Míra kapitalizace (cap rate) je jedním z nejdůležitějších ukazatelů při investování do nemovitostí. Vyjadřuje roční příjem nemovitosti jako procento její hodnoty, což vám umožňuje porovnávat nemovitosti bez ohledu na jejich velikost nebo cenu.
Vzorec
Cap Rate = Čistý provozní příjem (ČPP) / Hodnota nemovitosti × 100%
Výpočet Čistého Provozního Příjmu (ČPP)
ČPP = Hrubý nájemní příjem − Neobsazenost − Provozní náklady
Provozní náklady zahrnují: daň z nemovitosti, pojištění, opravy, poplatky za správu, energie (pokud je platí pronajímatel) a rezervy. ČPP nezahrnuje splátky hypotéky—cap rate je ukazatel nemovitosti, nezávislý na financování.
Příklad Krok za Krokem
Kupní cena: 500 000 $ Roční hrubý nájemní příjem: 48 000 $ (12 × 4 000 $/měs.) Neobsazenost (7%): 3 360 $ Provozní náklady: 14 000 $
- ČPP = 48 000 $ − 3 360 $ − 14 000 $ = 30 640 $
- Cap Rate = 30 640 $ / 500 000 $ × 100% = 6,13%
Na Jakou Míru Kapitalizace Cílit?
| Cap Rate | Interpretace |
|---|---|
| < 4 % | Nízké riziko, nízký výnos (prémiové městské trhy) |
| 4–6 % | Mírný (příměstské/stabilní trhy) |
| 6–8 % | Dobrý výnos (typický investiční cíl) |
| > 8 % | Vyšší výnos, ale vyšší riziko |
Omezení Míry Kapitalizace
Cap rate nezohledňuje: podmínky financování, potenciál zhodnocení, daňové výhody ani kapitálové výdaje. Používejte ji spolu s výnosností cash-on-cash a GRM pro úplný obrázek.
Využijte naši kalkulačku míry kapitalizace k analýze jakékoli výnosové nemovitosti.