Ако сте служили в армията, жилищният заем от VA е едно от най-мощните финансови предимства, достъпни за вас - но системата за получаване на права обърква почти всеки потребител за първи път. Разбирането как работи гаранцията, какво ще плащате като такси за финансиране и как вашето месечно плащане се сравнява с конвенционална ипотека може да ви спести десетки хиляди долари през целия срок на заема.
��акво е право на заем от VA?
Правото на заем от VA е сумата в долари, която Департаментът по въпросите на ветераните гарантира на вашия кредитор, ако не изпълните задълженията си. Това не е сумата, която можете да вземете назаем — това е обещанието на правителството да покрие част от загубата на заемодателя, което позволява на заемодателите да ви предложат ипотека без авансово плащане и без частна ипотечна застраховка.
VA предоставя две нива на права:
Основно право — $36 000. Това е установено преди десетилетия и отразява оригиналния дизайн на програмата. По номинална стойност основното право поддържа само заеми до $144 000 (заемодателите искат 25% гаранция и 25% от $144 000 = $36 000).
Право на бонус (или „второ ниво“) — Това е, което кара програмата да работи на съвременните жилищни пазари. VA гарантира 25% от съответния кредитен лимит, определен от FHFA. За повечето окръзи през 2024–2025 г. този лимит е $766 550, което означава, че общото налично право е $191 637 (25% от $766 550). След изваждане на основните $36 000, правото на бонус добавя още $155 637.
От практическа гледна точка: с пълно право, VA ще гарантира 25% от всичко, което заемате до съответния лимит на заема — което означава, че повечето ветерани могат да си купят дом с нулева първоначална вноска без таван на заема в техния окръг. От ветераните с пълно право, които вземат заем над съответния лимит на заема, може да се наложи да направят първоначална вноска, равна на 25% от излишъка.
Пълно срещу оставащо право
Пълно право е налично за ветерани, които никога не са използвали своето обезщетение за заем от VA или които са изплатили предишен заем от VA и правото е официално възстановено, или които са продали дома си и новият купувач е поел заема от VA (освобождавайки изцяло отговорността на ветерана).
За да възстановите правото след изплащане на заем от VA, вие подавате формуляр 26-1880 на VA до VA. Процесът обикновено отнема няколко седмици. След като бъдете възстановени, вие се връщате към пълното право, сякаш предишният заем никога не се е случил.
Оставащо право се прилага, когато все още имате активен заем от VA. Ако с��е използвали 100 000 щатски долара право на предишен дом, който не сте продали, и общото право на плащане във вашия окръг е 191 637 щатски долара, остават ви 91 637 щатски долара. Кредиторът ще изисква от вас да покриете с авансово плащане всяка разлика между 25% от новата покупна цена и оставащото ви право.
Пример: Искате да купите жилище за $400 000, но имате само $91 637 оставащи права. Кредиторът иска 25% гаранция: $400 000 × 25% = $100 000. Не ви достигат $8363, така че ще трябва да донесете $8363 като авансово плащане.
Можете да притежавате два заема от VA едновременно - често срещано сред военнослужещите, които се местят често. Това се нарича ситуация на „право на второ ниво“.
Таблица с такси за финансиране
Таксата за финансиране на VA е еднократна такса, която поддържа програмата за заем на VA самоподдържаща се. Плаща се при приключване или се включва в сумата на заема. Таксата варира в зависимост от вида на вашия заем, първоначалната вноска и дали сте използвали предимството преди.
| Loan Type | Down Payment | First Use | Subsequent Use |
|---|---|---|---|
| Purchase / Construction | 0% | 2.15% | 3.30% |
| Purchase / Construction | 5%–9.99% | 1.50% | 1.50% |
| Purchase / Construction | 10%+ | 1.25% | 1.25% |
| Cash-Out Refinance | N/A | 2.15% | 3.30% |
| IRRRL (Streamline Refi) | N/A | 0.50% | 0.50% |
Освобождаване от такси за финансиране: Ветерани, получаващи обезщетение за инвалидност от VA при всякакъв рейтинг (дори 0%), преживели съпрузи на ветерани, които са починали по време на служба или от свързано с услугата увреждане, и получателите на Purple Heart на активна служба са освободени от такса за финансиране. Това може да спести хиляди - при заем от $400 000 таксата от 2,15% се равнява на $8600.
Пример за месечно плащане: VA срещу конвенционален
Нека сравним закупуването на жилище на стойност $400 000 с 0% намаление при заем от VA спрямо 5% намаление при конвенционален заем при същия лихвен процент от 7,0% (30-годишен фиксиран).
| Item | VA Loan | Conventional (5% down) |
|---|---|---|
| Loan Amount | $408,600 (rolled funding fee) | $380,000 |
| Interest Rate | 7.00% | 7.00% |
| Monthly P&I | $2,719 | $2,529 |
| PMI | $0 | ~$142/month |
| Monthly Insurance | $0 | $142 |
| Total Monthly | $2,719 | $2,671 |
| Down Payment Required | $0 | $20,000 |
На пръв поглед месечното плащане изглежда подобно, но кредитополучателят от VA държи 20 000 долара в джоба си при затваряне. Ако тези $20 000 бяха инвестирани при 7% годишно, те ще нараснат до приблизително $76 000 за 20 години - което прави истинското предимство на VA заема драстично по-голямо, отколкото предполага сравнението на плащанията.
PMI на конвенционалния заем обикновено пада, след като достигнете 80% LTV (около 8–9 година при тези цифри), но дотогава кредитополучателят от VA се е възползвал от години PMI без плащане.
Окръжни лимити за заем
След Закона за ветераните от Виетнамския флот на Blue Water от 2020 г. вече няма „лимити“ за заеми за VA за ветерани с пълно право. Можете да заемате толкова, колкото заемодателят одобри. Въпреки това, съобразените с окръга лимити за заеми все още имат значение за две ситуации:
- Ветерани с оставащи (не пълни) права — лимитите засягат изчислението на необходимото им първоначално плащане.
- Кредиторите могат да налагат свои собствени наслагвания над съответния лимит.
Стандартен лимит за съответствие (повечето окръзи на САЩ, 2024–2025 г.): $766 550
Примери за райони с висока цена:
| County | 2024 Conforming Limit |
|---|---|
| San Francisco, CA | $1,149,825 |
| Honolulu, HI | $1,149,825 |
| King County (Seattle), WA | $977,500 |
| Nassau County (NYC suburbs), NY | $1,149,825 |
| Denver, CO | $816,500 |
| Most other US counties | $766,550 |
VA заемите в окръзите с високи разходи дават на ветераните още по-ниска покупателна способност, тъй като гаранцията се основава на 25% от по-високия лимит за съответствие.
Развенчани често срещани митове за заем от VA
Мит: VA заемите са само за купувачи на жилище за първи път. Невярно. Няма ограничение за това колко пъти можете да използвате предимството на заема от VA. Докато имате налично право (пълно или оставащо), можете да използвате VA заем отново и отново през целия си живот.
Мит: VA заемите отнемат повече време за затваряне и продавачите няма да ги приемат. Това беше по-вярно преди десетилетие, когато оценките на VA бяха по-бавни. Днес VA заемите се затварят в приблизително същата времева рамка като конвенционалните заеми - обикновено 30-45 дни. Колебанието на продавача е въпрос на преговори, а не проблем с изпълнението на кредита. Добре написана оферта с писмо за предварително одобрение от кредитор с опит във Вирджиния е напълно конкурентна.
Мит: Заемът от VA не изисква оценка. Невярно. VA оценка е задължителна. VA използва своя собствена група от оценители и има минимални изисквания за собственост (MPR), за да гарантира, че домът е безопасен, здрав и санитарен. Това защитава ветерана толкова, колкото и кредитора.
Мит: Трябва да платите таксата за финансиране от джоба си. Таксата за финансиране може да се включи изцяло в сумата на заема, като не се изисква плащане от джоба ви. Компромисът е малко по-висок кредитен баланс и малко по-висока месечна вноска.
Мит: VA заем може да се използва само за закупуване на еднофамилен дом. VA заемите могат да финансират еднофамилни къщи, апартаменти в проекти, одобрени от VA, произведени домове на постоянни основи и многоетажни имоти до четири единици — при условие че живеете в една от единиците като основно жилище.
Разбирането на тези основи, преди да започнете да пазарувате, ви поставя в много по-силна позиция да използвате едно от най-ценните предимства, спечелени чрез военна служба.