What is Real Estate Tax Calculator?
▾
Данъчното облагане на недвижимите имоти е многопластова система, която засяга собствениците на имоти по множество начини: годишни данъци върху имотите, налагани от местните власти въз основа на оценената стойност; данъци върху доходите от наем и капиталови печалби от продажба; и различни данъци върху прехвърлянето, акцизи и документални гербови данъци, задействани от покупка и продажба. Разбирането на всеки слой и данъчните облекчения, уникални за недвижимите имоти – особено амортизацията, 1031 обмена и изключването на капиталовите печалби от основното жилище – е от съществено значение за максимизиране на възвръщаемостта след облагане с данъци. Имуществените данъци са най-видимият данък върху недвижимите имоти, оценяван ежегодно от окръжните и общинските власти за финансиране на местни услуги (училища, пътища, служби за спешна помощ). В САЩ ефективните данъчни ставки върху имотите варират от 0,28% от стойността на жилището в Хавай до 2,49% в Ню Джърси, като средната стойност за страната е приблизително 1,1%. Данъците върху имуществото обикновено се основават на оценена стойност, която може да се различава от пазарната стойност и често се изчисляват като: Данък = оценена стойност x ставка на мелница (където една мелница = $1 на $1000 от оценената стойност). Доходите от имоти под наем се облагат като обикновен доход, но инвеститорите в недвижими имоти се възползват от няколко мощни удръжки: ипотечна лихва, платени данъци върху собствеността, застраховка, такси за управление, ремонти и поддръжка и - най-важното - амортизация. Амортизацията позволява на инвеститорите да приспадат 1/27,5 от разходната база на сградата годишно (за жилищни имоти) или 1/39 за търговски имоти, дори когато имотът се повиши като пазарна стойност. Това създава това, което счетоводителите наричат „фантомна загуба“, която може да защити приходите от наем от данъчно облагане. Когато даден имот се продава, печалбите подлежат на данък върху капиталовата печалба. Имотите, държани повече от една година, отговарят на условията за дългосрочни ставки на капиталовите печалби (0%, 15% или 20% федерално в зависимост от нивото на дохода), плюс данък върху нетния инвестиционен доход от 3,8% за хората с високи доходи. Възстановяването на амортизацията се облага с максимум 25% ставка. Печалбите от основно пребиваване до $250 000 (неженени) или $500 000 (женени) се изключват съгласно раздел 121 на IRC, при спазване на изискванията за пребиваване 2 от 5 години.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Изчисляване на данъка върху недвижимите имоти:
Стъпка 1: Стъпка 1 - Изчислете годишния данък върху имуществото: Намерете оценената стойност на вашия имот на уебсайта на окръжния оценител. Определете текущата ставка за вашата юрисдикция (често се показва на вашата данъчна сметка или уебсайта на оценителя). Изчислете: Годишен данък върху собствеността = (Оценена стойност / 1000) x Милна ставка. Някои юрисдикции прилагат различни мелнически ставки за земя спрямо подобрения, а много предлагат освобождаване от данъци за чифлик (намалени ставки или намаления на оценената стойност) за основно жилище, заето от собственика.
Стъпка 2: Стъпка 2 - Определете вашата данъчна основа върху дохода от наем: Докладвайте всички приходи от наем в списък E на вашата федерална декларация. Приспаднете: ипотечни лихви, данъци върху собствеността, застрахователни премии, реклама, такси за управление на собственост, ремонти и поддръжка (но НЕ и капиталови подобрения — те се амортизират) и други обичайни разходи. Резултатът е облагаем доход или загуба от наем.
Стъпка 3: Стъпка 3 - Изчислете годишното приспадане на амортизацията: Разпределете покупната цена между земя (не се амортизира) и подобрения (амортизируеми). Стойността на земята обикновено е 15-30% от покупната цена на повечето пазари. Основа на разходите за сграда = Обща база - Стойност на земята. Годишна амортизация = Сградна база / 27,5 (жилищни) или / 39 (търговски). Пример: $400 000 имот, $80 000 земя, $320 000 сграда: годишна амортизация = $320 000 / 27,5 = $11 636/година.
Стъпка 4: Стъпка 4 - Определете нетния доход или загуба от наем: Нетен доход от наем = Приход от наем - Всички подлежащи на приспадане разходи (включително амортизация). Ако това доведе до загуба и вие сте активен участник в управлението на наема, можете да приспаднете до $25 000 загуби от наем срещу обикновения доход (поетапното спиране започва от $100 000 AGI, елиминирано при $150 000 AGI). Специалистите по недвижими имоти с повече от 750 часа дейност в областта на недвижимите имоти годишно могат да приспадат неограничени загуби от наеми.
Стъпка 5: Стъпка 5 - Изчислете базата на коригираните разходи за продажба: Започнете с първоначалната покупна цена. Добавете капиталови подобрения (покрив, добавяне, подмяна на HVAC — не поддръжка). Извадете всички амортизационни удръжки, взети (или позволени да бъдат взети) през периода на държане. Резултатът е коригирана база на разходите. Пример: Закупен за $300 000; $20 000 в подобрения; $50 000 амортизация: коригирана база = $270 000.
Стъпка 6: Стъпка 6 - Изчислете облагаемата печалба от продажбата: Нетна продажна цена = Брутна продажна цена - Разходи за продажба (комисионни на агенти, собственост, данъци върху прехвърлянето). Облагаема печалба = нетна продажна цена - база на коригираните разходи. Част от възстановяването на амортизацията (обложена с 25% максимална федерална ставка) = цялата натрупана амортизация. Част от дългосрочната капиталова печалба = оставащата печалба над първоначалната покупна цена минус разходите. Приложете 0/15/20% LTCG ставка въз основа на вашия облагаем доход плюс 3,8% NIIT, ако е приложимо.
Стъпка 7: Стъпка 7 - Приложете изключване на основно местожителство (ако е приложимо): Ако продавате основното си жилище, след като сте живели там поне 2 от последните 5 години, изключете до $250 000 (неженен) или $500 000 (женен) от капиталови печалби. Забележка: това изключение не защитава срещу възстановяване на амортизацията, която трябва да бъде платена дори при продажби на основно жилище, ако амортизацията е заявена по време на периоди на използване под наем.
Всяка стъпка се основава на предходната, комбинирайки изчисленията на компонентите в цялостен резултат от данъка върху недвижимите имоти. Формулата улавя математическите зависимости, управляващи поведението на данъка върху недвижимите имоти.Variable Legend
▾
| Символ | Име | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| AV | Оценена стойност | USD | Стойността, определена на имота от местния данъчен оценител, използвана като основа за изчисляване на годишните данъци върху имуществото. Може да се различава значително от пазарната стойност. |
| MR | Mill Rate | mills | Ставката на данъка върху имуществото, изразена в долари за 1000 $ от оценената стойност. Коефициент на мелница 20 се равнява на 20 $ за 1000 $, или 2% от оценената стойност. |
| PT | Годишен данък върху имотите | USD/year | Оценената стойност, умножена по скоростта на мелницата, разделена на 1000. Годишната данъчна сметка от местната власт. |
| CB | База на разходите | USD | Покупна цена плюс капиталови подобрения минус натрупаната амортизация. Използва се за изчисляване на облагаемата печалба от продажба. |
| TG | Облагаема печалба от продажба | USD | Нетна продажна цена (брутна продажна цена минус продажбени разходи) минус коригирана база на разходите. Подлежи на данък върху капиталовата печалба и възстановяване на амортизацията. |
| DEP | Годишно амортизационно приспадане | USD/year | Стойността на сградата разделена на 27,5 (жилищни) или 39 (търговски). Непарично приспадане, което намалява облагаемия доход от наем. |
How to Real Estate Tax Calculator
▾
- 1Стъпка 1 - Изчислете годишния данък върху имуществото: Намерете оценената стойност на вашия имот на уебсайта на окръжния оценител. Определете текущата ставка за вашата юрисдикция (често се показва на вашата данъчна сметка или уебсайта на оценителя). Изчислете: Годишен данък върху собствеността = (Оценена стойност / 1000) x Милна ставка. Някои юрисдикции прилагат различни мелнически ставки за земя спрямо подобрения, а много предлагат освобождаване от данъци за чифлик (намалени ставки или намаления на оценената стойност) за основно жилище, заето от собственика.
- 2Стъпка 2 - Определете вашата данъчна основа върху дохода от наем: Докладвайте всички приходи от наем в списък E на вашата федерална декларация. Приспаднете: ипотечни лихви, данъци върху собствеността, застрахователни премии, реклама, такси за управление на собственост, ремонти и поддръжка (но НЕ и капиталови подобрения — те се амортизират) и други обичайни разходи. Резултатът е облагаем доход или загуба от наем.
- 3Стъпка 3 - Изчислете годишното приспадане на амортизацията: Разпределете покупната цена между земя (не се амортизира) и подобрения (амортизируеми). Стойността на земята обикновено е 15-30% от покупната цена на повечето пазари. Основа на разходите за сграда = Обща база - Стойност на земята. Годишна амортизация = Сградна база / 27,5 (жилищни) или / 39 (търговски). Пример: $400 000 имот, $80 000 земя, $320 000 сграда: годишна амортизация = $320 000 / 27,5 = $11 636/година.
- 4Стъпка 4 – Определете нетния доход или загуба от наем: Нетен доход от наем = Доход от наем – Всички подлежащи на приспадане разходи (включително амортизация). Ако това доведе до загуба и вие сте активен участник в управлението на наема, можете да приспаднете до $25 000 загуби от наем срещу обикновения доход (поетапното спиране започва от $100 000 AGI, елиминирано при $150 000 AGI). Специалистите по недвижими имоти с повече от 750 часа дейност в областта на недвижимите имоти годишно могат да приспадат неограничени загуби от наеми.
- 5Стъпка 5 - Изчислете базата на коригираните разходи за продажба: Започнете с първоначалната покупна цена. Добавете капиталови подобрения (покрив, добавяне, подмяна на HVAC — не поддръжка). Извадете всички амортизационни удръжки, взети (или позволени да бъдат взети) през периода на държане. Резултатът е коригирана база на разходите. Пример: Закупен за $300 000; $20 000 в подобрения; $50 000 амортизация: коригирана база = $270 000.
- 6Стъпка 6 - Изчислете облагаемата печалба от продажбата: Нетна продажна цена = Брутна продажна цена - Разходи за продажба (комисионни на агенти, собственост, данъци върху прехвърлянето). Облагаема печалба = нетна продажна цена - база на коригираните разходи. Част от възстановяването на амортизацията (обложена с 25% максимална федерална ставка) = цялата натрупана амортизация. Част от дългосрочната капиталова печалба = оставащата печалба над първоначалната покупна цена минус разходите. Приложете 0/15/20% LTCG ставка въз основа на вашия облагаем доход плюс 3,8% NIIT, ако е приложимо.
- 7Стъпка 7 - Приложете изключване на основно местожителство (ако е приложимо): Ако продавате основното си жилище, след като сте живели там поне 2 от последните 5 години, изключете до $250 000 (неженен) или $500 000 (женен) от капиталови печалби. Забележка: това изключение не защитава срещу възстановяване на амортизацията, която трябва да бъде платена дори при продажби на основно жилище, ако амортизацията е заявена по време на периоди на използване под наем.
Worked Examples
▾
Амортизацията създава почти нулев облагаем доход
Основа на сградата: $380 000 - $76 000 = $304 000. Годишна амортизация: $304 000 / 27,5 = $11 055. Годишен доход от наем: $28 800. Подлежащи на приспадане разходи: $19 200 (лихви) + $8 400 (други) + $11 055 (амортизация) = $38 655. Облагаем доход: $28 800 - $38 655 = -$9 855 (загуба на хартия). Ако отговаряте на условията за обезщетение за загуба от наем от $25 000 при 24% данъчна категория: $9,855 x 24% = $2,365 годишни спестявания от данък (ако е в границите на AGI). За 5 години това представлява приблизително $11 825 кумулативни спестявания от данъци – значим компонент на възвръщаемостта на инвестициите, който често се пренебрегва в анализа на суровия паричен поток.
Надценените имоти са често срещани и си струва да бъдат обжалвани
Текущо: ($450 000 - $10 000) / 1000 x 22 = $9 680/година. Ако оценката е намалена, за да съответства на пазарната стойност: ($380 000 - $10 000) / 1000 x 22 = $8 140/година. Годишни спестявания: $1,540. Над 5 години: $7700 спестявания. Процесът на обжалване обикновено включва: събиране на 3-5 сравними продажби под оценената стойност, подаване на жалба до местния съвет за преглед на оценката (сроковете варират в зависимост от юрисдикцията - често 30-90 дни след известието за оценка) и представяне на вашите сравними резултати на изслушване. Процентът на успех при добре документирани обжалвания е 40-60%. Много адвокати по обжалване на данъци работят върху непредвидени обстоятелства (обикновено 25-33% от спестяванията за първата година).
Демонстрира пълно изчисление на данък върху капиталовата печалба
Коригирана база: $250 000 + $30 000 - $72 750 = $207 250. Нетна продажба: $520 000 - $36 400 = $483 600. Обща печалба: $483 600 - $207 250 = $276 350. Повторно възстановяване на амортизацията: $72 750 при 25% = $18 188. Дългосрочна капиталова печалба: $276 350 - $72 750 = $203 600. При 15% LTCG лихва (женени $180K доход): $203,600 x 15% = $30,540. Общ федерален данък: $18 188 + $30 540 = $48 728 (без NIIT, тъй като доходът е под прага от $250K). Размяна 1031 би отложила всички $48,728.
Раздел 121 изключване обхваща поскъпването; обратно улавяне все още се дължи
Обща печалба: $650 000 - $320 000 = $330 000. Тъй като домът е бил основно местожителство за 4 от 5 години, отговаря на условията за изключване от $500 000 (женен). Всички $330 000 в поскъпване са изключени от данък върху капиталовите печалби — $49 500 спестявания от данъци при 15% LTCG ставка. Обаче 8 727 щатски долара под формата на амортизация от годината на наема НЕ са защитени от изключването на основното местожителство: 8 727 $ х 25% = 2 182 $. Общ дължим данък: $2182 — малка част от това, което би се дължило без изключването по раздел 121. Този пример илюстрира изключителната сила на изключването на основното местожителство.
Real-World Applications
▾
Изчисляване на годишно задължение за данък върху недвижимите имоти за бюджетиране и проформа анализ, което представлява важна област на приложение за Real Estate Tax Calc в професионален и аналитичен контекст, където точните изчисления на данъка върху недвижимите имоти директно подпомагат вземането на информирани решения, стратегическото планиране и оптимизирането на ефективността
Определяне на приспадането на амортизацията, налично за компенсиране на приходите от наеми, което представлява важна област на приложение за Real Estate Tax Calc в професионален и аналитичен контекст, където точните изчисления на данъка върху недвижимите имоти директно подпомагат вземането на информирани решения, стратегическото планиране и оптимизирането на ефективността
Изчисляване на дължимия данък върху капиталовата печалба при продажба на имот, за да се вземе решение между продажба и 1031 замяна, което представлява важна област на приложение за Real Estate Tax Calc в професионален и аналитичен контекст, където точните изчисления на данъка върху недвижимите имоти директно подпомагат вземането на информирани решения, стратегическото планиране и оптимизирането на ефективността
Анализиране на това дали оценката на данъка върху недвижимите имоти е точна и дали обжалването си заслужава, което представлява важна област на приложение за Real Estate Tax Calc в професионален и аналитичен контекст, където точните изчисления на данъка върху недвижимите имоти директно подпомагат вземането на информирани решения, стратегическото планиране и оптимизирането на ефективността
Планиране на оптималната година за продажба на инвестиционен имот въз основа на натрупани пасивни загуби и управление на данъчни групи, което представлява важна област на приложение за Real Estate Tax Calc в професионален и аналитичен контекст, където точните изчисления на данъка върху недвижимите имоти директно подпомагат вземането на информирани решения, стратегическото планиране и оптимизирането на ефективността
Special Cases
▾
Homestead Exemption
Повечето щати предлагат освобождаване от чифлик, което намалява оценената стойност на основно жилище за целите на данъка върху имуществото. Често срещани форми: фиксирано намаление в долари на оценената стойност ($25 000 във Флорида, $7 000 в Калифорния); процентно намаление; или замразяване на увеличенията на оценената стойност за възрастни хора и собственици с увреждания. Освобождаванията за чифлик обикновено са достъпни само за основни жилища, обитавани от собственици, и трябва да се кандидатства за тях — те не са автоматични в повечето юрисдикции.
Инвестиции в зоната на възможностите
Qualified Opportunity Zones (QOZs), създадени от Закона за намаляване на данъците и заетостта от 2017 г., позволяват на инвеститорите да отложат капиталови печалби от всяка продажба на активи чрез реинвестиране във фонд за квалифицирани възможности в рамките на 180 дни. Ако инвестицията в QOZ се държи 10+ години, цялото поскъпване в инвестицията в зоната на възможността се изключва за постоянно от данъка върху капиталовите печалби. Това може да се комбинира с 1031 борси за мощна двуетапна стратегия за отлагане на данъци.
Правила за загуба на пасивна активност
Загубите при отдаване под наем на недвижими имоти обикновено се считат за пасивни и не могат да компенсират обикновения доход (заплати, доходи от бизнеса), освен ако инвеститорът не отговаря на условията за специална надбавка от $25 000 или не е професионалист в областта на недвижимите имоти. Прекъснатите пасивни загуби се натрупват и се освобождават при продажба на имота. Това означава, че инвеститорите с големи натрупани пасивни загуби могат да компенсират облагаемата печалба от продажба, осигурявайки значително данъчно предимство при разпореждане.
Ефективни данъчни ставки върху имуществото по държави (2024 г.)
▾
| състояние | Ефективна данъчна ставка върху имуществото | Среден данък върху собствеността (среден дом) | Бележки |
|---|---|---|---|
| Хавай | 0,28% | 1715 долара | Най-нисък в САЩ; високите стойности на дома компенсират ниската ставка |
| Алабама | 0,41% | $548 | Много ниски ставки; ниски жилищни стойности |
| Колорадо | 0,51% | 2017 долара | Ниска ставка; нараства поради поскъпване |
| Тенеси | 0,71% | 1216 долара | Без данък общ доход; разчита на имуществени данъци |
| Калифорния | 0,75% | 5700 долара | Ограниченията на Prop 13 се увеличават; високи стойности на дома |
| Флорида | 0,91% | 2400 долара | Без данък общ доход; налично освобождаване от чифлик |
| Средно за страната | 1,10% | 2795 долара | Голямо разнообразие по окръг в рамките на щатите |
| Тексас | 1,80% | 3872 долара | Без данък общ доход; компенсира с висок данък върху имотите |
| Илинойс | 2,27% | 4 942 долара | Голяма зависимост на местните власти от данък върху имотите |
| Ню Джърси | 2,49% | 8 797 долара | Най-висок в САЩ; високи държавни разходи |
Frequently Asked Questions
▾
Каква е разликата между оценената стойност и пазарната стойност за данъци върху имотите?
Пазарната стойност е това, за което един имот би се продал между желаещи купувач и продавач в пряка сделка. Оценената стойност е стойността, определена от местната данъчна служба за целите на данъка върху имуществото. В повечето юрисдикции оценената стойност е или равна на пазарната стойност (100% съотношение на оценка) или определена част от пазарната стойност (напр. 60% или 80% от пазарната стойност — наречено съотношение на оценка). След това действителната данъчна ставка (ставка на мелница) се прилага към оценената стойност. Ако вашият имот е оценен в съотношение, по-високо от сравнимите имоти (надценени), може да плащате повече от справедливия си дял и данъчното обжалване е оправдано. Методиките за оценка се различават значително според щата и окръга.
Как работи приспадането на амортизацията за имоти под наем?
Амортизацията позволява на собствениците на имоти под наем да приспадат цената на сградата (не земята, която не се износва) през полезния й живот — 27,5 години за жилищни имоти под наем и 39 години за търговски имоти — като използват линейна амортизация. Годишното приспадане се равнява на базата на разходите за сградата, разделена на 27,5 или 39. Това е непарично приспадане - вие всъщност не харчите тези пари - но намалява вашия облагаем доход от наем на хартия. Приспадането е ценно, защото може да създаде загуба на хартия дори когато имотът генерира положителен паричен поток. Компромисът: натрупаната амортизация намалява базата на вашите разходи и в крайна сметка трябва да бъде възстановена (обложена с до 25%), когато имотът бъде продаден, освен ако не бъде отложено чрез обмен 1031.
Какво е разделяне на разходите и кой има полза от него?
Разделянето на разходите е инженерно проучване, съвместимо с IRS, което прекласифицира компоненти на сграда от 27,5-годишен или 39-годишен имот в по-кратък живот на амортизация от 5, 7 или 15 години. Компонентите на личната собственост (уреди, килими, специални кабели) се амортизират за 5-7 години; подобрения на земята (паркинг, озеленяване, огради) над 15 години. Ускорената амортизация натоварва удръжките в ранните години на собственост, създавайки по-големи данъчни загуби по-рано. В комбинация с бонус амортизация (100% приспадане за първата година за отговарящ на условията имот, постепенно намаляване след 2022 г.), разделянето на разходите може да генерира масивни приспадания за първата година. Това е най-полезно за имоти със значителни подобрения, инвеститори с по-високи доходи и тези с пасивен доход за подслон.
Каква е надбавката за загуба от наем от $25 000?
Съгласно раздел 469 на IRC загубите от пасивна дейност (включително загуби от наем) обикновено могат да компенсират само пасивния доход. Специална надбавка обаче позволява до $25 000 загуби от наеми за компенсиране на обичайния доход за инвеститори, които активно участват в управлението на наемите (вземат решения за избор на наемател, лизинг, ремонт и т.н.) и чийто модифициран AGI е $100 000 или по-малко. Тази надбавка постепенно намалява с $1 за всеки $2 AGI над $100 000, изчезвайки напълно при $150 000 AGI. Инвеститорите над прага за постепенно премахване трябва да пренесат своите непозволени загуби напред, за да компенсират бъдещи приходи от наем или печалби от продажбата. Професионалистите в областта на недвижимите имоти (750+ часа дейност в областта на недвижимите имоти) могат да приспадат неограничени загуби от наем срещу обикновен доход.
Как да обжалвам данъчната си оценка на имота?
За да обжалвате данъчната си оценка на имущество: (1) Прегледайте известието си за оценка за крайния срок за обжалване — обикновено 30-90 дни от датата на оценката; (2) Проучете сравними продажби във вашия квартал (използвайте Zillow, Redfin или собствената база данни на оценителя) за имоти, подобни по размер, възраст и състояние, които са продадени под вашата оценена стойност; (3) Изискайте регистрационната карта на оценителя, за да проверите използваните данни (квадратни кадри, брой спални, оценка на състоянието) — грешките са често срещани и могат да бъдат коригирани; (4) Подайте официална жалба до местния съвет за преглед на оценката или изравняване, включително вашите сравними; (5) Присъствайте на изслушването и изложете вашите доказателства спокойно и фактически. Ако бъде отказано на местно ниво, много юрисдикции позволяват обжалване пред ревизионна комисия на държавно ниво или данъчен съд.
Какви данъци върху прехвърлянето и транзакционните разходи се прилагат при продажба на недвижими имоти?
Данъците върху прехвърлянето на недвижими имоти се налагат от щатите, окръзите и общините, когато имотът смени собственика си, обикновено се изчисляват като процент от продажната цена или фиксирана сума в долари за $500/$1000 стойност. Тарифите варират значително: няма данък върху трансфера в Тексас, Аляска или Айдахо; 0,1% в Колорадо; 0,5% в Калифорния; 1,0-1,5% в щата Ню Йорк; 2,0-2,5% при някои транзакции в Ню Йорк; и ставки до 3-4% в части от Върмонт и окръг Колумбия. Заключителните разходи на продавача включват също: комисионни на агента по недвижими имоти (5-6%), застраховка на собственост (0,5-1,0%), такси за ескроу ($500-1500), такси за запис ($50-250) и всички неизплатени права на задържане или пропорция на данък върху собствеността. Общите разходи за продажба обикновено са 7-10% от продажната цена.
Има ли някакви начини за минимизиране на данъка върху капиталовата печалба при продажба на недвижим имот?
Да — няколко стратегии могат да намалят или отложат данъка върху капиталовите печалби: (1) 1031 Exchange: отложете всички капиталови печалби и възстановяване на амортизацията чрез реинвестиране на постъпленията в подобен вид заместващ имот в рамките на 180 дни; (2) Изключване на основно пребиваване (раздел 121): изключете до $250 000/$500 000 печалби чрез изпълнение на изискването за пребиваване 2 от 5 години; (3) Продажба на изплащане: разпределете печалбата за няколко години, като получавате плащания във времето, а не еднократна сума, което потенциално ви държи в по-ниска данъчна група всяка година; (4) Инвестиция в Opportunity Zone: инвестирайте печалби във фонд с квалифицирана Opportunity Zone, за да отложите и потенциално да намалите първоначалната печалба и да елиминирате печалбите от новата инвестиция, ако се държи 10+ години; (5) Тръст за благотворителни остатъци: дарете ценен имот на CRT, получете поток от доходи и избегнете незабавния данък върху капиталовата печалба, като същевременно получавате благотворително приспадане.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Забравяйки да разпределите част от покупната цена за земята, когато изчислявате амортизационната база - цялата стойност на сградата, а не покупната цена, е амортизируемата база.
- !Третиране на капиталовите подобрения като ремонти и приспадането им през текущата година — капиталовите подобрения (нов покрив, добавяне, HVAC система) трябва да се капитализират и амортизират, а не да се отчитат като разходи веднага.
- !Пропускане на крайния срок за обжалване на данъка върху имуществото — повечето юрисдикции дават само 30-90 дни от датата на оценката за подаване на обжалване и този срок обикновено е абсолютен.
- !Неуспешно проследяване на натрупаната амортизация, което намалява базата на вашите разходи и трябва да бъде повторно отчетено като облагаем доход, когато имотът бъде продаден.
- !Ако приемем, че изключването от капиталови печалби на основното местожителство се прилага за възстановяване на амортизацията — не е така. Дори след заявяване на изключването от $500 000, натрупаната амортизация от периодите на наемане трябва да бъде повторно събрана и обложена с данък.
Pro Tip
Съхранявайте щателна документация за всички капиталови подобрения, направени във вашия недвижим имот през целия период на собственост. Разписки, разрешителни, фактури на изпълнители и снимки преди/след установяват както сумата, така и естеството на подобренията. Капиталовите подобрения добавят към базата на вашите разходи (намаляване на бъдещата облагаема печалба) и създават амортизируеми активи. Много инвеститори губят хиляди данъци, които могат да бъдат избегнати, просто защото не са документирали подобренията, настъпили по време на собствеността.
Did you know?
Предложение 13 на Калифорния, прието от гласоподавателите през 1978 г., ограничава увеличението на данъка върху имотите до 2% годишно и нулира оценената стойност на покупната цена само когато имотът смени собствеността. Това създаде драматични неравенства - съседите в еднакви домове може да плащат значително различни данъци върху имотите в зависимост от това кога са закупили. Собственик на жилище, който е купил през 1985 г., може да плаща 1800 долара годишно данък върху имуществото, докато техният съсед, който е купил същата по размер къща през 2020 г., плаща 16 000 долара годишно. Смята се, че Prop 13 осигурява на собствениците на жилища, които са живели в домовете си от десетилетия, стотици хиляди долари кумулативни данъчни спестявания – което го прави една от най-значимите и трайни инициативи за данък върху избирателите в американската история.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Ratings & comments
Получавайте седмични съвети по математика
Присъединете се към 12 000+ абонати, които получават съвети за калкулатор всяка седмица.