Доходността от наем ви казва колко годишен доход генерира даден имот спрямо цената му. Това е основният показател, който наемодателите и инвеститорите в имоти използват за сравняване на инвестициите и оценка на рентабилността.

Два вида доходност от наем

1. Брутна доходност от наем

Gross yield = (Annual rent ÷ Property value) × 100

Пример: Имот на стойност £250 000, месечен наем £1100:

Annual rent = £1,100 × 12 = £13,200
Gross yield = (13,200 ÷ 250,000) × 100 = 5.28%

2. Нетна доходност от наем

Отчита годишните разходи — по-точно за сравняване на инвестициите:

Net yield = ((Annual rent − Annual costs) ÷ Property value) × 100

Годишните разходи обикновено включват:

  • Такси на агента за отдаване под наем (8–15% от наема)
  • Поддръжка и ремонт (1% от стойността на имота като правило)
  • Застраховка
  • Наем на земя и такса за обслужване (лизинг)
  • Лихва по ипотека (ако има ливъридж)
  • Периоди на празнота (предполагаме 1-2 месеца/година празна)

Продължение на примера:

Annual rent: £13,200
Agent fees (10%): −£1,320
Maintenance (1%): −£2,500
Insurance: −£300
Voids (1 month): −£1,100
Total costs: £5,220
Net income: £13,200 − £5,220 = £7,980
Net yield = (7,980 ÷ 250,000) × 100 = 3.19%

Какво е добра доходност от наем?

Доходност оценка
Под 3% Слаб — вероятно разчитащ на увеличение на капитала
3–5% Средно за повечето градове в Обединеното кралство
5–7% Силно връщане
7%+ Отлично - често в северните градове или HMOs

Доходност срещу капиталов растеж

Районите с висока доходност (напр. Ливърпул, Брадфорд) често отбелязват по-бавно поскъпване на цената. Областите с ниска доходност (напр. Лондон) предлагат по-силен дългосрочен капиталов растеж. Повечето инвеститори търсят баланс.

Ливъридж доходност (възвръщаемост на инвестицията)

Ако използвате ипотека, изчислете доходността на реално инвестираните пари:

Cash-on-cash return = (Annual net income ÷ Cash invested) × 100

Пример: Имот за £250 000, 25% депозит (£62 500):

Net income after mortgage interest: £3,500
Cash-on-cash return = (3,500 ÷ 62,500) × 100 = 5.6%

Често срещани грешки

  • Използване на искана цена вместо покупна цена (включва гербов налог и адвокатски такси)
  • Забравяне на празни периоди - дори добрите наематели напускат в крайна сметка
  • Пренебрегване на капиталовите разходи (подмяна на бойлер, ремонт на покрива)
  • Сравняване на брутни добиви от различни имоти вместо нетни добиви