Rental Income Tax Calculator (NZ)

In Neuseeland sind alle Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohn- oder Gewerbeimmobilien steuerpflichtig und müssen in Ihrer Einkommensteuererklärung angegeben werden. Es gibt keine gesonderte Mieteinnahmensteuer – Mietgewinne werden einfach zu Ihren anderen Einkünften (Gehalt, Geschäftseinkommen usw.) addiert und mit Ihrem individuellen Grenzsteuersatz besteuert, der je nach Gesamteinkommen zwischen 10,5 % und 39 % liegt. Der steuerpflichtige Mietgewinn wird berechnet, indem die zulässigen Abzüge von Ihren gesamten Bruttomieteinnahmen abgezogen werden. Zu den zulässigen Abzügen für Wohnimmobilien gehören Zinssätze (Gemeindetarife), Versicherungsprämien, Gebühren für die Hausverwaltung, Reparaturen und Instandhaltung (keine Kapitalverbesserungen), Anwaltskosten für Mietvertragsverlängerungen, Buchhaltungsgebühren und – nach wesentlichen Änderungen der Richtlinien – Hypothekenzinsen auf gestaffelter Basis. Die Behandlung von Hypothekenzinsen war der bedeutendste Bereich der Veränderungen in den letzten Jahren. Ab dem 1. Oktober 2021 haben Wohnimmobilieninvestoren im Zuge der Bemühungen der Regierung, den Immobilienmarkt zu dämpfen, die Möglichkeit verloren, Hypothekenzinsen abzuziehen. Die Politik wurde jedoch umgekehrt, und die Abzugsfähigkeit der Zinsen wurde schrittweise wieder eingeführt: 50 % der Zinsen waren im Jahr bis zum 31. März 2024 abzugsfähig, stiegen ab dem 1. April 2024 auf 60 %, dann ab dem 1. April 2025 auf 80 % und ab dem 1. April 2026 waren es wieder 100 % der Zinsen. Die Abschreibung von Gebäuden ist seit dem Erdbeben in Christchurch im Jahr 2011 (als die Abschreibung auf Gebäude abgeschafft wurde) ausgeschlossen, bewegliche Gegenstände (bewegliche Gegenstände wie Geräte, Teppiche und Vorhänge) können jedoch weiterhin zu den von IR vorgeschriebenen Sätzen abgeschrieben werden. Bei gemischt genutzten Ferienhäusern – Immobilien, die teils privat und teils zur Vermietung genutzt werden – müssen Einnahmen und Ausgaben anteilig nach einer von IR festgelegten spezifischen Formel aufgeteilt werden. Der Bright-Line-Test kann auch zu einer Steuerpflicht führen, wenn eine Wohnimmobilie innerhalb von 2 Jahren nach dem Erwerb verkauft wird (für Immobilien, die am oder nach dem 1. Juli 2024 gekauft wurden).

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1. 1Erfassen Sie alle während des Steuerjahres erhaltenen Bruttomieteinnahmen, einschließlich Miete, Mietkautionseinnahmen bei Verfall, etwaige Versicherungsbelege für entgangene Miete und alle von Mietern gezahlten Beträge, für die Sie normalerweise verantwortlich sind.
2. 2Identifizieren Sie alle zulässigen Abzüge: Gemeindegebühren, Wassergebühren (sofern Sie diese zahlen), Vermieterversicherung, Hausverwaltungsgebühren, Vermietungsgebühren, Bankgebühren im Zusammenhang mit dem Mietdarlehen, Reparaturen und Wartung (keine Verbesserungen), Buchhaltungs- und Anwaltskosten für die Miete.
3. 3Berechnen Sie den abzugsfähigen Anteil der Hypothekenzinsen auf der Grundlage des aktuellen Übergangszinssatzes: 60 % für das am 31. März 2025 endende Jahr, 80 % für das am 31. März 2026 endende Jahr, 100 % ab dem 1. April 2026.
4. 4Berechnen Sie die Abschreibung von beweglichen Sachen (Geräte, Teppiche, Wärmepumpen usw.) anhand der von IR vorgeschriebenen Sätze. Gebäude können nicht abgeschrieben werden, Mobiliar innerhalb des Grundstücks jedoch schon.
5. 5Wenden Sie die Regeln für gemischt genutzte Vermögenswerte an, wenn die Immobilie das ganze Jahr über privat genutzt wird – Einnahmen und Ausgaben müssen nach der Formel aufgeteilt werden: (Miettage / (Miettage + private Tage)) × Gesamtkosten.
6. 6Berechnen Sie die Nettomieteinnahmen oder -verluste: Gesamteinnahmen abzüglich der gesamten zulässigen Abzüge. Kommt es zu einem Verlust, sind die Verluste bei der Wohnungsmiete zweckgebunden – sie können nur mit zukünftigen Mieteinnahmen aus derselben oder anderen Immobilien verrechnet werden, nicht mit Gehalt oder Löhnen.
7. 7Geben Sie den Nettomietgewinn in Ihrer individuellen Steuererklärung (IR3) an und zahlen Sie Einkommenssteuer in Höhe Ihres Grenzsteuersatzes. Wenn Sie Mieteinnahmen haben, müssen Sie grundsätzlich eine IR3-Erklärung einreichen, auch wenn Sie auch ein Gehalt beziehen.

• !Abzug von Kapitalverbesserungen als Reparaturen – das Anstreichen einer Mietsache ist Wartung; Das Hinzufügen einer neuen Terrasse oder die Renovierung eines Badezimmers ist eine wesentliche Verbesserung. Nur echte Wartungs- und Reparaturarbeiten sind sofort abzugsfähig.
• !Vergessen, die Kosten für gemischt genutzte Immobilien aufzuteilen – teilweise privat genutzte Ferienhäuser erfordern eine sorgfältige Aufteilung; Die Geltendmachung sämtlicher Ausgaben gegen die Mieteinnahmen erhöht die Abzüge und wird von IR angefochten.
• !Geltendmachung des falschen Prozentsatzes für die Abzugsfähigkeit von Zinsen – die Übergangsprozentsätze haben sich am 1. April 2024 und erneut am 1. April 2025 geändert. Die Anwendung des falschen Prozentsatzes auf das falsche Einkommensjahr ist ein häufiger Fehler.
• !Keine IR3-Erklärung einreichen – Lohnempfänger, die auch über Mieteinnahmen verfügen, gehen häufig davon aus, dass der Lohn ihres Arbeitgebers ihre gesamten Steuern abdeckt. Mieteinnahmen erfordern immer eine separate IR3-Erklärung und es kann auch eine vorläufige Steuer anfallen.
• !Die Verrechnung von Mieteinbußen bei Sondermieten mit Einkünften aus Erwerbstätigkeit ist bei Wohnungsmietausfällen ausdrücklich verboten. Tragen Sie sie nur auf künftige Mieteinnahmen vor.
• !Keine Aufzeichnung aller Mietkosten – im Falle einer IR-Prüfung müssen Sie für jeden geltend gemachten Abzug Quittungen, Rechnungen und Kontoauszüge vorlegen. Digitale Aufzeichnungen sollten mindestens sieben Jahre lang aufbewahrt werden.