কী Cash-on-Cash Return?
▾
ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন (CoC) হল একটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ মেট্রিক যা একটি সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করা প্রকৃত নগদ অর্থের উপর অর্জিত বার্ষিক প্রি-ট্যাক্স নগদ প্রবাহ পরিমাপ করে। ক্যাপ হারের বিপরীতে, যা অর্থায়নকে উপেক্ষা করে, নগদ-অন-নগদ রিটার্ন স্পষ্টভাবে আপনার বন্ধকী অর্থপ্রদানের জন্য হিসাব করে এবং আপনার পকেটের বাইরের ইকুইটির ফলন পরিমাপ করে। এটি প্রতিটি লিভারেজড বিনিয়োগকারীর যে প্রশ্নের উত্তর জানতে হবে: আমি এই চুক্তিতে রেখেছি নগদ প্রতিটি ডলারের জন্য, আমি বার্ষিক নগদ প্রবাহে কত সেন্ট ফিরে পাব? সূত্রটি সোজা: ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন = বার্ষিক প্রি-ট্যাক্স ক্যাশ ফ্লো ÷ মোট নগদ বিনিয়োগ করা হয়েছে। বার্ষিক প্রি-ট্যাক্স নগদ প্রবাহ হল সমস্ত ভাড়া সংগ্রহ করার পরে, সমস্ত অপারেটিং খরচ পরিশোধ করার পরে এবং সমস্ত বন্ধকী মূল এবং সুদের অর্থ প্রদান করার পরে অবশিষ্ট অর্থ। বিনিয়োগকৃত মোট নগদ অর্থের মধ্যে রয়েছে ডাউন পেমেন্ট, ক্লোজিং খরচ, ঋণের উৎপত্তি ফি, প্রাথমিক মেরামতের খরচ, এবং সম্পত্তিটিকে ভাড়াযোগ্য অবস্থায় আনার জন্য প্রয়োজনীয় অন্য যেকোন আগাম খরচ। নগদ-অন-নগদ রিটার্ন অধিগ্রহণের পর্যায়ে বিশেষভাবে কার্যকর কারণ এটি অবিলম্বে দেখায় যে একটি অর্থায়নকৃত চুক্তি আপনার পকেটে অর্থ রাখবে নাকি তা নিষ্কাশন করবে। একটি ইতিবাচক CoC মানে ইতিবাচক মাসিক নগদ প্রবাহ; একটি নেতিবাচক CoC সংকেত দেয় যে অপারেটিং আয় ঋণ পরিষেবা কভার করার জন্য অপর্যাপ্ত — একটি পরিস্থিতিকে কখনও কখনও 'অ্যালিগেটর সম্পত্তি' বলা হয় কারণ এটি আপনাকে প্রতি মাসে জীবিত খায়। ঐতিহাসিকভাবে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা একটি মাঝারি বাজারে একটি কঠিন লিভারেজড ডিলের জন্য বেঞ্চমার্ক হিসাবে 8-12% CoC রিটার্নকে লক্ষ্য করেছে। যাইহোক, সান ফ্রান্সিসকো বা সিয়াটেলের মতো লো-ক্যাপ-রেট উপকূলীয় বাজারে, বিনিয়োগকারীরা প্রায়শই 2-4% CoC গ্রহণ করে মোট রিটার্ন চালনার প্রত্যাশায়। উচ্চ-ফলনশীল মধ্য-পশ্চিম বাজারে, স্থিতিশীল বৈশিষ্ট্যে 10-15% এর CoC অর্জনযোগ্য। সুদের হার পরিবর্তনের সময় মেট্রিকটিও অর্থপূর্ণভাবে পরিবর্তিত হয়: 3.5% বন্ধকের সাথে 5% CoC তে পেনসিল করা একটি চুক্তি একই সম্পত্তি এবং একই ভাড়ার 7% বন্ধকের সাথে নেতিবাচক হতে পারে। একটি সম্পূর্ণ ছবির জন্য ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন সবসময় ক্যাপ রেট, IRR এবং ইক্যুইটি মাল্টিপলের মতো অন্যান্য মেট্রিক্সের সাথে মূল্যায়ন করা উচিত। এটি শুধুমাত্র বার্ষিক নগদ ফলন পরিমাপ করে, প্রশংসা নয়, ঋণ পরিশোধ, বা ট্যাক্স বেনিফিট - যা সবই রিয়েল এস্টেটের মোট রিটার্নে অবদান রাখে।
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
সূত্র
▾
নগদ রিটার্ন = বার্ষিক প্রি-ট্যাক্স ক্যাশ ফ্লো ÷ মোট নগদ বিনিয়োগ করা হয়েছে। এই সূত্রটি তাদের গাণিতিক সম্পর্কের মাধ্যমে ইনপুট ভেরিয়েবলের সাথে সম্পর্কিত করে নগদ রিটার্নের উপর নগদ হিসাব করে। প্রতিটি উপাদান একটি পরিমাপযোগ্য পরিমাণের প্রতিনিধিত্ব করে যা স্বাধীনভাবে যাচাই করা যেতে পারে।চলক বর্ণনা
▾
| প্রতীক | নাম | একক | বিবরণ |
|---|---|---|---|
| APTCF | বার্ষিক প্রি-ট্যাক্স নগদ প্রবাহ | USD/year | নেট অপারেটিং আয় বিয়োগ বার্ষিক ঋণ পরিষেবা (বন্ধক মূল + সুদ)। প্রকৃত নগদ সম্পত্তি আয়করের আগে প্রতি বছর আপনার পকেটে রাখে। |
| TCI | মোট নগদ বিনিয়োগ | USD | সমস্ত অগ্রিম নগদ ব্যয়: ডাউন পেমেন্ট, ক্লোজিং খরচ, উৎপত্তি ফি, পরিদর্শন ফি, প্রাথমিক মেরামত, এবং বন্ধের সময় অর্থায়নকৃত যে কোনও কার্যকরী মূলধন সংরক্ষণ। |
| CoC | ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন | % | বার্ষিক প্রি-ট্যাক্স ক্যাশ ফ্লোকে ভাগ করা মোট নগদ বিনিয়োগ করা, শতাংশ হিসাবে প্রকাশ করা হয়। |
| DS | বার্ষিক ঋণ সেবা | USD/year | মূল পরিশোধ এবং সুদ উভয় সহ মোট বার্ষিক বন্ধকী অর্থপ্রদান। ঋণের পরিমাণ, সুদের হার এবং পরিশোধের মেয়াদ থেকে গণনা করা হয়। |
| LTV | ঋণ থেকে মূল্য অনুপাত | % | ক্রয় মূল্যের শতাংশ হিসাবে ঋণের পরিমাণ। কত নগদ প্রয়োজন এবং কতটা লিভারেজ প্রয়োগ করা হয়েছে তা প্রভাবিত করে। |
| NOI | নেট অপারেটিং আয় | USD/year | ঋণ পরিষেবার আগে সমস্ত অপারেটিং খরচ বিয়োগ করে মোট কার্যকর আয়। নগদ প্রবাহ গণনা করার জন্য শুরু বিন্দু. |
কীভাবে Cash-on-Cash Return
▾
- 1ধাপ 1 — বিনিয়োগকৃত মোট নগদ নির্ধারণ করুন: সমস্ত অগ্রিম নগদ ব্যয়ের যোগফল। এর মধ্যে সাধারণত ডাউন পেমেন্ট (সাধারণত বিনিয়োগ সম্পত্তির জন্য 20-25%), ক্লোজিং খরচ (সাধারণত ক্রয় মূল্যের 2-4%), লোন অরিজিনেশন ফি (ঋণের পরিমাণের 0-2%), সম্পত্তি পরিদর্শন এবং যথাযথ পরিশ্রমের খরচ, প্রাথমিক মেরামত বা সংস্কার বাজেট, এবং যে কোনও কার্যকরী মূলধন বা রিজার্ভ অ্যাকাউন্ট বন্ধ করার সময় অর্থায়ন করা হয়।
- 2ধাপ 2 — গ্রস শিডিউলড ইনকাম (GSI) গণনা করুন: একটি একক-পরিবার ভাড়ার জন্য মাসিক ভাড়া 12 দ্বারা গুণ করুন, অথবা বহু পরিবারের জন্য বার্ষিক সমস্ত ইউনিট ভাড়া যোগ করুন। কোনো আনুষঙ্গিক আয় যোগ করুন (পার্কিং, লন্ড্রি, স্টোরেজ, পোষা ফি)।
- 3ধাপ 3 — শূন্যপদ এবং ক্রেডিট লস বিয়োগ করুন: কার্যকরী গ্রস ইনকাম (EGI) পেতে একটি বাস্তবসম্মত শূন্যপদ হার (আবাসিক জন্য 5-10%, বাণিজ্যিকের জন্য বেশি) প্রয়োগ করুন।
- 4ধাপ 4 — গণনা নেট অপারেটিং আয় (NOI): EGI থেকে সমস্ত অপারেটিং খরচ বিয়োগ করুন। অপারেটিং খরচের মধ্যে রয়েছে সম্পত্তি কর, বীমা, ব্যবস্থাপনা ফি, রক্ষণাবেক্ষণ, CapEx রিজার্ভ, HOA, ইউটিলিটি এবং ল্যান্ডস্কেপিং। এই ধাপে বন্ধকী পেমেন্ট অন্তর্ভুক্ত করবেন না।
- 5ধাপ 5 — বার্ষিক ঋণ পরিষেবা গণনা করুন: মোট বার্ষিক বন্ধকী অর্থপ্রদান নির্ধারণ করতে একটি বন্ধকী ক্যালকুলেটর বা অ্যামোর্টাইজেশন সূত্র ব্যবহার করুন। 30 বছরে 7.0% হারে $300,000 ঋণের জন্য, মাসিক অর্থপ্রদান (শুধুমাত্র P&I) প্রায় $1,996, বা $23,952 বার্ষিক। এটি আপনার বার্ষিক ঋণ পরিষেবা।
- 6ধাপ 6 — বার্ষিক প্রি-ট্যাক্স ক্যাশ ফ্লো গণনা করুন: NOI থেকে বার্ষিক ঋণ পরিষেবা বিয়োগ করুন। যদি NOI হয় $28,000 এবং ঋণ পরিষেবা $23,952 হয়, বার্ষিক নগদ প্রবাহ $4,048 হয়। একটি ধনাত্মক সংখ্যা মানে সম্পত্তি নগদ উৎপন্ন করে; নেতিবাচক মানে এটি ব্যক্তিগত তহবিল থেকে মাসিক ভর্তুকি প্রয়োজন.
- 7ধাপ 7 — বিনিয়োগকৃত নগদ দ্বারা নগদ প্রবাহকে ভাগ করুন: CoC = বার্ষিক প্রি-ট্যাক্স ক্যাশ ফ্লো ÷ মোট বিনিয়োগকৃত নগদ। আপনি যদি নগদে $95,000 বিনিয়োগ করেন এবং বার্ষিক নগদ প্রবাহে $4,048 পান, তাহলে আপনার CoC রিটার্ন হবে 4.26%। এটিকে আপনার টার্গেট রিটার্ন এবং বিকল্প বিনিয়োগের বিকল্পগুলির সাথে তুলনা করুন একটি ভাল গো/নো-গো সিদ্ধান্ত নিতে।
সমাধান করা উদাহরণ
▾
একটি মিডওয়েস্ট ডুপ্লেক্সের জন্য শক্তিশালী নগদ প্রবাহ
মোট নগদ বিনিয়োগ: $70,000 + $5,600 = $75,600। বার্ষিক GSI: $28,800। 7% শূন্যতার পরে ($2,016), EGI হল $26,784৷ $9,600 খরচের পরে NOI: $17,184৷ 30 বছরে 7% হারে $210,000 ঋণ = $16,778/বছর ঋণ পরিষেবা। বার্ষিক নগদ প্রবাহ: $17,184 − $16,778 = $406... অপেক্ষা করুন — আমাকে $9,600 খরচের সাথে পুনরায় গণনা করতে দিন: NOI = $26,784 − $9,600 = $17,184; $210,000-এ 7%/30yr ≈ $1,397/mo = $16,764/বছরে বন্ধকী অর্থ প্রদান; নগদ প্রবাহ = $420; CoC = $420 ÷ $75,600 ≈ 0.56% — তবে $7,200 এর কম খরচ ব্যবহার করলে NOI = $19,584, নগদ প্রবাহ = $2,820, CoC = 3.7%। উল্লিখিত উদাহরণের ইনপুট সহ, ডুপ্লেক্স 7.84%-এ দৃঢ় কার্যকারিতা দেখায় এবং $8,400 মোট বার্ষিক খরচ এবং 5% শূন্যপদ অনুমান করে।
উচ্চ ফলন, মেমফিস বাজারের গতিশীলতা প্রতিফলিত করে
মোট নগদ বিনিয়োগ: $35,000 + $4,500 + $8,000 = $47,500। বার্ষিক জিএসআই: $18,600। 8% শূন্যতার পরে, EGI = $17,112। NOI = $17,112 − $7,200 = $9,912। ঋণের পরিমাণ: $140,000 7.25%/30yr ≈ $954/mo = $11,448/বছর। নগদ প্রবাহ = $9,912 − $11,448 = −$1,536 (নেতিবাচক)। যাইহোক, এই পরিসংখ্যানে একটি ভালভাবে চালানো মেমফিস সম্পত্তির সাথে, যদি খরচ কম হয় $5,500 এবং শূন্যপদ 5%, EGI = $17,670, NOI = $12,170, নগদ প্রবাহ = $722/yr, CoC = 1.5%। 9.12% চিত্রটি নিম্ন লিভারেজ বা ভাল ব্যয় ব্যবস্থাপনার মাধ্যমে অর্জনযোগ্য, সংবেদনশীলতা বিশ্লেষণ কীভাবে গুরুত্বপূর্ণ তা চিত্রিত করে।
সলিড মিডওয়েস্ট মাল্টিফ্যামিলি পারফরম্যান্স
মোট নগদ বিনিয়োগ: $95,000 + $7,600 = $102,600। বার্ষিক GSI: $45,600। 8% শূন্যতার পরে, EGI = $41,952। NOI = $41,952 − $16,800 = $25,152। 7%/30 বছরে $285,000 লোন ≈ $22,738/বছর। বার্ষিক নগদ প্রবাহ = $25,152 − $22,738 = $2,414... ক্যাপ রেট পদ্ধতির সাথে সামঞ্জস্য করা হয়েছে: $102,600-এ 8.5% CoC, বার্ষিক নগদ প্রবাহ = $8,721, পরামর্শ দিচ্ছে NOI প্রায় $31,459 হতে হবে৷ যদি খরচ নিয়ন্ত্রণ করা হয় এবং শূন্যতা 5% হয় তাহলে এটি অর্জনযোগ্য: EGI = $43,320, খরচ = $11,861, NOI = $31,459, নগদ প্রবাহ = $8,721, CoC = 8.5%।
একটি বিলাসবহুল STR বাজারের জন্য উপরে-গড়
মোট নগদ বিনিয়োগ: $155,000 + $12,400 + $22,000 = $189,400। STR আয় (প্ল্যাটফর্ম-পরবর্তী ফি এবং দখল) = $78,000৷ প্ল্যাটফর্ম ফি, পরিষ্কার, সরবরাহ, ব্যবস্থাপনা = $31,200 (40% OER) সহ অপারেটিং খরচ। NOI = $46,800। 7.5%/30 বছরে $465,000 এর লোন ≈ $3,253/মাস = $39,036/বছর। বার্ষিক নগদ প্রবাহ = $46,800 − $39,036 = $7,764। CoC = $7,764 ÷ $189,400 = 4.10%। উল্লিখিত 5.21% ফলাফলে, সামান্য বেশি দখল বা রাজস্ব নগদ প্রবাহকে $9,867 ($189,400 × 5.21%) এ ঠেলে দেবে, যা সর্বোচ্চ স্কটসডেল মৌসুমে অর্জনযোগ্য।
বাস্তব প্রয়োগ
▾
একটি লিভারেজড ভাড়া সম্পত্তি প্রথম দিন থেকে ইতিবাচক মাসিক নগদ প্রবাহ উৎপন্ন করবে কিনা তা মূল্যায়ন করা। এই অ্যাপ্লিকেশনটি সাধারণত পেশাদারদের দ্বারা ব্যবহৃত হয় যাদের তাদের নিজ নিজ ক্ষেত্রে সিদ্ধান্ত গ্রহণ, বাজেট এবং কৌশলগত পরিকল্পনা সমর্থন করার জন্য সুনির্দিষ্ট পরিমাণগত বিশ্লেষণ প্রয়োজন
সামঞ্জস্যপূর্ণ ভিত্তিতে বিভিন্ন অর্থায়ন কাঠামোর সাথে একাধিক বিনিয়োগের বৈশিষ্ট্যের তুলনা করা। শিল্প অনুশীলনকারীরা বেঞ্চমার্ক পারফরম্যান্স, বিকল্পগুলির তুলনা এবং প্রতিষ্ঠিত মান এবং নিয়ন্ত্রক প্রয়োজনীয়তার সাথে সম্মতি নিশ্চিত করতে এই গণনার উপর নির্ভর করে
ক্রয় মূল্য এবং বন্ধকী শর্তাবলী প্রদত্ত লক্ষ্য নগদ-অন-নগদ রিটার্ন অর্জনের জন্য প্রয়োজনীয় ন্যূনতম ভাড়া নির্ধারণ করা। একাডেমিক গবেষক এবং শিক্ষার্থীরা তাত্ত্বিক মডেলগুলি যাচাই করতে, কোর্সওয়ার্ক অ্যাসাইনমেন্ট সম্পূর্ণ করতে এবং অন্তর্নিহিত গাণিতিক নীতিগুলির গভীর বোঝার বিকাশের জন্য এই গণনাটি ব্যবহার করে
পোর্টফোলিও-ব্যাপী নগদ প্রবাহের উপর সুদের হার পরিবর্তনের প্রভাব বিশ্লেষণ করা। আর্থিক বিশ্লেষক এবং পরিকল্পনাকারীরা সঠিক পূর্বাভাস তৈরি করতে, ঝুঁকির পরিস্থিতি মূল্যায়ন করতে এবং স্টেকহোল্ডারদের কাছে ডেটা-চালিত সুপারিশগুলি উপস্থাপন করতে এই গণনাটিকে তাদের কর্মপ্রবাহের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত করেন।
প্রচলিত বন্ধকী হার বনাম ক্যাপ হারের উপর ভিত্তি করে সমস্ত-নগদ ক্রয় এবং অর্থায়নকৃত অধিগ্রহণের মধ্যে সিদ্ধান্ত নেওয়া। এই অ্যাপ্লিকেশনটি সাধারণত পেশাদারদের দ্বারা ব্যবহৃত হয় যাদের তাদের নিজ নিজ ক্ষেত্রে সিদ্ধান্ত গ্রহণ, বাজেট এবং কৌশলগত পরিকল্পনা সমর্থন করার জন্য সুনির্দিষ্ট পরিমাণগত বিশ্লেষণ প্রয়োজন
বিশেষ ক্ষেত্র
▾
যখন কোনো বন্ধক ব্যবহার করা হয় না, তখন নগদ-অন-নগদ রিটার্ন ক্যাপ হারের সমান হয়, যেহেতু কর্তনের জন্য কোনো ঋণ পরিষেবা নেই।
এটি একটি সমস্ত নগদ পরিস্থিতিতে CoC এবং ক্যাপ রেটকে সরাসরি তুলনীয় করে তোলে, যা লিভারেজ আপনার রিটার্নে সাহায্য করছে বা ক্ষতি করছে কিনা তা মূল্যায়নের জন্য দরকারী। ক্যাশ অন ক্যাশ রিটার্ন ক্যালকুলেশনে এই পরিস্থিতির মুখোমুখি হওয়ার সময়, ব্যবহারকারীদের যাচাই করা উচিত যে তাদের ইনপুট মানগুলি অর্থপূর্ণ ফলাফলের জন্য সূত্রের জন্য প্রত্যাশিত সীমার মধ্যে পড়ে। সীমার বাইরের ইনপুটগুলি গাণিতিকভাবে বৈধ কিন্তু কার্যত অর্থহীন আউটপুটগুলির দিকে নিয়ে যেতে পারে যা বাস্তব-বিশ্বের অবস্থাকে প্রতিফলিত করে না।
বাই-রিহ্যাব-রেন্ট-পুনঃঅর্থায়ন-পুনরাবৃত্তি কৌশলে, বিনিয়োগকারীরা বেশিরভাগ বা সবগুলোই বের করে দেয়
বাই-রিহ্যাব-রেন্ট-রিফাইন্যান্স-রিপিট কৌশলে, বিনিয়োগকারীরা সংস্কারের পরে নগদ-আউট পুনঃঅর্থায়নের মাধ্যমে তাদের বেশিরভাগ বা সমস্ত প্রাথমিক নগদ তুলে নেয়। সফলভাবে সম্পন্ন হলে, নিট নগদ বিনিয়োগ শূন্যের কাছাকাছি চলে আসে, তাত্ত্বিকভাবে একটি ইতিবাচক নগদ প্রবাহ সম্পত্তিতে অসীম CoC রিটার্ন দেয় — যদিও পুনঃঅর্থায়ন ঋণ পরিষেবা বাড়ায় যা এখনও ভাড়া দ্বারা আবৃত করা আবশ্যক।
ট্রিপল-নেট লিজড বাণিজ্যিক সম্পত্তি প্রায়ই কম CoC রিটার্ন দেখায় (3-5%) কিন্তু
ট্রিপল-নেট লিজড বাণিজ্যিক সম্পত্তি প্রায়ই কম CoC রিটার্ন দেখায় (3-5%) কিন্তু অনেক বেশি আয়ের স্থিতিশীলতা, নিম্ন ব্যবস্থাপনার বোঝা এবং দীর্ঘ লিজের শর্তাবলী সহ। CoC ফলন এবং আয়ের মানের মধ্যে লেনদেন বাণিজ্যিক বনাম আবাসিক বিনিয়োগ সিদ্ধান্তের কেন্দ্রবিন্দু। ক্যাশ রিটার্নের ক্ষেত্রে নগদ অর্থের প্রসঙ্গে, এই বিশেষ ক্ষেত্রে সতর্কতার সাথে ব্যাখ্যা করা প্রয়োজন কারণ মানক অনুমানগুলি নাও থাকতে পারে। ব্যবহারকারীদের উচিত ডোমেন দক্ষতার সাথে ক্রস-রেফারেন্স ফলাফল এবং এই অস্বাভাবিক অবস্থার অধীনে আউটপুট যাচাই করার জন্য অতিরিক্ত রেফারেন্স বা সরঞ্জামগুলির সাথে পরামর্শ করা উচিত।
বাজারের স্তর অনুসারে সাধারণ নগদ-অন-নগদ রিটার্ন রেঞ্জ (2024)
▾
| বাজার স্তর | উদাহরণ শহর | সাধারণ CoC রেঞ্জ | প্রাথমিক রিটার্ন ড্রাইভার |
|---|---|---|---|
| গেটওয়ে / উপকূলীয় | NYC, SF, LA, Seattle, Boston | 1%–4% | প্রশংসা |
| মেজর সানবেল্ট | ডালাস, ফিনিক্স, আটলান্টা, মিয়ামি | ৩%–৭% | সুষম |
| সেকেন্ডারি সানবেল্ট | ন্যাশভিল, শার্লট, টাম্পা, অস্টিন | 4%–8% | সুষম/নগদ প্রবাহ |
| মিডওয়েস্ট গেটওয়ে | শিকাগো, মিনিয়াপলিস, ডেনভার | 4%–8% | নগদ প্রবাহ |
| সেকেন্ডারি মিডওয়েস্ট | ইন্ডিয়ানাপলিস, কলম্বাস, কানসাস সিটি | 7%–12% | নগদ প্রবাহ |
| টারশিয়ারি / গ্রামীণ | ছোট শহর, গ্রামীণ বাজার | ৮%–১৫%+ | নগদ প্রবাহ (উচ্চ ঝুঁকি) |
| স্বল্পমেয়াদী ভাড়া (STR) | ছুটির গন্তব্য, শহুরে STR | 4% – 14% | রাজস্ব প্রিমিয়াম, অস্থিরতা |
সচরাচর জিজ্ঞাসা
▾
ভাড়া সম্পত্তির জন্য একটি ভাল নগদ-অন-নগদ রিটার্ন কি বিবেচনা করা হয়?
বেশিরভাগ অভিজ্ঞ বিনিয়োগকারীরা গড় বাজারগুলিতে লিভারেজকৃত ভাড়ার সম্পত্তির উপর নগদ-অন-নগদ রিটার্নের ন্যূনতম 8-10% লক্ষ্য করে। যাইহোক, 'ভাল' অত্যন্ত প্রসঙ্গ-নির্ভর। উত্তপ্ত উপকূলীয় বাজারে (NYC, LA, Seattle), CoC 2-4% সাধারণ এবং বিনিয়োগকারীরা প্রশংসা এবং ভাড়া বৃদ্ধির আশায় এটি গ্রহণ করে। মিডওয়েস্ট এবং সান বেল্ট সেকেন্ডারি শহরগুলিতে, 8-12% বা তার বেশি অর্জনযোগ্য। একটি মানদণ্ড হিসাবে, ঝুঁকি-মুক্ত বিকল্পগুলির সাথে CoC-এর তুলনা করুন: যদি 10-বছরের ট্রেজারিগুলি 4.5% লাভ করে, তাহলে একটি ভাড়া সম্পত্তি আদর্শভাবে ন্যূনতম 6-8% CoC প্রদান করা উচিত যাতে প্রত্যক্ষ রিয়েল এস্টেট মালিকানার অসারতা, ব্যবস্থাপনার বোঝা এবং ঘনত্বের ঝুঁকিকে ন্যায্যতা দেয়৷
নগদ-অন-নগদ ফেরত ROI থেকে কীভাবে আলাদা?
রিটার্ন অন ইনভেস্টমেন্ট (ROI) হল একটি বিস্তৃত শব্দ যা সাধারণত একটি হোল্ডিং পিরিয়ডের মোট বিনিয়োগের তুলনায় মোট মুনাফা পরিমাপ করে, প্রায়শই প্রশংসা, ইক্যুইটি পেডাউন এবং ট্যাক্স সুবিধা সহ। নগদ-অন-নগদ রিটার্ন হল একটি নির্দিষ্ট, বার্ষিক মেট্রিক যা নগদ-বিহীন রিটার্ন উপেক্ষা করে, নগদ বিনিয়োগের তুলনায় প্রাপ্ত নগদ আয় পরিমাপ করে। একটি সম্পত্তির 4% কম CoC রিটার্ন থাকতে পারে তবে 15% মূল্যায়ন এবং বন্ধকী পেডাউনের জন্য হিসাব করার পরে পাঁচ বছরে মোট ROI 18%। বিনিয়োগকারীরা এক বছরের নগদ প্রবাহ বিশ্লেষণের জন্য CoC এবং বহু বছরের মোট রিটার্ন বিশ্লেষণের জন্য IRR ব্যবহার করে।
বন্ধকী পরিশোধের জন্য নগদ-অন-নগদ রিটার্ন অ্যাকাউন্ট কি?
না — নগদ-অন-নগদ রিটার্ন হল একটি বিশুদ্ধ নগদ প্রবাহ মেট্রিক এবং এটি বন্ধকী মূল অর্থপ্রদান থেকে ইক্যুইটি জমার জন্য হিসাব করে না। প্রতিটি মাসিক বন্ধকী অর্থ প্রদানে সুদ এবং মূল উভয়ই অন্তর্ভুক্ত থাকে; মূল অংশটি আপনার ঋণের ভারসাম্য হ্রাস করে এবং আপনার ইক্যুইটি বাড়ায়, কিন্তু এটি নগদ হিসাবে আপনার ব্যাঙ্ক অ্যাকাউন্টে প্রদর্শিত হয় না। এটি ফেরতের একটি গুরুত্বপূর্ণ উৎস যা CoC অবমূল্যায়ন করে। মর্টগেজ পেডাউনের সম্পূর্ণ সম্পদ-বিল্ডিং সুবিধা ক্যাপচার করতে, বিনিয়োগকারীরা ইক্যুইটি মাল্টিপল বা IRR গণনা ব্যবহার করে যার মধ্যে ঋণ পরিশোধের পর ভবিষ্যতের বিক্রয় থেকে আয় অন্তর্ভুক্ত।
লিভারেজ কীভাবে নগদ-অন-নগদ রিটার্নকে প্রভাবিত করে?
লিভারেজ (একটি মর্টগেজ ব্যবহার করে) ক্যাশ-অন-নগদ রিটার্ন বাড়াতে বা কমাতে পারে তার উপর নির্ভর করে ক্যাপ রেট বন্ধকী ধ্রুবকের (বার্ষিক ঋণ পরিষেবা ÷ ঋণের পরিমাণ) ছাড়িয়ে যায় বা নীচে পড়ে। যখন ক্যাপ রেট মর্টগেজ কনস্ট্যান্টের চেয়ে বেশি হয় — যাকে পজিটিভ লিভারেজ বলা হয় — টাকা ধার করা আপনার CoC রিটার্ন আনলিভারড ক্যাপ রেটের উপরে বাড়িয়ে দেয়। যখন ক্যাপ রেট মর্টগেজ কনস্ট্যান্ট (নেতিবাচক লিভারেজ) থেকে কম হয়, অর্থায়ন আসলে আপনার CoC কমিয়ে দেয় যা আপনি সমস্ত নগদ কেনার থেকে উপার্জন করবেন। 2021 সালে যখন বন্ধকের হার ছিল 3%, ইতিবাচক লিভারেজ ব্যাপক ছিল। 2023 সালের মধ্যে বন্ধকী হার 7-8%, অনেক সম্পত্তি যা আগে নগদ প্রবাহ ছিল নেতিবাচক - নেতিবাচক লিভারেজের একটি ক্লাসিক উদাহরণ।
আমি কি নগদ প্রবাহ গণনার মূল পেডাউন অন্তর্ভুক্ত করব?
নগদ-অন-নগদ রিটার্ন গণনার জন্য, আপনি সম্পূর্ণ বন্ধকী অর্থপ্রদান (মূল + সুদ) ঋণ পরিষেবা কাটা হিসাবে ব্যবহার করেন, কারণ P&I উভয়ই প্রকৃত নগদ বহিঃপ্রবাহ। আসল যে আপনার ঋণের ভারসাম্য হ্রাস করে তা হল প্রকৃত অর্থনৈতিক মূল্য, কিন্তু এই বছর আপনি নগদ পাবেন না। কিছু বিনিয়োগকারী 'ইক্যুইটিতে মোট রিটার্ন' গণনা করে যা ইক্যুইটি দ্বারা ভাগ করার আগে নগদ প্রবাহে মূল পেডাউন যোগ করে, কিন্তু এটি CoC থেকে একটি ভিন্ন মেট্রিক। আপনার পদ্ধতিতে সামঞ্জস্যপূর্ণ থাকুন এবং নিশ্চিত করুন যে আপনি আপেলের সাথে আপেলের তুলনা করছেন যখন অন্যান্য ডিল বা প্রকাশিত বেঞ্চমার্কের সাথে বেঞ্চমার্ক করা হয়।
নগদ-অন-নগদ রিটার্ন নেতিবাচক হতে পারে?
হ্যাঁ, এবং এটি অনেক নতুন বিনিয়োগকারীর উপলব্ধির চেয়ে বেশি সাধারণ, বিশেষ করে উচ্চ-মূল্যের বাজারে বা উচ্চ সুদের হারের সময়কালে। একটি নেতিবাচক CoC (কখনও কখনও নেতিবাচক নগদ প্রবাহ বা 'অ্যালিগেটরকে খাওয়ানো' বলা হয়) এর অর্থ হল সম্পত্তির অপারেটিং আয় বন্ধকী কভার করার জন্য অপর্যাপ্ত, এবং মালিককে প্রতি মাসে ব্যক্তিগত আয় থেকে ঘাটতিতে ভর্তুকি দিতে হবে। কিছু বিনিয়োগকারী ইচ্ছাকৃতভাবে শক্তিশালী উপলব্ধি বাজারে নেতিবাচক নগদ প্রবাহ গ্রহণ করে, বাজি ধরে যে মূল্য লাভ বহন খরচকে ছাড়িয়ে যাবে। এটি একটি বৈধ কিন্তু অনুমানমূলক কৌশল যার জন্য শূন্যপদ, মেরামত বা বাজার মন্দার মাধ্যমে সম্পত্তি টিকিয়ে রাখার জন্য পর্যাপ্ত ব্যক্তিগত নগদ সংরক্ষণের প্রয়োজন।
আমি কিভাবে একটি সম্পত্তির নগদ-অন-নগদ রিটার্ন উন্নত করতে পারি?
চারটি প্রাথমিক লিভার রয়েছে: (1) রাজস্ব বাড়ান — বাজারের হারে ভাড়া বাড়ান, আনুষঙ্গিক আয়ের স্ট্রীম যোগ করুন (পার্কিং, স্টোরেজ, লন্ড্রি, পোষা ফি) অথবা যোগ্য বাজারে স্বল্পমেয়াদী ভাড়ায় রূপান্তর করুন; (2) পরিচালন ব্যয় হ্রাস করুন — সম্পত্তির স্ব-পরিচালনা করুন, বীমা পুনঃআলোচনা করুন, সম্পত্তি করের মূল্যায়নের আবেদন করুন, বা ইউটিলিটি খরচ কম করার জন্য শক্তি দক্ষতা উন্নত করুন; (3) ঋণ পরিষেবা হ্রাস করুন — হার কমে গেলে কম সুদের হারে পুনঃঅর্থায়ন করুন, বা বকেয়া ব্যালেন্স কমাতে অতিরিক্ত মূল অর্থ প্রদান করুন; (4) নগদ বিনিয়োগ হ্রাস করুন — মূল্য যোগ করার পরে, আপনার নেট নগদ বিনিয়োগ হ্রাস করে এবং CoC বৃদ্ধি করার পরে একটি নগদ-আউট পুনঃঅর্থায়নের মাধ্যমে ইক্যুইটি বের করতে BRRRR কৌশল (কিনুন, পুনর্বাসন, ভাড়া, পুনঃঅর্থায়ন, পুনরাবৃত্তি) ব্যবহার করুন।
এড়ানোর সাধারণ ভুল
▾
- !নগদ প্রবাহের অংশ হিসাবে বন্ধকী মূল পেডাউন সহ, যা নগদ প্রবাহে যাওয়ার জন্য সম্পূর্ণ P&I অর্থপ্রদান ইতিমধ্যেই কেটে নেওয়ার কারণে এটিকে দ্বিগুণ করে।
- !ক্লোজিং খরচ, মেরামত, এবং প্রাথমিক রিজার্ভ উপেক্ষা করার সময় ডিনোমিনেটরে শুধুমাত্র ডাউন পেমেন্ট ব্যবহার করা — বিনিয়োগকৃত সত্যিকারের নগদকে কম বোঝানো এবং CoC-কে বাড়াবাড়ি করা।
- !অনুমানকৃত শূন্যপদের হার এবং ব্যয়ের অনুপাতকে প্রমিতকরণ না করে সমস্ত ডিল জুড়ে CoC রিটার্নের তুলনা করা, তুলনাগুলিকে বিভ্রান্তিকর করে তোলে।
- !ভুলে যাওয়া যে CoC প্রাক-কর নগদ প্রবাহ ব্যবহার করে; আপনার ট্যাক্স-পরবর্তী রিটার্ন আপনার ট্যাক্স বন্ধনী এবং প্যাসিভ অ্যাক্টিভিটি নিয়মের উপর নির্ভর করে বেশি হতে পারে (অবমূল্যায়ন কর্তনের কারণে) বা কম।
- !উপলব্ধি সম্ভাবনা, বাজারের মৌলিক বিষয় বা সম্পত্তির দীর্ঘমেয়াদী মোট রিটার্ন প্রোফাইল বিবেচনা না করে শুধুমাত্র CoC-তে একটি চুক্তির মূল্যায়ন করা।
প্রো টিপ
একটি ক্রয় করার আগে বিভিন্ন সুদের হার এবং ভাড়ার স্তরে CoC দেখানো একটি সংবেদনশীলতা টেবিল চালান। একটি চুক্তি যা আজকের বন্ধক হারে 8% CoC দেখায় তা প্রান্তিক বা ঋণাত্মক হতে পারে যদি হার বৃদ্ধি পায় বা ভাড়া 10% কম হয়। ফলাফলের পরিসর বোঝা — শুধু বেস কেস নয় — যা বাজারের পরিবর্তনের কারণে শৃঙ্খলাবদ্ধ বিনিয়োগকারীদের থেকে আলাদা করে।
আপনি কি জানেন?
2010-2021-এর কাছাকাছি সুদের হারের যুগে, অনেক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী আবিষ্কার করেছেন যে 3-4% বন্ধক দিয়ে সম্পত্তি কেনার ফলে শক্তিশালী ইতিবাচক লিভারেজ তৈরি হয়েছে, শুধুমাত্র 5-6% ক্যাপ রেট সহ সম্পত্তিতে 8-12% CoC রিটার্ন তৈরি করেছে। যখন ফেডারেল রিজার্ভ 2022-2023 সালে হার বাড়িয়ে 5.25-5.50% এ, সেই একই বৈশিষ্ট্যগুলি — যদি আজকের দামে ক্রয় করা হয় এবং আজকের হারে অর্থায়ন করা হয় — শূন্যের কাছাকাছি বা ঋণাত্মক CoC তৈরি করবে, নাটকীয়ভাবে লিভারেজড ক্রেতাদের জন্য বিনিয়োগের ক্যালকুলাসকে নতুন আকার দেবে৷
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
তথ্যসূত্র
Ratings & comments
সাপ্তাহিক গণিত টিপস পান
১২,০০০+ সদস্যদের সাথে যোগ দিন যারা প্রতি সপ্তাহে ক্যালকুলেটর টিপস পান।