Was ist Rental Property Deductions Australia?
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Abzüge für Mietimmobilien sind Ausgaben, die australische Immobilieninvestoren von ihren Mieteinnahmen geltend machen können, um ihr steuerpflichtiges Einkommen zu reduzieren. Das australische Finanzamt erlaubt zwei große Kategorien von Abzügen: Abzüge, die in dem Jahr geltend gemacht werden können, in dem die Ausgaben anfallen (sofort abzugsfähig), und Abzüge, die im Laufe der Zeit abgeschrieben werden, da es sich um Kapitalabzüge handelt. Zu den sofort abzugsfähigen Ausgaben gehören Werbung für Mieter, Gemeindegebühren und Wassergebühren, Versicherungsprämien für die Immobilie und deren Inhalt, Zinsen für Investitionsdarlehen, die zum Erwerb oder zur Verbesserung der Mietimmobilie verwendet werden, Gebühren für die Hausverwaltung und Vermietungsprovisionen, Grundsteuer, Reparaturen und Instandhaltung (die die Immobilie in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen, sie aber nicht verbessern), Körperschaftsgebühren, Briefpapier und Porto für die Mietverwaltung sowie Rechtskosten im Zusammenhang mit der Mietvertragsvorbereitung. Kapitalaufwendungen müssen im Laufe der Zeit abgeschrieben werden. Abschnitt 40 des Einkommensteuerveranlagungsgesetzes deckt Anlagen und Geräte ab – Geräte wie Geschirrspüler, Klimaanlagen, Warmwassersysteme und Teppiche, die eine begrenzte Nutzungsdauer haben und jedes Jahr an Wert verlieren. Abteilung 43 deckt die Baukosten von Gebäuden und baulichen Verbesserungen ab, die für Wohnimmobilien, die nach dem 16. September 1987 gebaut wurden, über einen Zeitraum von 40 Jahren mit 2,5 % pro Jahr abzugsfähig sind. Ab dem 1. Juli 2017 können nur neue Eigentümer neuer Immobilien eine Abschreibung gemäß Abteilung 40 für zuvor genutzte Vermögenswerte geltend machen – gebrauchte Vermögenswerte können von späteren Eigentümern nicht mehr abgeschrieben werden. Der Abschreibungsplan eines Mengengutachters ist in der Regel erforderlich, um Ansprüche der Division 43 und Division 40 auf neu erworbene Immobilien zu belegen. Negatives Gearing liegt vor, wenn die gesamten Mietabzüge die Mieteinnahmen übersteigen, wodurch ein Nettomietverlust entsteht, der andere Einnahmen wie Löhne ausgleichen kann.
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Formel
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Nettomieteinnahmen = Bruttomieteinnahmen – sofort abzugsfähige Ausgaben – Abteilung 40 Abschreibungen – Abteilung 43 Bauzuschuss; Nettomietverlust (negatives Gearing) = max(0, Abzüge – Bruttomieteinnahmen)Variablenbeschreibung
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| Symbol | Name | Einheit | Beschreibung |
|---|---|---|---|
| rentalIncome | Erhaltene Gesamtmiete | — | Gesamtmiete, die während des Geschäftsjahres von Mietern erhalten wurde. Dies ist ein wichtiger Parameter bei der Berechnung der australischen Mietabzüge, der sich direkt auf das berechnete Endergebnis auswirkt |
| interestExpense | Zinsen berechnet auf | — | Auf das als Finanzinvestition gehaltene Immobiliendarlehen erhobene Zinsen sind ein wichtiger Parameter bei der Berechnung der Mietabzüge in Australien, der sich direkt auf das berechnete Endergebnis auswirkt |
| managementFees | Gebühren für die Hausverwaltung | — | Immobilienverwaltungsgebühren und Vermietungsprovisionen, ein wichtiger Parameter bei der Berechnung der Mietabzüge in Australien, der sich direkt auf das berechnete Endergebnis auswirkt |
Anleitung Rental Property Deductions Australia
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- 1Sammeln Sie alle während des Geschäftsjahres erhaltenen Mieteinnahmen ein, einschließlich Miete, einbehaltene Kautionsbeträge und Versicherungserlöse.
- 2Identifizieren und summieren Sie alle sofort abzugsfähigen Ausgaben: Zinsen, Zinssätze, Versicherungen, Verwaltungsgebühren, Reparaturen, Werbung und andere im Laufe des Jahres gezahlte Barausgaben.
- 3Besorgen Sie sich einen Abschreibungsplan eines Mengengutachters für die Immobilie, in dem alle Posten der Abteilung 40 (Anlagen und Ausrüstung) mit ihrer effektiven Nutzungsdauer und den Abschreibungsbeträgen aufgeführt sind.
- 4Fügen Sie den jährlichen Bauzuschuss der Division 43 in Höhe von 2,5 % der anrechenbaren Baukosten hinzu, wenn die Immobilie nach dem 16. September 1987 gebaut wurde.
- 5Summieren Sie alle Abzüge und subtrahieren Sie sie von den Bruttomieteinnahmen, um die Nettomieteinnahmen oder -verluste zu berechnen.
- 6Sollte sich ein Nettomietverlust ergeben, wird dieser mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet (negatives Gearing), um das steuerpflichtige Gesamteinkommen zu reduzieren.
- 7Geben Sie alle Mieteinnahmen und Abzüge im Mietobjektverzeichnis Ihrer individuellen Einkommensteuererklärung an.
Gelöste Beispiele
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Positiv ausgerichtete Immobilien tragen zum steuerpflichtigen Einkommen bei
26.000 $ – (14.000 $ + 2.000 $ + 1.200 $ + 2.340 $ + 800 $ + 3.500 $) = 26.000 $ – 23.840 $ = 2.160 $ Nettoeinkommen.
Der Nettomietverlust gleicht das steuerpflichtige Einkommen aus Löhnen aus und führt möglicherweise zu einer Steuerrückerstattung
22.000 $ - 34.000 $ = -12.000 $ Nettomietverlust. Bei einem Grenzsteuersatz von 37 % beträgt die Steuerersparnis 4.440 $.
Die Zulage gemäß Division 43 beginnt mit dem Baudatum, nicht mit dem Kaufdatum – ältere Immobilien haben weniger Restlaufzeiten
220.000 $ × 2,5 % = 5.500 $/Jahr. Dies dauert 40 Jahre ab dem Baudatum.
Wertminderungssatz = 200 % ÷ effektive Lebensjahre
Abnehmender Wertsatz = 200 % ÷ 10 = 20 %. Abzug für Jahr 1 = 3.500 $ × 20 % = 700 $.
Praktische Anwendungen
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Ein Investor berechnet den erwarteten Cashflow nach Steuern für einen geplanten Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie einschließlich aller abzugsfähigen Kosten. Diese Anwendung wird häufig von Fachleuten verwendet, die eine präzise quantitative Analyse zur Unterstützung der Entscheidungsfindung, Budgetierung und strategischen Planung in ihren jeweiligen Bereichen benötigen
Ein Immobilieneigentümer bereitet seine jährliche Mietsteuererklärung mit einer vollständigen Liste abzugsfähiger Ausgaben vor. Branchenexperten verlassen sich auf diese Berechnung, um die Leistung zu bewerten, Alternativen zu vergleichen und die Einhaltung etablierter Standards und behördlicher Anforderungen sicherzustellen
Ein neuer Vermieter bestimmt, ob die anfänglichen Reparaturkosten nach dem Kauf sofort abzugsfähig sind oder aktiviert werden müssen. Akademische Forscher und Studenten verwenden diese Berechnung, um theoretische Modelle zu validieren, Studienarbeiten abzuschließen und ein tieferes Verständnis der zugrunde liegenden mathematischen Prinzipien zu entwickeln
Ein Buchhalter berechnet den jährlichen Abschreibungsanspruch anhand eines Mengengutachterberichts für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien eines Kunden. Finanzanalysten und Planer integrieren diese Berechnung in ihren Arbeitsablauf, um genaue Prognosen zu erstellen, Risikoszenarien zu bewerten und Stakeholdern datengesteuerte Empfehlungen vorzulegen
Ein Immobilieninvestor vergleicht die Nachsteuerkosten des negativen Gearings bei verschiedenen Einkommensteuerklassen. Diese Anwendung wird häufig von Fachleuten verwendet, die eine präzise quantitative Analyse zur Unterstützung der Entscheidungsfindung, Budgetierung und strategischen Planung in ihren jeweiligen Bereichen benötigen
Sonderfälle
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Vorausbezahlte Ausgaben
{'title': 'Vorausbezahlte Ausgaben', 'body': 'Vorausgezahlte Ausgaben für einen Zeitraum von 12 Monaten oder weniger, der vor dem Ende des folgenden Einkommensjahres endet, sind sofort abzugsfähig. Beispielsweise ist die Vorauszahlung von 12 Monaten der Vermieterversicherung im Juni in diesem Geschäftsjahr vollständig abzugsfähig.‘} Wenn dieses Szenario bei der Berechnung von Mietabzügen in Australien auftritt, sollten Benutzer überprüfen, ob ihre Eingabewerte innerhalb des erwarteten Bereichs liegen, damit die Formel aussagekräftige Ergebnisse liefert. Eingaben außerhalb des Bereichs können zu mathematisch gültigen, aber praktisch bedeutungslosen Ausgaben führen, die nicht die realen Bedingungen widerspiegeln.
Gemischt genutzte Immobilie (Ferienhaus)
{'title': 'Misch genutzte Immobilie (Ferienhaus)', 'body': 'Wenn Sie die Immobilie für einige Zeiträume persönlich nutzen und für andere vermieten, müssen Sie die Abzüge zwischen privater und einkommensschaffender Nutzung aufteilen. Nur der Anteil der Zeit, in der es gemietet wird (oder tatsächlich zur Miete zur Verfügung steht), erzeugt abzugsfähige Kosten.‘} Dieser Randfall tritt häufig bei professionellen Anwendungen der australischen Mietabzüge auf, bei denen es um Randbedingungen oder Extremwerte geht. Praktiker sollten dokumentieren, wann diese Situation auftritt, und überlegen, ob alternative Berechnungsmethoden oder Anpassungsfaktoren für ihren spezifischen Anwendungsfall besser geeignet sind.
Erstreparaturen beim Kauf
{'title': 'Erstreparaturen beim Kauf', 'body': 'Reparaturen, um eine neu erworbene Immobilie in einen für die Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen, werden als Erstreparaturen klassifiziert und sind Kapital – sie müssen über die Zeit abgeschrieben und nicht sofort abgezogen werden. Dies ist eine häufige Falle für neue Immobilieninvestoren.'} Im Zusammenhang mit Mietabzügen in Australien erfordert dieser Sonderfall eine sorgfältige Interpretation, da Standardannahmen möglicherweise nicht zutreffen. Benutzer sollten die Ergebnisse mit Domänenexpertise vergleichen und darüber nachdenken, zusätzliche Referenzen oder Tools zu Rate zu ziehen, um die Ausgabe unter diesen atypischen Bedingungen zu validieren.
Streuung der Fremdkapitalkosten
{'title': 'Spanne der Kreditkosten', 'body': 'Gebühren für die Kreditaufnahme, Registrierungsgebühren für Hypotheken, Stempelsteuer auf Hypotheken und LMI (für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) sind Kreditkosten. Sie sind über die Laufzeit des Darlehens oder über 5 Jahre linear abzugsfähig, nicht jedoch sofort.‘} Wenn dieses Szenario bei der Berechnung von Mietabzügen in Australien auftritt, sollten Benutzer überprüfen, ob ihre Eingabewerte innerhalb des erwarteten Bereichs liegen, damit die Formel aussagekräftige Ergebnisse liefert. Eingaben außerhalb des Bereichs können zu mathematisch gültigen, aber praktisch bedeutungslosen Ausgaben führen, die nicht die realen Bedingungen widerspiegeln.
Referenzdaten zu Mietabzügen in Australien
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| Ausgabentyp | Abzugsfähigkeit | Abteilung/Kategorie |
|---|---|---|
| Darlehenszinsen | Sofort | Abschnitt 8-1 |
| Gemeinde-/Wassertarife | Sofort | Abschnitt 8-1 |
| Gebühren für die Hausverwaltung | Sofort | Abschnitt 8-1 |
| Reparaturen (keine Verbesserungen) | Sofort | Abschnitt 8-1 |
| Baukosten | 2,5 %/Jahr über 40 Jahre | Abteilung 43 |
| Haushaltsgeräte und Teppiche | Abschreibung über die effektive Nutzungsdauer | Abteilung 40 |
| LMI für Investitionsdarlehen | 5-Jahres-Spanne | Kreditkosten |
Häufig gestellte Fragen
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Was ist der Unterschied zwischen einer Reparatur und einer Verbesserung?
Eine Reparatur stellt den ursprünglichen Zustand des Grundstücks wieder her, ohne es zu verbessern – zum Beispiel durch die Reparatur eines kaputten Zauns oder das Ausbessern eines undichten Dachs. Eine Verbesserung wertet die Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus auf und stellt einen Kapitalaufwand dar, der abgeschrieben und nicht sofort abgezogen werden muss. In der Praxis ist dieses Konzept für die australischen Mietabzüge von zentraler Bedeutung, da es die Kernbeziehung zwischen den Eingabevariablen bestimmt.
Kann ich Zinsen für ein Darlehen verlangen, das zum Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie verwendet wird?
Ja. Zinsen für ein Darlehen, das zum Erwerb einer einkommensschaffenden Immobilie verwendet wird, sind im Jahr der Belastung sofort abzugsfähig. Wurde das Darlehen jedoch für private Zwecke (z. B. zur Finanzierung eines Urlaubs) verwendet, ist nur der auf die Investition entfallende Teil abzugsfähig. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Arbeit mit Berechnungen der australischen Mietabzüge in praktischen Anwendungen. Die Antwort hängt von den spezifischen Eingabewerten und dem Kontext ab, in dem die Berechnung angewendet wird.
Kann ich bei einer gebrauchten Immobilie trotzdem eine Wertminderung geltend machen?
Für die Abteilung 40 (Anlagen und Ausrüstung) können Anleger nur neue Vermögenswerte abschreiben, die nach dem 9. Mai 2017 installiert wurden, oder Vermögenswerte in neuen Immobilien. Bereits vorhandene gebrauchte Vermögenswerte in einer gebrauchten Immobilie sind für nachfolgende Eigentümer nicht abschreibungsfähig. Die Sparte 43 (Baubeihilfe) steht unabhängig vom Vorbesitzer weiterhin zur Verfügung. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Arbeit mit Berechnungen der australischen Mietabzüge in praktischen Anwendungen.
Benötige ich einen Gutachterbericht?
Es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien wird dringend ein Mengengutachterbericht empfohlen, da er eine vertretbare, ATO-konforme Grundlage für die Geltendmachung von Abzügen gemäß Division 40 und Division 43 bietet. Ohne diese Angabe kann die ATO Ansprüche auf Beträge ablehnen, die Sie nicht belegen können. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Arbeit mit Berechnungen der australischen Mietabzüge in praktischen Anwendungen. Die Antwort hängt von den spezifischen Eingabewerten und dem Kontext ab, in dem die Berechnung angewendet wird.
Kann ich Reisekosten zur Besichtigung des Mietobjektes geltend machen?
Ab dem 1. Juli 2017 sind Reisekosten für die Besichtigung, Wartung oder Einziehung der Miete einer Wohnimmobilie für Privatanleger nicht mehr abzugsfähig. Diese Änderung wurde eingeführt, um dem vermeintlichen Missbrauch der Konzession entgegenzuwirken. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Arbeit mit Berechnungen der australischen Mietabzüge in praktischen Anwendungen. Die Antwort hängt von den spezifischen Eingabewerten und dem Kontext ab, in dem die Berechnung angewendet wird.
Was passiert mit Mietausfällen, die ich nicht sofort nutzen kann?
In Australien sind Mietverluste aus negativ verzinsten Immobilien im Allgemeinen sofort von anderen Einkünften (Löhne usw.) absetzbar. Im Gegensatz zu einigen ausländischen Steuersystemen gibt es für in Australien ansässige Anleger keinen Mechanismus zur Aufschiebung von Verlusten. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Arbeit mit Berechnungen der australischen Mietabzüge in praktischen Anwendungen. Die Antwort hängt von den spezifischen Eingabewerten und dem Kontext ab, in dem die Berechnung angewendet wird.
Wie erfolgt die Kostenteilung, wenn ich nur einen Teil der Immobilie besitze?
Die Abzüge werden je nach Eigentumsanteil aufgeteilt. Wenn Sie 50 % einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie im Miteigentum besitzen, machen Sie 50 % aller Ausgaben geltend und geben 50 % aller Einnahmen in Ihrer individuellen Steuererklärung an. Der Prozess beinhaltet die systematische Anwendung der zugrunde liegenden Formel auf die gegebenen Eingaben. Jede Variable in der Berechnung trägt zum Endergebnis bei, und das Verständnis ihrer individuellen Rollen trägt dazu bei, eine genaue Anwendung sicherzustellen.
Kann ich während einer Leerstandszeit Zinsen geltend machen?
Ja, vorausgesetzt, Sie möchten die Immobilie tatsächlich vermieten und sie ist zur Vermietung verfügbar. Zinsen und sonstige Haltekosten während kurzer Leerstandszeiten zwischen Mietverträgen bleiben weiterhin abzugsfähig. Wenn Sie die Immobilie während eines Leerstands jedoch selbst nutzen, sind die Kosten in diesem Zeitraum nicht abzugsfähig. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Arbeit mit Berechnungen der australischen Mietabzüge in praktischen Anwendungen.
Häufige Fehler vermeiden
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- !Geltendmachung von Verbesserungen als Reparaturen – Verbesserungen müssen als Investitionsarbeiten abgeschrieben und nicht sofort abgezogen werden.
- !Bei Immobilien, die teilweise privat genutzt werden, wird vergessen, die Kosten zwischen Mietnutzung und Eigennutzung aufzuteilen.
- !Geltendmachung von Anfahrtswegen zum Mietobjekt, die seit 1. Juli 2017 für Wohnimmobilieninvestoren nicht mehr abzugsfähig sind.
- !Die Bauzulage der Division 43 für nach 1987 erbaute Grundstücke wurde außer Acht gelassen, so dass Tausende von US-Dollar an Abzügen nicht in Anspruch genommen wurden.
- !Beim Kauf wird kein Mengengutachterbericht eingeholt, was es schwierig macht, Abschreibungsansprüche in künftigen Jahren zu belegen.
- !Abzug der Zinsen für Darlehen, die für private Zwecke verwendet werden, und nicht nur für den Investitionsanteil.
Profi-Tipp
Beauftragen Sie im ersten Jahr, in dem Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie besitzen, einen Gutachterbericht. Die typischen Kosten von 500 bis 700 US-Dollar sind selbst steuerlich absetzbar und der Bericht erschließt oft Tausende von US-Dollar an jährlichen Abschreibungsabzügen, die Ihnen sonst entgehen würden.
Wussten Sie?
Die ATO schätzt, dass über 2 Millionen Australier als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besitzen und jedes Jahr Mietabzüge geltend machen, was sie gemessen am Gesamtwert in Dollar zu einer der größten Kategorien von Steuerabzügen in Australien macht.
Referenzen
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