Was ist Rent vs Buy Calculator 2026?
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Der Rent vs. Buy Calculator (Ausgabe 2026) führt einen umfassenden Vergleich der Gesamtbetriebskosten zwischen der Miete und dem Kauf eines Hauses über einen Zeithorizont von 5 bis 30 Jahren durch und verwendet dabei aktuelle Marktdaten für 2025–2026, darunter Hypothekenzinsen von etwa 6,5–7,0 %, mittlere Hauspreise von etwa 420.000 US-Dollar und eine durchschnittliche landesweite Miete von etwa 1.750 US-Dollar/Monat. Im Gegensatz zu einfachen Vergleichen zwischen Miete und Hypothekenzahlung berücksichtigt dieser Rechner alle versteckten Kosten und Vorteile auf beiden Seiten der Gleichung. Auf der Käuferseite umfasst es Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Hausbesitzerversicherung, PMI, HOA-Gebühren, Instandhaltung (in der Regel 1–2 % des Hauswerts pro Jahr), Abschlusskosten und die Opportunitätskosten der Anzahlung. Auf der Mietseite umfasst es Mietzahlungen mit jährlichen Erhöhungen (durchschnittlich 3–5 % landesweit), eine Mieterversicherung und die Anlagerenditen, die Sie mit Geld erzielen könnten, das nicht in einer Anzahlung und Eigenheimkapital gebunden ist. Der Rechner berücksichtigt auch den Anstieg der Eigenheimpreise (historisch 3-4 % landesweit), Steuerabzüge für Hypothekenzinsen und den Eigenkapitalaufbau aus Tilgungszahlungen. Die Entscheidung zwischen Miete und Kauf ist für die meisten Menschen eine der folgenreichsten finanziellen Entscheidungen. Die Antwort hängt stark von den lokalen Marktbedingungen, der geplanten Aufenthaltsdauer, Ihrer Steuersituation und den Opportunitätskosten Ihres Kapitals ab. In vielen Hochpreismärkten ist die Miete und die Investition der Differenz bei Aufenthalten unter 7–10 Jahren besser als der Kauf.
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Formel
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Gesamtkaufkosten = Anzahlung + Abschlusskosten + Summe aus (monatlicher PITI + Wartung + HOA) + Verkaufskosten – Wertsteigerung des Eigenheims – aufgebautes Eigenkapital – Steuerersparnisse. Gesamtmietkosten = Summe aus (Monatsmiete x (1 + jährliche Erhöhung)^Jahr + Mieterversicherung) – Investitionsrendite auf nicht ausgegebenes Kapital. Nettovorteil = Gesamtmietkosten – Gesamtkaufkosten. Wenn positiv, gewinnt der Kauf. Opportunitätskosten der Anzahlung = Anzahlung x (1 + Investitionsrendite)^Jahre. Ausgearbeitetes Beispiel (10-Jahres-Horizont): Kaufen Sie ein Haus im Wert von 400.000 $, 20 % Anzahlung (80.000 $), 6,8 % Zinssatz, 1,1 % Steuer, 2.000 $ Versicherung, 1 % Wartung, 3,5 % Wertsteigerung. Miete 2.000 $/Monat mit 4 % jährlicher Erhöhung. Gesamtkaufkosten: ~388.000 $. Gesamtmiete: ~342.000 $. In diesem Szenario gewinnt die Miete aufgrund hoher Zinsen und Opportunitätskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren um etwa 46.000 US-Dollar.Variablenbeschreibung
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| Symbol | Name | Einheit | Beschreibung |
|---|---|---|---|
| P | Hauskaufpreis | $ | Gesamtpreis des Hauses einschließlich aller ausgehandelten Verkäuferzugeständnisse; Grundlage für alle Betriebskostenberechnungen |
| R | Monatsmiete | $/month | Monatliche Anfangsmiete für eine vergleichbare Immobilie, jährlich erhöht um die angenommene Mietsteigerungsrate |
| g | Wertschätzungsrate für Eigenheime | % annual | Erwartete jährliche Steigerung des Eigenheimwerts; Der nationale langfristige Durchschnitt liegt bei etwa 3,5 % und variiert stark je nach Markt |
| r_inv | Investitionsrendite | % annual | Erwartete Rendite alternativer Anlagen (z. B. Börse); Wird zur Berechnung der Opportunitätskosten der Anzahlung und des Eigenkapitals verwendet |
| T | Zeithorizont | years | Anzahl der Jahre für den Vergleich; Längere Anlagehorizonte begünstigen im Allgemeinen den Kauf aufgrund der Kapitalakkumulation und der steigenden Mieten |
Anleitung Rent vs Buy Calculator 2026
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- 1Geben Sie den Hauskaufpreis und Ihre geplante Anzahlung (Betrag oder Prozentsatz) ein. Der Rechner berechnet den Hypothekenbetrag und bestimmt, ob PMI gilt (weniger als 20 % Abschlag). Im Zeitraum 2025–2026 liegen die durchschnittlichen Immobilienpreise zwischen 200.000 US-Dollar in erschwinglichen Märkten (Mittlerer Westen, Süden) und über 800.000 US-Dollar in Küstenmetropolen, was die Analyse dramatisch beeinflusst.
- 2Legen Sie Hypothekenbedingungen fest: Zinssatz (aktueller Durchschnitt etwa 6,5–7,0 % für 30-jährige Festkredite), Darlehenslaufzeit und Grundsteuersatz für Ihre Region (von 0,3 % in Hawaii bis 2,2 % in New Jersey). Geben Sie den Kostenvoranschlag für die Hausbesitzerversicherung und etwaige HOA-Gebühren ein. Diese festen Betriebskosten belaufen sich oft auf 400 bis 800 US-Dollar pro Monat und gehen über die eigentliche Hypothek hinaus.
- 3Geben Sie die vergleichbare Monatsmiete für eine ähnliche Immobilie in der gleichen Gegend ein. Der Rechner wendet eine jährliche Mieterhöhungsrate an (Standard 3–5 %, anpassbar je nach lokalem Markt). Geben Sie auch die Kosten für die Mieterversicherung (in der Regel 15–30 US-Dollar/Monat) und alle anderen Mietkosten ein.
- 4Legen Sie die angenommene Wertsteigerungsrate des Eigenheims fest. Der landesweite langfristige Durchschnitt liegt bei etwa 3,5 % pro Jahr, aber die Schwankungen sind enorm: Austin verzeichnete in den Jahren 2021–2022 eine Aufwertung von über 30 % und anschließende Rückgänge, während die Märkte im Mittleren Westen ein stetiges Wachstum von 4–5 % verzeichneten. Verwenden Sie konservative Schätzungen (2–3 %) für eine zuverlässigere Analyse.
- 5Geben Sie die Opportunitätskostenannahmen an: Welche jährliche Rendite könnten Sie mit Geld erzielen, das nicht für eine Anzahlung und Eigenheimkapital ausgegeben wird? Der Standardwert liegt bei 7-8 % (langfristiger Börsendurchschnitt). Dies ist von entscheidender Bedeutung, da eine Anzahlung von 80.000 US-Dollar, die über einen Zeitraum von 10 Jahren zu einem Zinssatz von 7 % investiert wird, auf 157.000 US-Dollar anwachsen würde, was erhebliche Opportunitätskosten für den Kauf darstellt.
- 6Wählen Sie Ihren Analysezeitraum (5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre). Der Break-Even-Punkt, an dem der Kauf günstiger wird als das Mieten, liegt je nach Marktbedingungen typischerweise nach 5 bis 10 Jahren. Kürzere Zeithorizonte begünstigen die Vermietung, da der Kauf mit hohen Vorlaufkosten (Abschlusskosten, Umzug, Einrichtung) verbunden ist, die sich erst nach Jahren durch Wertsteigerung und Eigenkapital amortisieren.
- 7Sehen Sie sich den Jahresvergleich an, der die kumulierten Kosten für beide Optionen, den Übergangspunkt, an dem der Kauf vorteilhaft ist, und die Nettovermögensdifferenz zum von Ihnen gewählten Zeithorizont zeigt. Der Rechner zeigt auch eine Sensitivitätsanalyse an: Wie sich das Ergebnis ändert, wenn die Aufwertung um 1 % höher/niedriger ist oder wenn sich die Zinssätze um 0,5 % ändern.
Gelöste Beispiele
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Bei den derzeit hohen Hypothekenzinsen (6,8 %) übersteigen die monatlichen Anschaffungskosten (3.150 US-Dollar inklusive PITI, Wartung und Versicherung) die Miete (ursprünglich 2.000 US-Dollar) bei weitem. Selbst wenn ein jährlicher Wertzuwachs von 3,5 % über einen Zeitraum von 10 Jahren zu einem Wertzuwachs von 127.000 US-Dollar führt, macht die Kombination aus hohen Zinszahlungen, Wartungskosten und den Opportunitätskosten der Anzahlung von 84.000 US-Dollar die Miete in den ersten 14 Jahren günstiger. Wenn die Zinssätze auf 5 % sinken würden, würde sich die Gewinnschwelle auf das 8. Jahr verschieben.
In einem Markt mit hohen Kosten verursacht die enorme Anzahlung (220.000 US-Dollar) enorme Opportunitätskosten. Das zu 7 % investierte Geld würde innerhalb von 7 Jahren auf 353.000 US-Dollar anwachsen. Combined with high mortgage interest payments ($4,730/month in interest alone in year one), maintenance on an expensive home ($11,000/year), and 5-6% selling costs ($60,000+), buying is extremely expensive for shorter time horizons. Die Miete und die Investition der Differenz führen zu deutlich besseren finanziellen Ergebnissen.
In einem erschwinglichen Markt mit starkem Mietwachstum (4,5 %) gewinnt der Kauf über 15 Jahre überzeugend. Die geringere Anzahlung bedeutet geringere Opportunitätskosten, der Wert des Hauses steigt von 250.000 $ auf 450.000 $ (4 % jährlich) und die Miete steigt bis zum 15. Jahr von 1.400 $ auf 2.675 $. Der Übergang erfolgt im 6. Jahr, wenn die kumulierten Mieterhöhungen die höheren Eigentumskosten ausgleichen. Käufer in erschwinglichen, wachsenden Märkten mit langem Zeithorizont profitieren am meisten vom Wohneigentum.
Praktische Anwendungen
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Junge Berufstätige in Hochpreisstädten wie New York, San Francisco und Boston nutzen den Rechner, um ihre Mietentscheidung zu validieren. In vielen Metropolen an der Küste liegt das Preis-Miet-Verhältnis bei über 25, was bedeutet, dass der Kauf bei Aufenthalten unter 10 bis 15 Jahren finanziell schlechter ist als das Mieten und Investieren.
Familien, die einen langfristigen Aufenthalt (10+ Jahre) in erschwinglichen Märkten planen, nutzen die Analyse, um zu bestätigen, dass durch den Kauf deutlich mehr Wohlstand entsteht als durch die Miete. In Städten wie Dallas, Atlanta und Columbus, wo das Preis-Miet-Verhältnis bei 12–16 liegt, gewinnt der Kauf typischerweise innerhalb von 4–6 Jahren.
Umziehende Mitarbeiter entscheiden mithilfe des Rechners, ob sie in einer neuen Stadt kaufen oder zunächst mieten. Die meisten Umzugsberater empfehlen, vor einem Kauf eine Mietdauer von mindestens 12 Monaten zu vereinbaren, um sich über den Markt zu informieren. Der Rechner beziffert die relativ geringen Kosten dieser Strategie.
Finanzplaner raten Kunden, die unter sozialem Kaufdruck stehen („Geld für die Miete wegwerfen“), indem sie zeigen, dass die Miete in vielen Szenarien die mathematisch bessere Wahl sein kann, insbesondere für Gutverdiener in teuren Märkten, die erhebliche Summen in Aktien investieren können.
Immobilieninvestoren analysieren die Miet-Kauf-Dynamik bestimmter Märkte, um Bereiche zu identifizieren, in denen der Kauf von Mietobjekten am rentabelsten ist, und konzentrieren sich dabei auf Märkte mit niedrigen Preis-Miet-Verhältnissen, in denen die monatliche Miete die Anschaffungskosten übersteigt.
Sonderfälle
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Remote-Mitarbeiter mit Standortflexibilität
Remote-Mitarbeiter haben den einzigartigen Vorteil, dass sie ihren Wohnort auf der Grundlage finanzieller Optimierung auswählen können. Ein Fernarbeiter, der ein Gehalt in San Francisco (180.000 US-Dollar) verdient und nach Columbus, OH, zieht, kann für 1.500 US-Dollar pro Monat mieten (im Vergleich zu 3.200 US-Dollar in SF) oder ein Haus für 280.000 US-Dollar kaufen, das in SF 1.100.000 US-Dollar kosten würde. Die Miet-Kauf-Analyse für Telearbeiter sollte geografische Arbitrage-Szenarien umfassen, die das Vermögensbildungspotenzial des Lebens in einem kostengünstigeren Markt zeigen.
Hausdiebstahl (Eigentumsmieteinnahmen)
Der Kauf eines Duplex-, Triplex- oder Hauses mit Mieteinheit ändert die Analyse grundlegend, da die Mieteinnahmen die Eigentumskosten ausgleichen. Eine Maisonette-Wohnung im Wert von 450.000 US-Dollar mit einer Wohneinheit, die für 1.500 US-Dollar pro Monat gemietet wird, reduziert die monatlichen Kosten des Eigentümers effektiv um 1.500 US-Dollar, was den Besitz häufig günstiger macht als die Anmietung einer vergleichbaren Einzelimmobilie ab dem ersten Jahr. FHA-Darlehen ermöglichen den Kauf von Immobilien mit 2 bis 4 Wohneinheiten mit nur 3,5 % Anzahlung, wenn der Käufer eine Wohneinheit bewohnt.
Mietpreisgebundene Wohnungen
In Städten mit Mietpreisbindung (New York, San Francisco, Los Angeles, Washington D.C.) zahlen Mieter möglicherweise deutlich unter der Marktmiete, wobei die jährlichen Erhöhungen auf 2–5 % begrenzt sind. Für diese Mieter begünstigt die Analyse deutlich die Miete, da ihre Kosten künstlich niedrig bleiben, während die vergleichbaren Eigentumskosten mit dem Markt steigen. Eine mietpreisgebundene Wohnung für 1.800 US-Dollar pro Monat in einem Markt, in dem vergleichbare Einheiten für 3.200 US-Dollar vermietet werden, stellt eine enorme implizite Subvention dar, die den Kauf mathematisch fast nie überlegen macht.
Preis-Miet-Verhältnisse nach großen US-Metropolregionen (2025)
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| Metropolregion | Mittlerer Hauspreis | Mittlere Monatsmiete | Preis-Miet-Verhältnis | Gefälligkeiten |
|---|---|---|---|---|
| San Francisco, Kalifornien | 1.250.000 $ | 3.200 $ | 32.6 | Vermietung |
| San Jose, Kalifornien | 1.400.000 $ | 3.400 $ | 34.3 | Vermietung |
| New York, NY | 680.000 $ | 2.800 $ | 20.2 | Vermietung |
| Seattle, WA | 750.000 US-Dollar | 2.400 $ | 26.0 | Vermietung |
| Denver, CO | 550.000 US-Dollar | 2.100 $ | 21.8 | Vermietung |
| Austin, TX | 450.000 US-Dollar | 1.800 $ | 20.8 | Toss-up |
| Dallas, TX | 380.000 US-Dollar | 1.700 $ | 18.6 | Toss-up |
| Atlanta, GA | 370.000 US-Dollar | 1.800 $ | 17.1 | Toss-up |
| Columbus, OH | 280.000 $ | 1.500 $ | 15.6 | Kauf |
| Memphis, TN | 220.000 $ | 1.400 $ | 13.1 | Kauf |
| Detroit, MI | 190.000 US-Dollar | 1.300 $ | 12.2 | Kauf |
Häufig gestellte Fragen
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Verschwende ich Geld durch die Miete?
Nein. Dies ist einer der hartnäckigsten Mythen im Bereich der persönlichen Finanzen. Miete zahlt sich für Wohnraum aus, ebenso wie Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Versicherungen und Unterhalt. Auch keine dieser Eigentumskosten schafft Eigenkapital. Nur der Kapitalanteil Ihrer Hypothekenzahlung bildet Eigenkapital, und in den ersten Jahren einer 30-jährigen Hypothek mit 6,8 % fließen nur 20–25 % Ihrer Zahlung in den Kapitalbetrag. In der Zwischenzeit können Mieter die Differenz zwischen Miet- und Eigentumskosten investieren und so oft höhere Renditen erzielen als die Wertsteigerung des Eigenheims.
Wie ist das Preis-Miet-Verhältnis und was sagt es mir?
Das Preis-Miet-Verhältnis dividiert den Hauspreis durch die Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie. Ein Verhältnis unter 15 deutet darauf hin, dass ein Kauf günstig ist. Ein Verhältnis von 15-20 ist abhängig von Ihrem Zeithorizont ein Fehler. Ein Verhältnis über 20 begünstigt in den meisten Szenarien die Miete. Der nationale Durchschnitt liegt bei etwa 18. San Francisco und New York liegen oft über 30, während Märkte wie Detroit, Cleveland und Memphis unter 12 liegen.
Wie lange muss ich bleiben, damit der Kauf sinnvoll ist?
Bei den aktuellen Zinssätzen von 2025 bis 2026 (6,5 bis 7,0 %) beträgt die typische Gewinnschwelle in durchschnittlichen Märkten 7 bis 12 Jahre und in teuren Märkten 12 bis 20 Jahre und mehr. Niedrigere Zinssätze verkürzen die Gewinnschwelle drastisch. Bei einem Hypothekenzins von 4 % sinkt die Gewinnschwelle in den meisten Märkten auf 3–5 Jahre. Je höher Ihre Anzahlung ist, desto länger dauert die Gewinnschwelle, da die Opportunitätskosten höher sind.
Berücksichtigt die Analyse den erzwungenen Sparaspekt einer Hypothek?
Jein. Eine Hypothek zwingt Sie dazu, Eigenkapital durch obligatorische Tilgungszahlungen aufzubauen, was für Menschen wertvoll ist, die sonst nicht sparen würden. Allerdings geht dieser Rechner davon aus, dass Sie die Kostendifferenz zwischen Kauf und Miete investieren würden. Wenn Sie die Ersparnisse realistischerweise nicht investieren (und stattdessen ausgeben) würden, bietet der Kauf einen disziplinierten Sparmechanismus und die Analyse sollte diesen Verhaltensvorteil gewichten.
Wie wirkt sich die Inflation auf die Miete-Kauf-Analyse aus?
Die Inflation begünstigt im Allgemeinen den Kauf, da Ihre Hypothekenzahlung festgeschrieben ist (bei einem Darlehen mit festem Zinssatz), während die Miete mit der Inflation steigt. Über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren ist dies ein gewaltiger Vorteil: Eine Hypothekenzahlung von 2.500 US-Dollar bleibt konstant, während die Miete von 2.000 US-Dollar bei einem Anstieg von 4 % bis zum Jahr 15 auf 3.600 US-Dollar anwächst. Die Inflation steigert jedoch auch die Anlagerenditen für das Portfolio des Mieters und macht diesen Vorteil teilweise zunichte.
Sollte ich nichtfinanzielle Vorteile in meine Entscheidung einbeziehen?
Absolut. Wohneigentum bietet Stabilität, die Möglichkeit zur individuellen Anpassung und Renovierung, einen besseren Zugang zur Schule in manchen Gegenden und psychologische Vorteile, wenn man „ein eigenes Zuhause hat“. Das Mieten bietet Flexibilität beim Umzug, Freiheit von Wartungspflichten und ein geringeres finanzielles Risiko. Diese nichtfinanziellen Faktoren sind oft wichtiger als die relativ geringen finanziellen Unterschiede zwischen Miete und Kauf über lange Zeithorizonte.
Häufige Fehler vermeiden
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- !Vergleicht man nur die monatliche Hypothekenzahlung mit der monatlichen Miete: Dabei werden Grundsteuern (200–800 US-Dollar/Monat), Versicherungen (150–250 US-Dollar/Monat), Instandhaltungsgebühren (200–500 US-Dollar/Monat) und HOA-Gebühren (0–500 US-Dollar/Monat) ignoriert. Die tatsächlichen monatlichen Betriebskosten sind in der Regel 40–70 % höher als die alleinige Hypothekenzahlung. Eine Hypothek in Höhe von 2.000 US-Dollar für ein Haus im Wert von 400.000 US-Dollar kostet tatsächlich 2.800 bis 3.200 US-Dollar pro Monat, wenn alle Kosten berücksichtigt werden.
- !Wenn man die Opportunitätskosten der Anzahlung außer Acht lässt: Eine Anzahlung von 80.000 US-Dollar, die in ein diversifiziertes Aktienportfolio mit einer durchschnittlichen jährlichen Rendite von 7 % investiert wird, würde in 10 Jahren auf 157.000 US-Dollar anwachsen. Bei diesen entgangenen Investitionsgewinnen in Höhe von 77.000 US-Dollar handelt es sich um echte Kaufkosten, die in den meisten Miet-Kauf-Vergleichen völlig außer Acht gelassen werden.
- !Unter Verwendung unrealistischer Annahmen zur Wertsteigerung eines Eigenheims: Viele Rechner gehen standardmäßig von einer jährlichen Wertsteigerung von 5–6 % aus, was den Landesdurchschnitt überbewertet. Der S&P/Case-Shiller Home Price Index zeigt eine langfristige nationale Wertsteigerung von etwa 3,5 % pro Jahr. Einige Märkte gewinnen schneller an Wert, andere hingegen stagnieren oder fallen. Die Verwendung einer überhöhten Wertschätzung lässt den Kauf künstlich attraktiv erscheinen.
- !Vergessen Sie bei der Berechnung des Kaufszenarios die Verkaufskosten: Maklerprovisionen (5–6 %), Übertragungssteuern (0,5–2 %) und Abschlusskosten (1–2 %) bedeuten, dass der Verkauf eines Hauses im Wert von 500.000 $ 32.000–50.000 $ kostet. Diese Kosten, die bei einem eventuellen Verkauf anfallen, müssen in den Gesamtkaufkosten enthalten sein.
- !Nicht korrekte Berücksichtigung des Steuerabzugs für Hypothekenzinsen: Da der Tax Cuts and Jobs Act von 2017 den Standardabzug auf 14.600 $ (alleinstehend) bzw. 29.200 $ (verheiratet, 2024) angehoben hat, nehmen etwa 90 % der Antragssteller den Standardabzug in Anspruch und erhalten keinen Steuervorteil aus Hypothekenzinsen. Berücksichtigen Sie den Steuervorteil nur, wenn Ihre Einzelabzüge tatsächlich den Standardabzug übersteigen.
Profi-Tipp
Nutzen Sie die „5-Jahres-Regel“ als schnellen Bauchcheck: Wenn Sie planen, weniger als 5 Jahre zu bleiben, ist die Miete bei den aktuellen Hypothekenzinsen fast immer vorteilhaft. Führen Sie die detaillierte Analyse 5–10 Jahre lang durch. Seit mehr als 10 Jahren gewinnt in Märkten mit durchschnittlichen Kosten in der Regel der Kauf. Berechnen Sie jedoch immer die Zahlen für Ihren spezifischen Markt, da die lokalen Preis-Miet-Verhältnisse in den US-amerikanischen Metropolen um mehr als das Dreifache variieren.
Wussten Sie?
Die längste Studie zum Verhältnis von Miete und Kauf ergab, dass von 1928 bis 2023 der in den S&P 500 investierte Dollar auf 7.588 Dollar anstieg, während der in Wohnraum investierte Dollar (über den Case-Shiller-Index, inflationsbereinigt) nur auf 5,60 Dollar anstieg. Aktien haben sich auf lange Sicht deutlich besser entwickelt als Wohnimmobilien, weshalb die Opportunitätskosten der Kapitalbindung in ein Eigenheim ein so wichtiger Faktor in der Analyse sind.
Regional Guides
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United States (Coastal High-Cost Markets)▾
United States (Midwest and Sun Belt)▾
Germany and Switzerland▾
Referenzen
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