Sådan beregnes nettodriftsindkomst (NOI)
Nettodriftsindkomst er nøgleresultatet for rentabilitet for ejendomsinvesteringer. NOI fortæller dig, hvor meget en ejendom genererer fra driften – før gældsbetjening og indkomstskatter. Det er grundlaget for cap rate, lånegaranti og ejendomsvurdering.
Formlen
NOI = Effective Gross Income − Total Operating Expenses
Hvor:
- Effektiv bruttoindkomst (EGI) = Potentiel bruttoindkomst - Ledige stillinger og kredittab
- Driftsudgifter = alle omkostninger til drift af ejendommen undtagen afdrag på realkreditlån
Hvad er inkluderet (og ekskluderet) i driftsudgifter
Inkluderet:
- Ejendomsskatter
- Forsikring
- Ejendomsadministrationsgebyrer
- Vedligeholdelse og reparationer
- Hjælpeværker (hvis udlejer betales)
- Landskabspleje, snerydning, skadedyrsbekæmpelse
- Kapitaludgiftsreserver
IKKE inkluderet:
- Hovedstol og renter på realkreditlån
- Afskrivninger
- Indkomstskat
- Kapitalforbedringer
Trin-for-trin eksempel
| Punkt | Årlig |
|---|---|
| Potentiel bruttoindkomst (100 % belægning) | $72,000 |
| − Ledig stilling og kredittab (7 %) | -$5.040 |
| Effektiv bruttoindkomst | $66,960 |
| − Ejendomsskatter | -$6.200 |
| − Forsikring | -$2.400 |
| − Ledelse (10 % af EGI) | -$6.696 |
| − Reparationer og vedligeholdelse | -$4.800 |
| − Reserver | -$2.400 |
| Nettodriftsindkomst | $44,464 |
Brug af NOI til at værdisætte ejendom
Property Value = NOI / Cap Rate
Ved et loft på 6 %: 44.464 USD / 0,06 = 741.067 USD
Brug vores NOI-beregner til at analysere enhver indkomstejendom.