Капитализационният процент (cap rate) е един от най-важните показатели в инвестирането в недвижими имоти. Той изразява годишния доход от имота като процент от стойността му, позволявайки ви да сравнявате имоти независимо от размера или цената.
Формулата
Cap Rate = Нетен оперативен доход (NOD) / Стойност на имота × 100%
Изчисляване на Нетен Оперативен Доход (NOD)
NOD = Брутен наемен доход − Незаетост − Оперативни разходи
Оперативните разходи включват: данък върху имота, застраховка, ремонти, такси за управление, комунални услуги (ако ги плаща наемодателят) и резерви. NOD НЕ включва ипотечни плащания—cap rate е показател на имота, независим от финансирането.
Стъпка по Стъпка Пример
Покупна цена: $500 000 Годишен брутен наемен доход: $48 000 (12 × $4 000/месец) Незаетост (7%): $3 360 Оперативни разходи: $14 000
- NOD = $48 000 − $3 360 − $14 000 = $30 640
- Cap Rate = $30 640 / $500 000 × 100% = 6,13%
Към Какъв Cap Rate да се Стремите?
| Cap Rate | Интерпретация |
|---|---|
| < 4% | Нисък риск, нисък доход (премиум градски пазари) |
| 4–6% | Умерен (крайградски/стабилни пазари) |
| 6–8% | Добра доходност (типична инвестиционна цел) |
| > 8% | По-висока доходност, но по-висок риск |
Ограничения на Cap Rate
Cap rate не отчита: условия за финансиране, потенциал за поскъпване, данъчни предимства или капиталови разходи. Използвайте го заедно с cash-on-cash доходност и GRM за пълна картина.
Използвайте нашия калкулатор за cap rate за анализ на всеки доходоносен имот.