Вашето съотношение дълг към доход (DTI) е едно от най-важните числа в личните финанси. Кредиторите го използват, за да решат дали да одобрят вашата ипотека, заем за кола или молба за кредит – и при какви условия.
Какво представлява съотношението дълг към доход?
DTI сравнява колко дължите всеки месец (плащания по дълга) с това колко печелите (брутен месечен доход).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Пример:
- Месечни плащания по дълга: £1200 (ипотека, заем за кола, минимум кредитна карта)
- Брутен месечен доход: £4,000
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Какво се счита за дълг?
Включете тези месечни плащания:
- Ипотека или наем
- Автомобилни заеми
- Студентски заеми
- Лични заеми
- Минимални плащания по кредитна карта
- Всякакви други плащания по заем
Не включвайте:
- Комунални услуги (ток, газ, вода)
- Сметки за мобилен телефон
- Хранителни стоки и храна
- Застрахователни премии
- Абонаменти и развлечения
Front-End срещу Back-End DTI
Ипотечните кредитори обикновено изчисляват две DTI съотношения:
Front-end DTI (коефициент на жилище): Само разходи за жилище.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
Разходите за жилище включват: плащане на ипотека (главница + лихва), данъци върху собствеността, застраховка на жилище, такси за HOA.
Бекенд DTI (общ DTI): Всички месечни плащания по дълга.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Когато заемодателите казват „вашият DTI“, те обикновено имат предвид back-end DTI.
Какво DTI искат заемодателите?
| DTI гама | оценка | Допустимост за ипотека |
|---|---|---|
| Под 20% | Отлично | Лесно одобрение, най-добри цени |
| 20–29% | добре | Силна позиция |
| 30–36% | Приемливо | Като цяло одобрен |
| 37–43% | Предпазлива зона | Може да бъде одобрен със силен кредит |
| 44–50% | високо | Трудно е да получите конвенционални ипотеки |
| над 50% | Много високо | Повечето кредитори няма да одобрят |
Основно правило за ипотечните кредити в Обединеното кралство: Повечето кредитори искат бек-енд DTI под 40–45%. Някои кредитори, регулирани от FCA, имат по-строги изисквания.
**Конвенционални ипотеки в САЩ: ** Fannie Mae и Freddie Mac обикновено изискват бек-енд DTI от 45% или по-малко (понякога 50% с компенсиращи фактори).
Работещ пример: Трябва ли да кандидатствате за ипотека?
Вашата ситуация:
- Брутен месечен доход: £5,500 (£66,000/година)
- Текущ месечен дълг: £350 (заем за кола £220, кредитна карта минимум £130)
- Предложено плащане по ипотека: £1400/месец
Текущ DTI (преди ипотека):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI с ипотека:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
С 31,8% вие сте в силна позиция за одобрение.
Как да подобрите своя DTI
Можете да намалите своя DTI, като намалите дълга или увеличите дохода.
Намалете дълга:
- Първо изплатете най-малките дългове (освобождава бързо месечните плащания)
- Избягвайте да поемате нов дълг, преди да кандидатствате за ипотека
- Плащайте повече от минимума на кредитни карти
- Помислете за консолидиране на дълг с висока лихва при по-ниска ставка
Увеличете приходите:
- Поемете работа на свободна практика или доходи на непълен работен ден
- Поискайте увеличение на заплатата или повишение
- Включете бонус доход, ако можете да го документирате
Не правете това: Откриването на нови кредитни сметки не помага на вашия DTI — и всяко трудно запитване леко намалява кредитния ви рейтинг.
DTI срещу кредитен рейтинг
Те са свързани, но различни. Добрият кредитен рейтинг не означава автоматично добър DTI и обратното.
| Мерки | Влияе | |
|---|---|---|
| DTI | Тежестта на дълга спрямо дохода | Одобрение на кредит, размер на кредита |
| Кредитен рейтинг | Кредитна история, надеждност на плащанията | Предлага се лихвен процент |
Кредиторът разглежда и двете. Висок кредитен рейтинг + висок DTI = отхвърлен. Нисък DTI + лош кредитен рейтинг = отхвърлен. Имате нужда и от двете в добра форма.
DTI Когато сте самостоятелно заето лице
Самостоятелно заетите кандидати обикновено трябва да предоставят данъчни декларации за 2–3 години. Кредиторите използват вашия нетен доход (след бизнес разходите), а не приходите ви — което може значително да повлияе на изчислението на DTI.
Съвет: Ако планирате да закупите имот и сте самостоятелно заето лице, работете със счетоводител, за да сте сигурни, че данъчните ви декларации отразяват точно доходите ви през годините, предшестващи кандидатстването ви.