Was ist Debt-to-Income Ratio Calculator?
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Das Schulden-Einkommens-Verhältnis (Debt-to-Income, DTI) ist eine der wichtigsten Kennzahlen, die Kreditgeber verwenden, um Ihre Fähigkeit zu bewerten, die monatlichen Schuldenzahlungen zu verwalten und geliehenes Geld zurückzuzahlen. Sie wird berechnet, indem Sie Ihre gesamten monatlichen Schulden durch Ihr Bruttomonatseinkommen dividieren – das Einkommen, das Sie vor Abzug von Steuern und anderen Abzügen erzielen. DTI wird als Prozentsatz ausgedrückt: Eine Quote von 36 % bedeutet, dass Sie 36 Cent jedes vor Steuern verdienten Dollars für die Schuldentilgung ausgeben. Kreditgeber verwenden zwei Versionen von DTI: die Front-End-Quote (auch Wohnraumquote oder PITI-Quote genannt), die nur die Wohnkosten – Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen – umfasst, und die Back-End-Quote, die alle anderen monatlichen Schuldenverpflichtungen einschließlich Studienkrediten, Autokrediten, Mindestzahlungen für Kreditkarten, Unterhalt für Kinder und Privatkredite hinzufügt. Der Backend-DTI ist die Zahl, auf die sich die meisten Kreditgeber bei Kreditentscheidungen konzentrieren. Ein niedriger DTI signalisiert, dass Sie ein gesundes Gleichgewicht zwischen Einkommen und Schulden haben und über ausreichend Cashflow verfügen, um eine neue Kreditzahlung zu absorbieren. Umgekehrt deutet ein hoher DTI darauf hin, dass Sie möglicherweise finanziell überfordert sind und bei Einkommensausfällen möglicherweise Schwierigkeiten haben, Zahlungen zu leisten. Bundesrichtlinien, Kreditrisikoforschung und jahrzehntelange Kreditdaten haben ergeben, dass Kreditnehmer mit DTI-Quoten über 43 % mit deutlich größerer Wahrscheinlichkeit ihren Hypothekenverbindlichkeiten nicht nachkommen, weshalb Aufsichtsbehörden wie die CFPB dies als Schwellenwert für „qualifizierte Hypotheken“ festgelegt haben. Das Verstehen und Verwalten Ihres DTI ist nicht nur für die Hypothekenqualifizierung, sondern auch für Autokredite, Privatkredite und sogar einige Vermieterüberprüfungsprozesse von entscheidender Bedeutung. Indem Sie Ihren aktuellen DTI berechnen und die Auswirkungen der Schuldentilgung oder der Einkommenssteigerung modellieren, können Sie strategisch planen, um Ihre Kreditsituation zu verbessern, bevor Sie einen Kreditantrag einreichen.
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Formel
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Anwendbare Formeln und Eingaben finden Sie in der RechneroberflächeVariablenbeschreibung
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| Symbol | Name | Einheit | Beschreibung |
|---|---|---|---|
| DTI | Verhältnis von Schulden zu Einkommen | percent (%) | Der Prozentsatz des Bruttomonatseinkommens, der durch monatliche Schuldenverpflichtungen verbraucht wird. |
| MD | Monatliche Schuldenzahlungen | dollars ($) | Summe aller wiederkehrenden monatlichen Mindestschuldverpflichtungen, einschließlich Hypothek/Miete, Kredite und Mindestzahlungen an Kreditkarten. |
| GI | Bruttomonatseinkommen | dollars ($) | Gesamtes monatliches Einkommen vor Steuern und Abzügen, einschließlich Gehalt, Einkommen aus selbständiger Tätigkeit, Mieteinnahmen und Unterhalt. |
| FE | Front-End-Verhältnis | percent (%) | Nur Wohnkosten (PITI) dividiert durch das monatliche Bruttoeinkommen; Kreditgeber begrenzen diesen Betrag in der Regel auf 28–31 %. |
| BE | Back-End-Verhältnis | percent (%) | Alle monatlichen Schuldenzahlungen dividiert durch das monatliche Bruttoeinkommen; die primäre DTI-Zahl, die von Kreditgebern verwendet wird. |
Anleitung Debt-to-Income Ratio Calculator
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- 1Berechnen Sie Ihr monatliches Bruttoeinkommen, indem Sie alle Einkommensquellen vor Steuern summieren: Gehalt, Einkommen aus freiberuflicher Tätigkeit, Mieteinnahmen, Unterhalt, Sozialversicherung und andere regelmäßige Einkünfte.
- 2Listen Sie alle monatlichen Mindestschuldenzahlungen auf: Hypothek oder Miete, Autokredite, Studienkredite, Privatkredite, Mindestkreditkartenzahlungen, Kindergeld und gezahlte Unterhaltszahlungen.
- 3Berechnen Sie das Front-End-Verhältnis: Teilen Sie die monatlichen Wohnkosten (Kapital + Zinsen + Grundsteuer + Hausratversicherung) durch das monatliche Bruttoeinkommen und multiplizieren Sie es dann mit 100.
- 4Berechnen Sie das Back-End-Verhältnis: Teilen Sie die Summe ALLER monatlichen Schuldenzahlungen (Wohnungsbau plus alle anderen Schulden) durch das monatliche Bruttoeinkommen und multiplizieren Sie es dann mit 100.
- 5Vergleichen Sie Ihr Front-End-Verhältnis mit der 28 %-Richtlinie und Ihr Back-End-Verhältnis mit den 36 % konventionellen / 43 % FHA-Schwellenwerten.
- 6Wenn Ihr DTI zu hoch ist, modelliert der Rechner zwei Verbesserungsstrategien: Erhöhung des Einkommens oder Tilgung bestimmter Schulden, um den effizientesten Weg zum Schwellenwert zu ermitteln.
- 7Nutzen Sie das Kreditqualifizierungstool, um die maximale neue Kreditzahlung abzuschätzen, die Sie aufnehmen könnten, während Ihr Back-End-DTI innerhalb akzeptabler Grenzen bleibt.
Gelöste Beispiele
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Das Frontend ist in Ordnung; Das Back-End liegt leicht über der herkömmlichen Richtlinie von 36 %, ist jedoch für FHA qualifiziert
Das Front-End-Verhältnis von 25 % (1.500/6.000) übersteigt problemlos die 28 %-Schwelle. Allerdings führt eine Gesamtverschuldung von 2.200 USD/Monat zu einem Back-End-DTI von 36,7 %, was leicht über der herkömmlichen Kreditrichtlinie von 36 %, aber deutlich unter der FHA-Grenze von 43 % liegt. Dieser Kreditnehmer würde sich wahrscheinlich für ein FHA-Darlehen und möglicherweise für ein herkömmliches Darlehen mit starken Ausgleichsfaktoren wie einer hohen Kreditwürdigkeit oder einer hohen Anzahlung qualifizieren.
Überschreitet die meisten Kreditschwellen; müsste Schulden reduzieren oder das dokumentierte Einkommen erhöhen
Mit monatlichen Gesamtverpflichtungen von 4.200 US-Dollar bei einem Einkommen von 8.500 US-Dollar übertrifft der DTI dieses Kreditnehmers mit 49,4 % die herkömmlichen (36–43 %) und sogar die meisten FHA-Grenzwerte (50 %). Selbstständige Kreditnehmer stehen vor einer zusätzlichen Herausforderung: Kreditgeber verwenden Nettoeinnahmen aus Steuererklärungen, die aufgrund von Abzügen unter dem tatsächlichen Cashflow liegen können. Dieser Kreditnehmer sollte erwägen, vor der Beantragung das Kreditkartenguthaben und möglicherweise auch den Geschäftskredit abzubezahlen, wodurch der DTI auf etwa 40 % sinken würde.
Ausgezeichneter DTI; qualifiziert sich für die besten herkömmlichen Tarife mit hohen Zustimmungschancen
Ein Back-End-DTI von 26,1 % liegt deutlich unter allen Standardschwellenwerten. Dieser Kreditnehmer würde sich für jedes herkömmliche Kreditprogramm qualifizieren und die günstigste Underwriting-Bewertung erhalten. Bei einem so niedrigen DTI sind Kreditgeber möglicherweise bereit, kleinere abfällige Punkte an anderer Stelle im Kreditprofil zu übersehen. Der Kreditnehmer verfügt außerdem über erhebliche Kapazitäten zur Aufnahme zusätzlicher Schulden – bis zu etwa 900 US-Dollar pro Monat an neuen Zahlungen, bevor er die 36-Prozent-Schwelle erreicht.
Durch die Auszahlung der Karte sinkt der DTI um 4,4 Prozentpunkte – immer noch über dem Schwellenwert, aber auf dem Weg zur Berechtigung
Dieses Beispiel verdeutlicht, wie eine gezielte Schuldentilgung den DTI systematisch verbessern kann. Durch den Wegfall der Kreditkartenzahlung in Höhe von 240 US-Dollar pro Monat sinken die monatlichen Gesamtverpflichtungen auf 2.235 US-Dollar, wodurch sich der DTI von 45 % auf 40,6 % senkt. Obwohl dieser Kreditnehmer immer noch über dem herkömmlichen Schwellenwert von 36–43 % liegt, könnte er sich nun für eine FHA-Finanzierung qualifizieren. Die Rückzahlung eines zusätzlichen Autokredits wäre die nächste Priorität, da jede beseitigte Schuld den monatlichen Verpflichtungszähler reduziert und kein Einkommenswachstum erfordert.
Praktische Anwendungen
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Hypotheken-Vorqualifizierung: Käufer berechnen den DTI, bevor sie sich mit einem Kreditgeber treffen, um die maximal erschwingliche Zahlung zu erfahren. Diese Anwendung wird häufig von Fachleuten verwendet, die eine präzise quantitative Analyse zur Unterstützung der Entscheidungsfindung, Budgetierung und strategischen Planung in ihren jeweiligen Bereichen benötigen
Autokreditplanung: Verbraucher prüfen vor dem Besuch eines Händlers, ob ihr Einkommen die Zahlung eines Neuwagens unterstützt. Branchenexperten verlassen sich auf diese Berechnung, um die Leistung zu bewerten, Alternativen zu vergleichen und die Einhaltung etablierter Standards und behördlicher Anforderungen sicherzustellen
Persönliche Überwachung der finanziellen Gesundheit: Haushalte verfolgen ihre DTI monatlich, um sicherzustellen, dass die Schuldenlast beherrschbar bleibt. Akademische Forscher und Studenten nutzen diese Berechnungen, um theoretische Modelle zu validieren, Studienarbeiten abzuschließen und ein tieferes Verständnis der zugrunde liegenden mathematischen Prinzipien zu entwickeln
Vorbereitung des Mietantrags: Einige Vermieter nutzen DTI (Rent-to-Income), um Mieter zu prüfen. Finanzanalysten und Planer integrieren diese Berechnung in ihren Arbeitsablauf, um genaue Prognosen zu erstellen, Risikoszenarien zu bewerten und den Stakeholdern datengesteuerte Empfehlungen zu präsentieren
Finanzberaterplanung: Berater nutzen Kunden-DTI, um Schuldentilgungsstrategien in umfassenden Finanzplänen zu priorisieren. Diese Anwendung wird häufig von Fachleuten verwendet, die eine präzise quantitative Analyse zur Unterstützung der Entscheidungsfindung, Budgetierung und strategischen Planung in ihren jeweiligen Bereichen benötigen
Sonderfälle
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Selbst wenn Studiendarlehen gestundet werden, zählen viele Kreditgeber 0,5–1 % des Darlehens
Auch wenn Studiendarlehen gestundet werden, zählen viele Kreditgeber 0,5–1 % des Darlehenssaldos pro Monat als hypothetische Zahlung für DTI-Zwecke. Einige Programme verwenden die tatsächliche IDR-Zahlung, sofern dokumentiert. Wenn dieses Szenario bei der Berechnung von Schulden zu Einkommen auftritt, sollten Benutzer sicherstellen, dass ihre Eingabewerte innerhalb des erwarteten Bereichs liegen, damit die Formel aussagekräftige Ergebnisse liefert. Eingaben außerhalb des Bereichs können zu mathematisch gültigen, aber praktisch bedeutungslosen Ausgaben führen, die nicht die realen Bedingungen widerspiegeln.
Wenn Sie für eine andere Person einen Kredit mitunterzeichnet haben, wird die volle monatliche Rate angerechnet
Wenn Sie einen Kredit für eine andere Person mitunterzeichnet haben, zählt die volle monatliche Zahlung in Ihrem DTI, es sei denn, Sie können 12+ Monate pünktlicher Zahlungen ausschließlich durch die andere Person nachweisen. Dieser Randfall tritt häufig bei professionellen Anwendungen der Schulden-Einkommens-Berechnung auf, bei denen es um Randbedingungen oder Extremwerte geht. Praktiker sollten dokumentieren, wann diese Situation auftritt, und überlegen, ob alternative Berechnungsmethoden oder Anpassungsfaktoren für ihren spezifischen Anwendungsfall besser geeignet sind.
Selbstständige Kreditnehmer müssen in der Regel zwei Steuerjahre nachweisen
Selbstständige Kreditnehmer müssen in der Regel Steuererklärungen für zwei Jahre vorlegen. Kreditgeber verwenden das niedrigere Nettoeinkommen der beiden Jahre oder den 2-Jahres-Durchschnitt. Betriebsausgaben können das anrechenbare Einkommen erheblich reduzieren. Im Zusammenhang mit der Berechnung des Schulden-Einkommens-Verhältnisses erfordert dieser Sonderfall eine sorgfältige Interpretation, da Standardannahmen möglicherweise nicht zutreffen. Benutzer sollten die Ergebnisse mit Domänenexpertise vergleichen und darüber nachdenken, zusätzliche Referenzen oder Tools zu Rate zu ziehen, um die Ausgabe unter diesen atypischen Bedingungen zu validieren.
DTI-Schwellenwerte nach Darlehensprogramm
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| Darlehenstyp | Frontend max | Backend-Standard max | Back-End mit kompensierenden Faktoren | Schlüsselregulierer |
|---|---|---|---|---|
| Konventionell (Fannie/Freddie) | 28% | 36% | 45–50 % | FHFA |
| FHA | 31% | 43% | 50% | HUD |
| VA | N/A | 41 % Richtwert | Keine offizielle Kappe | VA / DoD |
| USDA | 29% | 41% | 44% | USDA Rural Dev. |
| Jumbo | 28% | 38–43 % | 43% | Kreditgeberspezifisch |
| CFPB-qualifizierte Hypothek | N/A | 43% | N/A | CFPB |
Häufig gestellte Fragen
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Was ist das Schulden-Einkommens-Verhältnis und warum interessiert es Kreditgeber?
DTI-Verhältnis = Monatliche Gesamtschuldenzahlungen ÷ Monatliches Bruttoeinkommen × 100. Wenn Ihre monatlichen Schulden (Hypothek, Autokredit, Studiendarlehen, Mindestkredit für Kreditkarten) sich auf insgesamt 2.000 US-Dollar belaufen und Ihr Bruttoeinkommen 6.500 US-Dollar beträgt, beträgt Ihr DTI 30,8 %. Kreditgeber verwenden den DTI als primäre Qualifikationsmetrik, da er Ihre Fähigkeit vorhersagt, neue Schulden neben bestehenden Verpflichtungen zu verwalten. Bei konventionellen Hypotheken wollen die meisten Kreditgeber den Front-End-DTI (nur Wohnkosten) unter 28 % und den Back-End-DTI (alle Schulden) unter 36 %, obwohl viele bei starken Kreditnehmern mit kompensierenden Faktoren wie ausgezeichneter Bonität und großen Rücklagen auf 43 % oder sogar 50 % ansteigen.
Welche Schulden werden in die DTI-Berechnung einbezogen?
Enthalten sind: Hypotheken- oder Mietzahlungen (PITI – Kapital, Zinsen, Steuern, Versicherung), Autokredite, Studienkredite (auch wenn aufgeschoben – Kreditgeber verwenden 0,5–1 % des Restbetrags als geschätzte Zahlung), Mindestzahlungen per Kreditkarte, Privatkredite, Unterhalt/Unterhalt für Kinder und alle anderen Ratenzahlungen oder revolvierenden Schulden, die in Ihrer Kreditauskunft aufgeführt sind. Nicht inbegriffen: Nebenkosten, Versicherungsprämien (sofern nicht Teil der Hypothek), Telefon/Internet, Lebensmittel, Transportkosten, Einkommenssteuern, Krankenversicherungsprämien oder Abonnements. Einige Kreditgeber schließen Schulden aus, bei denen weniger als 10 Zahlungen ausstehen. Wenn Sie das Bruttoeinkommen (vor Steuern) verwenden, sieht der DTI besser aus, als er sich tatsächlich anfühlt – Ihr DTI nach Steuern ist das bessere Maß für die tatsächliche Erschwinglichkeit.
Wie kann ich mein DTI-Verhältnis senken?
Zwei Seiten des Bruchs: Schuldentilgung reduzieren oder Einkommen erhöhen. Schnellster Schuldenabbau: Kleinstbeträge vollständig abbezahlen (Mindestzahlungen eliminieren), zu niedrigeren Zinssätzen refinanzieren (durch die Verlängerung der Laufzeit sinken die monatlichen Zahlungen, aber die Gesamtzinsen steigen), mehrere Schulden in einer niedrigeren Zahlung zusammenfassen und vermeiden, dass drei bis sechs Monate vor der Beantragung einer Hypothek neue Schulden aufgenommen werden. Einkommensseite: Dokumentieren Sie alle Einkommensquellen (Prämien, Überstunden, Einkommen aus freiberuflicher Tätigkeit – Kreditgeber möchten in der Regel eine zweijährige Historie), fügen Sie einen Mitkreditnehmer hinzu, dessen Einkommen auf die Qualifikation angerechnet wird, fordern Sie eine Gehaltserhöhung oder übernehmen Sie zusätzliche Arbeit. Eine DTI-Reduzierung um 5 % kann den Unterschied zwischen Genehmigung und Ablehnung oder zwischen herkömmlichen und FHA-Darlehensoptionen ausmachen.
Was ist ein gutes Schulden-Einkommens-Verhältnis?
Als gutes Schulden-Einkommens-Verhältnis gilt im Allgemeinen ein Wert von 36 % oder weniger. Das heißt, wenn Ihr Bruttomonatseinkommen 4.000 US-Dollar beträgt, sollten Ihre gesamten monatlichen Schuldenverpflichtungen 1.440 US-Dollar nicht überschreiten. Kreditgeber betrachten eine DTI-Quote unter 36 % möglicherweise als Indikator für ein geringes Kreditrisiko, während eine Quote über 43 % zu höheren Zinssätzen oder einer Kreditablehnung führen kann.
Wie wirkt sich das Schulden-Einkommens-Verhältnis auf die Hypothekengenehmigung aus?
Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis spielt eine wichtige Rolle bei der Bestimmung Ihrer Berechtigung für eine Hypothek. Wenn Sie beispielsweise 6.000 US-Dollar pro Monat verdienen und monatliche Schulden in Höhe von 2.000 US-Dollar haben, beträgt Ihre DTI-Quote etwa 33 %. In diesem Szenario qualifizieren Sie sich möglicherweise für eine größere Hypothek, da Kreditgeber bei der Genehmigung herkömmlicher Hypotheken in der Regel Kreditnehmer mit einer DTI-Quote unter 36 % bevorzugen.
Häufige Fehler vermeiden
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- !Verwenden Sie bei der Berechnung das Nettoeinkommen (nach Steuern) anstelle des Bruttoeinkommens – Kreditgeber verwenden immer das Bruttoeinkommen vor Steuern als Nenner.
- !Vergessen Sie, Mindestzahlungen per Kreditkarte anzugeben – sogar eine Karte mit einem Guthaben von 5.000 $ und einer Mindestzahlung von 100 $ zählt in Ihrem DTI.
- !Einschließlich der Zahlungen für Versorgungsleistungen, Abonnements und Lebensmittel im Zähler für Schuldenzahlungen handelt es sich dabei um Lebenshaltungskosten, nicht um qualifizierte Schulden.
- !Angenommen, dass die Tilgung einer Schuld vor der Beantragung keine Rolle spielt, überprüfen die Kreditgeber die Rückzahlung beim Abschluss, sodass selbst eine Rückzahlung in letzter Minute hilfreich sein kann, wenn sie dokumentiert wird.
- !Unter Berücksichtigung der mitunterzeichneten Kreditverpflichtungen vergessen viele Kreditnehmer, dass sie vor Jahren einen Kredit mitunterzeichnet haben, was der Kreditgeber in der Kreditauskunft finden und in die DTI einbeziehen wird.
Profi-Tipp
Die meisten Hypothekengeber bevorzugen einen Front-End-DTI unter 28 % und einen Back-End-DTI unter 36 %. Wenn Sie diese Schwellenwerte unterschreiten, können Sie sich für bessere Kreditkonditionen qualifizieren.
Wussten Sie?
Die Qualified Mortgage-Regel des Consumer Financial Protection Bureau begrenzt den Back-End-DTI im Allgemeinen auf 43 %, obwohl staatlich unterstützte Kredite wie FHA unter bestimmten Umständen bis zu 50 % zulassen.
Referenzen
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