Множител на брутния наем

Бърз преглед на десетки обяви за идентифициране на най-добрите кандидати за по-задълбочен анализ

Определяне на бърза оферта, когато се движите бързо на конкурентни пазари

Оценяване на имоти на тънки пазари, където не са налични сравними данни за NOI

Сравняване на вашето портфолио с пазарните GRM тенденции

Преговори с продавача: демонстриране на надценяване с помощта на сравними GRM данни

Какво е добър GRM за имот под наем?

„Добрият“ GRM зависи изцяло от пазара и типа на имота. На достъпните вторични пазари GRM от 6–9 са често срещани и предполагат силни доходи. В скъпите крайбрежни градове GRM от 15–25 са нормални и отразяват високи стойности на земята и очаквания за поскъпване. В рамките на всеки конкретен пазар се стремете към GRM на или под медианата за сравними имоти, за да сте сигурни, че не плащате надплащане в сравнение с конкурентите.

Кои са най-големите ограничения на GRM?

GRM пренебрегва напълно оперативните разходи, така че имот с високи данъци или висока поддръжка може да има нисък GRM, но да осигурява посредствена нетна възвръщаемост. Той също така използва брутен наем без корекция за свободни площи - сграда с 20% свободни площи изглежда същата като напълно заета, ако използвате потенциални наеми. GRM винаги трябва да бъде последван от пълен NOI и анализ на лимита преди всяко инвестиционно решение.

Как GRM се различава от лимита?

Максималната ставка използва нетния оперативен доход (NOI, след разходите), докато GRM използва брутния наем (преди разходите). Максимална ставка = NOI / Стойност на имота; GRM = Стойност на имота / Брутен наем. И двете измерват стойността спрямо дохода, но лимитът е по-точен показател, тъй като отчита оперативните разходи. GRM е по-бърз; капачката е по-точна. Повечето професионалисти използват ограничение като основен показател и GRM като бърз първи екран.

Мога ли да използвам GRM за търговски имоти?

GRM най-често се прилага за малки жилищни имоти (1–4 единици, малки многофамилни). За търговските имоти лимитът е стандартът, тъй като структурите на наема, разпределението на разходите и променливостта на доходите са много по-сложни. Търговските имоти често имат троен нетен лизинг или брутен лизинг с различни отговорности за разходите, което прави сравненията на брутния наем по-малко значими без нормализиране на разходите.

Трябва ли да използвам текущи наеми или пазарни наеми при изчисляването на GRM?

Използвайте текущите наеми на място за съществуващи заети имоти — това ви казва какво всъщност печели имотът днес. Също така изчислете GRM, като използвате текущите пазарни наеми, за да видите потенциала, ако договорите за наем се подновят при пазарни цени. Разликата между текущия наем GRM и пазарния наем GRM представлява ръст на наема - понякога най-привлекателната характеристика на придобиване с добавена стойност.

Колко сравними продажби са ми необходими, за да установя пазарен GRM?

В идеалния случай съберете 5–10 сравними продажби от последните 6–12 месеца, които са сходни по размер, възраст, състояние и местоположение с вашия предмет на собственост. Използвайте средния GRM, а не средния, за да намалите въздействието на отклоненията. При тънки пазари с малко транзакции може да се наложи да използвате по-широка географска област или по-дълъг период от време, като се коригирате спрямо пазарните тенденции.

Отчита ли GRM потенциала за поскъпване?

GRM улавя текущия доход, но не казва нищо за поскъпването. Пазари с висок GRM (ниска доходност) често съществуват, защото инвеститорите определят цените при силно бъдещо поскъпване - те са готови да плащат повече за долар от текущия наем, защото очакват наемите и стойностите да растат бързо. Пазарите с нисък GRM могат да предложат по-добър текущ доход, но по-ниско поскъпване. Пълният инвестиционен анализ взема предвид както текущия доход, така и очакваното поскъпване.

Какво е правилото за 1% и каква е връзката му с GRM?

Основното правило за 1% гласи, че месечният наем трябва да бъде поне 1% от покупната цена на имота. Това означава годишен GRM от около 8,33 × (1 / 0,12 = 8,33) или месечен GRM от 100. Ако имот на стойност $200 000 генерира $2000/месец под наем (1%), месечният GRM = 100. Имотите, отговарящи на правилото за 1%, обикновено генерират достатъчно брутен доход за покриване на разходите и генериране на положителен паричен поток, въпреки че това правило е по-трудно за задоволяване на скъпи пазари.