Wenn Sie wissen, was Sie sich wirklich leisten können, bevor Sie sich an einen Kreditgeber wenden, vermeiden Sie Überschuldungen – und vermeiden jahrelangen finanziellen Stress.
Die 28/36-Regel (Standardrichtlinie)
Die am weitesten verbreitete Regel zur Erschwinglichkeit von Eigenheimen:
- 28 %: Ihre monatlichen Wohnkosten sollten 28 % des Bruttomonatseinkommens nicht überschreiten
- 36 %: Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen (Wohnung + alle anderen Schulden) sollten 36 % des Bruttomonatseinkommens nicht überschreiten
Max Housing Payment = Gross Monthly Income × 0.28
Max Total Debt Payment = Gross Monthly Income × 0.36
Beispiel: 7.500 $ Bruttomonatseinkommen:
- Maximale Wohnungszahlung = 7.500 $ × 28 % = 2.100 $/Monat
- Maximale Gesamtverschuldung = 7.500 $ × 36 % = 2.700 $/Monat
- Wenn Autokredit + Studienkredit = 500 $/Monat, maximale Wohnfläche = 2.200 $ (unter Verwendung der 36 %-Regel)
Was „Wohnungszahlung“ beinhaltet (PITI)
Die 2.100 $/Monat müssen alle Wohnkosten decken, nicht nur Kapital und Zinsen:
| Komponente | Typischer Betrag |
|---|---|
| **Rektor | Variiert |
| **Interesse | Variiert |
| Taxes (Eigentum) | 200–600 $+/Monat |
| Versicherung (Hausbesitzer) | 100–250 $/Monat |
| PMI (bei Rückgang um <20 %) | 0,5–1,5 % des Darlehens/Jahr |
| HOA-Gebühren (falls zutreffend) | 0 $–500 $+/Monat |
Wenn Grundsteuer + Versicherung + PMI = 700 $/Monat, beträgt Ihr tatsächliches Hypotheken-P&I-Budget nur 1.400 $.
Einkommensmultiplikatormethode
Eine schnellere Faustregel: Ihr Hauspreis sollte 2,5–3× Ihres Bruttojahreseinkommens betragen (konservativ) oder bis zu 4–5× in Gegenden mit hohen Kosten.
| Bruttojahreseinkommen | Konservativ (3×) | Hochkostengebiet (4×) |
|---|---|---|
| $60,000 | $180,000 | $240,000 |
| $80,000 | $240,000 | $320,000 |
| $100,000 | $300,000 | $400,000 |
| $150,000 | $450,000 | $600,000 |
Berechnen Sie den maximalen Hauspreis zurück
Angesichts Ihrer maximalen monatlichen P&I-Zahlung:
Max Loan = Payment × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)
Max Home Price = Max Loan ÷ (1 − Down Payment %)
Beispiel: 1.400 $/Monat P&I-Budget, 30-jährige Hypothek, 7 % effektiver Jahreszins, 20 % Anzahlung:
- r = 0,07 ÷ 12 = 0,005833
- Maximaler Kredit = 1.400 $ × (1,005833^360 − 1) ÷ (0,005833 × 1,005833^360) = 210.500 $
- Maximaler Hauspreis = 210.500 $ ÷ 0,80 = 263.125 $
Auswirkungen auf die Anzahlung
Eine größere Anzahlung senkt nicht nur Ihre monatliche Zahlung, sondern eliminiert auch den PMI (normalerweise erforderlich, bis Sie 20 % Eigenkapital haben):
| Anzahlung | PMI erforderlich? | Monatlicher PMI (für ein 300.000-Dollar-Haus) |
|---|---|---|
| 3% | Ja | ~188 $/Monat |
| 5% | Ja | ~150 $/Monat |
| 10% | Ja | ~100 $/Monat |
| 20% | NEIN | $0 |
Der PMI beträgt in der Regel 0,5–1,5 % des Kreditbetrags pro Jahr.
Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI)
Kreditgeber berechnen zwei DTI-Verhältnisse:
Front-end DTI = Monthly Housing Costs ÷ Gross Monthly Income
Back-end DTI = Total Monthly Debt ÷ Gross Monthly Income
Konventionelle Kreditlimits: Front-End ≤28 %, Back-End ≤36 % FHA-Darlehensgrenzen: Front-End ≤31 %, Back-End ≤43 % VA-Darlehen: Kein Front-End-Limit, Back-End ≤41 %
Beispiel: 7.500 $ Einkommen, 1.800 $ PITI, 500 $ Auto-/Studentenkredit:
- Front-End-DTI = 1.800 $ ÷ 7.500 $ = 24 % ✓
- Back-End-DTI = (1.800 $ + 500 $) ÷ 7.500 $ = 30,7 % ✓ (unter beiden Grenzen)
Versteckte Kosten Erstkäufer verpassen
Abschlusskosten: 2–5 % des Kaufpreises, im Voraus bezahlt. Bei einem 300.000-Dollar-Haus: 6.000 bis 15.000 Dollar.
Umzugskosten: 1.000–5.000 $, je nach Entfernung.
Sofortige Reparaturen/Updates: Budget 1–2 % des Kaufpreises im ersten Jahr.
Laufende Wartung: 1 % des Hauswerts pro Jahr ist die Standardregel.
Nebenkosten: Normalerweise höher als bei Miete – größere Fläche, Sie bezahlen alles.
Ein Hausbudget von 300.000 US-Dollar sollte über die Anzahlung hinaus zusätzliche 20.000 bis 30.000 US-Dollar in bar enthalten, um die Abschlusskosten und die Ausgaben für das erste Jahr zu decken.
Die Unterscheidung zwischen Vorabgenehmigung und Vorqualifizierung
Eine Vorqualifizierung ist eine Schätzung, die auf selbst gemeldeten Informationen basiert. Eine Vorabgenehmigung erfordert überprüftes Einkommen, Vermögen und eine Bonitätsprüfung – und ist das, was Verkäufer ernst nehmen. Holen Sie sich eine Vorabgenehmigung, bevor Sie Häuser in Ihrer Zielpreisspanne besichtigen.
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