NZ Rental Property Tax
What is Rental Income Tax Calculator (NZ)?
▾
В Нова Зеландия всички доходи от наеми, получени от отдаване под наем на жилищни или търговски имоти, се облагат с данъци и трябва да бъдат декларирани във вашата данъчна декларация. Няма отделен данък върху дохода от наем — печалбите от наем просто се добавят към другия ви доход (заплата, бизнес доход и т.н.) и се облагат с вашата пределна индивидуална данъчна ставка, която варира от 10,5% до 39% в зависимост от общия доход. Облагаемата печалба от наем се изчислява чрез изваждане на допустимите удръжки от общите ви брутни приходи от наем. Допустимите удръжки за жилищни имоти под наем включват тарифи (комунални ставки), застрахователни премии, такси за управление на имоти, ремонти и поддръжка (не капиталови подобрения), правни такси за подновяване на лизинговия договор, счетоводни такси и — след значителни промени в политиката — ипотечна лихва на поетапна основа. Третирането на ипотечните лихви е най-значимата област на промяна през последните години. От 1 октомври 2021 г. инвеститорите в жилищни имоти загубиха възможността да приспадат ипотечните лихви като част от усилията на правителството да намали жилищния пазар. Политиката обаче беше обърната, като приспадането на лихвата беше въведено постепенно: 50% от лихвите бяха подлежащи на приспадане през годината до 31 март 2024 г., нарастват до 60% от 1 април 2024 г., след това 80% от 1 април 2025 г. и пълно приспадане от 100% от 1 април 2026 г. Амортизацията на сградите е изключена след земетресението в Крайстчърч през 2011 г. (когато амортизацията на сградите беше премахната), но движимите вещи (движими вещи като уреди, килими и завеси) все още могат да бъдат амортизирани по предписаните от IR ставки. Ваканционните жилища със смесено предназначение — имоти, използвани отчасти за лична употреба и отчасти за отдаване под наем — изискват приходите и разходите да се разпределят пропорционално, като се използва конкретна формула, определена от IR. Тестът за ярки линии може също да създаде данъчно задължение, ако жилищен имот бъде продаден в рамките на 2 години от придобиването (за имоти, закупени на или след 1 юли 2024 г.).
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Нетен доход от наем = брутен доход от наем − Допустими удръжки; Дължим данък = нетен доход от наем × пределна данъчна ставка; Приспадаща се лихва = Лихва по ипотека × Приложим процент на постепенно въвеждане (60% 2024 г., 80% 2025 г., 100% 2026+)Variable Legend
▾
| Символ | Име | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| GR | Брутен доход от наем | NZD ($/year) | Общи приходи от наеми, получени от наематели през данъчната година, включително всички конфискувани облигации и застрахователни приходи за загубен наем |
| D | Общо допустими удръжки | NZD ($/year) | Всички подлежащи на приспадане разходи, включително тарифи, застраховки, такси за управление, ремонти, допустими лихви и амортизация на движимо имущество |
| NRI | Нетни приходи от наем | NZD ($/year) | Облагаема печалба от наем: брутен доход от наем минус общите допустими удръжки |
| r_m | Пределна данъчна ставка | Percentage (%) | Индивидуалната данъчна ставка, приложима към горната част от общия доход на данъкоплатеца, варираща от 10,5% до 39% |
| p_i | Процент на постепенно въвеждане на лихвата | Percentage (%) | Делът на ипотечните лихви, които подлежат на данъчно приспадане през текущата година: 60% (2024/25), 80% (2025/26), 100% (от 2026/27) |
How to Rental Income Tax Calculator (NZ)
▾
- 1Запишете всички брутни доходи от наем, получени през данъчната година, включително наем, доход от облигации за наем, ако са конфискувани, всички застрахователни разписки за загубен наем и всички суми, платени от наемателите, които обикновено са ваша отговорност.
- 2Идентифицирайте всички допустими удръжки: общински ставки, такси за вода (ако ги плащате), застраховка на наемодателя, такси за управление на имоти, такси за отдаване под наем, банкови такси, свързани със заема за наем, ремонти и поддръжка (не подобрения), счетоводни и правни такси за наема.
- 3Изчислете подлежащата на приспадане част от ипотечната лихва въз основа на текущия процент на постепенно въвеждане: 60% за годината, приключила на 31 март 2025 г., 80% за годината, приключила на 31 март 2026 г., 100% от 1 април 2026 г. нататък.
- 4Изчислете амортизацията на движими вещи (уреди, килими, термопомпи и т.н.), като използвате предписаните от IR ставки. Сградите не могат да бъдат амортизирани, но движимите вещи в имота могат.
- 5Приложете правилата за активи със смесено предназначение, ако имотът се използва частно през която и да е част от годината — приходите и разходите трябва да се разпределят по формулата: (дни под наем / (дни под наем + лични дни)) × общи разходи.
- 6Изчислете нетния доход или загуба от наем: общ доход минус общите допустими удръжки. Ако възникне загуба, загубите от жилищни наеми са ограничени — те могат да бъдат компенсирани само срещу бъдещи приходи от наеми от същите или други имоти, а не срещу заплата или заплати.
- 7Включете нетната печалба от наем във вашата индивидуална данъчна декларация (IR3) и платете данък върху дохода по вашата пределна ставка. Ако имате доходи от наем, обикновено се изисква да подадете декларация IR3, дори ако получавате и заплата.
Worked Examples
▾
Само 60% от ипотечните лихви подлежат на приспадане през 2024/25 г.; пълна декларация за приспадане от 1 април 2026 г
Удръжки: $2,500 + $1,200 + $2,400 + $10,800 = $16,900. Нетни приходи: $24 000 − $16 900 = $7 100. Данък: $7100 × 33% = $2343.
Правилата за ограничаване означават, че загубата може да бъде пренесена само срещу бъдещи приходи от наем
Съгласно правилата за обособяване (в сила от 2019 г.), загубите от жилищен наем не могат да се използват за намаляване на данъка върху други доходи. Загубата от $4000 се пренася, за да компенсира бъдещи печалби от наем.
Формула за смесена употреба: дни под наем / (дни под наем + частни дни) = 60/90 = 66,7% от подлежащите на приспадане разходи
60 / (60 + 30) = 66,7% от $15 000 = $10 000 самоучастие. Брутен наем $9 000 минус $10 000 = $1 000 загуба, оградена като загуба на активи със смесено предназначение.
Сградите не могат да бъдат амортизирани, но движимите вещи в имотите под наем все още отговарят на изискванията за амортизационни удръжки
Термопомпа: $4,500 × 18% = $810. Килим: $3000 × 25% = $750. Общо приспадане на амортизацията за първата година: $1560, намалявайки облагаемия доход от наем.
Real-World Applications
▾
Наемодател с един имот под наем, който печели 26 400 щатски долара годишно от наем, изчислява нетния облагаем доход от наем след приспадане на ставките, застраховката и 60% от лихвата по ипотечния кредит, след което плаща получения данък по тяхната пределна ставка от 33%.
Инвеститор в имоти с четири имота под наем използва електронна таблица, за да проследява приходите и разходите за всеки имот поотделно, като разделя загубите на имоти с високи лихвени разходи и компенсира печалбите в целия портфейл.
Домакин в Airbnb, който наема дома си за 80 дни в годината и живее в него през останалите 285 дни, прилага правилата за активи със смесено предназначение за разпределяне на разходите, като приспада само частта от наема.
Двойка, която държи своя имот под наем чрез структура на LTC, открива, че загубите от наеми преминават към личните им данъчни декларации, но са оградени - те не могат да използват загубите, за да намалят данъка върху доходите си от заетост.
Данъчен агент съветва инвеститор, който обмисля дали да закупи ново строителство или съществуващ дом за отдаване под наем, като обяснява, че новите сгради в момента запазват пълно приспадане на лихвите, докато съществуващите домове все още се връщат постепенно до 100%.
Special Cases
▾
Освобождаване за ново строителство — приспадане на лихва
Новите постройки, закупени на или след 27 март 2021 г., запазват пълното приспадане на ипотечните лихви през целия период, когато лихвите са били отказани за други жилищни имоти (2021 – 2024 г.). Това означава, че инвеститорите в нови сгради не са били предмет на постепенно премахване, което им е дало значително данъчно предимство пред инвеститорите в съществуващи домове през този период.
ДТК и фирмени структури
Имотите под наем, държани чрез компания за преглед (LTC), се третират така, сякаш акционерите притежават имота директно за данъчни цели. Това означава, че приходите и загубите преминават лично към акционерите и все още се прилага разделяне. Имуществата в обикновени компании се облагат с 28% корпоративна данъчна ставка, но загубите не могат да преминат към акционерите.
GST и имоти под наем
Доходът от жилищен наем е освободен от GST. Това означава, че не начислявате GST върху наема и не можете да поискате обратно GST върху разходите за собственост. Въпреки това, ако предоставяте и краткосрочно настаняване (като Airbnb) и оборотът ви надхвърля $60 000, може да се наложи да се регистрирате за GST. Наемът на търговски имоти подлежи на GST.
Приходи от наем в чужбина
Данъчните жители на Нова Зеландия трябва да декларират доходи от наеми от имоти в чужбина в своята данъчна декларация за Нова Зеландия. Споразуменията за избягване на двойното данъчно облагане могат да осигурят облекчение, когато данъкът вече е бил платен в държавата, където се намира имотът. Чуждестранните данъчни кредити могат да бъдат поискани, за да се избегне двойното данъчно облагане, но правилата са сложни и често изискват професионален съвет.
Пансионери и съквартиранти
Ако наемете стая на пансион в собствения си дом и таксувате под седмичния праг на IR (понастоящем $279/седмица на пансион), доходът обикновено е необлагаем с данъци. Над този праг превишението е облагаемо. Това е различно от отдаването под наем на отделен инвестиционен имот, който винаги е напълно облагаем.
Основни правила за данъка върху имотите под наем в Нова Зеландия
▾
| Елемент | правило |
|---|---|
| Данъчна ставка на дохода от наем | Пределна данъчна ставка на дохода (10,5%–39%) |
| Приспадане на лихви (2024/25 г.) | 60% от лихвите се приспадат |
| Приспадане на лихва (2025/26) | 80% от лихвите се приспадат |
| Приспадане на лихва (от 2026/27 г.) | 100% от лихвите се приспадат |
| Амортизация на сградите | Не подлежи на приспадане (премахнато през 2011 г.) |
| Амортизация на вещите | Допуска се при предписани от IR ставки |
| Загуби от наеми — жилищни | Оградена; не може да компенсира доходите от заплата |
| Загуби от наеми — търговски | Не е ограден; може да компенсира други приходи |
| Тестов период за светла линия (от 1 юли 2024 г.) | 2 години |
| Приспадане на активи със смесена употреба | Дни под наем / (дни под наем + лични дни) × разходи |
Frequently Asked Questions
▾
Всички приходи от наем в Нова Зеландия облагат ли се с данък?
да Всички доходи от наеми, получени от отдаване под наем на имот в Нова Зеландия, се облагат с данък, независимо дали имотът е жилищен или търговски и независимо от сумата. Няма необлагаем праг конкретно за доходите от наем — те се добавят към другите ви доходи и се облагат с вашата пределна данъчна ставка върху дохода.
Мога ли да приспадна ипотечна лихва върху моя имот под наем в Нова Зеландия?
Да, но правилата се промениха значително. Приспадането на лихвата беше премахнато от 1 октомври 2021 г., след което постепенно беше въведено обратно: 60% подлежащо на приспадане от 1 април 2024 г., 80% от 1 април 2025 г. и 100% от 1 април 2026 г. Новите конструкции, които бяха закупени на или след 27 март 2021 г., запазиха пълното приспадане на лихвата през цялото време.
Какво представлява определянето на доходите от наем?
Ограничаването означава, че загубите от жилищен наем не могат да се използват за компенсиране на данъци върху други доходи (като заплата). Ако вашите допустими удръжки надвишават дохода ви от наем, произтичащата загуба е „ограничена“ и може да се използва само за компенсиране на бъдещи приходи от наем от същите или други жилищни имоти под наем. Търговските обекти не са оградени.
Мога ли да амортизирам моите сгради под наем?
Не. Амортизацията на сградите беше премахната за жилищни и търговски сгради в бюджета за 2011 г. след земетресенията в Крайстчърч. Въпреки това движимите вещи в имота - като уреди, термопомпи, килими, щори и осветителни тела - все още могат да бъдат амортизирани, като се използва публикуваната намаляваща стойност на IR или линейни ставки. Това е особено важно в контекста на изчисленията на данък върху доходите от наеми, където точността пряко влияе върху вземането на решения. Професионалистите в различни индустрии разчитат на прецизни изчисления на данъка върху доходите от наеми, за да потвърдят предположенията, да оптимизират процесите и да гарантират съответствие с приложимите стандарти. Разбирането на основната методология помага на потребителите да интерпретират резултатите правилно и да определят кога може да е оправдан допълнителен анализ.
Трябва ли да подавам данъчна декларация, ако печеля доход от наем?
да Ако получавате доходи от наем, от вас се изисква да подадете индивидуална данъчна декларация IR3 към Inland Revenue, дори ако получавате и заплата чрез системата PAYE. Доходите от наем не се покриват от автоматичните оценки на данъка върху доходите, които IR изпраща само на хората, които получават заплата. Това е особено важно в контекста на изчисленията на данък върху доходите от наеми, където точността пряко влияе върху вземането на решения. Професионалистите в различни индустрии разчитат на прецизни изчисления на данъка върху доходите от наеми, за да потвърдят предположенията, да оптимизират процесите и да гарантират съответствие с приложимите стандарти. Разбирането на основната методология помага на потребителите да интерпретират резултатите правилно и да определят кога може да е оправдан допълнителен анализ.
Какво представлява тестът за ярка линия и каква е връзката му с данъка върху доходите от наем?
Тестът за ярки линии облага капиталовите печалби върху жилищни имоти, продадени в рамките на определен период от покупката. От 1 юли 2024 г. тестът се прилага за имоти, продадени в рамките на 2 години след покупката. Имотите, продадени в рамките на светлия период, се облагат с данък върху печалбата по пределната данъчна ставка на собственика – същата ставка като дохода от наем. Това е отделно от текущия данък върху доходите от наем.
Как се облагат ваканционните жилища със смесено предназначение?
Активите със смесено предназначение (имоти, използвани отчасти за лична употреба, отчасти за отдаване под наем и отчасти празни) са предмет на специални правила за разпределение. Разходите могат да се приспадат само пропорционално на броя дни под наем, разделен на общия брой дни под наем плюс дните за лично ползване. Приходите от такива имоти са обособени, за да компенсират разходите от същия актив.
Мога ли да удържа ремонти и поддръжка на моя имот под наем?
Да, но само за истински ремонт и поддръжка — разходи, които възстановяват имота до първоначалното му състояние. Капиталовите подобрения, които удължават живота на имота или добавят нови характеристики, не се приспадат като поддръжка; те могат да бъдат добавени към разходната база на имота за бъдеща амортизация (за движими вещи) или за изчисляване на печалба от продажба.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Приспадане на капиталовите подобрения като ремонти — боядисването на имот под наем е поддръжка; добавянето на нова палуба или обновяването на баня е капитално подобрение. Само истинската поддръжка и ремонти се приспадат незабавно.
- !Забравяне на разпределението на разходите за имоти със смесено предназначение — ваканционните домове, използвани частично частно, изискват внимателно разпределяне; претендирането на всички разходи срещу доходите от наем увеличава удръжките и ще бъде оспорено от IR.
- !Заявяване на неправилен процент на приспадане на лихвата — процентите на поетапно въвеждане се променят на 1 април 2024 г. и отново на 1 април 2025 г. Прилагането на грешен процент към грешната година на дохода е често срещана грешка.
- !Неподаване на декларация IR3 — работещите на заплата, които също имат доходи от наем, често приемат, че PAYE на техния работодател покрива всичките им данъци. Доходите от наем винаги изискват отделна декларация IR3 и може също да се прилага временен данък.
- !Компенсиране на обособени загуби от наеми срещу доходи от заетост — това е изрично забранено за загуби от наеми на жилища. Пренасяйте ги само срещу бъдещи приходи от наем.
- !Не се водят записи за всички разходи за наем — в случай на IR одит, трябва да представите разписки, фактури и банкови извлечения за всяко заявено приспадане. Цифровите записи трябва да се съхраняват най-малко седем години.
Pro Tip
Поддържайте специална банкова сметка за всички приходи и разходи от наем от самото начало. Когато всички транзакции протичат през една сметка, свързана с всеки имот, счетоводството в края на годината е лесно, удръжките са лесни за доказване и рискът от пропускане на разходи или смесване на лични разходи с разходи за наем е сведен до минимум.
Did you know?
Премахването на приспадането на лихви за жилищни имоти под наем в Нова Зеландия през 2021 г. беше една от най-противоречивите промени в данъчната политика от десетилетия — и една от най-краткотрайните. Беше обявено през март 2021 г., започна постепенно да се премахва през 2024 г. и е планирано да бъде напълно отменено до април 2026 г., което го прави рядък пример за основна данъчна политика, която е значително отменена в рамките на пет години.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Прочети повече →Ratings & comments
Получавайте седмични съвети по математика
Присъединете се към 12 000+ абонати, които получават съвети за калкулатор всяка седмица.