Как да изчислим нетния оперативен доход (NOI)
Нетният оперативен доход е ключовият показател за рентабилност за инвестиции в недвижими имоти. NOI ви казва колко приходи генерира даден имот от операции — преди обслужване на дълга и данъци върху дохода. Това е основата за лихвен процент, поемане на кредити и оценка на имоти.
Формулата
NOI = Effective Gross Income − Total Operating Expenses
където:
- Ефективен брутен доход (EGI) = Потенциален брутен доход − Свободни позиции и кредитни загуби
- Оперативни разходи = всички разходи за управление на имота, с изключение на ипотечни плащания
Какво е включено (и изключено) в оперативните разходи
Включено:
- Имуществени данъци
- Застраховка
- Такси за управление на имота
- Поддръжка и ремонти
- Комунални услуги (ако са платени от наемодателя)
- Озеленяване, снегопочистване, борба с вредители
- Резерви за капиталови разходи
НЕ са включени:
- Главница и лихва по ипотека
- Амортизация
- Данък общ доход
- Капиталови подобрения
Пример стъпка по стъпка
| Елемент | Годишен |
|---|---|
| Потенциален брутен доход (100% заетост) | $72,000 |
| − Свободни позиции и кредитни загуби (7%) | −$5040 |
| Ефективен брутен доход | $66,960 |
| − Имуществени данъци | −6 200 долара |
| − Застраховка | −2400 долара |
| − Управление (10% от EGI) | −6 696 долара |
| − Ремонти и поддръжка | −4800 долара |
| − Резерви | −2400 долара |
| Нетен оперативен доход | $44,464 |
Използване на NOI за оценяване на собственост
Property Value = NOI / Cap Rate
При лихвен процент от 6%: $44 464 / 0,06 = $741 067
Използвайте нашия NOI калкулатор, за да анализирате всяко доходно имущество.