Singapore Total Property Cost
Was ist Singapore Total Property Buying Cost?
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Der Kauf einer Immobilie in Singapur ist mit einer Reihe von Stempelsteuern und Transaktionskosten verbunden, die Käufer sorgfältig einkalkulieren müssen, da sie je nach Profil des Käufers 10–65 % des Kaufpreises aufschlagen können. Die beiden wichtigsten Stempelsteuern sind die Stempelsteuer des Käufers (BSD) und die Stempelsteuer des zusätzlichen Käufers (ABSD). BSD ist von allen Käufern zu progressiven Sätzen zu zahlen: 1 % auf die ersten 180.000 S$, 2 % auf die nächsten 180.000 S$, 3 % auf die nächsten 640.000 S$, 4 % auf die nächsten 500.000 S$, 5 % auf die nächsten 1,5 Mio. S$ und 6 % auf die nächsten 1,5 Mio. S$, wobei höhere Sätze für Wohnimmobilien über 3 Mio. S$ gelten 27. April 2023 (Anstieg auf 5-6 % bei höheren Tranchen). ABSD ist eine zusätzliche Steuer, die auf der Nationalität des Käufers und der Anzahl der Wohnimmobilien, die er bereits besitzt, basiert. Bürger Singapurs, die ihre erste Immobilie kaufen, zahlen 0 % ABSD; für ihre zweite Immobilie fallen 20 % ABSD an; Für dritte und weitere Immobilien fallen 30 % an. Daueransässige zahlen 5 % für ihre erste Immobilie und 30 % für alle weiteren. Ausländer zahlen 60 % ABSD auf jeden Wohnungskauf (angehoben von 30 % im April 2023). Es gibt keine ABSD für Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien oder Einzelhandelsgeschäfte. Neben BSD und ABSD gehören zu den weiteren Kosten auch Anwaltskosten (ungefähr 0,1–0,4 % des Kaufpreises), Stempelsteuer auf das Hypothekeninstrument (Rechtsgebühr von 500 S$ + 0,4 % des Darlehensbetrags, begrenzt auf 500 S$ für Wohnimmobilien pro Instrument), Maklerprovision (normalerweise vom Verkäufer in Höhe von 1–2 % gezahlt), Grundsteuer (jährliche Steuer auf den Jahreswert zu progressiven Sätzen von bis zu 32 % für nicht vom Eigentümer bewohnte Immobilien) und monatliche Instandhaltung Gebühren (Erhaltungsgebühren/Trennungsfondsbeiträge für HDB oder Verwaltungsgebühren für private Eigentumswohnungen).
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Formel
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BSD = 1 %×erste 180.000 $ + 2 %×nächste 180.000 $ + 3 %×nächste 640.000 $ + 4 %×nächste 500.000 $ + 5 %/6 %×höhere Tranchen; Gesamtanschaffungskosten = Kaufpreis + BSD + ABSD + Anwaltskosten + Hypothekenstempelsteuer; Jährliche Betriebskosten = Grundsteuer + Wartungs-/Verwaltungsgebühr + HypothekenzinsenVariablenbeschreibung
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| Symbol | Name | Einheit | Beschreibung |
|---|---|---|---|
| purchasePrice | Vereinbarter Transaktionspreis | — | Der PurchasePrice-Parameter stellt eine wichtige quantitative Eingabe bei der Gesamtberechnung der Immobilienstempelsteuer in Singapur dar, wird in seiner Standardeinheit gemessen und hat über die mathematische Formel direkten Einfluss auf das berechnete Ergebnis |
| bsd | Stempelsteuer des Käufers | — | Stempelsteuer des Käufers – schrittweise von 1 % bis 6 % auf den Kaufpreis |
| absd | Zusätzlicher Käuferstempel | — | Zusätzliche Stempelsteuer des Käufers – 0 % bis 65 %, basierend auf dem Käuferprofil und der Anzahl der Immobilien |
| annualValue | Geschätzte jährliche Miete | — | Geschätzter jährlicher Mietwert, der als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet wird |
| maintenanceFees | Monatliche Verwaltungsgesellschaft | — | Der Parameter „maintenanceFees“ stellt eine wichtige quantitative Eingabe bei der Gesamtberechnung der Immobilienstempelsteuer in Singapur dar, wird in seiner Standardeinheit gemessen und hat über die mathematische Formel direkten Einfluss auf das berechnete Ergebnis |
Anleitung Singapore Total Property Buying Cost
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- 1Bestimmen Sie das Profil des Käufers: Staatsbürgerschaftsstatus (SC, PR, Ausländer) und Anzahl der bestehenden Wohnimmobilien im Besitz.
- 2Berechnen Sie den BSD auf dem Kaufpreis mithilfe der progressiven BSD-Tariftabelle.
- 3Bestimmen Sie den anwendbaren ABSD-Satz basierend auf dem Käuferprofil und der Anzahl der Immobilien – gelten Sie für den gesamten Kaufpreis.
- 4Hinzu kommen Anwaltskosten: ca. 0,2–0,4 % für die Kaufübertragung, zuzüglich Auslagen.
- 5Berechnen Sie die Hypothekenstempelsteuer bei Finanzierung: 500 S$ + 0,4 % × Kreditbetrag (maximal 500 S$ für Wohnimmobilien); Beachten Sie die Stempelsteuer auf Hypothekeninstrumente.
- 6Summieren Sie alle Anschaffungskosten – BSD + ABSD + Rechts- und Hypothekenstempelsteuer –, um die gesamten Vorabkosten zu erhalten.
- 7Berechnen Sie die laufenden jährlichen Kosten: Grundsteuer auf den Jahreswert (AV) plus vierteljährliche Wartungsgebühren, um die gesamten jährlichen Betriebskosten zu erhalten.
Gelöste Beispiele
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Bürger Singapurs, die zum ersten Mal Wohneigentum kaufen, zahlen 0 % ABSD – die günstigste Kategorie
BSD: 1 % × 180.000 $ + 2 % × 180.000 $ + 3 % × 640.000 $ + 4 % × 200.000 $ = 1.800 $ + 3.600 $ + 19.200 $ + 8.000 $ = 32.600 $. Plus gesetzliche 2.400 $.
PR zahlt 5 % ABSD auf die erste Immobilie plus BSD
BSD ~44.600 $. ABSD = 1,5 Mio. USD × 5 % = 75.000 USD. Legal = 3.000 $. Gesamt = 122.600 $ über dem Kaufpreis.
60 % ABSD für Ausländer (ab April 2023) machen Wohnimmobilien in Singapur für Nichtansässige extrem teuer
BSD ≈ 64.600 $. ABSD = 2 Mio. USD × 60 % = 1,2 Mio. USD. Gesamtanschaffungskosten = 2 Mio. USD + 1,265 Mio. USD = 3,265 Mio. USD.
Für nicht selbstgenutztes Wohneigentum gelten höhere progressive Steuersätze als für selbstgenutztes Wohneigentum
NOOS-Rate: erste 30.000 $ bei 10 % = 3.000 $; nächste 6.000 $ bei 12 % = 720 $. Insgesamt ≈ 3.720 $. Der volle progressive NOOS-Tarif bringt je nach AV-Kategorie ca. 5.400 US-Dollar ein.
Praktische Anwendungen
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Ein Ausländer in Singapur berechnet die Gesamtkosten für den Kauf einer Eigentumswohnung im Wert von 2 Mio. S$ einschließlich 60 % ABSD, bevor er sich für eine Miete entscheidet. Dies stellt einen wichtigen Anwendungsbereich für den Gesamtbetrag der Immobilienstempelsteuer in Singapur in beruflichen und analytischen Kontexten dar, in dem genaue Berechnungen des Gesamtbetrags der Immobilienstempelsteuer in Singapur direkt eine fundierte Entscheidungsfindung, strategische Planung und Leistungsoptimierung unterstützen
Ein Bürger Singapurs, der seine Zweitimmobilie kauft, berechnet die zu zahlende ABSD von 20 % und vergleicht sie mit der einfachen Anmietung eines Zweitwohnsitzes. Dies stellt einen wichtigen Anwendungsbereich für die Gesamtsumme der Immobilienstempelsteuer in Singapur in beruflichen und analytischen Kontexten dar, in der genaue Berechnungen der Gesamtsumme der Immobilienstempelsteuer in Singapur direkt eine fundierte Entscheidungsfindung, strategische Planung und Leistungsoptimierung unterstützen
Ein Immobilienanwalt rät einem amerikanischen Mandanten, dass er Anspruch auf 0 % ABSD für seine erste Immobilie im Rahmen des US-Singapur-Freihandelsabkommens hat. Dies stellt einen wichtigen Anwendungsbereich für die Summe der Immobilienstempelsteuern in Singapur in beruflichen und analytischen Kontexten dar, in denen genaue Berechnungen der Gesamtsumme der Immobilienstempelsteuern in Singapur direkt eine fundierte Entscheidungsfindung, strategische Planung und Leistungsoptimierung unterstützen
Ein Erstkäufer berechnet den BSD für eine HDB-Wiederverkaufswohnung im Wert von 1,2 Mio. S$, um die bei der Fertigstellung benötigten Gesamtmittel zu budgetieren. Dies stellt einen wichtigen Anwendungsbereich für den Gesamtbetrag der Immobilienstempelsteuer in Singapur in beruflichen und analytischen Kontexten dar, in dem genaue Berechnungen des Gesamtbetrags der Immobilienstempelsteuer in Singapur direkt eine fundierte Entscheidungsfindung, strategische Planung und Leistungsoptimierung unterstützen
Ein Immobilieninvestor berechnet die jährlichen Haltekosten, einschließlich Grundsteuer, Verwaltungsgebühren und Hypothekenzinsen für eine Eigentumswohnung in Singapur. Dies stellt einen wichtigen Anwendungsbereich für die Summe der Immobilienstempelsteuern in Singapur in beruflichen und analytischen Kontexten dar, in denen genaue Gesamtberechnungen der Immobilienstempelsteuern in Singapur direkt eine fundierte Entscheidungsfindung, strategische Planung und Leistungsoptimierung unterstützen
Sonderfälle
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ABSD-Erlass für verheiratete Paare
Verheiratete Paare, bei denen ein Ehegatte Staatsbürger Singapurs und der andere Ausländer oder PR ist, können beim gemeinsamen Kauf ihrer ersten Wohnimmobilie einen ABSD-Erlass beantragen, vorbehaltlich der Bedingungen und der 5-jährigen Eigennutzerfrist. Durch den Erlass wird der anwendbare ABSD-Satz auf den SC-Satz gesenkt (0 % für die erste Immobilie).
Entkopplungsstrategie (vor 2024)
In der Vergangenheit haben einige Paare das Eigentum an ihrer ersten Immobilie entkoppelt (ein Ehegatte hat den anderen aufgekauft), bevor sie eine zweite Immobilie gekauft haben, sodass die zweite Immobilie unter einem Namen als ‚erste Immobilie‘ zu einem niedrigeren ABSD erworben werden konnte. Die Regierung hat die Regeln für diese Strategie erheblich verschärft.
EG-Regeln (Executive Condominium).
Executive Condominiums sind ein öffentlich-privater Hybrid, der nach 10 Jahren vollständig privat wird. Während der ersten 5 Jahre (Mindestbelegungsdauer) können nur Staatsbürger und PRs Singapurs Weiterverkaufs-ECs kaufen. Nach 10 Jahren können Ausländer kaufen. ABSD gilt in verschiedenen Phasen des EG-Lebens unterschiedlich.
Ausnahmen von internationalen Freihandelsabkommen
Bei der Summe der Immobilienstempelsteuern für Singapur erfordert dieses Szenario zusätzliche Vorsicht bei der Interpretation der Gesamtergebnisse der Immobilienstempelsteuern für Singapur. Die Standardformel berücksichtigt möglicherweise nicht alle in diesem Grenzfall vorhandenen Faktoren vollständig und eine zusätzliche Analyse oder Beratung durch Experten ist möglicherweise erforderlich. Professionelle Best Practices umfassen die Dokumentation von Annahmen, die Durchführung von Sensitivitätsanalysen und den Vergleich der Ergebnisse mit alternativen Methoden, wenn die Gesamtberechnungen der Immobilienstempelsteuer in Singapur in nicht standardmäßige Bereiche fallen.
Singapur Property Stamp Duty Gesamtreferenzdaten
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| Käuferprofil | 1. Eigentum ABSD | 2. Eigenschaft ABSD | 3.+ Eigentum ABSD |
|---|---|---|---|
| Singapurer Staatsbürger | 0% | 20% | 30% |
| Singapur VR | 5% | 30% | 30% |
| Ausländer | 60% | 60% | 60% |
| Entitäten (Unternehmen) | 65% | 65% | 65% |
| Entwickler (genehmigt) | 35 % (überweisungspflichtig) | 35% | 35% |
Häufig gestellte Fragen
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Was ist BSD und wie wird es berechnet?
Die Käuferstempelsteuer (BSD) ist von allen Immobilienkäufern in Singapur zu progressiven Sätzen auf den Kaufpreis zu entrichten. Die Zinssätze reichen von 1 % für die ersten 180.000 US-Dollar bis zu 6 % für die höchsten Tranchen für Wohnimmobilien über 3 Millionen US-Dollar (ab 27. April 2023). Sie gilt für Wohn- und Nichtwohnimmobilien.
Was ist ABSD und wer zahlt es?
Die zusätzliche Stempelsteuer des Käufers (ABSD) ist eine Zusatzsteuer auf den Kauf von Wohnimmobilien. Der Satz hängt von der Staatsbürgerschaft/dem Aufenthaltsstatus des Käufers und der Anzahl der Wohnimmobilien ab, die er bereits besitzt. Staatsbürger Singapurs zahlen 0 % für den ersten, 20 % für den zweiten und 30 % für den dritten und höheren Betrag. PRs zahlen 5 % auf den ersten und 30 % auf den zweiten. Ausländer zahlen 60 % auf jeden Einkauf.
Wie hoch ist der Jahreswert (AV) der Grundsteuer?
Der Jahreswert ist die geschätzte jährliche Bruttomiete, die die Immobilie bei einer Vermietung erzielen würde, wie von IRAS ermittelt. Es wird regelmäßig überprüft und als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer verwendet. Eigengenutzte Immobilien zahlen niedrigere progressive Sätze; Nicht vom Eigentümer bewohnte Immobilien zahlen höhere Sätze, beginnend bei 10 % auf die ersten 30.000 $ AV.
Kann ein Ehepaar eine Immobilie separat kaufen, um die ABSD zu reduzieren?
Ab Januar 2024 verschärfte die Regierung Singapurs die ABSD-Regeln für verheiratete Paare mit unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen. Gekaufte Wohnimmobilien werden auf der Grundlage des bestehenden Besitzes beider Ehegatten auf die ABSD angerechnet. Verheiratete Paare können keine getrennte Rechtspersönlichkeit nutzen, um ABSD zu vermeiden – es gilt die höhere Zahl der beiden Ehegatten.
Was ist die Stempelsteuer des Verkäufers (SSD) und wann gilt sie?
Die Seller's Stamp Duty (SSD) wird von Verkäufern erhoben, die Wohnimmobilien innerhalb einer bestimmten Haltefrist ab dem Kaufdatum veräußern, um Immobilienspekulationen einzudämmen. Für Immobilien, die am oder nach dem 11. März 2017 gekauft wurden, betragen die SSD-Sätze 12 %, wenn sie innerhalb eines Jahres verkauft werden, 8 % innerhalb von 2 Jahren und 4 % innerhalb von 3 Jahren. Bei einem Verkauf der Immobilie nach dem dritten Jahr des Besitzes fällt keine SSD an. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 1.500.000 S$ 20 Monate nach dem Kauf verkaufen würden, würde ein SSD von 120.000 S$ anfallen (8 % von 1.500.000 S$).
Häufige Fehler vermeiden
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- !Nicht im Voraus Budget für ABSD einplanen – Ausländer unterschätzen oft, dass 60 % ABSD dazu führen, dass eine Eigentumswohnung im Wert von 2 Millionen US-Dollar insgesamt 3,2 Millionen US-Dollar kostet.
- !Vergessen Sie, dass es sich bei der Grundsteuer um jährliche laufende Kosten und nicht um einmalige Anschaffungskosten handelt.
- !Keine Überprüfung der FTA-Ausnahmen – US-Bürger zahlen routinemäßig zu viel ABSD, ohne sich darüber im Klaren zu sein, dass sie Anspruch auf SC-äquivalente Steuersätze im Rahmen des FTA haben.
- !Ohne Berücksichtigung von Wartungsgebühren und sinkenden Fondsbeiträgen können bei größeren Eigentumswohnungen 500 bis 2.000 US-Dollar pro Monat hinzukommen.
- !Beim Vergleich der Immobilienpreise in Singapur und im Ausland auf vergleichbarer Basis wird BSD nicht berücksichtigt.
- !Der Versuch, Unternehmensstrukturen zu nutzen, um ABSD zu vermeiden, ohne zu verstehen, dass Körperschaften (Unternehmen) jetzt 65 % ABSD zahlen.
Profi-Tipp
Für Ausländer, die ernsthaft über Immobilien in Singapur nachdenken, sind Gewerbe- und Industrieanlagen (einschließlich Ladengeschäfte) von der ABSD ausgenommen und können attraktive Anlagerenditen ohne den 60-prozentigen Zuschlag bieten. Shoebox-Gewerbeeinheiten ab 500.000 S$ mit einer Bruttorendite von 4–6 % sind zugängliche Einstiegspunkte.
Wussten Sie?
Singapurs ABSD wurde erstmals im Dezember 2011 zu relativ bescheidenen Sätzen (3-10 %) eingeführt, um einen sich schnell erwärmenden Immobilienmarkt abzukühlen. Seitdem wurde er mehrfach angehoben – der Ausländersatz stieg in einer einzigen Ankündigung im April 2023 von 30 % auf 60 %, wodurch Wohnimmobilien in Singapur zu den am höchsten besteuerten der Welt für ausländische Käufer gehören.
Referenzen
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