So berechnen Sie den Cashflow von Mietobjekten

Der Cashflow ist das Geld, das von einem Mietobjekt übrig bleibt, nachdem alle Kosten beglichen wurden. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie Erträge generiert; Ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie ihn aus eigener Tasche ergänzen. Diese vor dem Kauf zu berechnen, ist der wichtigste Due-Diligence-Schritt bei Immobilieninvestitionen.

Die Cashflow-Formel

Monthly Cash Flow = Gross Rental Income
                  − Vacancy Allowance
                  − Operating Expenses
                  − Mortgage Payment (PITI)

Schlüsselbegriffe

  • Bruttomieteinnahmen: Gesamtmiete bei 100 % Belegung
  • Leerstandszulage: Typischerweise 5–10 % der Bruttomiete (setzt Leerstand voraus)
  • Betriebskosten: Grundsteuern, Versicherungen, Reparaturen, Hausverwaltung (normalerweise 40–50 % der Bruttomiete in der Abkürzung „50 %-Regel“)
  • PITI: Kapital, Zinsen, Steuern, Versicherung (Ihre Hypothekenzahlung einschließlich Treuhandkonto)

Schritt-für-Schritt-Beispiel

Duplex mit 2.400 $/Monat Bruttomiete, 1.500 $/Monat Hypothek (PITI) und geschätzten Kosten.

Artikel Monatlich
Bruttomiete $2,400
− Leerstand (8 %) −192 $
− Reparaturen/Wartung −150 $
− Immobilienverwaltung (10 %) −240 $
− Vermieterversicherung (in PITI enthalten) $0
Nettobetriebsergebnis $1,818
− Hypothek (PITI) − 1.500 $
Monatlicher Cashflow $318

Jährlicher Cashflow: 318 $ × 12 = 3.816 $

Schlüsselmetriken

  • Cap-Rate: NOI / Immobilienwert (guter Maßstab für den Marktvergleich)
  • Cash-on-Cash-Rendite: Jährlicher Cashflow / insgesamt investiertes Bargeld

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