What is Home Equity Loan Calculator?
▾
Заемът за собствен капитал позволява на собствениците на жилища да вземат заеми срещу капитала, който са натрупали в имота си — разликата между текущата пазарна стойност и неизплатеното салдо по ипотеката. Понякога наричан втора ипотека, жилищният кредит предоставя еднократна сума в брой предварително, която се изплаща за определен срок при фиксиран лихвен процент, което прави месечните плащания предвидими и лесни за бюджетиране. Сумата, която можете да заемете, зависи от комбинираното съотношение заем към стойност (CLTV) — повечето заемодатели позволяват заемане до 80-85% от оценената стойност на вашия дом, минус това, което все още дължите по първата си ипотека. Например, ако вашият дом струва $500 000, първото ви ипотечно салдо е $250 000 и заемодателят позволява 85% CLTV, потенциално бихте могли да заемете до $175 000 ($500 000 x 85% - $250 000). Кредиторите също така оценяват вашия кредитен рейтинг, доход, съотношение дълг към доход и трудова история. Заемите за собствен капитал се различават от HELOC (кредитни линии за собствен капитал). Заемът за собствен капитал изплаща еднократна сума с фиксиран лихвен процент и определен график за погасяване - идеален за еднократни разходи като ремонт на жилище, консолидиране на дългове или големи покупки. HELOC е револвираща кредитна линия с променлив лихвен процент и период на теглене (обикновено 10 години), последван от период на погасяване — по-гъвкав, но с променлив риск на плащане. Лихвените проценти по жилищните заеми обикновено са по-високи от първите ипотечни проценти (често 1-3% над), но значително по-ниски от кредитните карти или личните заеми, което ги прави привлекателна опция за големи разходи. Съгласно Закона за облекчаване на данъците и заетостта от 2017 г. лихвите по заеми за собствен капитал подлежат на приспадане само ако средствата се използват за закупуване, изграждане или значително подобряване на дома на данъкоплатеца - личните разходи (консолидация на дългове, ваканции, медицински сметки) вече не отговарят на условията за приспадане. Калкулаторът за жилищен заем помага на кредитополучателите да определят колко могат да вземат назаем, да оценят месечната си вноска при различни суми и условия и да изчислят общата лихвена цена на заема през целия му живот.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Вижте интерфейса на калкулатора за приложими формули и входни данни
Където всяка променлива представлява конкретна измерима величина в областта на финансите и кредитирането. Заместете известните стойности и решете неизвестното. За многоетапни изчисления първо оценете вътрешните изрази, след което комбинирайте резултатите, като използвате стандартния ред на операциите.Variable Legend
▾
| Символ | Име | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| HV | Домашна стойност | USD | Текуща оценка или прогнозна пазарна стойност на имота. Кредиторите изискват официална оценка за повечето жилищни заеми. |
| MB | Ипотечен баланс | USD | Неизплатено салдо по съществуващата първа ипотека. Изваден от максималната сума на CLTV, за да се определи наличният капитал. |
| CLTV | Комбинирано съотношение заем към стойност | % | Максимален процент от стойността на дома, който кредиторът ще заеме за всички обезпечени права на задържане. Обикновено 80-85% за жилищни заеми. |
| LA | Сума на кредита | USD | Сумата, заета чрез жилищния заем. Максимум = (Стойност на дома x Макс. CLTV%) – Баланс на първата ипотека. |
| IR | Лихвен процент | % | Фиксиран годишен лихвен процент по жилищния заем. Обикновено 1-3% по-високи от текущите 30-годишни ипотечни лихви. |
| LT | Срок на заема | years | Срок на погасяване на кредита за собствен капитал. Общите условия са 5, 10, 15 или 20 години. |
How to Home Equity Loan Calculator
▾
- 1Стъпка 1 - Оценете наличния си собствен капитал: Започнете с очакваната текуща пазарна стойност на вашия дом. Извадете неизплатения си първи ипотечен баланс. Това е вашият брутен капитал. Пример: $550 000 стойност на дома - $220 000 ипотека = $330 000 брутен собствен капитал.
- 2Стъпка 2 - Приложете CLTV лимита на кредитора: Умножете стойността на вашия дом по максималния CLTV на кредитора (обикновено 80-85%). След това извадете първия си ипотечен баланс. Това дава вашата максимална сума за заемане. Пример: ($550 000 x 85%) - $220 000 = $467 500 - $220 000 = $247 500 максимален заем.
- 3Стъпка 3 - Определете желаната сума на заема: Въз основа на вашата цел (ремонт, консолидация на дългове, инвестиция), решете колко всъщност трябва да заемете. Заемането само на това, от което се нуждаете, минимизира разходите за лихви и поддържа повече капиталов буфер.
- 4Стъпка 4 – Разберете квалификационните изисквания: Кредиторите обикновено изискват: кредитен рейтинг 620+ (700+ за най-добри лихвени проценти), съотношение дълг/доход под 43% (включително и двете ипотеки), поне 15-20% собствен капитал след новия заем, стабилен проверим доход и официална оценка за ваша сметка ($400-700).
- 5Стъпка 5 – Изчислете месечното плащане: Използвайте формулата за заем с фиксиран лихвен процент: M = LA x [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], където r = месечен лихвен процент (годишен процент / 12) и n = срок на заема в месеци. Заем от $150 000 при 8,5% за 10 години: месечна ставка = 0,708%, n = 120 месеца, M = $1858/месец.
- 6Стъпка 6 – Изчисляване на общите лихвени разходи: Обща лихва = (месечно плащане x брой плащания) – сума на заема. За горния пример: ($1858 x 120) - $150 000 = $222 960 - $150 000 = $72 960 обща лихва. По-кратките срокове драстично намаляват общата лихва.
- 7Стъпка 7 – Сравнете с алтернативи: Преди да продължите, сравнете жилищния заем с: HELOC (по-гъвкав, променлив лихвен процент), рефинансиране на изплащане (заменя първата ипотека, потенциално по-нисък лихвен процент, но по-високи разходи за затваряне), личен заем (не се изисква обезпечение, по-висок лихвен процент) и дали целта оправдава залагането на вашия дом като обезпечение.
Worked Examples
▾
В границите на CLTV; солидна възглавница за собствен капитал
Наличен капитал: ($520 000 x 85%) - $280 000 = $162 000 максимум. Заемането на 75 000 долара оставя предостатъчна възглавница. CLTV = ($280 000 + $75 000) / $520 000 = 68,3% — доста под максимума от 85%. Месечно плащане: $75 000 при 8,75% за 120 месеца = $939/месец. Обща лихва за 10 години: $37 680. Очаква се обновяването да добави $60 000+ в стойността на дома, което прави това инвестиция с положителна възвръщаемост в допълнение към подобряването на качеството на живот.
Значителни спестявания, но превръща необезпечения в обезпечен дълг
CLTV: ($310 000 + $45 000) / $450 000 = 78,9% — в границите. Месечно плащане при 9%/7 години при $45 000: $717/месец. Плащането на минимум 22% дълг по кредитна карта ще струва приблизително $1350/месец и ще отнеме 14+ години, струвайки $81 000+ лихва. Заемът за собствен капитал спестява приблизително $633/месец при плащане и $43 000+ обща лихва. Критично предупреждение: дългът по кредитна карта е необезпечен; тази консолидация го преобразува в дълг, обезпечен от вашия дом – неуспехът да се изплати рискува възбрана. Също така изисква дисциплина, за да не се натрупва отново дълг по кредитна карта.
Използване на собствен капитал за финансиране на инвестиции; ливъридж върху ливъридж
CLTV: ($320 000 + $120 000) / $680 000 = 64,7% — консервативно. Месечно плащане: $1,238/месец за 15 години = $222,840 общо; лихва = 102 840 $. $120 000 се използват като 25% първоначална вноска за $480 000 инвестиционен имот. Ако инвестиционният имот генерира 8% парична възвръщаемост на $120 000 ($9600/година = $800/месец), плащането на заем за собствен капитал от $1238/месец надвишава дохода от наем, генериран от вложения капитал — инвеститорът трябва да разчита на общата възвръщаемост на инвестиционния имот (поскъпване + паричен поток), за да оправдае разходите.
Нисък CLTV; бързото изплащане минимизира лихвата
CLTV: ($185 000 + $30 000) / $390 000 = 55,1% — много консервативно. Месечно плащане от 8,5% за 60 месеца: $617/месец. Обща лихва: $7,020. В сравнение с влагането на $30 000 по кредитна карта при 22% и плащането на минимум (ще струва $23 000+ лихва за 5+ години), заемът за собствен капитал спестява над $16 000. 5-годишният срок е достатъчно кратък, за да минимизира общите разходи, като същевременно поддържа плащането управляемо. Приспадането на лихвата НЕ се прилага тук, тъй като средствата са за медицински разходи, а не за подобряване на дома.
Real-World Applications
▾
Професионалистите във финансите и кредитирането използват Home Equity Loan Calc като част от стандартния си аналитичен работен процес, за да проверят изчисленията, да намалят аритметичните грешки и да изведат последователни резултати, които могат да бъдат документирани, одитирани и споделени с колеги, клиенти или регулаторни органи за целите на съответствието.
Университетски преподаватели и инструктори включват Home Equity Loan Calc в материалите за курса, задачите за домашна работа и ресурсите за подготовка за изпити, което позволява на студентите да проверяват ръчните изчисления, да изграждат интуиция относно връзките вход-изход и да се фокусират върху концептуалното разбиране, а не върху аритметиката.
Консултантите и съветниците използват Home Equity Loan Calc за бързо моделиране на различни сценарии по време на срещи с клиенти, като позволяват проучване в реално време на въпроси „какво ако“, които иначе биха изисквали връщане в офиса за подробен анализ и докладване, базирани на електронни таблици.
Индивидуалните потребители разчитат на Home Equity Loan Calc за лични решения за планиране — сравняване на опции, проверка на оферти, получени от доставчици на услуги, проверка на изчисления на трети страни и изграждане на увереност, че числата зад важно решение са изчислени правилно и последователно.
Special Cases
▾
Екстремни входни стойности
На практика този краен случай изисква внимателно разглеждане, тъй като стандартните допускания може да не са валидни. Когато се натъкнат на този сценарий при изчисленията на калкулатора за жилищен заем, практикуващите трябва да проверят граничните условия, да проверят за рискове от деление на нула и да обмислят дали допусканията на модела остават валидни при тези екстремни условия.
На практика този краен случай изисква внимателно разглеждане, тъй като стандартните допускания може да не са валидни. Когато се натъкнат на този сценарий при изчисленията на калкулатора за жилищен заем, практикуващите трябва да проверят граничните условия, да проверят за рискове от деление на нула и да обмислят дали допусканията на модела остават валидни при тези екстремни условия.
На практика този краен случай изисква внимателно разглеждане, тъй като стандартните допускания може да не са валидни. Когато се натъкнат на този сценарий при изчисленията на калкулатора за жилищен заем, практикуващите трябва да проверят граничните условия, да проверят за рискове от деление на нула и да обмислят дали допусканията на модела остават валидни при тези екстремни условия.
Сравнение на заем за жилищен капитал срещу HELOC срещу рефинансиране при изплащане (2024 г.)
▾
| Характеристика | Заем за собствен капитал | HELOC | Рефинансиране на изплащане |
|---|---|---|---|
| Тип тарифа | Фиксирана | Променлива (основен + марж) | Фиксиран или ARM |
| Изплащане | Еднократна сума | Начертайте според нуждите | Еднократна сума |
| Типичен курс (2024) | 8,0%-10,5% | 8,5%-11,0% (променлива) | 6,5%-7,5% (първа ипотека) |
| Макс CLTV | 80%-85% | 80%-90% | 80% (основно) / 75% (инвестиция) |
| Заключителни разходи | $500-$2500 | $0-$500 | $5,000-$20,000+ |
| Първо ипотечно въздействие | Няма | Няма | Заменя първата ипотека |
| Данъчно приспадане | Само подобряване на дома | Само подобряване на дома | Само подобряване на дома |
| Най-добро за | Еднократни големи разходи | Текущи или несигурни нужди | Подобряване на курса + теглене |
Frequently Asked Questions
▾
Каква е разликата между жилищен заем и HELOC?
Заемът за собствен капитал осигурява еднократна сума при фиксиран лихвен процент с фиксиран график за погасяване - като втора ипотека. Месечните плащания са последователни и предвидими през целия срок на кредита. HELOC (Home Equity Line of Credit) е револвираща кредитна линия с променлив лихвен процент. По време на периода на теглене (обикновено 10 години) можете да вземете заем и да изплащате многократно до кредитния си лимит. По време на периода на погасяване (обикновено 20 години) остатъкът се изплаща. HELOC предлагат повече гъвкавост, но риск с променлив процент; жилищните заеми предлагат сигурност на плащанията, но по-малка гъвкавост. Изберете жилищен заем за известни, еднократни разходи; HELOC за текущи или несигурни нужди.
Колко собствен капитал ми трябва, за да отговарям на условията за заем за собствен капитал?
Повечето заемодатели изискват да запазите поне 15-20% собствен капитал в дома си, след като вземете заема - което означава, че вашият CLTV не може да надвишава 80-85%. Ако вашият дом струва $400 000 и дължите $300 000 по първата си ипотека (75% LTV), вие имате само $100 000 собствен капитал. При максимален 85% CLTV можете да заемете до ($400 000 x 85%) - $300 000 = $40 000. С налични само $40 000 и дом за $400 000 имате ограничен капацитет за жилищен кредит. Ще трябва да направите оценка на вашия дом, за да потвърдите текущата пазарна стойност, което се изисква от повечето кредитори.
Подлежат ли на данъчно приспадане лихвените плащания по заеми за собствен капитал?
След Закона за облекчаване на данъците и заетостта от 2017 г., лихвите по кредита за собствен капитал подлежат на приспадане само ако постъпленията от кредита се използват за закупуване, изграждане или значително подобряване на дома, обезпечаващ заема. Използването на жилищен заем за консолидиране на дълга, ваканция, образование или други лични разходи вече не отговаря на условията за приспадане. Използването за подобряване на дома (ремонт на кухня, добавяне, енергийни надстройки) обикновено отговаря на условията, ако посочите удръжките и общият ипотечен дълг (първи + втори) не надвишава $750 000 за заеми, получени след 15 декември 2017 г. Консултирайте се с данъчен специалист, за да проверите възможността за приспадане за вашата конкретна ситуация.
Какъв кредитен рейтинг ми трябва за жилищен заем?
Повечето заемодатели изискват минимален кредитен рейтинг от 620-640 за жилищен заем, въпреки че най-добрите проценти са запазени за кредитополучатели с резултати от 700 или по-високи. С резултат под 680 очаквайте по-високи лихвени проценти и по-стриктно застраховане. Кредитният рейтинг засяга не само коефициентите за одобрение, но и предлагания лихвен процент - кредитополучател с резултат 760 може да получи лихва от 8,0%, докато кредитополучател с рейтинг 640 може да бъде котиран 10,5-11,0% за същата сума на заема и CLTV. Кредитният рейтинг също взаимодейства с CLTV: кредитополучателите с по-ниски резултати може да бъдат ограничени до по-ниски лимити на CLTV (напр. 75% срещу 85% максимум).
Колко време отнема получаването на жилищен заем?
Процесът на заем за собствен капитал обикновено отнема 2-6 седмици от кандидатстването до финансирането. Графикът включва: кандидатстване и подаване на документи (1-3 дни); обработка и поемане на кредитор (1-2 седмици); планиране и завършване на оценка на имота (1-2 седмици); одобрение на заем, оповестяване при закриване и планиране (3-5 дни); крайна среща и 3-дневно право на анулиране (изисква се от федералния закон за жилищни заеми за основно пребиваване); и финансиране (1 работен ден след периода на анулиране). 3-дневното право на анулиране се прилага за първични жилища, но не и за инвестиционни имоти, и означава, че средствата са налични приблизително 4 дни след затварянето.
Какво се случва с моя жилищен заем, ако продам дома си?
Ако продадете дома си, както първата ипотека, така и заемът за собствен капитал трябва да бъдат изплатени от приходите от продажбата при приключване. Заемът за собствен капитал е залог върху имота; не може просто да бъде изоставен, когато продавате. На практика титулната компания координира изплащането на всички права на задържане от постъпленията при затваряне. Ако продажната цена е недостатъчна, за да покрие и двете ипотеки (подводен имот), ще трябва да донесете пари в брой, за да компенсирате недостига, или да договорите къса продажба с двамата кредитори. Това е една от причините, поради които поддържането на консервативни коефициенти на CLTV има значение — то гарантира, че имате адекватен капиталов буфер при продажба.
По-добър ли е жилищният заем от рефинансирането с изплащане?
Изборът зависи от текущата ви лихва по първата ипотека и колко трябва да заемете. Ако първата ви ипотека има лихвен процент под пазарния (напр. 3,5% лихвен процент от 2020-2021 г.), рефинансирането с изплащане ще замени този благоприятен лихвен процент с днешните по-високи лихвени проценти за целия баланс – лош компромис. Заемът за собствен капитал запазва благоприятната първа ипотека непокътната и добавя второ право на задържане само за необходимите допълнителни средства, като запазва първата ипотека с ниска лихва. Ако текущата ви лихва по ипотечния кредит е на или над пазарните лихви, рефинансиране на теглене при днешните лихви може да се консолидира в един заем на подобна цена. Заемите за собствен капитал обикновено имат по-високи проценти от първите ипотеки, но по-ниски разходи за закриване от пълното рефинансиране.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Заемане на максималния наличен собствен капитал, без да се отчита тежестта на плащането заедно със съществуващото първо ипотечно плащане.
- !Използване на жилищен заем за потребителски покупки (почивки, луксозни артикули), които създават дълг, но не и дългосрочен актив или поток от приходи.
- !Ако се приеме, че лихвите винаги се приспадат от данъка, без да се потвърждава използването на постъпленията, отговаря на изискванията на данъчните правила след 2017 г.
- !Не пазарувайте от множество заемодатели — лихвите и таксите за жилищни заеми варират значително между банките, кредитните съюзи и онлайн заемодателите, като често срещаните спредове са 1-2%.
- !Пренебрегване на разходите за затваряне, таксите за оценка и таксите за откриване, които добавят към общата цена на заема, особено при малки суми на заем, където фиксираните разходи са пропорционално по-големи.
Pro Tip
Преди да използвате собствен капитал, създайте ясен план за това как ще бъдат използвани средствата и как ще бъде изплатен заемът. За проекти за подобряване на дома вземете оферти на изпълнители, преди да се ангажирате със сумата на заема – разходите често са с 10-20% над първоначалните оценки. Помислете дали поетапният подход (HELOC с тегления, ако е необходимо) има повече смисъл от еднократен заем за собствен капитал, особено за проекти за многофазно обновяване.
Did you know?
Жилищните заеми набраха популярност по време на жилищния бум в началото на 2000 г., като собствениците на жилища третираха домовете си като банкомати. В пика си през 2006 г. американците са извлекли над 320 милиарда долара собствен капитал чрез рефинансиране на пари и заеми за собствен капитал за една година. Последвалата жилищна катастрофа унищожи голяма част от този капитал, оставяйки милиони собственици на жилища под водата. Кредиторите драстично затегнаха лимитите на CLTV след 2009 г., изисквайки 20%+ задържане на собствения капитал - лимити, които остават в сила и днес като защита срещу подобно свръхизвличане.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Ratings & comments
Получавайте седмични съвети по математика
Присъединете се към 12 000+ абонати, които получават съвети за калкулатор всяка седмица.