Как да изчислим паричния поток на имот под наем
Паричният поток е парите, останали от имот под наем след плащане на всички разходи. Положителният паричен поток означава, че имотът генерира доход; отрицателен паричен поток означава, че го допълвате от джоба си. Изчисляването на това преди покупка е най-важната стъпка за надлежна проверка при инвестиране в недвижими имоти.
Формулата на паричния поток
Monthly Cash Flow = Gross Rental Income
− Vacancy Allowance
− Operating Expenses
− Mortgage Payment (PITI)
Ключови термини
- Брутен доход от наем: Общ наем, събран при 100% заетост
- Надбавка за свободно място: Обикновено 5–10% от брутния наем (предполага известно свободно място)
- Оперативни разходи: Имуществени данъци, застраховки, ремонти, управление на имоти (обикновено 40–50% от брутния наем при пряк път „50% правило“)
- PITI: Главница, лихва, данъци, застраховка (вашето ипотечно плащане, включително ескроу)
Пример стъпка по стъпка
Дуплекс с 2400 $/месец брутен наем, 1500 $/месец ипотека (PITI) и прогнозни разходи.
| Елемент | Месечно |
|---|---|
| Брутен наем | $2,400 |
| − Свободно място (8%) | −192 долара |
| − Ремонти/поддръжка | −150 долара |
| − Управление на имоти (10%) | −240 долара |
| − Застраховка на наемодател (включена в PITI) | $0 |
| Нетен оперативен доход | $1,818 |
| − Ипотека (PITI) | −1500 долара |
| Месечен паричен поток | $318 |
Годишен паричен поток: $318 × 12 = $3,816
Ключови показатели
- Cap Rate: NOI / Стойност на имота (добър показател за пазарно сравнение)
- Връщане на пари в брой: Годишен паричен поток / Общо инвестирани пари
Използвайте нашия калкулатор за имоти под наем, за да анализирате всеки инвестиционен имот.