Home Equity Loan Calculator

Οι επαγγελματίες στον τομέα των χρηματοοικονομικών και του δανεισμού χρησιμοποιούν τον Υπολογισμό του Δανείου Κατοικίας ως μέρος της τυπικής αναλυτικής ροής εργασιών τους για να επαληθεύσουν τους υπολογισμούς, να μειώσουν τα αριθμητικά λάθη και να παράγουν συνεπή αποτελέσματα που μπορούν να τεκμηριωθούν, να ελεγχθούν και να μοιραστούν με συναδέλφους, πελάτες ή ρυθμιστικούς φορείς για λόγους συμμόρφωσης.

Καθηγητές πανεπιστημίου και δάσκαλοι ενσωματώνουν Υπολογισμό Δανείου Κατοικίας στο υλικό μαθημάτων, τις εργασίες για το σπίτι και τους πόρους προετοιμασίας εξετάσεων, επιτρέποντας στους μαθητές να ελέγχουν τους χειροκίνητους υπολογισμούς, να χτίζουν διαίσθηση για τις σχέσεις εισροών-εκροών και να επικεντρώνονται στην εννοιολογική κατανόηση και όχι στην αριθμητική.

Οι σύμβουλοι και οι σύμβουλοι χρησιμοποιούν τον υπολογισμό του δανείου εγχώριου μετοχικού κεφαλαίου για τη γρήγορη μοντελοποίηση διαφορετικών σεναρίων κατά τη διάρκεια συναντήσεων πελατών, επιτρέποντας την εξερεύνηση σε πραγματικό χρόνο των ερωτήσεων what-if που διαφορετικά θα απαιτούσαν επιστροφή στο γραφείο για λεπτομερή ανάλυση και αναφορά βάσει υπολογιστικών φύλλων.

Οι μεμονωμένοι χρήστες βασίζονται στον υπολογισμό του δανείου οικιακού μετοχικού κεφαλαίου για αποφάσεις προσωπικού προγραμματισμού — συγκρίνοντας επιλογές, επαλήθευση τιμών που λαμβάνονται από παρόχους υπηρεσιών, έλεγχος υπολογισμών τρίτων και οικοδόμηση εμπιστοσύνης ότι οι αριθμοί πίσω από μια σημαντική απόφαση έχουν υπολογιστεί σωστά και με συνέπεια.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ενός στεγαστικού δανείου και ενός HELOC;

Ένα στεγαστικό μετοχικό δάνειο παρέχει ένα εφάπαξ ποσό με σταθερό επιτόκιο με σταθερό χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής - όπως μια δεύτερη υποθήκη. Οι μηνιαίες πληρωμές είναι συνεπείς και προβλέψιμες καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου. Το HELOC (Home Equity Line of Credit) είναι μια ανακυκλούμενη πιστωτική γραμμή με μεταβλητό επιτόκιο. Κατά τη διάρκεια της περιόδου κλήρωσης (συνήθως 10 χρόνια), μπορείτε να δανειστείτε και να αποπληρώσετε επανειλημμένα μέχρι το πιστωτικό σας όριο. Κατά τη διάρκεια της περιόδου αποπληρωμής (συνήθως 20 έτη), το υπόλοιπο εξοφλείται. Τα HELOC προσφέρουν μεγαλύτερη ευελιξία αλλά μεταβλητό κίνδυνο. Τα στεγαστικά δάνεια προσφέρουν βεβαιότητα πληρωμής αλλά λιγότερη ευελιξία. Επιλέξτε ένα στεγαστικό δάνειο για γνωστά, εφάπαξ έξοδα. ένα HELOC για συνεχείς ή αβέβαιες ανάγκες.

Πόσα ίδια κεφάλαια χρειάζομαι για να δικαιούμαι ένα στεγαστικό δάνειο;

Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν από εσάς να διατηρήσετε τουλάχιστον το 15-20% των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι σας μετά τη λήψη του δανείου - που σημαίνει ότι το CLTV σας δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80-85%. Εάν το σπίτι σας αξίζει 400.000 $ και οφείλετε 300.000 $ στην πρώτη σας υποθήκη (75% LTV), έχετε μόνο 100.000 $ σε ίδια κεφάλαια. Στο μέγιστο CLTV 85%, θα μπορούσατε να δανειστείτε μέχρι (400.000 $ x 85%) - 300.000 $ = 40.000 $. Με μόνο 40.000 $ διαθέσιμα και ένα σπίτι 400.000 $, έχετε περιορισμένη χωρητικότητα στεγαστικού δανείου. Θα χρειαστεί να αξιολογήσετε το σπίτι σας για να επιβεβαιώσετε την τρέχουσα αγοραία αξία, η οποία απαιτείται από τους περισσότερους δανειστές.

Εκπίπτουν φόροι οι πληρωμές τόκων στεγαστικών δανείων;

Μετά τον νόμο περί περικοπών φόρων και θέσεων εργασίας του 2017, οι τόκοι δανείου στεγαστικών μετοχών εκπίπτουν μόνο εάν τα έσοδα του δανείου χρησιμοποιούνται για την αγορά, την κατασκευή ή τη σημαντική βελτίωση της κατοικίας που εξασφαλίζει το δάνειο. Η χρήση ενός στεγαστικού δανείου για ενοποίηση χρέους, διακοπές, εκπαίδευση ή άλλα προσωπικά έξοδα δεν πληροί πλέον τις προϋποθέσεις για την έκπτωση. Η χρήση οικιακής βελτίωσης (ανακαίνιση κουζίνας, προσθήκη, ενεργειακές αναβαθμίσεις) συνήθως πληροί τις προϋποθέσεις εάν προσδιορίσετε αναλυτικά τις κρατήσεις και το συνολικό χρέος στεγαστικών δανείων (πρώτο + δεύτερο) δεν υπερβαίνει τα 750.000 $ για δάνεια που προήλθαν μετά τις 15 Δεκεμβρίου 2017. Συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για να επαληθεύσετε την έκπτωση για τη συγκεκριμένη περίπτωσή σας.

Τι πιστωτικό σκορ χρειάζομαι για ένα δάνειο μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας;

Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν ελάχιστο πιστωτικό σκορ 620-640 για ένα στεγαστικό δάνειο, αν και τα καλύτερα επιτόκια προορίζονται για δανειολήπτες με βαθμολογίες 700 ή υψηλότερες. Με βαθμολογία κάτω από 680, να περιμένετε υψηλότερα επιτόκια και αυστηρότερη αναδοχή. Η πιστωτική βαθμολογία επηρεάζει όχι μόνο τις πιθανότητες έγκρισης αλλά και το προσφερόμενο επιτόκιο — ένας δανειολήπτης με βαθμολογία 760 μπορεί να λάβει επιτόκιο 8,0%, ενώ ένας δανειολήπτης 640 βαθμολογιών μπορεί να τιμηθεί με 10,5-11,0% για το ίδιο ποσό δανείου και CLTV. Το πιστωτικό σκορ αλληλεπιδρά επίσης με το CLTV: οι δανειολήπτες με χαμηλότερες βαθμολογίες ενδέχεται να περιοριστούν σε χαμηλότερα όρια CLTV (π.χ. 75% έναντι 85% μέγιστο).

Πόσος χρόνος χρειάζεται για να λάβετε ένα στεγαστικό μετοχικό δάνειο;

Η διαδικασία στεγαστικού δανείου διαρκεί συνήθως 2-6 εβδομάδες από την αίτηση μέχρι τη χρηματοδότηση. Το χρονοδιάγραμμα περιλαμβάνει: υποβολή αίτησης και εγγράφων (1-3 ημέρες). Επεξεργασία δανειστή και αναδοχή (1-2 εβδομάδες). προγραμματισμός και ολοκλήρωση αξιολόγησης ακινήτων (1-2 εβδομάδες). έγκριση δανείου, γνωστοποίηση κλεισίματος και προγραμματισμός (3-5 ημέρες). κλείσιμο ραντεβού και δικαίωμα υπαναχώρησης 3 ημερών (απαιτείται από την ομοσπονδιακή νομοθεσία για δάνεια μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας κύριας κατοικίας). και χρηματοδότηση (1 εργάσιμη ημέρα μετά την περίοδο υπαναχώρησης). Το δικαίωμα υπαναχώρησης 3 ημερών ισχύει για πρωτεύουσες κατοικίες αλλά όχι για επενδύσεις σε ακίνητα και σημαίνει ότι τα κεφάλαια είναι διαθέσιμα περίπου 4 ημέρες μετά το κλείσιμο.

Τι συμβαίνει με το στεγαστικό μου δάνειο αν πουλήσω το σπίτι μου;

Εάν πουλήσετε το σπίτι σας, τόσο το πρώτο στεγαστικό δάνειο όσο και το στεγαστικό δάνειο πρέπει να εξοφληθούν από τα έσοδα από την πώληση κατά το κλείσιμο. Το στεγαστικό μετοχικό δάνειο είναι δέσμευση επί του ακινήτου. δεν μπορεί απλά να μείνει πίσω όταν πουλάς. Στην πράξη, η εταιρεία του τίτλου συντονίζει την πληρωμή όλων των εμπράγματων δικαιωμάτων από τα έσοδα κλεισίματος. Εάν η τιμή πώλησης είναι ανεπαρκής για να καλύψει και τα δύο στεγαστικά δάνεια (μια υποβρύχια ιδιοκτησία), θα πρέπει να φέρετε μετρητά στο κλείσιμο για να καλύψετε το έλλειμμα ή να διαπραγματευτείτε μια σύντομη πώληση και με τους δύο δανειστές. Αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο έχει σημασία η διατήρηση των συντηρητικών αναλογιών CLTV - διασφαλίζει ότι έχετε επαρκή αποθέματα μετοχών κατά την πώληση.

Είναι ένα στεγαστικό μετοχικό δάνειο καλύτερο από μια αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση;

Η επιλογή εξαρτάται από το τρέχον επιτόκιο του πρώτου στεγαστικού δανείου και το ποσό που χρειάζεστε για να δανειστείτε. Εάν το πρώτο σας στεγαστικό δάνειο έχει επιτόκιο χαμηλότερο της αγοράς (π.χ. επιτόκιο 3,5% από το 2020-2021), μια αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση θα αντικαθιστούσε αυτό το ευνοϊκό επιτόκιο με τα σημερινά υψηλότερα επιτόκια σε ολόκληρο το υπόλοιπο — μια κακή ανταλλαγή. Ένα στεγαστικό μετοχικό δάνειο διατηρεί ανέπαφο το ευνοϊκό πρώτο στεγαστικό δάνειο και προσθέτει ένα δεύτερο εμπόδιο μόνο για τα πρόσθετα κεφάλαια που απαιτούνται, διατηρώντας το πρώτο στεγαστικό δάνειο χαμηλού επιτοκίου. Εάν το τρέχον επιτόκιο στεγαστικών δανείων σας είναι ίσο ή υψηλότερο από τα επιτόκια της αγοράς, μια αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση με τα σημερινά επιτόκια μπορεί να ενοποιηθεί σε ένα μεμονωμένο δάνειο με παρόμοιο κόστος. Τα στεγαστικά μετοχικά δάνεια έχουν συνήθως υψηλότερα επιτόκια από τα πρώτα στεγαστικά δάνεια αλλά χαμηλότερο κόστος κλεισίματος από μια πλήρη αναχρηματοδότηση.