Section 8 Rent Calculator

Der Section 8 Housing Choice Voucher-Rechner schätzt den Anteil des Mieters an der Miete und die Subventionszahlung der Wohnungsbehörde für Teilnehmer am Section 8-Programm des HUD, dem größten bundesstaatlichen Miethilfeprogramm in den Vereinigten Staaten. Im Rahmen des Housing Choice Voucher-Programms erhalten berechtigte Familien mit niedrigem Einkommen, ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen einen Gutschein, der ihre Miete auf dem privaten Wohnungsmarkt subventioniert. Das Grundprinzip besteht darin, dass Mieter etwa 30 Prozent ihres angepassten Monatseinkommens für die Miete zahlen, während die öffentliche Wohnungsbaubehörde (PHA) die Differenz bis zur örtlichen Zahlungsnorm zahlt. Das Abschnitt-8-Programm wurde durch den Housing and Community Development Act von 1974 als Alternative zu traditionellen öffentlichen Wohnungsbauprojekten geschaffen. Anstatt einkommensschwache Familien in staatseigenen Gebäuden unterzubringen, stellt Abschnitt 8 Gutscheine zur Verfügung, mit denen Familien private Wohnungen und Häuser mieten können. Dieser Ansatz gibt Familien mehr Wahlmöglichkeiten bei ihrem Wohnort und integriert subventionierte Haushalte in größere Gemeinschaften. Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) verwaltet das Programm über rund 2.200 lokale öffentliche Wohnungsbaubehörden im ganzen Land. Im Jahr 2024 erhalten etwa 2,3 Millionen Haushalte Housing Choice Vouchers, auf der Warteliste befinden sich noch viele Millionen weitere. Wer nutzt diesen Rechner? Gutscheininhaber, die festlegen, wie viel sie für eine bestimmte Wohnung bezahlen werden, Vermieter, die prüfen, ob sie Mieter gemäß Abschnitt 8 akzeptieren, Mitarbeiter der Wohnungsbehörde, die die Förderhöhe berechnen, Wohnungsberater, die Familien bei der Wohnungssuche unterstützen, und Politikforscher, die die Erschwinglichkeit von Wohnraum analysieren, verlassen sich alle auf Mietberechnungen gemäß Abschnitt 8. Der Rechner ist unerlässlich, da das Verhältnis zwischen Einkommen, Abzügen, Zahlungsstandards und tatsächlicher Miete eine mehrstufige Berechnung ergibt, die ohne Hilfe nur schwer durchzuführen ist. Die Berechnungen in Abschnitt 8 sind wichtig, da die Wohnkosten in der Regel die größten Kosten für Familien mit niedrigem Einkommen darstellen und oft 50 bis 70 Prozent des Einkommens ohne Unterstützung verschlingen. Der Gutschein gemäß Abschnitt 8 kann diese Belastung auf 30 Prozent oder weniger reduzieren und so Einnahmen für Lebensmittel, Gesundheitsversorgung, Transport und andere Notwendigkeiten freisetzen. Allerdings dauert die Warteliste für Gutscheine in den meisten Gerichtsbarkeiten Jahre, und die Lücke zwischen der Zahl der berechtigten Familien und den verfügbaren Gutscheinen ist einer der größten ungedeckten Bedürfnisse in der amerikanischen Sozialpolitik.

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1. 1Bestimmen Sie das Bruttojahreseinkommen der Familie aus allen Quellen. Dazu gehören Löhne, Gehälter, Überstunden, Trinkgelder, Sozialversicherung, Renten, SSI, SSDI, Kindergeld, Unterhalt, Arbeitslosengeld, Sozialleistungen, Nettoeinkommen aus selbstständiger Tätigkeit oder Unternehmen, Zinsen und Dividenden sowie regelmäßige Beiträge von Personen, die nicht im Haushalt leben. HUD verlangt von den Wohnungsbehörden, dass sie alle Einkünfte durch eine Überprüfung durch Dritte (Arbeitgeberbriefe, Leistungszuweisungsschreiben, Kontoauszüge) oder eine elektronische Überprüfung durch das HUD Enterprise Income Verification (EIV)-System überprüfen.
2. 2Berechnen Sie die zulässigen Abzüge, um das angepasste Einkommen zu ermitteln. Die Standardabzüge betragen 480 US-Dollar pro Jahr für jeden unterhaltsberechtigten Haushalt (andere Haushaltsmitglieder als das Familienoberhaupt, den Ehegatten oder Mitvorstand, die unter 18 Jahre alt sind, eine Behinderung oder einen Vollzeitstudenten haben), 400 US-Dollar pro Jahr für eine ältere Familie (das Familienoberhaupt, der Ehegatte oder das alleinige Mitglied ist 62 Jahre oder älter) oder eine behinderte Familie. Zu den zusätzlichen Abzügen gehören angemessene Kinderbetreuungskosten für Kinder unter 13 Jahren, die es einem Haushaltsmitglied ermöglichen, zu arbeiten, Arbeit zu suchen oder die Schule zu besuchen. Ältere und behinderte Familien können außerdem medizinische Ausgaben, die 3 Prozent des Bruttojahreseinkommens übersteigen, sowie Ausgaben für Behindertenhilfe absetzen.
3. 3Berechnen Sie die Gesamtmieterzahlung (TTP). Der TTP ist der höhere Betrag aus 30 Prozent des angepassten Monatseinkommens, 10 Prozent des Bruttomonatseinkommens, der Sozialhilfemiete (wenn die Familie Sozialhilfe erhält, die eine Unterkunftskomponente enthält) oder der vom PHA festgelegten Mindestmiete (normalerweise 0 bis 50 US-Dollar pro Monat). Der TTP der meisten Familien wird durch die Berechnung von 30 Prozent des angepassten Einkommens bestimmt. Die TTP stellt den Beitrag der Familie zu den Wohnkosten dar.
4. 4Bestimmen Sie den anwendbaren Zahlungsstandard. Jede PHA legt Zahlungsstandards auf der Grundlage der Fair Market Rents (FMR) des HUD für die lokale Region fest. Der Zahlungsstandard liegt in der Regel zwischen 90 und 110 Prozent des FMR für jede Schlafzimmergröße. Wenn beispielsweise der FMR für 2 Schlafzimmer in einer Metropolregion 1.400 US-Dollar beträgt, könnte die PHA den Zahlungsstandard auf 1.400 bis 1.540 US-Dollar festlegen. Der Zahlungsstandard stellt den maximalen Zuschuss dar, den die PHA zahlen wird, angepasst an die Einheitsgröße basierend auf der Schlafzimmergröße des Familiengutscheins.
5. 5Berechnen Sie die Wohnbeihilfezahlung (HAP). Der HAP ist der niedrigere Wert aus Zahlungsstandard minus TTP oder tatsächlicher Miete minus TTP. Wenn der Mieter eine Einheit findet, deren Miete dem Zahlungsstandard entspricht oder darunter liegt, zahlt die PHA die Differenz zwischen der Miete und der TTP. Wenn sich der Mieter für eine Einheit entscheidet, deren Miete über dem Zahlungsstandard liegt, muss er den Überschuss zusätzlich zu seiner TTP aus eigener Tasche bezahlen, aber die gesamte Mieterzahlung (TTP plus eventuelle Überschussmiete) darf 40 Prozent des angepassten Monatseinkommens bei der Erstvermietung nicht überschreiten.
6. 6Wenden Sie den Nebenkostenzuschuss an, wenn der Mieter die Nebenkosten separat bezahlt. PHAs veröffentlichen Zuschusspläne für Versorgungsleistungen, die auf den typischen Versorgungskosten für verschiedene Einheitentypen in der Gerichtsbarkeit basieren. Der Nebenkostenzuschuss wird von der Bruttomiete abgezogen, um die Miete an den Vermieter zu ermitteln, oder er verringert den Anteil des Mieters. Wenn die Nebenkostenpauschale die TTP übersteigt, zahlt die PHA die Differenz als Nebenkostenerstattung direkt an den Mieter. Dadurch wird sichergestellt, dass der 30-Prozent-Standard die gesamten Wohnkosten berücksichtigt und nicht nur die Miete.
7. 7Überprüfen Sie die Angemessenheit der Miete der Einheit. Vor der Genehmigung eines Mietverhältnisses muss die PHA feststellen, dass die vorgeschlagene Miete im Vergleich zu ähnlichen nicht geförderten Einheiten auf dem lokalen Markt angemessen ist. Dadurch wird verhindert, dass Vermieter den Mietern gemäß Abschnitt 8 überhöhte Mieten in Rechnung stellen. Bei der Bestimmung der Angemessenheit der Miete werden Standort, Größe, Typ, Alter, Qualität, Ausstattung und Instandhaltung der Wohneinheit berücksichtigt. Wenn die vorgeschlagene Miete vergleichbare Marktmieten übersteigt, verhandelt die PHA mit dem Vermieter oder lehnt den Mietvertrag ab.

• !Das häufigste Missverständnis zu Abschnitt 8 ist, dass der Gutschein die gesamte Miete abdeckt. In Wirklichkeit deckt der Gutschein die Differenz zwischen dem Mieterbeitrag (ungefähr 30 Prozent des angepassten Einkommens) und dem Zahlungsstandard oder der tatsächlichen Miete ab, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Mieter zahlen immer einen Teil ihrer Miete, es sei denn, ihr Einkommen ist extrem niedrig und sie erhalten eine Befreiung von der Mindestmiete. Wenn sich ein Mieter außerdem für eine Wohnung entscheidet, deren Miete über dem Zahlungsstandard liegt, muss er die Differenz aus eigener Tasche bezahlen, was dazu führen kann, dass seine gesamten Wohnkosten deutlich über 30 Prozent des Einkommens liegen. Das Verständnis dieser Kostenteilungsstruktur ist für eine realistische Wohnungssuche unerlässlich.
• !Viele Gutscheininhaber beanspruchen nicht alle verfügbaren Abzüge, insbesondere den Abzug für die Kinderbetreuung, den Abzug für medizinische Kosten (für ältere/behinderte Familien) und den Abzug für die Kosten für Behindertenhilfe. Diese Abzüge verringern direkt das bereinigte Einkommen, was wiederum den TTP verringert und den HAP erhöht. Eine Familie, die monatlich 400 US-Dollar für die Kinderbetreuung ausgibt, könnte durch die Inanspruchnahme des Abzugs ihre TTP um etwa 120 US-Dollar pro Monat (400 US-Dollar x 30 Prozent) senken. Die Wohnungsverwaltung ist verpflichtet, die Familien über die verfügbaren Abzüge zu informieren. In der Praxis stellen die Familien jedoch häufig keine Unterlagen über die abzugsfähigen Ausgaben bereit, es sei denn, sie werden ausdrücklich dazu aufgefordert.
• !Ein schwerwiegender Fehler bei der Suchstrategie besteht darin, die Wohnungssuche auf Einheiten zu beschränken, die dem Zahlungsstandard oder darunter entsprechen. Familien dürfen Einheiten über dem Zahlungsstandard mieten, solange die Gesamtzahlung des Mieters (TTP plus Überschussmiete) 40 Prozent des angepassten Monatseinkommens bei der Erstvermietung nicht übersteigt. In angespannten Mietmärkten kann diese Flexibilität das Angebot an verfügbaren Einheiten erheblich erweitern. Umgekehrt erhöht eine Miete unterhalb der Zahlungsnorm den Zuschuss der Familie nicht über die tatsächliche Miete hinaus; Die Ersparnisse gehen an die PHA, nicht an den Mieter. Das Verständnis dieser Asymmetrie hilft Familien dabei, fundierte Kompromisse zwischen der Qualität, dem Standort und den Kosten der Einheit einzugehen.