Was ist Commercial Property Valuation?
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Die Bewertung von Gewerbeimmobilien ist der Prozess der Schätzung des Marktwerts von einkommensschaffenden Immobilien wie Bürogebäuden, Einkaufszentren, Industrielagern, Apartmentkomplexen, Hotels und gemischt genutzten Siedlungen. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien, die in erster Linie anhand vergleichbarer Verkäufe bewertet werden (Verkaufsvergleichsansatz), werden Gewerbeimmobilien überwiegend anhand des Ertragswertansatzes bewertet, insbesondere der Ertragswertmethode und der Discounted-Cashflow-Analyse (DCF). Der Einkommenskapitalisierungsansatz schätzt den Wert, indem er das stabilisierte Nettobetriebseinkommen (NOI) der Immobilie durch einen vom Markt abgeleiteten Kapitalisierungssatz dividiert: Wert = NOI / Kapitalisierungssatz. Diese direkte Kapitalisierungsmethode bietet eine schnelle, weit verbreitete Wertschätzung auf der Grundlage des normalisierten Einkommens eines einzelnen Jahres. Beispielsweise hat eine Immobilie, die einen Nettoertrag von 500.000 US-Dollar in einem Markt generiert, in dem vergleichbare Immobilien mit einer Obergrenze von 6,0 % gehandelt werden, einen impliziten Wert von 500.000 US-Dollar / 0,06 = 8.333.333 US-Dollar. Der Discounted-Cashflow-Ansatz (DCF) ist ausgefeilter und modelliert alle erwarteten Cashflows über einen definierten Haltezeitraum (normalerweise 5–10 Jahre), einschließlich des jährlichen NOI nach Mieterhöhungen und Leasingverlängerungen sowie des prognostizierten Endverkaufswerts, der durch Anwendung einer End-(Exit-)Cap-Rate auf den NOI des Jahres n+1 abgeleitet wird. Alle Cashflows werden mithilfe eines risikoadjustierten Abzinsungssatzes auf den Barwert abgezinst, wodurch sich der Barwert der Investition ergibt. Der Verkaufsvergleichsansatz für Gewerbeimmobilien verwendet den Preis pro Quadratfuß, den Preis pro Einheit (für Mehrfamilienhäuser) oder den Preis pro Zimmer (für Hotels) als Vergleichseinheit, angepasst an Unterschiede in Alter, Zustand, Lage, Belegung und Mietstruktur zwischen Vergleichsobjekten und der betreffenden Immobilie. Der Kostenansatz schätzt den Wert auf der Grundlage der Kosten für die Reproduktion oder den Ersatz der Verbesserungen zuzüglich des Werts des Grundstücks abzüglich der Abschreibung. Dieser Ansatz ist am relevantesten für Spezialimmobilien, Neubauten und Situationen, in denen die Einkommens- und Umsatzvergleichsansätze schwierig anzuwenden sind. Die verwendete Bewertungsmethode bzw. die Gewichtung der Methoden hängt von der Immobilienart, der verfügbaren Datenqualität und dem Zweck der Bewertung ab. Das Verständnis der kommerziellen Bewertung ist für Akquisitions-Underwriting, Portfolio-Reporting, Refinanzierung, Vermögensverwaltung und Veräußerungen von entscheidender Bedeutung.
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Formel
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Wert = NOI / Cap-RateVariablenbeschreibung
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| Symbol | Name | Einheit | Beschreibung |
|---|---|---|---|
| NOI | Nettobetriebsergebnis | USD/year | Stabilisiertes effektives Bruttoeinkommen abzüglich aller Betriebskosten. Der primäre Einkommenseingang für die Kapitalisierung und DCF-Bewertung. |
| CR | Kapitalisierungszinssatz | % | Vom Markt abgeleiteter Kurs, der zur Umrechnung des NOI in einen Wert verwendet wird. Bezogen auf vergleichbare Verkäufe. Wert = NOI / Cap-Rate. |
| GIM | Bruttoeinkommensmultiplikator | ratio | Verkaufspreis dividiert durch das jährliche Bruttoeinkommen. Eine schnelle Screening-Metrik für kleinere Gewerbeimmobilien. |
| PV | Barwert / Schätzwert | USD | Der geschätzte Marktwert, abgeleitet aus der Bewertungsmethode. Bei Ertragskapitalisierung: NOI / Cap Rate. |
| DR | Diskontsatz | % | Risikoadjustierter Zinssatz, der zur Abzinsung zukünftiger Cashflows in der DCF-Analyse verwendet wird. Spiegelt die erforderliche Anlegerrendite einschließlich der Risikoprämie wider. |
| TCR | Terminal-Cap-Rate | % | Der Exit-Cap-Satz wurde auf den NOI des Jahres n+1 angewendet, um den endgültigen Verkaufswert in einer DCF-Analyse zu schätzen. In der Regel 25–50 Basispunkte höher als der Einstiegszinssatz. |
Anleitung Commercial Property Valuation
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- 1Schritt 1 – Bestimmen Sie das stabilisierte Nettobetriebseinkommen: Analysieren Sie die Mietverhältnisse der Immobilie (alle Mieter, Mietbedingungen, Mietbeträge) und die Betriebskostenhistorie. Normalisieren Sie den NOI, indem Sie einmalige Posten, unter dem Marktpreis liegende Mietverträge, ungewöhnliche Leerstände oder einmalige Ausgaben berücksichtigen. Der stabilisierte NOI spiegelt die Ertragsfähigkeit der Immobilie bei einem typischen Auslastungsgrad unter Standardverwaltung wider.
- 2Schritt 2 – Recherchieren Sie die Marktkapitalisierungsraten: Identifizieren Sie 3–5 aktuelle Verkäufe vergleichbarer Immobilien im gleichen Teilmarkt mit ähnlicher Größe, ähnlichem Alter, ähnlicher Qualität und ähnlichem Mietverhältnis. Berechnen Sie die implizite Cap-Rate für jeden Vergleichswert: Comp-Cap-Rate = Comp-NOI / Comp-Verkaufspreis. Der Bereich der Comp-Cap-Sätze gibt Aufschluss über den geeigneten Cap-Satz für die betreffende Immobilie. Zu den Quellen gehören CoStar, LoopNet, CBRE-Cap-Rate-Umfragen, JLL-Forschung und Berichte von Marcus & Millichap.
- 3Schritt 3 – Direkte Kapitalisierung anwenden: Stabilisierten NOI durch den ausgewählten Marktkapitalisierungssatz dividieren: Wert = NOI / Kapitalisierungssatz. Beispiel: 480.000 $ NOI / 0,060 = 8.000.000 $. Anpassungen können für über oder unter dem Marktpreis liegende Mietverträge, aufgeschobene Wartungsarbeiten oder das Risiko einer Mietverlängerung innerhalb der nächsten 2–3 Jahre vorgenommen werden.
- 4Schritt 4 – Erstellen eines DCF-Modells (für größere oder komplexe Immobilien): Projektieren Sie den NOI für jedes Jahr der Haltedauer (in der Regel 10 Jahre) und berücksichtigen Sie dabei Mieterhöhungen, Verlängerungsannahmen (wenn Mietverträge auslaufen und zu möglicherweise unterschiedlichen Sätzen neu vermietet werden müssen), Investitionsanforderungen und Marktmietwachstum. Projizieren Sie den Endverkaufswert im Jahr 10, indem Sie einen End-Cap-Satz auf den NOI des Jahres 11 anwenden.
- 5Schritt 5 – Wählen Sie einen geeigneten Abzinsungssatz: Der Abzinsungssatz spiegelt die vom Anleger geforderte Rendite unter Berücksichtigung des Risikoprofils der Immobilie wider. Kernstabilisierte Immobilien in erstklassigen Lagen werden zu niedrigeren Sätzen (6-8 %) abgezinst; Mehrwertvermögen bei 9–12 %; opportunistisch oder Entwicklung bei 13-18 %. Der Abzinsungssatz muss mit den Cashflow-Prognosen übereinstimmen (vor Steuern vs. nach Steuern; gehebelt vs. nicht gehebelt).
- 6Schritt 6 – DCF-Barwert berechnen: Diskontieren Sie alle prognostizierten Cashflows (jährlicher NOI + Endverkauf) mit dem ausgewählten Diskontsatz auf die Gegenwart. Die Summe aller diskontierten Cashflows ergibt den angegebenen Immobilienwert. Wenn dieser Barwert Ihrem Anschaffungspreis entspricht, entspricht Ihre erwartete Rendite dem Diskontsatz.
- 7Schritt 7 – Mehrere Ansätze abgleichen: Gewichten Sie die Ergebnisse des Einkommensansatzes (direkte Obergrenze und DCF), des Umsatzvergleichsansatzes (Preis pro SF oder Einheitskompensation) und des Kostenansatzes (für Sondernutzung oder Neubau), um zu einer endgültigen Wertschätzung zu gelangen. Gutachter gleichen diese in einem Bewertungsbericht formell ab; Anleger gewichten sie informell anhand der Datenqualität und der Immobilienart.
Gelöste Beispiele
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Vorstadtbüro; Die erhöhte Kapitalisierungsrate spiegelt das Risiko nach der Pandemie wider
Wert = 720.000 $ / 0,075 = 9.600.000 $. Preis pro SF = 9.600.000 $ / 45.000 = 213 $/SF. Für ein Vorstadtbüro in einer großen Metropolregion entsprechen 213 $/SF den Marktdaten für 2023–2024. Die Kapitalisierungsrate von 7,5 % spiegelt die erhöhte Vorsicht der Anleger gegenüber Büroimmobilien angesichts des Homeoffice-Trends und der erhöhten Leerstände wider. Wenn ein optimistischerer Cap-Satz von 6,5 % angewendet würde (Preisgestaltung vor der Pandemie), läge der Wert bei 11.077.000 US-Dollar – was die Wertschwankung von 1,5 Mio. US-Dollar bei einer Differenz des Cap-Satz von 100 Basispunkten verdeutlicht.
Entspricht den Sunbelt-Preisen für Mehrfamilienhäuser
EGI = 960.000 $ x 0,94 = 902.400 $. NOI = 902.400 $ – 388.800 $ = 513.600 $. Wert = 513.600 $ / 0,055 = 9.338.182 $. Preis pro Einheit = 9.338.182 $ / 50 = 186.764 $/Einheit. Mehrfamilienhäuser in Sunbelt (Dallas, Phoenix, Atlanta) mit 50 Wohneinheiten wurden in den Jahren 2023–2024 je nach Teilmarkt, Alter und Qualität für 150.000 bis 220.000 US-Dollar pro Wohneinheit gehandelt. Damit liegt dieser Vermögenswert im Mittelfeld, was auf eine Immobilie der Klasse B in durchschnittlicher Lage hinweist.
Industrieprämienpreise – niedrige Ausstiegsobergrenze spiegelt die Nachfrage wider
Der NOI steigt von 380.000 US-Dollar im ersten Jahr auf 510.534 US-Dollar im zehnten Jahr bei einer jährlichen Rate von 3 %. Jahr 11 NOI = 525.850 $. Endwert = 525.850 $ / 0,055 = 9.561.000 $. Bei einer Diskontierung von 10 Jahren NOI plus Endverkauf mit 7,5 % ergibt sich ein DCF-Wert von etwa 6.420.000 US-Dollar. Die niedrige Exit-Cap-Rate von 5,5 % spiegelt den strukturellen Rückenwind der Industrie durch E-Commerce und Nearshoring wider. Einstiegsobergrenze = 380.000 USD / 6.420.000 USD = 5,92 %, mit geringfügiger Erhöhung der Obergrenze beim Ausstieg.
GIM- und Cap-Rate-Methoden passen gut zusammen
GIM-Wert = 312.000 $ x 7,5 = 2.340.000 $. NOI = 312.000 $ x (1 – 0,38) x 0,95 (5 % Leerstand) = 312.000 $ x 0,589 = 183.768 $. Wert der Kapitalisierungsrate = 183.768 $ / 0,079 (Marktkapitalisierungsrate für Nachbarschaftseinzelhandel im Sekundärmarkt) = 2.326.176 $. Beide Methoden konvergieren in der Nähe von 2.330.000 US-Dollar, was Vertrauen in die Bewertung schafft. Die GIM-Methode ist weniger präzise, aber schneller – nützlich für die erste Überprüfung kleiner Einzelhandelsobjekte, für die noch keine detaillierten NOI-Daten verfügbar sind.
Praktische Anwendungen
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Underwriting von Gewerbeimmobilienkäufen auf institutioneller und Private-Equity-Ebene. Diese Anwendung wird häufig von Fachleuten verwendet, die eine präzise quantitative Analyse zur Unterstützung der Entscheidungsfindung, Budgetierung und strategischen Planung in ihren jeweiligen Bereichen benötigen
Unterstützung des Underwritings von gewerblichen Hypothekendarlehen mit einkommensbasierten Wertabschlüssen. Branchenexperten verlassen sich auf diese Berechnung, um die Leistung zu bewerten, Alternativen zu vergleichen und die Einhaltung etablierter Standards und behördlicher Anforderungen sicherzustellen. Dadurch können Analysten genaue Ergebnisse erzielen, die die strategische Planung, Ressourcenzuweisung und Leistungsbenchmarking in allen Organisationen unterstützen
Vierteljährliche oder jährliche Portfoliobewertung für REITs, Pensionsfonds und private Immobilienfonds. Akademische Forscher und Studenten nutzen diese Berechnungen, um theoretische Modelle zu validieren, Studienarbeiten abzuschließen und ein tieferes Verständnis der zugrunde liegenden mathematischen Prinzipien zu entwickeln
Unterstützung von Sachverständigen in Rechtsstreitigkeiten, Steuerbeschwerden und bedeutenden Domainverfahren. Finanzanalysten und Planer integrieren diese Berechnung in ihren Arbeitsablauf, um genaue Prognosen zu erstellen, Risikoszenarien zu bewerten und den Stakeholdern datengesteuerte Empfehlungen zu präsentieren
Analyse, ob eine bestehende Gewerbeimmobilie auf der Grundlage des aktuellen Marktwerts verkauft, refinanziert oder gehalten werden soll. Diese Anwendung wird häufig von Fachleuten verwendet, die eine präzise quantitative Analyse zur Unterstützung der Entscheidungsfindung, Budgetierung und strategischen Planung in ihren jeweiligen Bereichen benötigen
Sonderfälle
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In der Praxis muss dieser Randfall sorgfältig geprüft werden, da Standardannahmen möglicherweise nicht zutreffen. Wenn dieses Szenario bei kommerziellen Neubewertungsberechnungen auftritt, sollten Praktiker die Randbedingungen überprüfen, auf Division-durch-Null-Risiken prüfen und prüfen, ob die Annahmen des Modells unter diesen extremen Bedingungen gültig bleiben.
In der Praxis muss dieser Randfall sorgfältig geprüft werden, da Standardannahmen möglicherweise nicht zutreffen. Wenn dieses Szenario bei kommerziellen Neubewertungsberechnungen auftritt, sollten Praktiker die Randbedingungen überprüfen, auf Division-durch-Null-Risiken prüfen und prüfen, ob die Annahmen des Modells unter diesen extremen Bedingungen gültig bleiben.
In der Praxis muss dieser Randfall sorgfältig geprüft werden, da Standardannahmen möglicherweise nicht zutreffen. Wenn dieses Szenario bei kommerziellen Neubewertungsberechnungen auftritt, sollten Praktiker die Randbedingungen überprüfen, auf Division-durch-Null-Risiken prüfen und prüfen, ob die Annahmen des Modells unter diesen extremen Bedingungen gültig bleiben.
Benchmarks für den Wert von Gewerbeimmobilien nach Anlageklassen (2024, USA)
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| Anlageklasse | Typische Cap-Rate | Preis pro SF / Einheit | Markttrend |
|---|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus der Klasse A (Major Metro) | 4,0 %–5,5 % | 200.000 bis 500.000 US-Dollar pro Einheit | Die Kapitalisierungszinssätze steigen von den Tiefstständen im Jahr 2021 an |
| Mehrfamilienhaus der Klasse B (Sekundärbereich) | 5,0 %–7,0 % | 100.000 bis 200.000 US-Dollar pro Einheit | Erweitern; es kommt etwas Verzweiflung auf |
| Industriell (Massenware) | 4,5 %–6,0 % | 80–200 $/SF | Expansion von historischen Tiefstständen |
| Industriell (städtisch / letzte Meile) | 4,0 %–5,5 % | 250–600 $/SF | Moderieren; starke Nachfrage |
| Lebensmittelverankerter Einzelhandel | 5,5 %–7,0 % | 200–450 $/SF | Stabil; übertrifft andere Einzelhandelsgeschäfte |
| Power Center / Big-Box-Einzelhandel | 6,5 %–8,5 % | 150–350 $/SF | Erweitern; E-Commerce-Risiko |
| NNN Single-Tenant (Inv Grade) | 4,5 %–6,5 % | 250–600 $/SF | Mit Tarifen expandieren |
| Vorstadtbüro | 6,5 %–9,0 %+ | 100–300 $/SF | Erhebliche Expansion; Not |
| Gastfreundschaft (Service auswählen) | 7,0 %–9,5 % | 80.000–150.000 $/Zimmer | Wiederherstellung; ratenempfindlich |
| Selfstorage | 5,0 %–7,0 % | 150–350 $/SF | Expansion ausgehend von den Tiefstständen im Jahr 2021 |
Häufig gestellte Fragen
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Wie wählen gewerbliche Gutachter den geeigneten Cap-Satz aus?
Kommerzielle Gutachter leiten Marktkapitalisierungsraten aus einer Analyse aktueller, vergleichbarer Verkäufe ab. Für jede vergleichbare Transaktion berechnen sie den impliziten Cap-Satz, indem sie den stabilisierten NOI der Immobilie (zum Zeitpunkt des Verkaufs) durch den Verkaufspreis dividieren. Der Bereich und die zentrale Tendenz dieser impliziten Kapitalisierungsraten von 3 bis 6 vergleichbaren Verkäufen bilden die Marktkapitalisierungsratenklasse. Der Gutachter passt dann innerhalb dieser Spanne an, je nachdem, wie die betreffende Immobilie im Vergleich zu den Vergleichsobjekten in Bezug auf Standortqualität, Alter und Zustand des Gebäudes, Mietdauer und Kreditwürdigkeit der Mieter, aktuelle Belegung und aktuelle Kapitalinvestitionen abschneidet. Veröffentlichte Cap-Rate-Umfragen von CBRE, JLL, Cushman & Wakefield und Marcus & Millichap liefern marktweite Benchmarks, müssen jedoch durch lokale Transaktionsdaten ergänzt werden.
Was ist der Unterschied zwischen der Going-In-Cap-Rate und der Exit-Cap-Rate?
Der Einstiegs-Cap-Satz ist der Cap-Satz zum Zeitpunkt des Erwerbs: Kaufpreis / stabilisierter NOI im ersten Jahr. Die Exit-Cap-Rate (Terminal-Cap-Rate) ist die angenommene Cap-Rate, die auf den prognostizierten NOI im Verkaufsjahr angewendet wird, um den Endverkaufswert in einem DCF-Modell zu schätzen. Die Exit-Cap-Raten werden in der Regel 25–50 Basispunkte höher als die Entry-Cap-Rate festgelegt, um das höhere Alter der Immobilie beim Ausstieg, die allgemeine Marktunsicherheit über zukünftige Bedingungen und die Perspektive des Grenzkäufers auf einen älteren Vermögenswert widerzuspiegeln. Die Verwendung einer niedrigeren Ausstiegsobergrenze als der Einstiegsobergrenze impliziert, dass Sie mit einer Verbesserung der Marktbedingungen oder des Vermögenswerts rechnen – eine aggressivere Annahme, die eine ausdrückliche Begründung erfordert.
Was ist der Bruttomietmultiplikator (GRM) und wann wird er verwendet?
Der Bruttomietmultiplikator (GRM) oder Bruttoeinkommensmultiplikator (GIM) entspricht dem Verkaufspreis dividiert durch das jährliche Bruttoeinkommen (vor Kosten). Dabei handelt es sich um eine einfachere und schnellere Kennzahl als die Kapitalisierungsrate, die für eine schnelle vorläufige Prüfung kleinerer Ertragsimmobilien verwendet wird, für die noch keine detaillierten Kostendaten verfügbar sind. GRM = Preis / Jahresbruttomiete. Wenn vergleichbare kleine Mehrfamilienhäuser zu einem GRM von 10 verkauft werden und Ihre Zielimmobilie eine Bruttomiete von 100.000 US-Dollar generiert, beträgt der implizite Wert 1.000.000 US-Dollar. GRM ist weniger genau als die Cap-Rate-Analyse, da es Unterschiede in den Kostenstrukturen zwischen Immobilien ignoriert – zwei Immobilien mit demselben Bruttoeinkommen, aber deutlich unterschiedlichen Kostenquoten haben das gleiche GRM, aber sehr unterschiedliche Cap-Raten.
Wie wirkt sich die Mietvertragsstruktur auf den Wert von Gewerbeimmobilien aus?
Die Mietstruktur hat großen Einfluss auf den Wert von Gewerbeimmobilien. Triple-Net-Mietverträge (NNN), bei denen Mieter Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltung direkt zahlen, erzeugen vorhersehbarere, risikoärmere NOI-Ströme und erzielen in der Regel niedrigere Obergrenzen (höhere Preise) als Bruttomietverträge, bei denen der Vermieter die Betriebskosten trägt. Langfristige Mietverträge mit Mietern mit Investment-Grade-Rating (nationale Einzelhändler, Regierungsbehörden, börsennotierte Unternehmen) senken die Kapitalisierungsraten weiter, da die Einkommenstransparenz das Risiko verringert. Über dem Marktpreis liegende Mietverträge steigern den aktuellen NOI und den Wert, bergen jedoch das Risiko einer Verlängerung, wenn sie auslaufen. Mietverträge, die unter dem Marktpreis liegen, mindern den aktuellen Wert, können jedoch ein eingebettetes Aufwärtspotenzial darstellen, wenn die Mieten dem Marktwert angepasst werden können.
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis für Gewerbeimmobilien?
Der Preis pro Quadratfuß (PSF) wird häufig als schnelle Vergleichsmetrik für Gewerbeimmobilien verwendet. Allerdings variieren die PSF-Werte je nach Markt, Immobilientyp und Qualitätsklasse enorm. Als grober Richtwert für 2024: Klasse-A-Büro in Manhattan: 500–1.500 US-Dollar und mehr PSF; Vorstadtbüro landesweit: 100–300 US-Dollar PSF; Lebensmitteleinzelhandel: 200–450 US-Dollar PSF; Einzelhandel im Power Center: 150–350 US-Dollar PSF; Massenindustrie auf nationaler Ebene: 80–200 US-Dollar PSF; Städtische Industrie auf der letzten Meile: 250–600 US-Dollar PSF; Mehrfamilienhaus (pro Einheit): 150.000–400.000 US-Dollar in großen Metropolen. PSF-Vergleiche sind nur dann sinnvoll, wenn Immobilien ähnlicher Art, Klasse und Teilmarkt verglichen werden – marktübergreifende Vergleiche erfordern eine Normalisierung der Cap-Rate.
Wie unterscheidet sich der Kostenansatz vom Ertragsansatz?
Der Kostenansatz bewertet eine Immobilie auf der Grundlage der geschätzten Kosten für die Reproduktion oder den Ersatz der Verbesserungen (bei aktuellen Baukosten pro Quadratfuß) zuzüglich des separat geschätzten Grundstückswerts abzüglich der Wertminderung (physische Verschlechterung, funktionale Veralterung und äußere Veralterung). Dieser Ansatz ist am zuverlässigsten für Neubauten (minimale Abschreibung), Spezialimmobilien (Kirchen, Schulen, Regierungsgebäude), für die nur wenige vergleichbare Umsatz- oder Einkommensdaten vorliegen, sowie für Versicherungszwecke. Es bietet im Allgemeinen eine Wertuntergrenze für Gewerbeimmobilien – eine gut gelegene Renditeimmobilie mit starkem NOI wird in der Regel über den Wiederbeschaffungskosten verkauft (was eine Neuentwicklung rechtfertigt), während eine Immobilie mit schlechter Leistung möglicherweise unter den Wiederbeschaffungskosten verkauft wird.
Was ist das effektive Bruttoeinkommen (EGI) und warum ist es wichtig?
Das effektive Bruttoeinkommen ist das Gesamteinkommen, das eine Gewerbeimmobilie voraussichtlich erwirtschaften wird, nach Berücksichtigung von Leerstand und Kreditverlusten, aber vor Betriebskosten. EGI = Potenzielles Bruttoeinkommen x (1 – Leerstandsquote) + sonstiges Einkommen. Dies ist wichtig, weil es die oberste Zeile der NOI-Berechnung bildet – Fehler in den Leerstandsannahmen wirken sich direkt auf den NOI und dann auf den kapitalisierten Wert aus. Eine Differenz von 1 % in der Leerstandsquote einer Immobilie mit einem Bruttoeinkommen von 1.000.000 $ ändert den EGI um 10.000 $, was bei einer Obergrenze von 6 % den Wert um 167.000 $ ändert. Beim kommerziellen Underwriting müssen Leerstandsannahmen mit Teilmarktdaten und der historischen Wertentwicklung der Immobilie verglichen werden.
Häufige Fehler vermeiden
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- !Unter Verwendung eines NOI-Angebotspreises (vom Verkäufer vorgelegt) ohne Neufassung für marktübliche Verwaltungsgebühren, realistische Leerstände und CapEx-Reserven werden die NOIs des Verkäufers routinemäßig überhöht.
- !Anwendung eines Cap-Satzes aus einem anderen Markt, einer anderen Immobilienklasse oder einem anderen Zeitraum – Cap-Sätze sind stark lokal und zeitabhängig; Verwenden Sie immer aktuelle, vergleichbare Daten zum gleichen Teilmarkt.
- !Unterschätzung des Rollover-Risikos – Mietverträge, die in ein bis drei Jahren auslaufen, stellen ein erhebliches Wertrisiko dar, wenn Flächen in einem schwachen Markt nicht zu vergleichbaren Mieten wiedervermietet werden können.
- !Ignorieren von aufgeschobenen Investitionsausgaben, die kurzfristig erhebliche Investitionen erfordern, was die Wertindikation des Ertragswertansatzes verringern sollte.
- !Die Verwendung des gleichen Obergrenzesatzes für die direkte Kapitalisierung und den DCF-Abzinsungssatz – es handelt sich um unterschiedliche Messgrößen, die unterschiedliche Dinge messen und nicht verwechselt werden sollten.
Profi-Tipp
Wenn Sie den Angebotspreis eines Verkäufers mit Ihrer Wertschlussfolgerung vergleichen, berechnen Sie die implizite Kapitalisierungsrate zum Angebotspreis (Angebotspreis NOI / Angebotspreis) und vergleichen Sie sie mit den Marktkapitalisierungssätzen. Liegt der implizite Cap-Satz deutlich unter dem Marktwert, werden Sie zur Zahlung einer Prämie aufgefordert, die ein aggressives Mietwachstum oder eine Komprimierung des Cap-Rates rechtfertigen muss. Identifizieren Sie immer die explizite Annahme, die die Lücke zwischen Markt und Angebotspreis schließt – und führen Sie dann einen Stresstest durch, ob diese Annahme realistisch ist.
Wussten Sie?
Der Einkommenskapitalisierungsansatz zur Immobilienbewertung wurde in den Vereinigten Staaten weitgehend durch die Arbeit des American Institute of Real Estate Appraisers (heute Appraisal Institute) in den 1930er und 1940er Jahren kodifiziert. Frederick Babcocks Lehrbuch „The Valuation of Real Estate“ aus dem Jahr 1932 führte die systematische Einkommenskapitalisierung in den Gutachterberuf ein. Die Grundformel – Wert = Einkommen / Zinssatz – ist seit über 90 Jahren unverändert geblieben, ein Beweis für ihre grundlegende wirtschaftliche Logik.
Referenzen
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