Was ist Cap Rate Calculator (Advanced)?
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Der Kapitalisierungszinssatz, allgemein als Cap-Rate bekannt, ist eine der grundlegendsten und am weitesten verbreiteten Kennzahlen bei Immobilieninvestitionen. Es misst die Rendite einer einkommensbringenden Immobilie auf der Grundlage der Erträge, die die Immobilie unabhängig von der Finanzierung voraussichtlich erwirtschaften wird. In seiner einfachsten Form entspricht der Cap-Satz dem Nettobetriebseinkommen (NOI) der Immobilie dividiert durch ihren aktuellen Marktwert oder Kaufpreis. Das Ergebnis wird in Prozent ausgedrückt. Die Kapitalisierungsrate beantwortet eine täuschend einfache Frage: Wenn Sie diese Immobilie vollständig in bar kaufen würden, welche jährliche Rendite würden Sie dann allein aus dem Betrieb erzielen, vor Hypothekenzahlungen, Einkommenssteuern oder Abschreibungen? Diese finanzierungsneutrale Perspektive macht die Kapitalisierungsrate zu einem idealen Instrument zum Vergleich von Immobilien über verschiedene Märkte, Anlageklassen und Finanzierungsstrukturen hinweg. Anleger nutzen Cap Rates auf zwei komplementäre Arten. Erstens als Bewertungsinstrument: Wenn Sie den aktuellen Cap-Satz für einen Immobilientyp in einem bestimmten Markt kennen, können Sie schnell einen fairen Kaufpreis schätzen, indem Sie den NOI durch diesen Cap-Satz dividieren. Zweitens als Rendite-Benchmark: Sie können die Kapitalisierungsrate einer Immobilie mit alternativen Anlagen wie Staatsanleihen, REITs oder Aktiendividendenrenditen vergleichen, um zu beurteilen, ob die Risikoprämie angemessen ist. Die Kapitalisierungsraten variieren erheblich je nach Region und Immobilientyp. In Gateway-Städten wie New York, San Francisco und Los Angeles, wo der Kapitalfluss intensiv ist und die Erwartungen an eine Wertsteigerung hoch sind, sinken die Kapitalisierungsraten für Mehrfamilienhäuser oft auf 3–4 %. Auf Sekundär- und Tertiärmärkten im Sun Belt oder Mittleren Westen sind Kapitalisierungsraten von 5–8 % oder mehr üblich, was höhere Renditen, aber möglicherweise eine langsamere Wertsteigerung widerspiegelt. Aufgrund der E-Commerce-Nachfrage kam es bei Industrieimmobilien zu einem Rückgang der Kapitalisierungsraten auf historische Tiefststände von 4–5 %, während Einzelhandels- und Büroimmobilien höhere Kapitalisierungsraten (6–9 %) aufweisen, was ein größeres wahrgenommenes Risiko widerspiegelt. Der erweiterte Cap-Rate-Rechner geht über die Grundformel hinaus, indem er Leerstandszulagen, Investitionsrücklagen und Betriebskostenquoten einbezieht, um einen stabilisierten NOI zu berechnen, der die tatsächliche Leistung genauer widerspiegelt. Für jeden seriösen Immobilieninvestor, -analysten oder -gutachter ist es von entscheidender Bedeutung, den Zusammenhang zwischen Cap-Rate, NOI und Immobilienwert zu verstehen – und wie sich Änderungen bei einem dieser Inputs auf die anderen auswirken.
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Formel
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Anwendbare Formeln und Eingaben finden Sie in der RechneroberflächeVariablenbeschreibung
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| Symbol | Name | Einheit | Beschreibung |
|---|---|---|---|
| NOI | Nettobetriebsergebnis | USD/year | Bruttomieteinnahmen abzüglich aller Betriebskosten (Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltung, Verwaltungsgebühren, Nebenkosten), vor Schuldendienst und Abschreibungen. |
| V | Immobilienwert / Kaufpreis | USD | Der aktuelle Marktwert oder die Anschaffungskosten der Immobilie, der als Nenner in der Cap-Rate-Formel verwendet wird. |
| CR | Cap-Rate | % | Nettobetriebseinkommen dividiert durch den Immobilienwert, ausgedrückt als Prozentsatz. Stellt die unverschuldete jährliche Rendite des Vermögenswerts dar. |
| GRM | Bruttomietmultiplikator | ratio | Immobilienpreis geteilt durch jährliche Bruttomieteinnahmen. Eine schnelle Screening-Metrik in Bezug auf die Cap-Rate, jedoch ohne Kostenabzüge. |
| OER | Betriebskostenquote | % | Gesamtbetriebskosten als Prozentsatz des Bruttoeinkommens. Typischerweise 35–50 % für Wohnraummieten; bei Gewerbeimmobilien höher. |
| Vac | Leerstandsquote | % | Geschätzter Prozentsatz der Zeit, in der die Immobilie unbewohnt ist, wodurch sich das effektive Bruttoeinkommen verringert. Typischerweise 5–10 % für Wohnimmobilien, höher für Gewerbeimmobilien. |
Anleitung Cap Rate Calculator (Advanced)
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- 1Schritt 1 – Berechnen Sie das geplante Bruttoeinkommen (GSI): Multiplizieren Sie die monatliche Miete (oder geplante Miete) mit 12, um das jährliche Bruttoplaneinkommen zu erhalten. Bei Mehrfamilienhäusern summieren Sie alle Mieten. Berücksichtigen Sie Nebeneinnahmequellen wie Parkgebühren, Wäsche-, Lager- oder Haustiergebühren.
- 2Schritt 2 – Leerstand und Kreditausfall berücksichtigen: Subtrahieren Sie einen Leerstand und Kreditausfall, normalerweise 5–10 % des GSI. Dies berücksichtigt Zeiträume zwischen Mietern, Räumungsverluste und Zahlungsausfälle. Verwenden Sie zur Genauigkeit lokale Marktdaten zu offenen Stellen von CoStar, Marcus & Millichap oder dem Census Bureau.
- 3Schritt 3 – Berechnen Sie das effektive Bruttoeinkommen (EGI): EGI = GSI × (1 − Leerstandsquote). Dies stellt das realistische Einkommen dar, das die Immobilie nach Berücksichtigung von Umsatz und Zahlungsausfällen erzielen wird.
- 4Schritt 4 – Alle Betriebsausgaben auflisten: Listen Sie alle wiederkehrenden Betriebsausgaben auf: Grundsteuern, Gefahrenversicherung, Gebühren für die Hausverwaltung (normalerweise 8–12 % des EGI), Wartung und Reparaturen, Landschaftsbau, vom Eigentümer bezahlte Versorgungsleistungen, HOA-Gebühren, Buchhaltungs-/Rechtsgebühren und eine Kapitalausgabenrücklage (normalerweise 5–10 % des Bruttoeinkommens für alternde Systeme wie HVAC, Dach, Sanitär).
- 5Schritt 5 – Berechnen Sie das Nettobetriebseinkommen (NOI): NOI = EGI – Gesamtbetriebskosten. Dabei handelt es sich um den jährlichen Betriebsgewinn der Immobilie vor Hypothekenzahlungen und Einkommensteuer. NOI ist der Zähler der Cap-Rate-Formel.
- 6Schritt 6 – Teilen Sie den NOI durch den Immobilienwert: Cap-Rate = NOI ÷ Immobilienwert. Drücken Sie das Ergebnis als Prozentsatz aus, indem Sie es mit 100 multiplizieren. Beispielsweise ergibt ein NOI von 40.000 US-Dollar für eine Immobilie im Wert von 600.000 US-Dollar eine Kapitalisierungsrate von 6,67 %.
- 7Schritt 7 – Interpretation anhand von Markt-Benchmarks: Vergleichen Sie die resultierende Kapitalisierungsrate mit den aktuellen Marktkapitalisierungsraten für ähnliche Immobilien im gleichen Teilmarkt (erhältlich in den Berichten von CBRE, JLL oder Marcus & Millichap). Eine über dem Marktwert liegende Kapitalisierungsrate deutet auf eine Unterbewertung oder ein höheres Risiko hin; Ein Wert unterhalb des Marktwerts kann auf einen erstklassigen Standort oder ein stabilisiertes Einkommen hinweisen.
Gelöste Beispiele
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Überdurchschnittlich für einen großen texanischen Markt
Der jährliche GSI beträgt 31.200 US-Dollar. Nach 6 % Leerstand (1.872 US-Dollar) liegt der EGI bei 29.328 US-Dollar. Wenn man die Betriebskosten von 10.400 US-Dollar abzieht, ergibt sich ein NOI von 18.928 US-Dollar. Die Division durch den Kaufpreis von 350.000 US-Dollar ergibt eine Kapitalisierungsrate von 6,95 %, was für ein Einfamilienmietobjekt der Klasse B im Großraum Dallas-Fort Worth solide ist, wo die Marktkapitalisierungsraten normalerweise zwischen 5,5 und 7,5 % liegen.
Typisch für städtische Mehrfamilienhäuser in Chicago
Der EGI nach 8 % Leerstand beträgt 99.360 $. Abzüglich der Betriebskosten von 45.000 US-Dollar (41,6 % OER) ergibt sich ein NOI von 54.360 US-Dollar. Geteilt durch den Preis von 1,2 Millionen US-Dollar beträgt die Kapitalisierungsrate 4,86 %. Die Obergrenze für Mehrfamilienhäuser in Chicago liegt in etablierten Vierteln typischerweise bei 4,5–6 %, so dass der Preis für diese Immobilie dem Markt entspricht, der Spielraum für Kostenüberraschungen jedoch begrenzt ist.
Solide für den Sun Belt-Einzelhandel
Der EGI nach 10 % Leerstand beträgt 226.800 US-Dollar. Betriebskosten von 88.000 US-Dollar führen zu einem NOI von 138.800 US-Dollar. Bei einem Kaufpreis von 2,8 Millionen US-Dollar beträgt die Kapitalisierungsrate 5,91 %. Die Einzelhandelskapitalisierungsraten in Phoenix liegen in der Regel zwischen 5,5 und 7,5 %, je nach Ankermietverhältnis und Mietdauer. Dies positioniert diesen Vermögenswert als preisgünstiges Einzelhandelszentrum in der Nachbarschaft mit Spielraum für Mietsteigerungen, da die Bevölkerung von Phoenix weiter wächst.
Spiegelt die Bürorisikoprämie nach der Pandemie wider
Der EGI beträgt nach 15 % Leerstand (was den Gegenwind der Fernarbeit nach der Pandemie widerspiegelt) 442.000 US-Dollar. Nach 195.000 US-Dollar an Betriebskosten beträgt der NOI 247.000 US-Dollar. Der resultierende Cap-Satz von 5,57 % liegt am engeren Ende für Vorstadtbüros in Atlanta, der typischerweise zwischen 6 und 8,5 % liegt. Die erhöhte Leerstandsannahme drückt den NOI deutlich; Wenn sich die Auslastung auf 90 % verbessern würde, würde der NOI auf 273.000 US-Dollar steigen und die effektive Kapitalisierungsrate würde auf 5,46 % steigen, was verdeutlicht, dass Büros auch in den Jahren 2024–2025 ein komplexes Versicherungsgeschäft bleiben.
Praktische Anwendungen
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Vergleich von Akquisitionsmöglichkeiten verschiedener Märkte und Immobilienarten auf finanzierungsneutraler Basis. Diese Anwendung wird häufig von Fachleuten verwendet, die eine präzise quantitative Analyse zur Unterstützung der Entscheidungsfindung, Budgetierung und strategischen Planung in ihren jeweiligen Bereichen benötigen
Schätzung des beizulegenden Zeitwerts von Renditeimmobilien mithilfe des Einkommenskapitalisierungsansatzes. Branchenexperten verlassen sich auf diese Berechnung, um die Leistung zu bewerten, Alternativen zu vergleichen und die Einhaltung etablierter Standards und behördlicher Anforderungen sicherzustellen
Benchmarking der Portfolioleistung anhand veröffentlichter Umfragen zur Marktkapitalisierung. Akademische Forscher und Studenten nutzen diese Berechnungen, um theoretische Modelle zu validieren, Studienarbeiten abzuschließen und ein tieferes Verständnis der zugrunde liegenden mathematischen Prinzipien zu entwickeln
Verhandlung von Kaufpreisen durch Quantifizierung der Auswirkungen von NOI-Anpassungen auf den Wert. Finanzanalysten und Planer integrieren diese Berechnung in ihren Arbeitsablauf, um genaue Prognosen zu erstellen, Risikoszenarien zu bewerten und den Stakeholdern datengesteuerte Empfehlungen zu präsentieren
Beurteilung der Spanne der Einstiegs- und Ausstiegsobergrenzen im Hinblick auf die Wertsteigerung oder -minderung des Projekts über einen Haltezeitraum. Diese Anwendung wird häufig von Fachleuten verwendet, die eine präzise quantitative Analyse zur Unterstützung der Entscheidungsfindung, Budgetierung und strategischen Planung in ihren jeweiligen Bereichen benötigen
Sonderfälle
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Eine Immobilie mit unter dem Marktpreis liegenden Mieten oder einem hohen Leerstand weist eine niedrige Obergrenze für das laufende Einkommen auf.
Investoren zeichnen den stabilisierten NOI (nach der Renovierung oder Vermietung) ab, um einen „wie stabilisierten“ Cap-Satz abzuleiten, und bewerten dann, ob der Kaufpreis während der Neupositionierungsperiode eine ausreichende Sicherheitsmarge bietet. Wenn dieses Szenario bei erweiterten Cap-Rate-Berechnungen auftritt, sollten Benutzer sicherstellen, dass ihre Eingabewerte innerhalb des erwarteten Bereichs liegen, damit die Formel aussagekräftige Ergebnisse liefert. Eingaben außerhalb des Bereichs können zu mathematisch gültigen, aber praktisch bedeutungslosen Ausgaben führen, die nicht die realen Bedingungen widerspiegeln.
Triple-Net-gemietete Gewerbeimmobilien weisen niedrigere effektive Kapitalisierungsraten auf
Bei Gewerbeimmobilien mit Triple-Net-Vermietung (NNN) sind die effektiven Obergrenzen niedriger, da der Mieter Steuern, Versicherungen und Wartungskosten zahlt, was das Kostenrisiko des Vermieters verringert. Im Vordergrund steht jedoch die Bonität des Mieters; Eine Obergrenze von 5,5 % für einen unternehmensgarantierten NNN-Leasingvertrag unterscheidet sich stark von einer Obergrenze von 5,5 % für einen lokalen Franchisenehmer.
Der Cap-Satz gilt nicht für unbebaute Grundstücke oder vorläufige Entwicklungsprojekte, da es keinen NOI gibt.
Entwickler nutzen alternative Kennzahlen wie Kostengewinn, Entwicklungsrendite und Eigenkapitalrendite, um diese Geschäfte zu zeichnen. Im Zusammenhang mit der erweiterten Kapitalisierungsrate erfordert dieser Sonderfall eine sorgfältige Interpretation, da Standardannahmen möglicherweise nicht zutreffen. Benutzer sollten die Ergebnisse mit Domänenexpertise vergleichen und darüber nachdenken, zusätzliche Referenzen oder Tools zu Rate zu ziehen, um die Ausgabe unter diesen atypischen Bedingungen zu validieren.
2024 US-Cap-Rate-Benchmarks nach Markt und Immobilientyp
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| Markt-/Immobilientyp | Cap-Rate-Bereich | Trend |
|---|---|---|
| NYC Mehrfamilienhaus | 3,0 %–4,5 % | Stabil |
| LA Mehrfamilienhaus | 3,5 %–5,0 % | Leicht expandierend |
| Dallas Mehrfamilienhaus | 4,5 %–6,5 % | Erweitern |
| Phoenix Mehrfamilienhaus | 4,5 %–6,5 % | Erweitern |
| Mehrfamilienhaus in Indianapolis | 5,5 %–7,5 % | Stabil |
| Nationale Industrie | 4,5 %–6,0 % | Expansion von historischen Tiefstständen |
| Vorstadtbüro | 6,5 %–9,0 % | Deutliche Expansion |
| Einzelhandel in der Nachbarschaft | 5,5 %–7,5 % | Stabil |
| Einzelmieter-Nettomietvertrag | 4,5 %–6,5 % | Erweitern |
| Selfstorage | 5,0 %–7,0 % | Erweitern |
Häufig gestellte Fragen
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Was ist ein guter Cap-Satz für ein Mietobjekt?
Eine „gute“ Kapitalisierungsrate hängt vollständig vom Marktkontext, der Immobilienart und Ihren Anlagezielen ab. In hoch bewerteten Küstenmärkten wie Manhattan oder San Francisco gelten Kapitalisierungsraten von 3–4 % als normal, da Anleger im Austausch für erwartete Preissteigerungen geringere laufende Erträge akzeptieren. Auf den Sekundärmärkten des Mittleren Westens oder des Sun Belt erwarten Anleger in der Regel 6–9 %, um das geringere Wertsteigerungspotenzial und die geringere Liquidität auszugleichen. Als allgemeine Regel gilt ein Kapitalisierungszinssatz, der um mindestens 150–200 Basispunkte über der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen liegt, als angemessener Risikoaufschlag für eine Immobilie mit stabiler Rendite, obwohl viele Anleger höhere Spreads anstreben, um immobilienspezifischen Risiken Rechnung zu tragen.
Beinhaltet der Cap-Satz Hypothekenzahlungen?
Nein – und das ist eines der wichtigsten Dinge, die man über die Kapitalisierungsrate verstehen sollte. Die Formel verwendet das Nettobetriebseinkommen (Net Operating Income, NOI), das vor jeglichem Schuldendienst (Hypothekenkapital und Zinsen) berechnet wird. Dies macht die Kapitalisierungsrate zu einer finanzierungsneutralen Kennzahl, d. h. sie stellt die Rendite der Immobilie selbst dar, unabhängig davon, wie sie finanziert wird. Dies ist nützlich für den Vergleich von Immobilien auf Vergleichsbasis, bedeutet aber, dass die Kapitalisierungsrate allein nicht aussagt, ob eine fremdfinanzierte Investition einen positiven Cashflow bringt. Um die Auswirkungen der Finanzierung zu beurteilen, müssen Sie neben der Kapitalisierungsrate auch die Cash-on-Cash-Rendite oder die Schuldendienstdeckungsquote (DSCR) berücksichtigen.
Wie verwende ich die Kapitalisierungsrate, um den Immobilienwert zu schätzen?
Der Einkommenskapitalisierungsansatz verwendet den Cap-Satz, um den Immobilienwert abzuleiten: Wert = NOI ÷ Cap-Satz. Wenn beispielsweise vergleichbare Immobilien auf einem Markt mit einer Kapitalisierungsrate von 6 % gehandelt werden und Ihre Immobilie einen NOI von 60.000 US-Dollar erwirtschaftet, beträgt der implizite Wert 60.000 US-Dollar ÷ 0,06 = 1.000.000 US-Dollar. Dieser Ansatz wird häufig von Gutachtern und Handelsmaklern verwendet. Die Genauigkeit des Ergebnisses hängt jedoch entscheidend von der Verwendung einer zuverlässigen, stabilisierten NOI-Zahl und einer angemessenen Marktkapitalisierungsrate ab, die aus aktuellen, wirklich vergleichbaren Verkäufen abgeleitet wird – und nicht aus Angebotspreisen.
Was ist der Unterschied zwischen Cap-Rate und Cash-on-Cash-Rendite?
Die Kapitalisierungsrate misst die unverschuldete Rendite auf den Gesamtwert einer Immobilie, während die Cash-on-Cash-Rendite den jährlichen Cashflow nur im Verhältnis zum tatsächlich investierten Eigenkapital (Bargeld) misst. Wenn Sie eine Immobilie mit einer Hypothek finanzieren, berücksichtigt Ihre Cash-on-Cash-Rendite die Hypothekenzahlung und vergleicht Ihren jährlichen Netto-Cashflow mit Ihrer Anzahlung und den Abschlusskosten. In einem Niedrigzinsumfeld kann die Hebelwirkung die Cash-on-Cash-Rendite weit über den Kapitalisierungssatz steigern (positive Hebelwirkung). Wenn die Hypothekenzinsen den Cap-Satz übersteigen, ist der Verschuldungsgrad negativ und die Cash-on-Cash-Rendite fällt unter den Cap-Satz. Dies ist ein Warnsignal, das viele Anleger im Zinsumfeld 2022–2023 übersehen haben.
Warum variieren die Cap-Raten so stark je nach Stadt und Immobilientyp?
Die Kapitalisierungsraten spiegeln die Konsenseinschätzung des Marktes zu Risiko und Wachstumserwartungen wider. Immobilien in stark nachgefragten und angebotsbeschränkten Märkten erzielen Premiumpreise (niedrigere Kapitalisierungsraten), da Anleger ein starkes Mietwachstum und eine starke Mietsteigerung erwarten. Immobilientypen mit volatileren Erträgen – wie Hotels, Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss in heruntergekommenen Einkaufszentren oder Bürogebäude, die mit langfristigen Nachfrageverschiebungen konfrontiert sind – weisen höhere Kapitalisierungsraten auf, um Anleger für die Unsicherheit zu entschädigen. Industrieimmobilien in der Nähe wichtiger Logistikzentren erlebten im Zeitraum 2021–2022 aufgrund der steigenden E-Commerce-Nachfrage einen Rückgang der Kapitalisierungsrate auf historische Tiefststände (4–5 %). Die Kapitalisierungssätze sinken auch, wenn die Zinsen niedrig sind (Geld ist billig, der Wettbewerb um Rendite treibt die Preise in die Höhe) und steigen, wenn die Zinsen steigen.
Sollte ich Investitionsrücklagen in die NOI-Berechnung einbeziehen?
Ja, für eine realistische Analyse sollten Sie vor der Berechnung des NOI unbedingt eine Investitionsreserve (CapEx) in Ihre Betriebskosten einbeziehen. Eine gängige Faustregel besteht darin, jährlich 5–10 % der Bruttomiete für größere Investitionsgüter wie Dacherneuerung, HVAC-Systeme, Sanitär-, Elektro- und Haushaltsgeräte zu reservieren. Verkäufer legen häufig Pro-forma-NOI-Zahlen vor, bei denen die CapEx-Reserven weggelassen werden, was den NOI erhöht und den Cap-Satz attraktiver erscheinen lässt, als er tatsächlich ist. Überarbeiten Sie die Betriebsrechnung des Verkäufers immer so, dass sie eine realistische Investitionsreserve enthält, die auf dem Alter, dem Zustand und der verbleibenden Nutzungsdauer der Hauptsysteme der Immobilie basiert.
Was passiert mit der Zinsobergrenze, wenn die Zinsen steigen?
Historisch gesehen üben steigende Zinssätze einen Aufwärtsdruck auf die Cap-Raten aus (d. h. einen Abwärtsdruck auf die Immobilienwerte), weil höhere Kreditkosten den Pool an Käufern verringern, die einen Deal abschließen können, und weil alternative festverzinsliche Anlagen (wie Anleihen) auf Renditebasis wettbewerbsfähiger werden. Der Zusammenhang ist jedoch nicht vollkommen mechanisch: Ein starkes Mietwachstum kann den Wertverfall ausgleichen, und verschiedene Immobilientypen reagieren unterschiedlich. Der Zinszyklus 2022–2023 veranschaulicht diese Spannung deutlich: Die Preise für Gewerbeimmobilien fielen in vielen Sektoren um 15–25 %, da die Kapitalisierungsraten stiegen, während Märkte mit starker Nettozuwanderung (wie Sunbelt-Mehrfamilienhäuser) aufgrund der Dynamik des Mietwachstums moderatere Korrekturen erlebten.
Häufige Fehler vermeiden
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- !Verwendung der Bruttomiete anstelle des NOI im Zähler, wodurch die Betriebskosten außer Acht gelassen werden und die Kapitalisierungsrate drastisch überbewertet wird.
- !Ausschluss der Kapitalrücklagen aus den Betriebskosten, Annahme von Pro-Formas des Verkäufers zum Nennwert ohne unabhängige Überprüfung.
- !Die Anwendung eines Obergrenzesatzes aus einem anderen Markt oder einer anderen Immobilienart führt zu falsch bewerteten Angeboten (z. B. Verwendung eines Obergrenzesatzes von Phoenix zur Bewertung einer Immobilie in Chicago).
- !Die Cap-Rate wird als einzige Underwriting-Kennzahl behandelt, ohne die Cash-on-Cash-Rendite, DSCR oder den prognostizierten IRR bei einer bestimmten Haltedauer zu analysieren.
- !Ignorieren von Leerständen: Die Verwendung einer 100-prozentigen Auslastung zur Berechnung des NOI führt zu einer überbewerteten Cap-Rate, die nicht die tatsächliche Leistung widerspiegelt.
Profi-Tipp
Wenn Sie das Angebotsmemorandum eines Verkäufers bewerten, formulieren Sie den Pro-forma-NOI immer selbst neu. Fügen Sie Verwaltungsgebühren hinzu, wenn der Verkäufer sich selbst verwaltet, schließen Sie eine realistische Leerstandszulage ein, fügen Sie eine CapEx-Reserve hinzu und überprüfen Sie, ob die Grundsteuer den nach dem Verkauf geschätzten Wert widerspiegelt (der häufig auf den Kaufpreis zurückgesetzt wird). Der neu berechnete NOI – dividiert durch Ihren angestrebten Anschaffungspreis – ergibt die tatsächliche Einstiegskapitalisierungsrate.
Wussten Sie?
Der Begriff „Kapitalisierungssatz“ geht auf die in den 1930er und 1940er Jahren formalisierte Methode zur Einkommenskapitalisierungsbewertung zurück. Während des Vorstadtbooms nach dem Zweiten Weltkrieg überstiegen die Kapitalisierungszinsen für Mehrfamilienhäuser in wachsenden Sunbelt-Städten regelmäßig 10–12 %, was auf hohe Hypothekenkosten, begrenztes institutionelles Kapital und weniger Wettbewerb unter Käufern zurückzuführen ist – ein starker Kontrast zu den Zinssätzen unter 4 %, die in den Gateway-Märkten in den 2010er Jahren beobachtet wurden.
Referenzen
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