NRI Property TDS Calculator
What is NRI Property Sale TDS Calculator?
▾
Когато нерезидентен индиец (NRI) продава имот в Индия, купувачът (резидент или NRI) е длъжен да приспадне TDS (данък, приспаднат при източника) върху приходите от продажбата. Ставките на TDS са значително по-високи, отколкото за местни продавачи: 20% + приложима надбавка + 4% данък за дългосрочни капиталови печалби (LTCG, собственост, държана 24+ месеца) или 30% + допълнителна такса + данък за краткосрочни капиталови печалби (STCG, държана по-малко от 24 месеца). Това води до много голямо приспадане на TDS — понякога 20-23% от общото възнаграждение за продажба — въпреки че действителното задължение за данък върху капиталовите печалби може да е много по-ниско поради ползи от индексиране или освобождаване от повторно инвестиране (раздел 54, 54EC, 54F). NRI може да кандидатства за сертификат за по-ниско приспадане (формуляр 13) от отдела за данък върху доходите, което позволява на купувача да приспадне TDS при по-ниска ставка, съответстваща на действителното изчислено данъчно задължение. Постъпленията след TDS могат да бъдат репатрирани в страната на пребиваване на NRI чрез сметка на NRO, в зависимост от ограниченията и документацията. NRI трябва да получи сертификат за освобождаване от данъци, ако репатрира над 1 милион USD за една година. Купувачите трябва да получат TAN (номер на сметка за данъчно приспадане), да приспаднат TDS, да го депозират в правителството (в рамките на 7 дни от следващия месец) и да подадат TDS декларация (формуляр 27Q) в рамките на 31 дни след края на тримесечието. Неуспехът да се приспадне TDS прави купувача смятан за оценител на данъчното задължение, заедно с неустойка и лихва.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
TDS = Възнаграждение за продажба × Приложима ставка (20%+допълнителна такса+данък за LTCG; 30%+допълнителна такса+данък за STCG) | LTCG = Продажна цена - Индексирана цена | Ефективен данък = LTCG × 12,5% (след бюджета за 2024 г., без опция за индексиране)Variable Legend
▾
| Символ | Име | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| SP | Продажна цена | ₹ | Параметърът SP представлява ключов количествен вход в изчислението на свойството tds на nri, измерен в неговата стандартна единица и пряко влияе върху изчисления резултат чрез математическата формула |
| IC | Индексирани разходи | ₹ | Първоначална цена × (CII на годината на продажба / CII на годината на покупка); намалява облагаемите LTCG. |
| LTCG | Дългосрочна капиталова печалба | ₹ | SP - IC; облага се с 12,5% или 20% с индексация (за покупки преди юли 2024 г.). |
| TDS | Данък, удържан при източника | ₹ | Сума, приспадната от купувача по предписания процент от възнаграждението за продажба. |
How to NRI Property Sale TDS Calculator
▾
- 1Определете периода на държане: LTCG, ако собствеността се държи 24+ месеца; STCG, ако се държи под 24 месеца. Скоростта на TDS се различава съответно.
- 2Изчислете сумата на TDS: за LTCG, TDS = 20% + допълнителна такса (15%, ако продажната стойност е ₹1-2Cr) + 4% такса върху нето LTCG ИЛИ 20% от брутното възнаграждение за продажба (купувачът плаща върху пълната сума без печалби от изчисляване). На практика 20%+ от брутното възнаграждение за продажба обикновено се приспадат предварително.
- 3Купувачът получава TAN, приспада TDS и го депозира в правителството, като използва формуляр 26QB (за резидентен продавач) или формуляр 26Q/27Q (за продавач на NRI) в рамките на 7 дни от следващия месец.
- 4NRI може да кандидатства предварително пред служителя по данъка върху доходите за удостоверение за по-ниско приспадане (LDC), като използва формуляр 13 — това уточнява ставката на TDS, съответстваща на действителното прогнозно данъчно задължение след освобождаване и индексиране.
- 5При подаване на ITR в Индия NRI изчислява действителния данък върху капиталовите печалби; ако действителният данък < приспаднат TDS, се иска възстановяване; ако действителният данък > TDS, балансът се плаща като данък за самоначисляване.
- 6След плащане на всички данъци, NRI може да репатрира постъпленията от продажбата чрез своята NRO сметка в чуждестранната си банкова сметка — до 1 милион USD на финансова година (регулации на FEMA).
- 7Съхранявайте цялата документация: акт за продажба, оригинален акт за покупка, разписки за подобряване на разходите, LDC, ако е получен, формуляр 16A от купувача (TDS сертификат) и ITR, подаден в Индия.
Worked Examples
▾
Кандидатствайте за по-нисък сертификат за приспадане, формуляр 13, за да намалите TDS до ₹12,7L действително задължение
Без LDC купувачът приспада TDS върху пълните ₹1,2Cr при 20%+15%+4% = 23,1% = ₹27,72L. Но действителният данък е само ₹12,7L. NRI подава ITR и иска възстановяване на ₹15L — но това отнема 6-12 месеца. По-добре: кандидатствайте за LDC предварително, за да намалите TDS до действителна отговорност.
Раздел 54 позволява пълно освобождаване, ако целият LTCG е реинвестиран в жилищен имот; LDC е от решаващо значение за предотвратяване на големи TDS предварително
Раздел 54: ако LTCG от продажба на жилищен имот се реинвестира в друг жилищен имот в рамките на 1 година преди или 2 години след продажбата (3 години, ако е в процес на изграждане), капиталовата печалба е освободена. Целият LTCG от ₹30L е освободен, тъй като ₹40L се реинвестират. Кандидатствайте за LDC, за да покажете NIL/минимално задължение за TDS.
Раздел 54EC облигации са ограничени до ₹50L за финансова година; инвестицията трябва да бъде в рамките на 6 месеца след продажбата
Раздел 54EC позволява пълно освобождаване от капиталови печалби (до ₹50L), ако се инвестира в определени облигации (NHAI, RECL) в рамките на 6 месеца. Облигациите носят 5-годишно фиксиране и печелят 5% облагаема лихва. За печалби над ₹50L, превишението се облага с данък. Комбинацията от раздел 54 (нова собственост) и 54EC може да осигури големи печалби.
Формуляр 15CA (декларация на данъкоплатеца) + формуляр 15CB (CA сертификат), задължителен за чуждестранни парични преводи над прага
Постъпленията от сметката на NRO от продажбата на имоти могат да бъдат върнати в страната до 1 милион USD за финансова година след плащане на всички данъци. Изпратете формуляр 15CA онлайн и получете сертифициран от CA формуляр 15CB. DTAA между Индия и Обединеното кралство гарантира, че данъкът, платен в Индия, се кредитира срещу данъчните задължения на Обединеното кралство за същия доход.
Real-World Applications
▾
Изчисляване на задължението за TDS за местни купувачи, закупуващи имот от продавачи на NRI., представляващо важна област на приложение за Tds на Nri Property в професионален и аналитичен контекст, където точните изчисления на tds за имоти на nri директно подпомагат вземането на информирани решения, стратегическото планиране и оптимизирането на ефективността
Изчисляване на действителната отговорност на LTCG, за да се определи дали да се кандидатства за сертификат за по-ниско приспадане., представляващ важна област на приложение за Nri Property Tds в професионален и аналитичен контекст, където точните изчисления на nri property tds директно подпомагат вземането на информирани решения, стратегическото планиране и оптимизирането на ефективността
Оценяване на освобождаванията от раздел 54 и 54EC за минимизиране на данъка върху капиталовите печалби върху продажбата на имоти на NRI., представляващи важна област на приложение за Tds на Nri Property в професионален и аналитичен контекст, където точните изчисления на tds на имотите на nri директно подпомагат вземането на информирани решения, стратегическото планиране и оптимизирането на ефективността
Планиране на времето за продажба на имоти около разпоредбите на DTAA и ограниченията за репатриране., представляващи важна област на приложение за Nri Property Tds в професионален и аналитичен контекст, където точните изчисления на nri property tds директно подпомагат вземането на информирани решения, стратегическото планиране и оптимизирането на ефективността
Подготовка за формуляр 15CA/15CB документация за репатриране на постъпленията от продажба в страната на пребиваване, представляваща важна област на приложение за Nri Property Tds в професионален и аналитичен контекст, където точните изчисления на nri property tds директно подпомагат вземането на информирани решения, стратегическото планиране и оптимизирането на ефективността
Special Cases
▾
Имот, закупен от NRI в чуждестранна валута
{'title': 'Имот, закупен от NRI в чуждестранна валута', 'body': 'Ако NRI е закупил имот, използвайки чуждестранна валута, преведена чрез FEMA-съвместими канали (NRE сметка), репатрирането на постъпленията от продажбата (основната сума) е разрешено без ограничения. Само частта от печалбите преминава през редовния процес на репатриране на NRO (до 1 милион USD с формуляр 15CA/15CB). Запазете оригиналните записи за паричните преводи като доказателство.'}
Имот, получен като подарък от NRI на жител
{'title': 'Имот, получен като подарък от NRI на резидент', 'body': "Ако NRI подарява имот на местен роднина (съпруг, родител, брат или сестра), върху акта за подарък се дължи гербов налог по приложимите държавни ставки. Самият подарък не се облага с данък, ако получателят е определен роднина. Когато местният роднина по-късно продаде имота, капиталовите печалби се изчисляват с оригинала на NRI цена и период на държане — от полза за наследени/подарени имоти с ниска цена."}
Влияние на индексирането на бюджета за 2024 г. върху NRI
{'title': 'Въздействие на индексирането на бюджета за 2024 г. върху NRI', 'body': 'Бюджет 2024 премахна ползата от индексиране за LTCG върху имущество, продадено след 23 юли 2024 г., налагайки фиксирани 12,5% без индексиране. За имоти, закупени преди 23 юли 2024 г.: данъкоплатците могат да изберат по-ниската от 12,5% без индексация или 20% с индексация. NRIs с дългогодишни, високо оценени свойства могат да се възползват от изчисленията и при двете опции и избора на по-добрия резултат чрез LDC.'}
TDS за продажба на имоти на NRI — Резюме на курса (2024-25 финансова година)
▾
| Тип капиталова печалба | Основна TDS ставка | Доплащане (върху данък) | Данък (върху данък+SC) | Ефективен TDS |
|---|---|---|---|---|
| LTCG (задържани 24+ месеца) | 20% | 10% при заплащане ₹50L-1Cr | 4% | ~22,88% |
| LTCG (задържани 24+ месеца) | 20% | 15% при заплащане ₹1Cr-2Cr | 4% | ~24,18% |
| LTCG (задържани 24+ месеца) | 20% | 25% при заплащане ₹2Cr-5Cr | 4% | ~26% |
| LTCG (задържани 24+ месеца) | 20% | 37%, ако възнаграждение > ₹5Cr | 4% | ~28,50% |
| STCG (под 24 месеца) | 30% | 15%/25%/37% въз основа на дохода | 4% | ~34-40% |
| С LDC (формуляр 13) | Действителна ставка според поръчката на ИТ отдела | Както е приложимо | 4% | Долна — на поръчка |
Frequently Asked Questions
▾
Каква ставка на TDS се прилага, когато NRI продава имот в Индия?
За LTCG (имот, държан 24+ месеца): TDS при 20% + приложима допълнителна такса + 4% данък. Допълнителна такса: 10% за продажба ₹50L-1Cr; 15% за ₹1Cr-2Cr; 25% за ₹2Cr-5Cr; 37% за над ₹5Cr (но само 15% допълнителна такса върху печалбите от собствения капитал — LTCG за имоти получава по-висока допълнителна такса). За STCG: 30% + допълнителна такса + такса. TDS често се съобразява с брутната продажба, а не само с капиталовата печалба.
Какво представлява формуляр 13 (Сертификат за по-ниско приспадане) и как да кандидатствате?
Формуляр 13 е заявление до отдела за данък върху доходите, с което се иска TDS да бъде приспаднат с по-ниска ставка въз основа на вашето действително изчислено данъчно задължение (след изключения като раздел 54, 54EC и индексиране). Той се подава онлайн на портала за данък върху доходите от NRI или техен упълномощен представител (CA/данъчен съветник). Ако бъде одобрен, данъчният служител издава сертификат, посочващ по-ниската TDS ставка, която купувачът използва за приспадане.
Може ли NRI да поиска възстановяване на сумата, ако е удържан твърде много TDS?
да Ако приспаднатият TDS надвишава действителното данъчно задължение след изчисляване на капиталовите печалби и искане за освобождаване, NRI трябва да подаде ITR в Индия и да поиска превишението като възстановяване. Възстановената сума се кредитира в сметката NRO/NRE на NRI. Това обикновено отнема 3-6 месеца след подаването. Проактивният подход — кандидатстване за LDC преди продажбата — избягва обвързването на средства в цикли на възстановяване.
Какво е задължението на купувача при покупка от NRI?
Когато закупува имот от NRI, купувачът (дори ако е местен индиец) трябва: 1) да получи TAN, 2) да приспадне TDS по приложимата ставка от възнаграждението за продажба преди плащане, 3) да депозира TDS в правителството в рамките на 7 дни от следващия месец, 4) да подаде тримесечна TDS декларация (формуляр 27Q за NRI), 5) да издаде формуляр 16A (TDS сертификат) на продавача на NRI. Неуспехът кара купувача да носи отговорност за цялата сума на TDS плюс лихва и неустойка.
Как може NRI да репатрира приходите от продажба на имоти от Индия?
Приходите от продажбата на имоти на NRI първо се кредитират в сметката на NRI (Non-Resident Ordinary). Репатриране на средства от NRO (включително постъпления от продажба на имоти) е разрешено до 1 милион USD за финансова година след плащане на всички приложими данъци. Подайте формуляр 15CA (декларация на данъкоплатеца) и формуляр 15CB (сертификат за експерт-счетоводител) в банката. Суми над 1 милион USD изискват одобрение от RBI.
Споразумението за избягване на двойно данъчно облагане (DTAA) помага ли на NRI при продажбата на имоти?
да Индия има DTAA с над 90 държави. Съгласно повечето DTAA капиталовите печалби от индийско недвижимо имущество се облагат само в Индия. NRI плаща данък в Индия и този данък след това се кредитира срещу всички данъчни задължения в тяхната страна на пребиваване. NRI трябва да предостави своя сертификат за данъчно пребиваване (TRC) и формуляр 10F, за да се възползва от предимствата на DTAA.
Какви са освобождаванията от капиталови печалби, достъпни за NRI при продажба на имоти?
NRI имат право на всички същите освобождавания от капиталови печалби, налични за местните индийци: Раздел 54 (реинвестиране на LTCG в жилищен имот в Индия или в чужбина — в рамките на 2 години или 3 години в процес на изграждане); Раздел 54EC (инвестирайте LTCG в облигации на NHAI/RECL, максимум ₹50L, 5-годишно блокиране); Раздел 54F (инвестирайте цялото нетно възнаграждение от продажбата в жилищен имот, ако няма друг жилищен имот — за нежилищни активи). Тези освобождавания значително намаляват действителното данъчно задължение.
Може ли NRI да продава наследствен имот в Индия?
да NRIs могат да продават наследени имоти в Индия. Цената на придобиване за капиталови печалби е цената, платена от първоначалния собственик (или справедливата пазарна стойност към 1 април 2001 г., ако е закупено преди тази дата). Периодът на държане за целите на LTCG включва периода на собственост от предишния собственик, ако имотът е наследен. Същите правила за приспадане на TDS важат за купувача.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Купувачи, които не успеят да приспаднат TDS от продавачите на NRI — купувачът става лично отговорен за сумата на TDS плюс лихва и неустойка; много битови купувачи не знаят за това задължение, когато купуват от NRIs.
- !NRI, които не кандидатстват за формуляр 13 LDC преди продажбата — плащането на пълен TDS върху брутното възнаграждение и след това изчакване 6-12 месеца за възстановяване обвързва ненужно милиони рупии.
- !Изчисляване на TDS върху нетно възнаграждение (след комисионна на агент) вместо брутна продажна стойност — TDS трябва да бъде върху договорената продажна цена съгласно акта за продажба, а не нетната сума, която NRI получава.
- !Липса на документация за репатриране — неподаване на формуляр 15CA/15CB преди иницииране на банковия превод води до отхвърляне от банката; първо вземете CA сертификат.
- !Пренебрегване на освобождаванията от раздел 54/54EC — много продавачи на NRI плащат данък върху капиталовите печалби, без да проучват освобождаванията при реинвестиране, които биха могли законно да премахнат цялото данъчно задължение.
- !Без проверка на разпоредбите на DTAA — без да претендира DTAA кредит в родната страна, NRI може да се сблъска с двойно данъчно облагане на същата печалба.
Pro Tip
Кандидатствайте за Сертификат за по-ниско приспадане (Формуляр 13) най-малко 45-60 дни преди очакваната дата на регистрация на собственост. Процесът изисква подаване на онлайн заявление с подкрепящи документи на портала за данък върху доходите и служителят по оценката има 30 дни за отговор. LDC може да намали TDS от 23%+ до само 5-10% — потенциално спестявайки ₹10-30 lakh при типична сделка с имот.
Did you know?
Индийската NRI общност (приблизително 32 милиона души по света) допринася значително за пазара на недвижими имоти в Индия. Паричните преводи на NRI към Индия надхвърлиха 125 милиарда щатски долара през финансовата 2023-24 г. – най-високото ниво за всяка държава в световен мащаб. Значителна част са инвестирани в недвижими имоти. Правителството постепенно облекчи правилата за репатриране и разпоредбите на DTAA, за да насърчи инвестициите на NRI в индийски имоти.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Прочети повече →Получавайте седмични съвети по математика
Присъединете се към 12 000+ абонати, които получават съвети за калкулатор всяка седмица.