Jede Kreditzahlung, die Sie leisten, ist auf zwei Dinge aufgeteilt: die Tilgung der Schulden, die Sie schulden, und die Bezahlung des Kreditgebers für das Privileg, Kredite aufzunehmen. Die Amortisation ist der Prozess, der genau bestimmt, wie diese Aufteilung funktioniert – und warum Ihre vorzeitigen Zahlungen den Eindruck erwecken, dass sie den Restbetrag kaum berühren.
Was ist eine Kredittilgung?
Unter Amortisation (amerikanische Schreibweise: Amortisation) versteht man die schrittweise Rückzahlung eines Kredits durch planmäßige Zahlungen im Laufe der Zeit. Bei jeder Zahlung handelt es sich um den gleichen Gesamtbetrag, aber das Verhältnis zwischen Zinsen und Kapital verschiebt sich mit jeder Zahlung.
Zu Beginn des Darlehens deckt der größte Teil Ihrer Zahlung die Zinsen ab. Am Ende reduziert sich fast alles davon auf das Kapital. Das ist kein Trick – es ist eine einfache Arithmetik, die sich direkt aus der Zinsberechnung ergibt.
Die Kernformel
Monatliche Zahlung für einen Festzinskredit:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Wo:
- M = monatliche Zahlung
- P = Kapital (Darlehensbetrag)
- r = monatlicher Zinssatz (Jahreszins / 12)
- n = Gesamtzahl der Zahlungen (Jahre × 12)
Beispiel: Hypothek von 200.000 £ zu 4,5 % über 25 Jahre
- r = 4,5 % / 12 = 0,375 % = 0,00375
- n = 25 × 12 = 300 Zahlungen
- M = 200.000 × [0,00375 × (1,00375)^300] / [(1,00375)^300 − 1]
- M = 1.111,85 £ pro Monat
Wie sich jede Zahlung aufteilt
Monat 1:
- Zinsen = 200.000 £ × 0,375 % = 750,00 £
- Kapital = 1.111,85 £ − 750,00 £ = 361,85 £
- Restbetrag = 199.638,15 £
Monat 2:
- Zinsen = 199.638,15 £ × 0,375 % = 748,64 £
- Kapital = 1.111,85 £ − 748,64 £ = 363,21 £
- Restbetrag = 199.274,94 £
Beachten Sie: Wenn der Saldo sinkt, sinkt auch die Zinsbelastung – sodass von jeder Zahlung etwas mehr als Kapital abgezogen wird. Dies ist der zusammengesetzte Effekt, der umgekehrt und langsam zu Ihren Gunsten wirkt.
Der Tilgungsplan
Ein vollständiger Tilgungsplan zeigt jede Zahlung über die Laufzeit des Darlehens:
| Zahlung | Insgesamt bezahlt | Interesse | Rektor | Gleichgewicht |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.111,85 £ | 750,00 £ | 361,85 £ | 199.638 £ |
| 12 | 1.111,85 £ | 745,66 £ | 366,19 £ | 198.912 £ |
| 60 | 1.111,85 £ | 721,58 £ | 390,27 £ | 192.287 £ |
| 120 | 1.111,85 £ | 683,67 £ | 428,18 £ | 182.312 £ |
| 180 | 1.111,85 £ | 635,41 £ | 476,44 £ | 169.450 £ |
| 240 | 1.111,85 £ | 572,62 £ | 539,23 £ | 152.565 £ |
| 300 | 1.111,85 £ | 4,16 £ | 1.107,69 £ | 0 £ |
Bezahlter Gesamtbetrag: 333.555 £ Gesamtzinsen: 133.555 £ (67 % des ursprünglichen Darlehensbetrags)
Deshalb sind Hypotheken teuer – nicht weil der Zinssatz hoch ist, sondern wegen der Laufzeit.
Warum vorzeitige Zahlungen so wichtig sind
Im ersten Monat unseres Beispiels würde die Zahlung von zusätzlichen 361,85 £ die Hauptzahlung des zweiten Monats vollständig eliminieren und so 748,64 £ an Zinsen einsparen, die über 25 Jahre angefallen wären.
Jedes vorzeitig gezahlte zusätzliche Pfund wird auf jede weitere Zahlung übertragen. Bei den eingesparten Zinsen handelt es sich nicht nur um den Zinssatz für dieses Pfund, sondern um den Zinssatz, der über alle verbleibenden Monate aufgezinst wird.
Faustregel: 100 £ zusätzlich pro Monat bei einer 25-jährigen 4,5 %-Hypothek sparen ungefähr:
- Gesamtzinsen von 18.000 bis 24.000 £
- 3–4 Jahre Laufzeit der Hypothek
Überzahlungsstrategien
Regelmäßige Überzahlung: Jeder Zahlung wird ein fester Betrag hinzugefügt. Reduziert Laufzeit und Gesamtzins. Überprüfen Sie die Überzahlungsregeln Ihres Kreditgebers – bei den meisten britischen Hypotheken sind 10 % des Restbetrags pro Jahr straffrei möglich.
Pauschalzahlung: Eine einzelne große Zahlung reduziert direkt den Kapitalbetrag. Dies geschieht am besten nach Erhalt einer Prämie, einer Erbschaft oder eines Erlöses aus dem Immobilienverkauf.
Hypothekenausgleich (UK): Ersparnisse auf einem verknüpften Konto gleichen den Hypothekensaldo für Zinsberechnungszwecke aus. Bietet Flexibilität bei gleichbleibender Zinsermäßigung.
Feste vs. variable Tilgungsrate
Die obige Tilgungsformel gilt für Darlehen mit festem Zinssatz, bei denen sich der Zinssatz nicht ändert.
Darlehen mit variablem Zinssatz (Tracker-Hypotheken, ARMs in den USA) haben die gleiche Struktur, aber die monatliche Zahlung wird bei jeder Zinssatzänderung neu berechnet. Dies macht eine langfristige Planung ohne Annahmen über zukünftige Tarife unmöglich.
Zinslose Darlehen
Einige Hypotheken werden auf reiner Zinsbasis angeboten – Sie zahlen jeden Monat nur die Zinsen und der volle Kapitalbetrag ist am Ende der Laufzeit fällig. Die monatlichen Zahlungen sind niedriger, aber Sie bauen kein Eigenkapital auf und schulden am Ende den gleichen Betrag.
Mit unserem Beispiel von 200.000 £ bei 4,5 %: reine Zinszahlung = 200.000 £ × 0,375 % = 750 £/Monat, gegenüber 1.111,85 £ für die Rückzahlung. Aber nach 25 Jahren schulden Sie immer noch 200.000 £.
So verwenden Sie einen Tilgungsrechner
- Kreditbetrag (Kapital) eingeben
- Geben Sie den jährlichen Zinssatz ein
- Geben Sie die Kreditlaufzeit in Jahren ein
- Der Rechner zeigt die monatliche Zahlung, die Gesamtzinsen und den vollständigen Zahlungsplan an
Verwenden Sie unseren Kreditrechner und Hypothekenrechner, um Ihren vollständigen Tilgungsplan zu erstellen und genau zu sehen, wie zusätzliche Zahlungen Ihre Gesamtkosten senken.