1031 Exchange Analysis

Burza 1031, pojmenovaná podle oddílu 1031 zákona o vnitřních příjmech, je jednou z nejúčinnějších strategií odložení daně, kterou mají investoři do nemovitostí ve Spojených státech k dispozici. Umožňuje investorovi prodat nemovitost a reinvestovat výnosy do „podobného“ náhradního majetku a zároveň odložit veškeré daně z kapitálových zisků a zpětné odpisy, které by normálně byly dlužné v době prodeje. Pokud jsou správně provedeny prostřednictvím série 1031 výměn za celý život, mohou být odložené daně při smrti zcela odstraněny prostřednictvím zvýšení základu dostupného dědicům. Ekonomický přínos je enormní: ponecháním plného výnosu z prodeje ve větší náhradní nemovitosti namísto placení 15–37 % daní k dispozici mohou investoři dramaticky urychlit akumulaci bohatství díky síle skládání nezdaněného kapitálu. Například investor prodávající nemovitost v hodnotě 1 000 000 USD se ziskem 400 000 USD by při standardním prodeji dlužil na daních přibližně 100 000 – 120 000 USD. Při výměně 1031 zůstane všech 1 000 000 $ pracovat v náhradní nemovitosti. Chcete-li se kvalifikovat pro výměnu 1031, je třeba dodržovat přísná pravidla IRS: (1) Převzaté i nahrazené nemovitosti musí být drženy pro produktivní použití v obchodu, podnikání nebo investici – osobní rezidence a nemovitosti držené k prodeji (majetek obchodníka) nesplňují podmínky; (2) Nemovitosti musí být „podobného druhu“, což se v oblasti nemovitostí široce vykládá tak, že znamená jakýkoli nemovitý majetek v USA vyměněný za jakýkoli jiný nemovitost v USA; (3) Kvalifikovaný zprostředkovatel (QI) musí držet výnosy z prodeje – investor nemůže získat konstruktivní prostředky; (4) Náhradní nemovitost musí být identifikována do 45 kalendářních dnů od uzavření předávané nemovitosti; a (5) Výměna musí být dokončena (uzavření náhradního majetku) do 180 kalendářních dnů. Kalkulačka analýzy výměny 1031 pomáhá investorům porozumět daňovým úsporám z odkladu, kapitálu, který musí být reinvestován, aby bylo dosaženo úplného odložení daně, a dopadu částečných směn („boot“), kdy není odložen veškerý zisk. Pochopení těchto mechanismů je nezbytné pro každého investora do nemovitostí s významnými oceňovanými podíly.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Krok 1 — Výpočet upraveného základu: Začněte s původní kupní cenou předávané nemovitosti. Přidejte náklady na jakákoli kapitálová vylepšení provedená během období držení (výměny střech, přístavby, velké renovace – nikoli běžná údržba). Odečtěte celkové akumulované odpisy odečtené v daňových přiznáních (u rezidenčních nemovitostí k pronájmu každý rok 1/27,5 původního nákladového základu; 1/39 u komerčních nemovitostí). Výsledkem je váš upravený základ.
2. 2Krok 2 — Vypočtěte celkový realizovaný zisk: Prodejní cena − Prodejní náklady (provize, titul, právní zástupce, daně z převodu) − Upravený základ = Čistý realizovaný zisk. Jedná se o celkovou částku podléhající zdanění, rozdělenou mezi dlouhodobý kapitálový zisk (zhodnocení) a znovuzískání odpisů.
3. 3Krok 3 — Identifikujte část zpětného zachycení odpisů: Částka zpětného zachycení odpisů se rovná celkovým akumulovaným odpisům přijatým během doby držení. Tato část je zdaněna maximální federální sazbou 25 % (nezískaný zisk podle § 1250) plus příslušné státní sazby daně z příjmu. Zbývající zisk nad základ (kromě znovuzískání) je zdaněn jako dlouhodobý kapitálový zisk 0 %, 15 % nebo 20 % federálními sazbami v závislosti na vašem příjmu.
4. 4Krok 4 — Vypočítejte daňový účet bez směny: Aplikujte příslušné federální sazby (25 % zpětné získání + 15 % nebo 20 % LTCG) a vaši státní sazbu na zisk, abyste mohli vypočítat celkové daně dlužné při prodeji bez směny. Přidejte také 3,8% daň z čistého investičního příjmu (NIIT), pokud váš příjem přesáhne 200 000 $ (svobodný) nebo 250 000 $ (ženatý). Toto je základní daňová povinnost, kterou směna 1031 odloží.
5. 5Krok 5 — Stanovte požadavky na reinvestici pro úplné odložení: Chcete-li odložit 100 % zisku (nezískáte žádnou „botu“), musíte: (a) získat náhradní nemovitost (nebo nemovitosti) s kupní cenou rovnou nebo vyšší než čistá prodejní cena předaného majetku; a (b) reinvestovat veškerý kapitál z prodeje (výplata hypotéky + čistý výnos) – buď jako hotovost do náhradní nemovitosti, nebo převzetím stejného nebo většího dluhu na nahrazení.
6. 6Krok 6 — Analyzujte scénáře částečné výměny (zavedení): Pokud si koupíte náhradní nemovitost za nižší cenu, než je prodejní cena vzdávané nemovitosti, schodek je „botička“ – přijatá hotovost – a je okamžitě zdanitelný. Zisk je rozpoznán v rozsahu přijatého bootu. Pokud například prodáte za 800 000 USD a nakoupíte za 700 000 USD, dostanete 100 000 USD v bootu (za předpokladu, že žádný dluh) a uznáte zisk 100 000 USD i při jinak platné směně.
7. 7Krok 7 — Faktor ve 45denní / 180denní časové ose: 45denní identifikační období začíná uzavřením předávané nemovitosti. Musíte identifikovat náhradní nemovitost (nebo až 3 nemovitosti podle pravidla tří vlastností nebo jakýkoli počet, pokud celková hodnota nepřesahuje 200 % odstoupené hodnoty podle pravidla 200 %) písemně svému kvalifikovanému zprostředkovateli. K uzavření výměny musí dojít do 180 dnů nebo do data splatnosti vašeho daňového přiznání za rok prodeje – podle toho, co nastane dříve.

• !Převzetí konstruktivního příjmu výnosů z prodeje i krátce před převodem do QI – to diskvalifikuje celou burzu bez nápravy.
• !Zmeškání 45denní lhůty pro identifikaci kvůli špatnému plánování nebo neschopnosti najít vhodné náhradní nemovitosti na konkurenčním trhu.
• !Identifikace nemovitostí, ale neuzavření do 180 dnů kvůli problémům s financováním, problémům s titulem nebo odstoupením prodejce – jakékoli neuzavřené nemovitosti nechá výměnu částečně nebo plně zdanitelné.
• !Nákup náhradního majetku za nižší cenu, než je prodejní cena předaného majetku, aniž byste plánovali výslednou zdanitelnou botu.
• !Použití diskvalifikované QI — výběr zprostředkovatele, který měl s investorem v posledních 2 letech finanční nebo servisní vztah, ruší platnost burzy.