NZ Rental Property Tax
What is Rental Income Tax Calculator (NZ)?
▾
Na Novém Zélandu jsou všechny příjmy z pronájmu získané z pronájmu rezidenčních nebo komerčních nemovitostí zdanitelné a musí být uvedeny ve vašem daňovém přiznání. Neexistuje žádná samostatná daň z příjmu z pronájmu – zisky z pronájmu se jednoduše připočítají k vašim dalším příjmům (plat, příjem z podnikání atd.) a zdaní se vaší mezní sazbou daně z příjmu fyzických osob, která se pohybuje od 10,5 % do 39 % v závislosti na celkových příjmech. Zdanitelný zisk z pronájmu se vypočítá odečtením povolených srážek od vašich celkových hrubých příjmů z pronájmu. Přípustné odpočty za pronájem rezidenčních nemovitostí zahrnují sazby (sazby rady), pojistné, poplatky za správu nemovitostí, opravy a údržbu (nikoli kapitálové zhodnocení), právní poplatky za obnovení nájmu, účetní poplatky a – po významných změnách politiky – úroky z hypotéky na fázovém základě. Nejvýznamnější oblastí změn v posledních letech bylo nakládání s úroky z hypoték. Od 1. října 2021 ztratili investoři do rezidenčních nemovitostí možnost odečíst úroky z hypotéky v rámci vládní snahy utlumit trh s bydlením. Politika však byla obrácena a odečitatelnost úroku byla postupně zaváděna: 50 % úroku bylo odečitatelných v roce do 31. března 2024, od 1. dubna 2024 se zvýšilo na 60 %, poté od 1. dubna 2025 na 80 % a od 1. dubna 2026 se vrátila plná 100% odpočitatelnost. Odpisy budov byly vyloučeny od zemětřesení v Christchurch v roce 2011 (kdy byly odstraněny odpisy budov), ale movité věci (movité věci, jako jsou spotřebiče, koberce a závěsy) lze stále odepisovat za předepsané sazby IR. Rekreační domy se smíšeným využitím – nemovitosti využívané zčásti k soukromému použití a zčásti k pronájmu – vyžadují, aby příjmy a výdaje byly rozděleny na poměrném základě pomocí zvláštního vzorce stanoveného IR. Test jasných čar může také vytvořit daňovou povinnost, pokud je rezidenční nemovitost prodána do 2 let od nabytí (u nemovitostí zakoupených 1. července 2024 nebo později).
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Vzorec
▾
Čistý příjem z pronájmu = hrubý příjem z pronájmu − přípustné srážky; Splatná daň = čistý příjem z pronájmu × mezní daňová sazba; Odečitatelný úrok = úrok z hypotéky × použitelné procento fáze zavádění (60 % 2024, 80 % 2025, 100 % 2026+)Variable Legend
▾
| Symbol | Jméno | Jednotka | Popis |
|---|---|---|---|
| GR | Hrubý příjem z pronájmu | NZD ($/year) | Celkové příjmy z pronájmu obdržené od nájemců během daňového roku, včetně propadnutí dluhopisů a výnosů z pojištění za ušlé nájemné |
| D | Celkové povolené srážky | NZD ($/year) | Všechny odečitatelné náklady včetně sazeb, pojištění, poplatků za správu, opravy, povoleného úroku a odpisů movitého majetku |
| NRI | Čistý příjem z pronájmu | NZD ($/year) | Zdanitelný zisk z pronájmu: Hrubý příjem z pronájmu mínus celkové povolené srážky |
| r_m | Mezní sazba daně | Percentage (%) | Sazba daně z příjmu fyzických osob, která se vztahuje na horní část celkových příjmů poplatníka, v rozmezí od 10,5 % do 39 % |
| p_i | Procento zavádění úroků | Percentage (%) | Podíl úroku z hypotéky, který je v běžném roce daňově uznatelný: 60 % (2024/25), 80 % (2025/26), 100 % (od 2026/27) |
How to Rental Income Tax Calculator (NZ)
▾
- 1Zaznamenejte všechny hrubé příjmy z pronájmu obdržené během daňového roku, včetně nájemného, výnosů z nájemních dluhopisů, pokud propadly, všech příjmů z pojištění za ušlé nájemné a všech částek zaplacených nájemníky, za které obvykle nesete odpovědnost.
- 2Identifikujte všechny přípustné srážky: obecní sazby, vodné (pokud je platíte), pojištění pronajímatele, poplatky za správu nemovitosti, poplatky za pronájem, bankovní poplatky související s úvěrem na pronájem, opravy a údržbu (nikoli vylepšení), účetní a právní poplatky za pronájem.
- 3Vypočítejte odečitatelnou část hypotečního úroku na základě aktuální sazby pro postupné zavádění: 60 % pro rok končící 31. března 2025, 80 % pro rok končící 31. března 2026, 100 % od 1. dubna 2026 dále.
- 4Vypočítejte odpisy movitého majetku (spotřebiče, koberce, tepelná čerpadla atd.) pomocí předepsaných sazeb IR. Budovy nelze odepisovat, ale movité věci v rámci nemovitosti ano.
- 5Pokud je nemovitost používána soukromě po kteroukoli část roku, použijte pravidla aktiv se smíšeným využitím – příjmy a výdaje je třeba rozdělit pomocí vzorce: (dny pronájmu / (dny pronájmu + soukromé dny)) × celkové náklady.
- 6Vypočítejte čistý příjem nebo ztrátu z pronájmu: celkový příjem mínus celkové povolené srážky. Pokud dojde ke ztrátě, ztráty z pronájmu bytů jsou účelově ohraničeny – lze je započítat pouze proti budoucím příjmům z pronájmu ze stejného nebo jiného majetku, nikoli proti platu nebo mzdě.
- 7Zahrňte čistý zisk z pronájmu do svého individuálního daňového přiznání (IR3) a plaťte daň z příjmu ve vaší mezní sazbě. Pokud máte příjmy z pronájmu, jste obecně povinni podat přiznání IR3, i když také pobíráte mzdu.
Worked Examples
▾
V roce 2024/25 je odečitatelných pouze 60 % úroků z hypotéky; plná odpočitatelnost se vrací od 1. dubna 2026
Srážky: 2 500 $ + 1 200 $ + 2 400 $ + 10 800 $ = 16 900 $. Čistý příjem: 24 000 $ − 16 900 $ = 7 100 $. Daň: 7 100 $ × 33 % = 2 343 $.
Pravidla účelového oplocení znamenají, že ztrátu lze převést pouze proti budoucím příjmům z pronájmu
Podle pravidel vymezování (platných od roku 2019) nelze ztráty z pronájmu bytů použít ke snížení daně z jiných příjmů. Ztráta 4 000 USD se převádí do budoucích zisků z pronájmu.
Vzorec pro smíšené použití: dny pronájmu / (dny pronájmu + soukromé dny) = 60/90 = 66,7 % odečitatelných nákladů
60 / (60 + 30) = 66,7 % z 15 000 $ = odečitatelná částka 10 000 $. Hrubé nájemné 9 000 USD mínus 10 000 USD = ztráta 1 000 USD, označeno jako ztráta aktiv se smíšeným použitím.
Budovy nelze odepisovat, ale movité věci v rámci pronajímaných nemovitostí stále mají nárok na odpočty odpisů
Tepelné čerpadlo: 4 500 $ × 18 % = 810 $. Koberec: 3 000 $ × 25 % = 750 $. Celkový odpis za první rok: 1 560 USD, což snižuje zdanitelný příjem z pronájmu.
Real-World Applications
▾
Pronajímatel s jednou pronajatou nemovitostí, která vydělává 26 400 USD ročně na pronájmu, vypočítá čistý zdanitelný příjem z pronájmu po odečtení sazeb, pojištění a 60 % úroků z hypotéky a poté zaplatí výslednou daň ve výši 33 % mezní sazby.
Investor do nemovitostí se čtyřmi pronajímanými nemovitostmi používá tabulku ke sledování příjmů a výdajů pro každou nemovitost zvlášť, přičemž účtuje ztráty na nemovitostech s vysokými úrokovými náklady a kompenzuje zisky v celém portfoliu.
Hostitel Airbnb, který si pronajme svůj domov na 80 dní v roce a zbývajících 285 dní v něm žije, aplikuje pravidla pro smíšené použití aktiv na rozdělení výdajů, přičemž odečte pouze zlomek nájemného.
Pár, který si pronajímá nemovitost prostřednictvím struktury dlouhodobého pronájmu, zjistí, že ztráty z pronájmu plynou do jejich osobních daňových přiznání, ale jsou účelově oploceny – ztráty nemohou použít ke snížení daně ze svého příjmu ze zaměstnání.
Daňový agent radí investorovi, který zvažuje, zda koupit novostavbu nebo stávající dům k pronájmu, a vysvětluje, že nové budovy si v současné době zachovávají plnou odečitatelnost úroků, zatímco stávající domy se stále postupně vrací zpět na 100 %.
Special Cases
▾
Výjimka pro novou stavbu — odečitatelnost úroků
Nové budovy zakoupené 27. března 2021 nebo později si ponechaly plnou odečitatelnost úroků z hypotéky po celou dobu, kdy byl úrok u jiných rezidenčních nemovitostí zamítnut (2021–2024). To znamená, že investoři do nových budov nebyli předmětem postupného vyřazování, což jim během tohoto období poskytlo významnou daňovou výhodu oproti investorům do stávajících domů.
LTC a firemní struktury
Pronájem nemovitostí držených prostřednictvím společnosti Look-Through Company (LTC) se pro daňové účely považuje za majetek, který vlastní přímo akcionáři. To znamená, že příjmy a ztráty plynou akcionářům osobně a stále platí účelové vázání. Nemovitosti v běžných společnostech jsou zdaněny 28% sazbou daně z příjmu právnických osob, ale ztráty nemohou přejít k akcionářům.
GST a pronájem nemovitostí
Příjem z pronájmu bydlení je osvobozen od GST. To znamená, že neúčtujete GST z pronájmu a nemůžete požadovat GST zpět na výdaje na nemovitost. Pokud však poskytujete i krátkodobé ubytování (jako Airbnb) a váš obrat přesáhne 60 000 USD, může se stát, že budete požádáni o registraci do GST. Pronájem komerčních nemovitostí podléhá dani GST.
Příjmy z pronájmu v zahraničí
Daňoví rezidenti Nového Zélandu musí ve svém daňovém přiznání na Novém Zélandu uvést příjmy z pronájmu nemovitostí v zámoří. Smlouvy o zamezení dvojího zdanění mohou poskytnout úlevu, pokud již byla daň zaplacena v zemi, kde se nemovitost nachází. Zahraniční daňové úlevy lze uplatnit, aby se zabránilo dvojímu zdanění, ale pravidla jsou složitá a často vyžadují odbornou radu.
Strávníci a spolubydlící
Pokud pronajmete pokoj strávníkovi ve svém vlastním domě a budete účtovat poplatky pod týdenní hranici IR (v současnosti 279 USD/týden na strávníka), příjem je obecně osvobozen od daně. Nad touto hranicí je přebytek zdanitelný. To se liší od pronájmu samostatné investice do nemovitosti, která je vždy plně zdanitelná.
Klíčová pravidla daně z pronájmu nemovitostí na NZ
▾
| Položka | Pravidlo |
|---|---|
| Sazba daně z příjmu z pronájmu | Mezní sazba daně z příjmu (10,5 %–39 %) |
| Odečitatelnost úroků (2024/25) | 60 % odečitatelných úroků |
| Odečitatelnost úroků (2025/26) | 80 % odečitatelných úroků |
| Odečitatelnost úroků (od roku 2026/27) | 100 % odečitatelných úroků |
| Stavební odpisy | Nelze odečíst (odstraněno 2011) |
| Odpisy Chattel | Povoleno za IR předepsané sazby |
| Ztráty na nájmu — obytné | Oplocený; nemůže kompenzovat příjem ze mzdy |
| Ztráty z pronájmu — komerční | Není oplocený; může kompenzovat jiné příjmy |
| Zkušební období Bright-line (od 1. července 2024) | 2 roky |
| Odčitatelnost aktiv se smíšeným použitím | Dny pronájmu / (dny pronájmu + soukromé dny) × náklady |
Frequently Asked Questions
▾
Podléhají veškeré příjmy z pronájmu na NZ zdanění?
Ano. Všechny příjmy z pronájmu získané z pronájmu nemovitosti na Novém Zélandu jsou zdanitelné bez ohledu na to, zda je nemovitost rezidenční nebo komerční, a bez ohledu na částku. Pro příjem z pronájmu neexistuje žádná nezdanitelná hranice specificky – připočítává se k vašemu ostatnímu příjmu a zdaňuje se vaší mezní sazbou daně z příjmu.
Mohu odečíst úroky z hypotéky u své nemovitosti k pronájmu na Novém Zélandu?
Ano, ale pravidla se výrazně změnila. Odečitatelnost úroků byla odstraněna od 1. října 2021, poté postupně zaváděna zpět: 60 % odečitatelná od 1. dubna 2024, 80 % od 1. dubna 2025 a 100 % od 1. dubna 2026. Nové sestavení, které byly zakoupeny 27. března 2021 nebo později, si ponechaly plnou odečitatelnost úroků.
Co je to vázání příjmů z pronájmu?
Ring-fencing znamená, že ztráty z pronájmu bytů nelze použít k vyrovnání daně z jiných příjmů (jako je plat). Pokud vaše povolené srážky překročí váš příjem z pronájmu, výsledná ztráta je „oplocena“ a lze ji použít pouze k vyrovnání budoucích příjmů z pronájmu stejných nebo jiných rezidenčních nemovitostí. Komerční nemovitosti nejsou oploceny.
Mohu odepisovat své budovy k pronájmu?
Ne. Po zemětřesení v Christchurchu byly v rozpočtu na rok 2011 odstraněny odpisy budov pro obytné a komerční budovy. Nicméně movité věci v rámci nemovitosti – jako jsou spotřebiče, tepelná čerpadla, koberce, žaluzie a svítidla – lze stále odepisovat pomocí klesající hodnoty zveřejněné IR nebo lineárními sazbami. To je důležité zejména v kontextu výpočtů daně z příjmu z pronájmu, kde přesnost přímo ovlivňuje rozhodování. Profesionálové v různých odvětvích spoléhají na přesné výpočty daně z příjmu z pronájmu, aby ověřili předpoklady, optimalizovali procesy a zajistili soulad s platnými normami. Pochopení základní metodologie pomáhá uživatelům správně interpretovat výsledky a určit, kdy může být zapotřebí další analýza.
Musím podávat daňové přiznání, když mám příjmy z pronájmu?
Ano. Pokud pobíráte příjmy z pronájmu, jste povinni podat daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob IR3 u Inland Revenue, i když také pobíráte mzdu prostřednictvím systému PAYE. Na příjem z pronájmu se nevztahují automatické daňové výměry, které IR zasílá pouze příjemcům. To je důležité zejména v kontextu výpočtů daně z příjmu z pronájmu, kde přesnost přímo ovlivňuje rozhodování. Profesionálové v různých odvětvích spoléhají na přesné výpočty daně z příjmu z pronájmu, aby ověřili předpoklady, optimalizovali procesy a zajistili soulad s platnými normami. Pochopení základní metodologie pomáhá uživatelům správně interpretovat výsledky a určit, kdy může být zapotřebí další analýza.
Co je test jasných čar a jak souvisí s daní z příjmu z pronájmu?
Test s jasnou linií zdaňuje kapitálové zisky z rezidenčních nemovitostí prodaných během stanovené doby nákupu. Od 1. července 2024 se test vztahuje na nemovitosti prodané do 2 let od koupě. Nemovitosti prodané v období jasné čáry jsou zdaněny ze zisku vlastníkovou mezní sazbou daně z příjmu — stejnou sazbou jako příjem z pronájmu. To je odděleno od průběžné daně z příjmu z pronájmu.
Jak se zdaňují rekreační domy se smíšeným využitím?
Majetek se smíšeným využitím (nemovitosti využívané částečně pro soukromé použití, částečně k pronájmu a částečně neobsazený) podléhají zvláštním pravidlům pro rozdělení. Výdaje lze odečíst pouze v poměru k počtu dnů pronájmu vyděleného celkovým počtem dnů pronájmu plus dnů pro soukromé použití. Příjmy z těchto nemovitostí jsou účelově závislé na kompenzaci výdajů ze stejného aktiva.
Mohu odečíst opravy a údržbu svého pronajatého majetku?
Ano, ale pouze za skutečné opravy a údržbu – náklady, které vrátí nemovitost do původního stavu. Kapitálová vylepšení, která prodlužují životnost nemovitosti nebo přidávají nové funkce, nejsou odečitatelná jako údržba; mohou být přidány do nákladové základny nemovitosti pro budoucí odpisy (u movitých věcí) nebo pro výpočet jasného zisku z prodeje.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Odečtení kapitálového zhodnocení jako opravy – malování pronajaté nemovitosti je údržba; přidání nové paluby nebo renovace koupelny je velkým vylepšením. Okamžitě lze odečíst pouze skutečnou údržbu a opravy.
- !Zapomínání na rozdělení výdajů na nemovitosti se smíšeným využitím – rekreační domy využívané částečně soukromě vyžadují pečlivé rozdělení; uplatnění všech výdajů proti příjmům z pronájmu zvyšuje odpočty a bude napadeno IR.
- !Uplatnění nesprávného procenta odečitatelnosti úroku – zaváděcí procenta se změnila 1. dubna 2024 a znovu 1. dubna 2025. Použití nesprávného procenta na nesprávný příjmový rok je běžnou chybou.
- !Nepodání přiznání IR3 — osoby pobírající plat, kteří mají také příjem z pronájmu, často předpokládají, že PAYE jejich zaměstnavatele pokrývá celou jejich daň. Příjem z pronájmu vždy vyžaduje samostatné přiznání IR3 a může se také vztahovat provizorní daň.
- !Kompenzace účelově ohraničených ztrát z pronájmu proti příjmům ze zaměstnání – to je u ztrát z pronájmu obytných prostor výslovně zakázáno. Převádějte je pouze proti budoucím příjmům z pronájmu.
- !Neuchovávání záznamů o všech výdajích na pronájem — v případě IR auditu musíte pro každý nárokovaný odpočet předložit účtenky, faktury a bankovní výpisy. Digitální záznamy by měly být uchovávány po dobu nejméně sedmi let.
Pro Tip
Od začátku mějte vyhrazený bankovní účet pro všechny příjmy a výdaje z pronájmu. Když všechny transakce procházejí jedním účtem spojeným s každou nemovitostí, je účetní závěrka na konci roku přímočará, srážky lze snadno doložit a riziko chybějících výdajů nebo smíchání osobních nákladů s náklady na pronájem je minimalizováno.
Did you know?
Odstranění odečitatelnosti úroků z rezidenčních nemovitostí na Novém Zélandu v roce 2021 bylo jednou z nejkontroverznějších změn daňové politiky za desetiletí – a jednou z nejkratších. Byla oznámena v březnu 2021, začala být postupně vyřazována v roce 2024 a její úplné zrušení je naplánováno do dubna 2026, což z ní dělá vzácný příklad toho, že hlavní daňová politika bude do pěti let v podstatě zrušena.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Číst více →Ratings & comments
Získejte týdenní matematické tipy
Připojte se k 12 000+ odběratelům, kteří každý týden dostávají tipy na kalkulačku.