Πώς να υπολογίσετε το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI)
Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι η βασική μέτρηση κερδοφορίας για επενδύσεις σε ακίνητα. Το NOI σας λέει πόσο εισόδημα δημιουργεί ένα ακίνητο από τις δραστηριότητες—πριν την εξυπηρέτηση του χρέους και τους φόρους εισοδήματος. Είναι το θεμέλιο για το ανώτατο επιτόκιο, την αναδοχή δανείων και την αποτίμηση ακινήτων.
Η Φόρμουλα
NOI = Effective Gross Income − Total Operating Expenses
Οπου:
- Πραγματικό Ακαθάριστο Εισόδημα (EGI) = Πιθανό Ακαθάριστο Εισόδημα − Απώλειες Κενών Θέσεων και Πιστωτικών Υπηρεσιών
- Λειτουργικά Έξοδα = όλα τα έξοδα λειτουργίας του ακινήτου εκτός από τις πληρωμές στεγαστικών δανείων
Τι Περιλαμβάνεται (και Εξαιρείται) στα Λειτουργικά Έξοδα
Συμπεριλαμβανομένος:
- Φόροι ακίνητης περιουσίας
- Ασφάλιση
- Τέλη διαχείρισης ακινήτων
- Συντήρηση και επισκευές
- Υπηρεσίες κοινής ωφέλειας (εάν πληρώνονται από τον ιδιοκτήτη)
- Εξωραϊσμός, αποχιονισμός, καταπολέμηση παρασίτων
- Αποθεματικά κεφαλαιακών εξόδων
ΔΕΝ περιλαμβάνονται:
- Κεφάλαιο και τόκοι υποθήκης
- Απόσβεση
- Φόρος εισοδήματος
- Κεφαλαιακές βελτιώσεις
Παράδειγμα βήμα προς βήμα
| Είδος | Ετήσιος |
|---|---|
| Πιθανό ακαθάριστο εισόδημα (100% πληρότητα) | $72,000 |
| − Κενές θέσεις και απώλεια πίστωσης (7%) | −5.040$ |
| Πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα | $66,960 |
| − Φόροι ακίνητης περιουσίας | −6.200$ |
| − Ασφάλιση | −2.400$ |
| − Διαχείριση (10% του EGI) | −6.696$ |
| − Επισκευές και συντήρηση | −4.800$ |
| − Αποθεματικά | −2.400$ |
| Καθαρό λειτουργικό εισόδημα | $44,464 |
Χρήση NOI για την αποτίμηση ιδιοτήτων
Property Value = NOI / Cap Rate
Με ανώτατο επιτόκιο 6%: 44.464 $ / 0,06 = 741.067 $
Χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή μας NOI για να αναλύσετε οποιαδήποτε ιδιοκτησία εισοδήματος.