Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD)
Was ist Additional Buyer Stamp Duty (ABSD)?
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Mit dem Rechner für die zusätzliche Stempelsteuer des Käufers (ABSD) können Immobilienkäufer in Singapur ermitteln, wie viel zusätzliche Stempelsteuer sie zusätzlich zur standardmäßigen Stempelsteuer des Käufers (BSD) zahlen müssen. ABSD wurde 2011 eingeführt und mehrfach überarbeitet, um den Wohnimmobilienmarkt abzukühlen und den Wohnraum für Bürger Singapurs zu priorisieren. ABSD wird auf den Kaufpreis oder den Marktwert einer Wohnimmobilie erhoben, je nachdem, welcher Betrag höher ist, und der Satz hängt vom Staatsbürgerschaftsstatus des Käufers und der Anzahl der Wohnimmobilien ab, die er bereits besitzt. Ab 2023 zahlen Bürger Singapurs 0 % ABSD für ihre erste Immobilie, 20 % für ihre zweite und 30 % für ihre dritte und weitere Immobilien. Daueransässige zahlen 5 % für die erste Immobilie und 30 % für die zweite. Ausländer zahlen beim Kauf einer Wohnimmobilie pauschal 60 %. Körperschaften wie Unternehmen und Trusts zahlen 65 %. Diese Tarife stellen einen erheblichen Kostenfaktor dar, der sich bei teuren Immobilien auf Hunderttausende Dollar belaufen kann. Es gibt begrenzte Erlasse: Verheiratete Paare mit mindestens einem SC-Partner können einen Erlass für ihre erste gemeinsame Immobilie beantragen, wenn keines von beiden zuvor Eigentum in Singapur besaß. Die Entkopplungsstrategie – bei der ein Ehegatte seinen Anteil auf den anderen überträgt, bevor er eine zweite Immobilie kauft – wird von einigen Käufern auch genutzt, um die Anzahl der Immobilien zurückzusetzen, obwohl dies selbst Stempelsteuern und Anwaltskosten nach sich zieht. Das Verständnis von ABSD ist von entscheidender Bedeutung, bevor Sie eine Kaufentscheidung für eine Immobilie in Singapur treffen.
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Formel
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ABSD-Betrag = Immobilienpreis × ABSD-Satz; Gesamte Stempelsteuer = BSD + ABSD; Effektive Kosten = Kaufpreis + BSD + ABSD + AnwaltskostenVariablenbeschreibung
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| Symbol | Name | Einheit | Beschreibung |
|---|---|---|---|
| PP | Kaufpreis | — | Kaufpreis oder Marktwert (höher), ein Schlüsselparameter bei der ABSD-Berechnung, der sich direkt auf das berechnete Endergebnis auswirkt |
| ABSD_Rate | Anwendbarer ABSD-Satz | — | Anwendbarer ABSD-Satz basierend auf Staatsbürgerschaft und Eigentumsanzahl, einem Schlüsselparameter bei der ABSD-Berechnung in Singapur, der sich direkt auf das berechnete Endergebnis auswirkt |
| ABSD | ABSD zahlbar = | — | ABSD zahlbar = PP × ABSD_Rate, ein Schlüsselparameter in der ABSD-Berechnung, der sich direkt auf das endgültige berechnete Ergebnis auswirkt |
| BSD | Stempelsteuer des Käufers | — | Die Stempelsteuer des Käufers (progressiv), ein Schlüsselparameter bei der ABSD-Berechnung in Singapur, der sich direkt auf das endgültige Berechnungsergebnis auswirkt |
| TotalSD | Gesamte Stempelsteuer | — | Gesamtstempelsteuer = ABSD + BSD, ein Schlüsselparameter bei der ABSD-Berechnung in Singapur, der sich direkt auf das berechnete Endergebnis auswirkt |
Anleitung Additional Buyer Stamp Duty (ABSD)
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- 1Bestimmen Sie den Staatsbürgerschaftsstatus des Käufers: Staatsbürger Singapurs, PR, Ausländer oder juristische Person.
- 2Zählen Sie, wie viele Wohnimmobilien der Käufer derzeit in Singapur besitzt.
- 3Wenden Sie den entsprechenden ABSD-Satz aus der Tariftabelle 2023 auf den Kaufpreis oder Marktwert (höherer der beiden) an.
- 4Berechnen Sie den BSD separat für denselben Wert mithilfe des progressiven BSD-Tarifplans.
- 5Addieren Sie ABSD und BSD, um die insgesamt zu zahlende Stempelsteuer zu ermitteln.
- 6Prüfen Sie, ob Nachlässe gelten – zum Beispiel, wenn verheiratete SC/PR-Paare unter bestimmten Bedingungen eine erste gemeinsame Immobilie kaufen.
- 7Berücksichtigen Sie ABSD beim Vergleich von Immobilien und Finanzierung, um die tatsächlichen Gesamtanschaffungskosten zu ermitteln.
Gelöste Beispiele
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Kein ABSD für das erste Wohneigentum für SCs
Staatsbürger Singapurs sind bei ihrem ersten Wohnungskauf vollständig von der ABSD befreit. Es gilt allein BSD.
Der ABSD-Satz für Zweitimmobilien beträgt seit April 2023 20 % für SCs
Ein ABSD von 400.000 US-Dollar ist ein sehr erheblicher Kostenfaktor. Ein Käufer, der 2 Millionen US-Dollar für eine Immobilie zahlt, zahlt insgesamt 2,45 Millionen US-Dollar inklusive Stempelsteuern.
60 % ABSD gelten für alle ausländischen Käufer, unabhängig von der Anzahl der Immobilien
Bei 60 % ABSD zahlen Ausländer fast so viel Stempelsteuer wie die Immobilie selbst. Dieser Satz wurde im April 2023 verdoppelt, um die spekulative Auslandsnachfrage weiter einzudämmen.
Erlass möglich, wenn mindestens ein SC und Eigentum für beide an erster Stelle stehen
Verheiratete SC/PR-Paare können bei ihrem ersten Wohneigentumskauf einen ABSD-Erlass beantragen. Der Antrag muss innerhalb von 6 Monaten nach dem Kauf eingereicht werden.
Praktische Anwendungen
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Schätzen Sie die gesamten Anschaffungskosten, bevor Sie sich zu einem Immobilienkauf verpflichten. Diese Anwendung wird häufig von Fachleuten verwendet, die eine präzise quantitative Analyse zur Unterstützung der Entscheidungsfindung, Budgetierung und strategischen Planung in ihren jeweiligen Bereichen benötigen
Vergleich der Gesamtkosten einer Investition in Immobilien in Singapur als Ausländer mit PR vs. SC. Branchenexperten verlassen sich auf diese Berechnung, um die Leistung zu bewerten, Alternativen zu vergleichen und die Einhaltung etablierter Standards und regulatorischer Anforderungen sicherzustellen
Planung von Entkopplungsstrategien zur Minimierung der ABSD auf einem zweiten Grundstück. Akademische Forscher und Studenten verwenden diese Berechnung, um theoretische Modelle zu validieren, Kursaufgaben zu erledigen und ein tieferes Verständnis der zugrunde liegenden mathematischen Prinzipien zu entwickeln
Beratung zur optimalen Struktur für den Besitz von Wohnimmobilien (persönlich vs. Treuhand vs. Unternehmen). Finanzanalysten und Planer integrieren diese Berechnung in ihren Arbeitsablauf, um genaue Prognosen zu erstellen, Risikoszenarien zu bewerten und den Stakeholdern datengesteuerte Empfehlungen zu präsentieren
Berechnen, ob der ABSD-Remissionszeitplan eines Entwicklers angesichts der Projektabschlusszeitpläne erreichbar ist. Diese Anwendung wird häufig von Fachleuten verwendet, die eine präzise quantitative Analyse zur Unterstützung der Entscheidungsfindung, Budgetierung und strategischen Planung in ihren jeweiligen Bereichen benötigen
Sonderfälle
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SC/PR-Ehepaar-Remission
{'title': 'SC/PR-Ehepaar-Erlass', 'body': 'Verheiratete Paare, bei denen mindestens eines ein SC ist, können ABSD-Erlass für ihr erstes gemeinsames Wohneigentum beantragen, wenn beide zuvor kein Wohneigentum besessen haben. Der Erlass muss von IRAS beantragt und genehmigt werden.‘} Wenn dieses Szenario bei ABSD-Berechnungen auftritt, sollten Benutzer überprüfen, ob ihre Eingabewerte innerhalb des erwarteten Bereichs liegen, damit die Formel aussagekräftige Ergebnisse liefert. Eingaben außerhalb des Bereichs können zu mathematisch gültigen, aber praktisch bedeutungslosen Ausgaben führen, die nicht die realen Bedingungen widerspiegeln.
Treuhänderkäufe
{'title': 'Käufe durch Treuhänder', 'body': 'Immobilien, die von Treuhändern im Namen von Begünstigten erworben wurden, werden anhand des Staatsbürgerschaftsstatus und der Anzahl der Vermögenswerte des wirtschaftlichen Eigentümers und nicht des Treuhänders als ABSD bewertet. Trusts als Unternehmen zahlen 65 %.‘} Dieser Randfall tritt häufig bei professionellen Anwendungen von ABSD Singapur auf, bei denen es um Randbedingungen oder Extremwerte geht. Praktiker sollten dokumentieren, wann diese Situation auftritt, und überlegen, ob alternative Berechnungsmethoden oder Anpassungsfaktoren für ihren spezifischen Anwendungsfall besser geeignet sind.
Geerbte Eigenschaften
{'title': 'Geerbte Immobilien', 'body': 'Durch Erbschaft erworbene Immobilien können für ABSD-Zwecke immer noch auf die Gesamteigentumssumme für ABSD-Zwecke angerechnet werden, wenn der Käufer anschließend einen Neukauf tätigt.'} Im Kontext von ABSD Singapur erfordert dieser Sonderfall eine sorgfältige Interpretation, da Standardannahmen möglicherweise nicht zutreffen. Benutzer sollten die Ergebnisse mit Domänenexpertise vergleichen und darüber nachdenken, zusätzliche Referenzen oder Tools zu Rate zu ziehen, um die Ausgabe unter diesen atypischen Bedingungen zu validieren.
Im Ausland gehaltene Immobilien
{'title': 'Im Ausland gehaltene Immobilien', 'body': 'Im Ausland gehaltene Immobilien werden für ABSD-Zwecke nicht auf die Immobilienzählung in Singapur angerechnet. Es werden nur Wohnimmobilien in Singapur gezählt.'} Wenn dieses Szenario bei ABSD-Berechnungen in Singapur auftritt, sollten Benutzer überprüfen, ob ihre Eingabewerte innerhalb des erwarteten Bereichs liegen, damit die Formel aussagekräftige Ergebnisse liefert. Eingaben außerhalb des Bereichs können zu mathematisch gültigen, aber praktisch bedeutungslosen Ausgaben führen, die nicht die realen Bedingungen widerspiegeln.
ABSD-Sätze in Singapur (ab April 2023)
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| Käuferprofil | 1. Eigentum | 2. Eigentum | 3.+ Eigentum |
|---|---|---|---|
| Singapurer Staatsbürger | 0% | 20% | 30% |
| Singapur VR | 5% | 30% | 35% |
| Ausländer | 60% | 60% | 60% |
| Entität (Unternehmen/Trust) | 65% | 65% | 65% |
| Wohnungsentwickler | 35 % (verzichtebar bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren) | — | — |
Häufig gestellte Fragen
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Wie hoch ist der ABSD-Satz für Ausländer im Jahr 2023?
Ausländer zahlen 60 % ABSD auf jeden Wohnimmobilienkauf in Singapur, unabhängig davon, wie viele Immobilien sie besitzen. Dieser Satz wurde im April 2023 von 30 % angehoben. In der Praxis ist dieses Konzept für ABSD Singapur von zentraler Bedeutung, da es die Kernbeziehung zwischen den Eingabevariablen bestimmt. Wenn Benutzer dies verstehen, können sie die Ergebnisse genauer interpretieren und sie auf reale Szenarien in ihrem spezifischen Kontext anwenden.
Zahlen PRs ABSD für ihre erste Immobilie?
Ja. Permanent Residents zahlen 5 % ABSD für ihre erste Wohnimmobilie und 30 % für die zweite. Es gibt keine ABSD-Befreiung für PRs auf dem ersten Grundstück. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Arbeit mit ABSD-Berechnungen in praktischen Anwendungen. Die Antwort hängt von den spezifischen Eingabewerten und dem Kontext ab, in dem die Berechnung angewendet wird. Um optimale Ergebnisse zu erzielen, sollten Benutzer ihre spezifischen Anforderungen berücksichtigen und die Ausgabe anhand bekannter Benchmarks oder professioneller Standards validieren.
Was passiert, wenn ein Ehegatte vor der Ehe Eigentum besitzt?
Die Eigentumszählung jedes Käufers umfasst Immobilien, die er vor der Heirat besaß. Wenn einer der Ehegatten zuvor eine Immobilie besaß, kommt der gemeinsame Kauf möglicherweise nicht für den ABSD-Satz für die erste Immobilie in Frage. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Arbeit mit ABSD-Berechnungen in praktischen Anwendungen. Die Antwort hängt von den spezifischen Eingabewerten und dem Kontext ab, in dem die Berechnung angewendet wird. Um optimale Ergebnisse zu erzielen, sollten Benutzer ihre spezifischen Anforderungen berücksichtigen und die Ausgabe anhand bekannter Benchmarks oder professioneller Standards validieren.
Ist ABSD für HDB-Wohnungen zahlbar?
ABSD gilt für alle Wohnimmobilien, einschließlich HDB-Wohnungen. Da die HDB-Berechtigung Käufer jedoch daran hindert, privates Eigentum zu besitzen, gilt ABSD hauptsächlich für private Wohnimmobilientransaktionen. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Arbeit mit ABSD-Berechnungen in praktischen Anwendungen. Die Antwort hängt von den spezifischen Eingabewerten und dem Kontext ab, in dem die Berechnung angewendet wird. Um optimale Ergebnisse zu erzielen, sollten Benutzer ihre spezifischen Anforderungen berücksichtigen und die Ausgabe anhand bekannter Benchmarks oder professioneller Standards validieren.
Können Entwickler eine ABSD-Remission erhalten?
Ja. Lizenzierte Bauträger können einen ABSD-Erlass beantragen, wenn sie alle Einheiten innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb des Grundstücks verkaufen. Erfolgt der Verkauf nicht innerhalb der Frist, verfällt der Remissionsanspruch. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Arbeit mit ABSD-Berechnungen in praktischen Anwendungen. Die Antwort hängt von den spezifischen Eingabewerten und dem Kontext ab, in dem die Berechnung angewendet wird.
Wann muss ABSD bezahlt werden?
ABSD muss innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags oder der Kaufoption (falls ausgeübt) bezahlt werden. Eine verspätete Zahlung zieht Strafen nach sich. Dies gilt in mehreren Kontexten, in denen ABSD-Singapur-Werte präzise bestimmt werden müssen. Zu den gängigen Szenarien gehören professionelle Analysen, akademische Studien und persönliche Planung, bei denen quantitative Genauigkeit von entscheidender Bedeutung ist. Die Berechnung ist am nützlichsten, wenn Alternativen verglichen oder Schätzungen anhand etablierter Benchmarks validiert werden.
Was ist Entkopplung und reduziert sie ABSD?
Bei der Entkopplung überträgt ein Miteigentümer seinen Anteil auf den anderen, sodass ein Ehegatte kein Eigentum mehr hat und ohne ABSD ein neues kaufen kann. Allerdings löst die Übertragung selbst BSD und möglicherweise ABSD aus, sodass die Berechnung sorgfältig durchgeführt werden muss. In der Praxis ist dieses Konzept für ABSD Singapur von zentraler Bedeutung, da es die Kernbeziehung zwischen den Eingabevariablen bestimmt. Wenn Benutzer dies verstehen, können sie die Ergebnisse genauer interpretieren und sie auf reale Szenarien in ihrem spezifischen Kontext anwenden.
Unterliegen Industrie- oder Gewerbeimmobilien der ABSD?
Nein. ABSD gilt nur für Wohnimmobilien. Gewerbe- und Industrieimmobilien unterliegen nur der BSD. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Arbeit mit ABSD-Berechnungen in praktischen Anwendungen. Die Antwort hängt von den spezifischen Eingabewerten und dem Kontext ab, in dem die Berechnung angewendet wird. Um optimale Ergebnisse zu erzielen, sollten Benutzer ihre spezifischen Anforderungen berücksichtigen und die Ausgabe anhand bekannter Benchmarks oder professioneller Standards validieren.
Häufige Fehler vermeiden
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- !Vergessen wir, dass ABSD auf dem höheren Kaufpreis oder Marktwert basiert – ein unter dem Marktwert liegendes Geschäft zieht immer noch ABSD auf Marktwert an.
- !ABSD wird bei der Berechnung der gesamten Anschaffungskosten nicht berücksichtigt, was zu Finanzierungsengpässen führt.
- !Unter der Annahme, dass eine Entkopplung immer Geld spart – die BSD- und Rechtskosten der Anteilsübertragung können die ABSD-Einsparungen übersteigen.
- !Versäumnis der 14-tägigen Zahlungsfrist, was zu Strafen von IRAS führt.
- !Dabei wird außer Acht gelassen, dass gemeinsam genutzte Immobilien für die ABSD-Zählung jedes Miteigentümers als Eigentum gelten.
Profi-Tipp
Berechnen Sie den ABSD immer im Voraus, bevor Sie eine Kaufoption unterzeichnen. Mit 20–60 % des Immobilienpreises kann ABSD der größte Einzelkaufpreis sein. Wenn Sie als SC eine Zweitimmobilie kaufen, prüfen Sie, ob die Mietrendite den ABSD-Aufwand rechtfertigt, bevor Sie sich verpflichten.
Wussten Sie?
Singapur hat einen der höchsten Grundsteuersätze in Asien. Die im April 2023 eingeführte 60-prozentige ABSD für Ausländer sollte ein klares Signal senden, dass Singapur der Erschwinglichkeit von Wohnraum für seine eigenen Bewohner Priorität einräumt – und sie führte innerhalb weniger Monate nach der Umsetzung zu einem messbaren Rückgang der Käufe von Ausländern.
Referenzen
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