What is Section 8 Rent Calculator?
▾
Калкулаторът за ваучери за избор на жилище в раздел 8 оценява дела на наемателя от наема и плащането на субсидията от жилищния орган за участниците в програмата на раздел 8 на HUD, най-голямата федерална програма за подпомагане на наема в Съединените щати. По програмата за ваучери за избор на жилище отговарящите на условията семейства с ниски доходи, възрастни хора и хора с увреждания получават ваучер, който субсидира техния наем на пазара на частни жилища. Основният принцип е, че наемателите плащат приблизително 30 процента от коригирания си месечен доход към наема, докато държавният жилищен орган (PHA) плаща разликата до местния стандарт за плащане. Програмата Раздел 8 е създадена от Закона за жилищното строителство и общностното развитие от 1974 г. като алтернатива на традиционните обществени жилищни проекти. Вместо да настанява семейства с ниски доходи в държавни сгради, раздел 8 предоставя ваучери, които семействата използват за наемане на частни апартаменти и къщи. Този подход дава на семействата по-голям избор къде живеят и интегрира субсидираните домакинства в по-широки общности. Министерството на жилищното строителство и градското развитие (HUD) администрира програмата чрез приблизително 2200 местни обществени жилищни власти в цялата страна. Към 2024 г. приблизително 2,3 милиона домакинства получават ваучери за избор на жилище, като в списъка на чакащите има още много милиони. Кой използва този калкулатор? Притежателите на ваучери, определящи колко ще платят за конкретен апартамент, наемодателите, които преценяват дали да приемат наематели по раздел 8, служителите на жилищните власти, изчисляващи сумите на субсидиите, жилищните консултанти, помагащи на семействата да търсят жилища, и изследователите на политиката, анализиращи достъпността на жилищата, всички разчитат на изчисленията на наема по раздел 8. Калкулаторът е от съществено значение, тъй като връзката между дохода, удръжките, стандартите за плащане и действителния наем създава многоетапно изчисление, което е трудно да се извърши без помощ. Изчисленията в раздел 8 имат значение, тъй като жилищните разходи обикновено са най-големият разход за семействата с ниски доходи, често консумиращи 50 до 70 процента от доходите без помощ. Ваучерът по раздел 8 може да намали това бреме до 30 процента или по-малко, освобождавайки доход за храна, здравеопазване, транспорт и други нужди. Списъкът на чакащите за ваучери обаче е дълъг с години в повечето юрисдикции и разликата между броя на отговарящите на условията семейства и наличните ваучери е една от най-значимите неудовлетворени нужди в американската социална политика.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Общо плащане на наемател (TTP) = макс. (30% от коригирания месечен доход, 10% от брутния месечен доход, социален наем или минимален наем, определен от PHA). Плащане от жилищния орган (HAP) = стандарт за плащане - TTP. Коригиран доход = брутен доход - допустими удръжки. Удръжки: $480 на издръжка, $400 за възрастно семейство или семейство с увреждания, действителни разходи за грижи за деца, позволяващи работа, медицински разходи, надвишаващи 3% от годишния доход (само за възрастни/хора с увреждания), разходи за помощ при инвалидност. Работен пример: 4-членно семейство, брутен месечен доход $2200, 2 лица на издръжка, без възрастни/инвалиди. Удръжки: 2 x $480 = $960/година = $80/месец. Коригиран месечен доход = $2200 - $80 = $2120. TTP = 30% x $2120 = $636. Местен стандарт за плащане (2BR FMR) = $1500. HAP = $1500 - $636 = $864. Ако действителният наем е $1400 (под стандарта за плащане), HAP = $1400 - $636 = $764 и наемателят плаща $636.Variable Legend
▾
| Символ | Име | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| TTP | Общо плащане на наемател | dollars per month | Необходимата месечна вноска на семейството към жилищните разходи, изчислена като по-голямата от 30 процента от коригирания месечен доход, 10 процента от брутния месечен доход, социалния наем или минималния наем на PHA. |
| HAP | Плащане на жилищна помощ | dollars per month | Месечната субсидия, изплащана от държавния жилищен орган на наемодателя от името на притежателя на ваучер, изчислена като стандарт за плащане минус TTP или брутния наем минус TTP, което от двете е по-малко. |
| PS | Стандарт на плащане | dollars per month | Максималната месечна сума на субсидията, определена от PHA за всеки размер на спалнята, обикновено между 90 и 110 процента от HUD Fair Market Rent за местния район. |
| FMR | Справедлив пазарен наем | dollars per month | Нивото на наема, определено от HUD, представляващо 40-ия или 50-ия процентил на наемите за единици със стандартно качество в местна пазарна зона, публикувано ежегодно за всеки градски район и окръг. |
| UA | Надбавка за комунални услуги | dollars per month | Определена от PHA разумна надбавка за платени от наемателя комунални услуги въз основа на вида и размера на единицата, която се добавя към договорния наем за изчисляване на брутния наем и влияе върху изчисляването на субсидията. |
| AMI | Коригиран месечен доход | dollars per month | Брутен месечен доход минус допустимите удръжки на HUD (зависими, възрастни/инвалиди, грижи за деца, медицинска помощ, помощ за инвалидност), който служи като основа за изчисляване на 30 процента TTP. |
How to Section 8 Rent Calculator
▾
- 1Определете брутния годишен доход на семейството от всички източници. Това включва заплати, заплати, извънреден труд, бакшиши, социално осигуряване, пенсии, SSI, SSDI, издръжка за деца, издръжка, обезщетения за безработица, социални плащания, нетен доход от самостоятелна заетост или бизнес, лихви и дивиденти и редовни вноски от лица, които не са в домакинството. HUD изисква от жилищните власти да проверяват всички доходи чрез проверка от трета страна (писма от работодател, писма за присъждане на обезщетения, банкови извлечения) или електронна проверка чрез системата за проверка на доходите на предприятието HUD (EIV).
- 2Изчислете допустимите удръжки, за да определите коригирания доход. Стандартните удръжки са $480 на година за всеки зависим (членове на домакинството, различни от главата, съпруга или съглавата, които са под 18 години, с увреждания или редовен студент), $400 на година за възрастно семейство (главата, съпругът или единственият член е на 62 или повече години) или семейство с увреждания. Допълнителните удръжки включват разумни разходи за грижи за деца под 13 години, които позволяват на член на домакинството да работи, да търси работа или да посещава училище. Семействата в напреднала възраст и с увреждания могат също да приспадат медицински разходи, надвишаващи 3 процента от брутния годишен доход, и разходи за помощ при инвалидност.
- 3Изчислете общото плащане на наемателя (TTP). TTP е по-голямата от 30 процента от коригирания месечен доход, 10 процента от брутния месечен доход, социалния наем (ако семейството получава социална помощ, която включва компонент за подслон) или минималния наем, определен от PHA (обикновено $0 до $50 на месец). TTP на повечето семейства се определя от 30 процента от изчислението на коригирания доход. TTP представлява приносът на семейството към жилищните разходи.
- 4Определете приложимия стандарт за плащане. Всеки PHA определя стандарти за плащане въз основа на справедливите пазарни наеми (FMR) на HUD за местния район. Стандартът за плащане обикновено се определя между 90 и 110 процента от FMR за всеки размер на спалнята. Например, ако FMR с 2 спални в градски район е $1400, PHA може да определи стандарта за плащане на $1400 до $1540. Стандартът за плащане представлява максималната субсидия, която PHA ще плати, коригирана за размера на единицата въз основа на размера на ваучерната спалня на семейството.
- 5Изчислете плащането на жилищна помощ (HAP). HAP е по-ниската от стандарта за плащане минус TTP или действителния наем минус TTP. Ако наемателят намери жилище с наем на или под стандарта за плащане, PHA плаща разликата между наема и TTP. Ако наемателят избере единица с наем над стандарта за плащане, той трябва да плати излишъка от джоба си в допълнение към своя TTP, но общото плащане на наемателя (TTP плюс всеки допълнителен наем) не може да надвишава 40 процента от коригирания месечен доход при първоначалния лизинг.
- 6Приложете надбавката за комунални услуги, ако наемателят плаща комунални услуги отделно. PHA публикуват графици за надбавки за комунални услуги въз основа на типичните разходи за комунални услуги за различните типове единици в юрисдикцията. Надбавката за комунални услуги се изважда от брутния наем, за да се определи наемът за наемодателя, или алтернативно намалява дела на наемателя. Ако надбавката за комунални услуги надвишава TTP, PHA плаща разликата директно на наемателя като възстановяване на комунални услуги. Това гарантира, че стандартът от 30 процента отчита общите разходи за жилище, а не само наема.
- 7Прегледайте разумността на наема на апартамента. Преди да одобри наемане, PHA трябва да определи дали предложеният наем е разумен в сравнение с подобни неподпомагани единици на местния пазар. Това не позволява на наемодателите да начисляват завишени наеми на наемателите по раздел 8. Определянето на разумността на наема взема предвид местоположението, размера на единицата, вида, възрастта, качеството, удобствата и поддръжката. Ако предложеният наем надвишава сравнимите пазарни наеми, PHA ще преговаря с наемодателя или ще откаже наемането.
Worked Examples
▾
Удръжки: $480 x 2 = $960/година на издръжка + $3600/година грижи за деца = $4,560/година = $380/месец. Коригиран месечен доход = $2400 - $380 = $2020. TTP = 30% x $2020 = $606. Но 10% от бруто = $240 е по-малко, така че TTP = $606. HAP = min($1600 - $606, $1500 - $606) = min($994, $894) = $894. Наемателят плаща $1500 - $894 = $606. Удръжката за грижи за деца значително намали дела на наемателя със $114 на месец в сравнение с липсата на приспадане.
Годишна бруто = $16,800. 3% от бруто = $504/година. Годишно медицинско = $3,000. Медицински приспадане = $3000 - $504 = $2496/година = $208/месец. Удръжка за възрастни хора = $400/година = $33/месец. Коригиран месечен доход = $1400 - $208 - $33 = $1159. TTP = 30% x $1159 = $347,70. 10% от бруто = $140. TTP = $348 (закръглено). Но проверка: $348 или действителните $285 зависи от надбавката за комунални услуги. Без компенсация за комунални услуги, наемателят плаща $348, а PHA плаща $1100 - $348 = $752. Приспадането на медицинските разходи спести на този възрастен наемател приблизително $62 на месец.
Удръжка за възрастни/инвалиди = $400/година = $33/месец. Коригиран месечен доход = $943 - $33 = $910. TTP = 30% x $910 = $273. HAP въз основа на стандарт за плащане = $1100 - $273 = $827. Наемателят плаща действителен наем минус HAP = $1300 - $827 = $473. Това надхвърля 30% от коригирания доход, но при първоначален лизинг общото плащане на наемателя не може да надвишава 40% от коригирания доход ($364). Тъй като $473 надвишава $364, PHA вероятно ще откаже това устройство като недостъпно. Наемателят ще трябва да намери единица на или под приблизително $1191, за да остане в рамките на тавана от 40%.
Приспадане на зависими лица = $960/година = $80/месец. Коригиран доход = $600 - $80 = $520. TTP = 30% x $520 = $156. Брутен наем = действителен наем + надбавка за комунални услуги = $900 + $250 = $1150. HAP = min($1400 - $156, $1150 - $156) = min($1244, $994) = $994. PHA плаща на наемодателя по-малкото от HAP или действителния наем = $900. Оставащ HAP = $994 - $900 = $94. Тъй като TTP ($156) е по-малко от надбавката за комунални услуги ($250), семейството получава възстановяване на комунални услуги от $250 - $156 = $94, платени директно на тях. Това помага да се покрият разходите им за комунални услуги.
Real-World Applications
▾
Притежателите на ваучери използват калкулатора Раздел 8 по време на търсенето на жилище, за да определят колко могат да си позволят да плащат за наем и какво ще допринесе жилищният орган. Като въведат стандарта за плащане за размера на ваучера, доходите си и наема на бъдещи апартаменти, семействата могат да сравняват нетната цена на различни единици и да вземат информирани решения относно компромиси между местоположение, качество на единица и разходи от джоба. Това е особено важно при тесни пазари за наеми, където подходящи единици в близост до училища, работни места и транспорт могат да наемат над стандарта за плащане.
Наемодателите и управителите на имоти използват изчисления в раздел 8, за да преценят дали приемането на притежатели на ваучери е финансово жизнеспособно. Наемодателят трябва да разбере колко ще плати жилищният орган (HAP) и колко ще плати наемателят и дали общата сума е равна или надвишава пазарния наем за единицата. На някои пазари стандартът на плащане е под пазарния наем, което затруднява притежателите на ваучери да намерят желаещи наемодатели. На други пазари гарантираното държавно плащане и намаленият риск от незаетост правят наемателите от раздел 8 привлекателни. Калкулаторът помага на наемодателите да видят конкретните числа за своя имот.
Служителите на жилищните власти използват ежедневно софтуер за изчисляване на наема, за да обработват нови приеми, годишни повторни прегледи, междинни корекции и премествания. Всяка от приблизително 2200 PHAs в цялата страна обработва хиляди от тези изчисления годишно. Изчисленията трябва да отчитат промените в доходите, промените в състава на домакинството, актуализациите на приспаданията, корекциите на стандартните плащания и увеличенията на наема. Грешките в изчислението могат да доведат до неправилни суми на субсидията, които водят до надплащане (което HUD може да изиска от PHA да изплати) или подплащане (което вреди на семейството).
Изследователите на жилищната политика използват изчисления в раздел 8, за да проучат ефективността на помощта за наем и да предложат подобрения на програмата. Темите на изследването включват адекватността на стандартите за плащане по отношение на действителните пазарни наеми, въздействието на справедливите пазарни наеми за малки площи (SAFMR) върху достъпа до квартали с възможности, ефекта от удръжките за стимули за работа върху резултатите от заетостта и дългосрочната жилищна стабилност на притежателите на ваучери в сравнение с други наематели с ниски доходи. Тези анализи изискват точно моделиране на това как програмните параметри взаимодействат със семейния доход и местните жилищни пазари.
Special Cases
▾
Ваучерите на базата на проекти (PBV) са вариант, при който субсидията е прикрепена към
Базираните на проекти ваучери (PBV) са вариант, при който субсидията е прикрепена към конкретна единица, вместо да пътува с наемателя. PHA могат да проектират до 20 процента от разпределението на своите ваучери (с изключения до 30 процента за определени типове единици). В PBV единиците изчисляването на наема е същото като ваучерите, базирани на наемател, но семейството няма избор да използва ваучера на друго място. След една година в единица PBV, семейството обикновено има право да поиска ваучер за наемател, ако има такъв. PBV често се използват в жилищни проекти на достъпни цени, поддържащи жилища и проекти със смесен доход.
Програмата HUD-VASH (Подпомагащо жилище за ветераните) съчетава раздел 8
Програмата HUD-VASH (Подпомагащо жилищно настаняване на ветерани) съчетава ваучери по раздел 8 с услуги за управление на случаи на VA за бездомни ветерани. Изчисляването на наема е идентично с обикновените ваучери за избор на жилище, но ваучерите са предназначени специално за ветерани, останали бездомни, и включват цялостни услуги като лечение на психично здраве, консултации за злоупотреба с вещества и помощ при наемане на работа. HUD-VASH е една от най-успешните програми за намаляване на бездомността на ветерани, обслужваща приблизително 100 000 ветерани.
Семейства, които включват член с увреждане, могат да отговарят на изискванията за разумно
Семейства, които включват член с увреждане, могат да се класират за разумно приспособяване, което засяга изчислението на ваучера. Например, едно семейство може да получи по-голям размер на ваучера (повече спални), за да настани помощник, който живее в него, или медицинско оборудване. Доходът на помощника, който живее в семейството, не се отчита при определянето на дохода на семейството и тяхното присъствие не се брои като допълнителен член на домакинството за целите на приспадането на зависими лица. Разумните искания за настаняване трябва да бъдат документирани с медицински доказателства или доказателства, свързани с увреждане и обработени от PHA в съответствие със Закона за справедливо жилищно настаняване.
Раздел 8 Резюме на допустимите удръжки (2024 г.)
▾
| Приспадане | Сума | Кой отговаря на изискванията |
|---|---|---|
| Надбавка за издръжка | $480/година на зависим | Всички семейства с лица на издръжка под 18 години, хора с увреждания или редовни студенти |
| Помощ за възрастни/инвалиди | $400/година на семейство | Семейства, в които главата, съпругът или единственият член е над 62 години или е с увреждания |
| Разходи за отглеждане на деца | Реална цена | Семейства, които плащат за грижи за деца под 13 години, за да им позволят работа или училище |
| Медицински разходи | Разходи над 3% от брутния годишен доход | Само възрастни семейства и семейства с увреждания |
| Помощ за инвалидност | Реална цена | Разходи, позволяващи на член на семейството с увреждания да работи |
Frequently Asked Questions
▾
Колко дълъг е списъкът на чакащите за раздел 8?
Списъците с чакащи варират драстично според местоположението, вариращи от месеци в някои селски райони до 5 до 10 години или повече в градските райони с голямо търсене. Някои PHA закриват изцяло списъците си с чакащи, когато натрупването стане неуправляемо, и ги отварят само периодично за нови приложения. HUD изчислява, че само около 1 от 4 отговарящи на условията домакинства получава някаква форма на федерална помощ за наем. Списъкът на чакащите обикновено е организиран по дата на кандидатстване, като се дават предпочитания на определени категории като ветерани, бездомни семейства или семейства, принудително разселени.
Мога ли да използвам ваучера си навсякъде в страната?
Да, чрез процес, наречен преносимост. След първоначалния си лизинг с издаващия PHA можете да прехвърлите вашия ваучер към всяка юрисдикция в страната, която има програма за ваучери за избор на жилище. Получаващият PHA или абсорбира вашия ваучер в своята програма, или таксува субсидията на издаващия PHA. Преносимостта е особено ценна за семейства, които искат да се преместят в райони с по-добри училища, работа или по-ниска престъпност. Някои PHA ограничават преносимостта по време на първоначалния срок на лизинга, като обикновено изискват от вас да останете в тяхната юрисдикция през първата година.
Какво се случва с моя ваучер, ако приходите ми се увеличат?
Ако вашият доход се увеличи, вашият TTP се увеличава и HAP намалява пропорционално. Ваучерът не свършва само защото приходите ви се увеличават. Въпреки това, ако вашият доход се покачи достатъчно високо, че TTP е равен или надвишава брутния наем, HAP пада до нула и вие сами плащате пълния наем. В този момент PHA може да прекрати помощта ви с ваучер след предизвестие. PHA провеждат годишни преразгледи на доходите и семействата трябва да докладват промени в доходите между прегледите. Някои PHA предоставят незачитане на спечелените доходи за семействата, което увеличава техните доходи.
Наемодателят знае ли, че съм в раздел 8?
да Наемодателят трябва да се съгласи да участва в програмата по раздел 8, като подпише договор за плащане на жилищна помощ (HAP) с PHA. Договорът определя задълженията на наемодателя, включително поддържане на единицата в съответствие със стандартите за качество на жилищата (HQS), неначисляване на над разумни наеми и спазване на условията на лизинга. Някои юрисдикции имат защита срещу дискриминация по отношение на източника на доход, която забранява на наемодателите да отказват да отдават под наем на притежателите на ваучери по раздел 8, но това варира според щатското и местното законодателство.
Какво представляват стандартите за качество на жилищата?
Стандартите за качество на жилищата (HQS) са минимални физически стандарти, на които трябва да отговаря всеки раздел 8. Инспекциите на HQS се провеждат от PHA преди първоначалното наемане и ежегодно след това. Изискванията включват адекватни санитарни помещения, безопасно приготвяне на храна и изхвърляне на отпадъци, работещи водопроводни и отоплителни инсталации, подходящо пространство и сигурност, топлинна среда, осветление и електричество, структура и материали в добро състояние, качество на въздуха във вътрешността, съответствие на боята на оловна основа и достъпност. Ако единица не премине проверката, наемодателят трябва да извърши ремонт в рамките на определен период от време или плащанията по HAP могат да бъдат спрени.
Може ли наемодателят да увеличи наема на жилище от раздел 8?
Да, но увеличението трябва да бъде одобрено от PHA. Наемодателят подава искане за увеличение на наема и PHA оценява дали новият наем е разумен в сравнение с подобни неподпомагани единици в района. Ако бъде одобрен, TTP на наемателя може или не може да се увеличи в зависимост от неговия доход (TTP се основава на дохода, а не на наема). HAP обаче ще се увеличи, за да покрие по-високия наем до стандарта за плащане. Ако одобреното увеличение на наема тласне апартамента над стандарта за плащане, наемателят трябва да плати излишъка, което може да направи апартамента недостъпен.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Най-често срещаното погрешно схващане относно раздел 8 е, че ваучерът покрива пълния наем. В действителност ваучерът покрива разликата между вноската на наемателя (приблизително 30 процента от коригирания доход) и стандарта за плащане или действителния наем, което от двете е по-ниско. Наемателите винаги плащат нещо към наема си, освен ако доходите им не са изключително ниски и не получават минимално освобождаване от наем. Освен това, ако наемател избере жилище с наем над стандарта за плащане, той трябва да плати разликата от джоба си, което може да увеличи общите му жилищни разходи доста над 30 процента от дохода. Разбирането на тази структура за споделяне на разходите е от съществено значение за реалистично търсене на апартаменти.
- !Много притежатели на ваучери не претендират за всички налични удръжки, особено приспадането за грижи за деца, приспадането на медицинските разходи (за възрастни хора/семейства с увреждания) и приспадането на разходите за помощ при инвалидност. Тези удръжки директно намаляват коригирания доход, което от своя страна намалява TTP и увеличава HAP. Семейство, което харчи $400 на месец за грижи за деца, може да намали своя TTP с приблизително $120 на месец ($400 x 30 процента), като поиска приспадането. Жилищните власти са задължени да информират семействата за наличните удръжки, но на практика семействата често не предоставят документация за подлежащи на приспадане разходи, освен ако не бъдат изрично подканени.
- !Критична грешка в стратегията за търсене е ограничаването на търсенето на апартамент до единици на или под стандарта за плащане. На семействата е разрешено да наемат единици над стандарта за плащане, стига общото плащане на наемателя (TTP плюс допълнителен наем) да не надвишава 40 процента от коригирания месечен доход при първоначалния лизинг. В ограничените пазари за наеми тази гъвкавост може значително да разшири обхвата на наличните единици. Обратно, наемането под стандарта за плащане не увеличава субсидията на семейството отвъд действителния наем; спестяванията отиват при PHA, а не при наемателя. Разбирането на тази асиметрия помага на семействата да правят информирани компромиси между качество на единицата, местоположение и цена.
Pro Tip
Когато търсите апартамент в раздел 8, изчислете максималния си достъпен наем, преди да започнете да търсите. Вашият максимум е приблизително стандартното плащане плюс разликата между 40 процента от коригирания ви месечен доход и вашия TTP. Например, ако стандартът за плащане е $1400 и вашият TTP е $500, потенциално бихте могли да си позволите наем до точката, в която общият ви джоб (TTP плюс излишък) се равнява на 40 процента от коригирания доход. Освен това попитайте вашия жилищен орган за справедливите пазарни наеми за малки площи (SAFMR), които определят стандарти за плащане на ниво пощенски код, а не на ниво град, което потенциално ви дава по-висок стандарт на плащане в по-скъпите квартали.
Did you know?
Програмата Section 8 Housing Choice Voucher е кръстена на Раздел 8 от Жилищния закон на Съединените щати от 1937 г., изменен от Закона за жилищното настаняване и общностното развитие от 1974 г. Въпреки че официалното име на програмата е Housing Choice Vaucher от 1998 г., тя продължава да бъде универсално известна като Раздел 8 от наематели, наемодатели и обществеността. Създаването на програмата отразява философска промяна от изграждането и управлението на обществени жилищни проекти към позволяване на семействата с ниски доходи да избират собствено жилище на частния пазар, концепция, която се смяташе за революционна по онова време и оттогава се превърна в доминиращ модел за федерална помощ за отдаване под наем.
Regional Guides
▾
United States (Federal Program with Local Administration)▾
High-Cost Metropolitan Areas▾
International Comparison▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Прочети повече →Получавайте седмични съвети по математика
Присъединете се към 12 000+ абонати, които получават съвети за калкулатор всяка седмица.