What is Property CGT Calculator Australia?
▾
Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (CGT) σε ακίνητα στην Αυστραλία εφαρμόζεται όταν συμβαίνει ένα συμβάν CGT — πιο συχνά το γεγονός A1, το οποίο είναι η διάθεση ενός ακινήτου. Το φορολογητέο κεφαλαιουχικό κέρδος υπολογίζεται ως το προϊόν της πώλησης μείον τη βάση κόστους του ακινήτου. Η βάση κόστους περιλαμβάνει την αρχική τιμή αγοράς, έξοδα κτήσης, όπως τέλη χαρτοσήμου και μεταφορικά έξοδα, έξοδα βελτίωσης και ορισμένες άλλες κεφαλαιουχικές δαπάνες. Ο CGT δεν είναι ξεχωριστός φόρος, αλλά αποτελεί μέρος του αξιολογήσιμου εισοδήματός σας το έτος που λαμβάνει χώρα το γεγονός CGT. Για ακίνητα που κατέχονται από ιδιώτες ή καταπιστεύματα για περισσότερους από 12 μήνες πριν από τη διάθεση, ισχύει η έκπτωση 50% CGT — μόνο το ήμισυ της υπεραξίας περιλαμβάνεται στο αξιολογήσιμο εισόδημα. Η εξαίρεση κύριας κατοικίας παρέχει πλήρη εξαίρεση CGT για άτομα που έχουν ζήσει στο ακίνητο για ολόκληρη την περίοδο ιδιοκτησίας ως τον κύριο τόπο διαμονής τους. Ισχύει μερική απαλλαγή εάν το ακίνητο ενοικιάστηκε για μέρος της περιόδου ιδιοκτησίας ή εάν ο ιδιοκτήτης απουσίαζε για κάποιο χρονικό διάστημα — το κέρδος κατανέμεται μεταξύ της απαλλασσόμενης περιόδου κατοικίας και της φορολογητέας περιόδου παραγωγής εισοδήματος. Ο κανόνας των 6 ετών (που απουσιάζει από τον κανόνα της κύριας κατοικίας) επιτρέπει στους φορολογούμενους να αντιμετωπίζουν ένα ακίνητο ως κύρια κατοικία τους για έως και 6 χρόνια ενώ το νοικιάζουν, υπό την προϋπόθεση ότι κανένα άλλο ακίνητο δεν αντιμετωπίζεται ως κύρια κατοικία κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Η πρώτη χρήση καθορίζει εάν η βάση κόστους περιλαμβάνει τη συνιστώσα GST — για τους εγγεγραμμένους σε GST πωλητές νέων κατοικιών, ο GST εξαιρείται τόσο από την τιμή πώλησης όσο και από τον υπολογισμό της βάσης κόστους. Τα αρχεία CGT πρέπει να διατηρούνται για πέντε χρόνια μετά το έτος κατά το οποίο συμβαίνει το συμβάν CGT για να τεκμηριώνεται η βάση κόστους και όλες οι ισχύουσες κρατήσεις.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Τύπος
▾
Κέρδος κεφαλαίου = Έσοδα από πώληση - Βάση κόστους. Προεξοφλημένο κέρδος (εάν >12 μήνες) = Κεφάλαιο × 50%. Φορολογητέο κεφαλαιουχικό κέρδος = Προεξοφλημένο κέρδος - Μερίδα απαλλαγής κύριας κατοικίας. Φόρος = Φορολογητέα κεφαλαιουχική κερδοφορία × Οριακός συντελεστής φόρουVariable Legend
▾
| Σύμβολο | Όνομα | Μονάδα | Περιγραφή |
|---|---|---|---|
| saleProceeds | Συνολικό ποσό που ελήφθη | — | Συνολικό ποσό που ελήφθη από τη διάθεση του ακινήτου, το οποίο αποτελεί βασική παράμετρο στον υπολογισμό των κεφαλαιουχικών κερδών της Αυστραλίας που επηρεάζει άμεσα το τελικό υπολογισμένο αποτέλεσμα |
| costBase | Τιμή αγοράς + | — | Τιμή αγοράς + κόστος απόκτησης + βελτιώσεις + έξοδα διακράτησης που δεν έχουν αφαιρεθεί προηγουμένως |
| capitalGain | Τα έσοδα από την πώληση μείον | — | Έσοδα από την πώληση μείον τη βάση κόστους (πριν από την έκπτωση), η οποία είναι βασική παράμετρος στον υπολογισμό των κεφαλαιουχικών κερδών της Αυστραλίας που επηρεάζει άμεσα το τελικό υπολογισμένο αποτέλεσμα |
| discountedGain | Κεφάλαιο × | — | Κέρδος κεφαλαίου × 50% για περιουσιακά στοιχεία που διατηρούνται περισσότερο από 12 μήνες |
| exemptFraction | Αναλογία κέρδους | — | Ποσοστό κέρδους που απαλλάσσεται βάσει των κανόνων κύριας κατοικίας (0% έως 100%) |
How to Property CGT Calculator Australia
▾
- 1Υπολογίστε τα έσοδα από την πώληση: το συνολικό ποσό που ελήφθη για το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων τυχόν καταθέσεων, προσαρμογών και ποσών διακανονισμού.
- 2Καθορίστε τη βάση πλήρους κόστους: τιμή αγοράς συν όλα τα έξοδα απόκτησης (τέλη χαρτοσήμου, νομικές αμοιβές, επιθεωρήσεις κτιρίων) συν τα έξοδα βελτίωσης συν τα έξοδα ιδιοκτησίας που δεν είχαν αφαιρεθεί προηγουμένως.
- 3Αφαιρέστε τη βάση κόστους από τα έσοδα από την πώληση για να υπολογίσετε το ακαθάριστο κεφαλαιακό κέρδος.
- 4Εφαρμόστε την έκπτωση 50% CGT εάν το ακίνητο κρατήθηκε για περισσότερους από 12 μήνες πριν από την εκδήλωση CGT (ημερομηνία σύμβασης πώλησης, όχι διακανονισμός).
- 5Αξιολογήστε εάν ισχύει η εξαίρεση κύριας κατοικίας — εάν ζούσατε στο ακίνητο όλη την περίοδο ιδιοκτησίας, το κέρδος εξαιρείται πλήρως.
- 6Για μερική εξαίρεση (π.χ. ακίνητο που νοικιάζεται για ορισμένα χρόνια), επιμερίστε το κέρδος μεταξύ της απαλλασσόμενης και της μη εξαιρούμενης περιόδου.
- 7Συμπεριλάβετε το εκτιμώμενο κεφαλαιακό κέρδος στη δήλωση φόρου εισοδήματός σας για το έτος που συνέβη το γεγονός CGT. φορολογείται με τον οριακό συντελεστή σας.
Worked Examples
▾
Η πλήρης απαλλαγή απαιτεί το ακίνητο ήταν κύρια κατοικία για όλη την περίοδο ιδιοκτησίας
Κέρδος κεφαλαίου = 350.000 $. Η απαλλαγή κύριας κατοικίας ισχύει για το 100% του κέρδους = 0 $ φορολογητέα.
50% έκπτωση μειώνει στο μισό το κέρδος από 280.000 $ σε 140.000 $ για περιουσιακά στοιχεία που διατηρούνται >12 μήνες
Κέρδος = 750.000 $ - 470.000 $ = 280.000 $. Έκπτωση: 280.000 $ × 50% = 140.000 $. Φόρος = 140.000 $ × 37% = 51.800 $.
Κέρδος που κατανέμεται χρονικά: 4/10 έτη = 40% φορολογητέα. 60% απαλλάσσεται ως κύρια κατοικία
Φορολογητέα μερίδα = 400.000 $ × 40% = 160.000 $. Εφαρμόστε έκπτωση 50% = 80.000 $ αξιολογήσιμη υπεραξία.
Ο κανόνας των 6 ετών επιτρέπει την απουσία διατηρώντας παράλληλα την πλήρη απαλλαγή κύριας κατοικίας για αυτήν την περίοδο
4ετής απουσία εντός του ορίου των 6 ετών. Κανένα άλλο ακίνητο δεν αντιμετωπίζεται ως κύρια κατοικία. Το ακίνητο παραμένει απαλλασσόμενο εάν πωληθεί τώρα.
Real-World Applications
▾
Ένας επενδυτής που υπολογίζει την αναμενόμενη υποχρέωση CGT πριν αποφασίσει να πουλήσει μια επένδυση σε ακίνητα το τρέχον έναντι του επόμενου οικονομικού έτους. Αυτή η εφαρμογή χρησιμοποιείται συνήθως από επαγγελματίες που χρειάζονται ακριβή ποσοτική ανάλυση για να υποστηρίξουν τη λήψη αποφάσεων, τον προϋπολογισμό και τον στρατηγικό σχεδιασμό στους αντίστοιχους τομείς τους
Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που καθορίζει εάν η εξαίρεση κύριας κατοικίας ή η μερική εξαίρεση ισχύει για ένα ακίνητο που νοικιάστηκε για αρκετά χρόνια. Οι επαγγελματίες του κλάδου βασίζονται σε αυτόν τον υπολογισμό για να αξιολογήσουν την απόδοση, να συγκρίνουν εναλλακτικές λύσεις και να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση με τα καθιερωμένα πρότυπα και τις κανονιστικές απαιτήσεις
Ένας λογιστής που μοντελοποιεί το βέλτιστο έτος για να πραγματοποιήσει ένα κέρδος κεφαλαίου για να μεγιστοποιήσει τη χρήση των διαθέσιμων απωλειών κεφαλαίου και των λογαριασμών αντιστάθμισης. Ακαδημαϊκοί ερευνητές και φοιτητές χρησιμοποιούν αυτόν τον υπολογισμό για να επικυρώσουν θεωρητικά μοντέλα, να ολοκληρώσουν εργασίες μαθημάτων και να αναπτύξουν βαθύτερη κατανόηση των υποκείμενων μαθηματικών αρχών
Ένας πωλητής ακινήτων που επαληθεύει ότι ο κανόνας απουσίας 6 ετών ισχύει για τη διατήρηση της εξαίρεσης κύριας κατοικίας κατά τη διάρκεια μιας περιόδου διακρατικής εργασίας. Οι οικονομικοί αναλυτές και σχεδιαστές ενσωματώνουν αυτόν τον υπολογισμό στη ροή εργασιών τους για να παράγουν ακριβείς προβλέψεις, να αξιολογήσουν σενάρια κινδύνου και να παρουσιάσουν συστάσεις βάσει δεδομένων στους ενδιαφερόμενους
Ένα ζευγάρι που υπολογίζει εάν η πώληση της επενδυτικής τους ιδιοκτησίας την ίδια χρονιά με ένα έτος με χαμηλό εισόδημα μεγιστοποιεί το έκπτωση CGT. Αυτή η εφαρμογή χρησιμοποιείται συνήθως από επαγγελματίες που χρειάζονται ακριβή ποσοτική ανάλυση για να υποστηρίξουν τη λήψη αποφάσεων, τον προϋπολογισμό και τον στρατηγικό σχεδιασμό στους αντίστοιχους τομείς τους
Special Cases
▾
Ιδιότητες Pre-CGT
Τα ακίνητα που αγοράστηκαν πριν από τις 20 Σεπτεμβρίου 1985 είναι περιουσιακά στοιχεία πριν από το CGT και απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών ανεξάρτητα από το κέρδος από την πώληση. Εάν έγιναν ουσιαστικές βελτιώσεις μετά από αυτήν την ημερομηνία, αυτές οι βελτιώσεις μπορεί να προσελκύσουν το CGT στο αναλογικό μερίδιό τους στο κέρδος.
Κτήματα νεκρών
Όταν ένα ακίνητο μεταβιβάζεται από μια περιουσία αποθανόντος σε έναν δικαιούχο, η ημερομηνία απόκτησης για τους σκοπούς της CGT είναι γενικά η ημερομηνία θανάτου. Εάν ο δικαιούχος πουλήσει εντός 2 ετών από τον θάνατο του αποθανόντος και το ακίνητο μπορεί να είναι το κύριο κέρδος.
Υποδιαίρεση Γης
Όταν ένας ιδιοκτήτης γης υποδιαιρεί ένα τετράγωνο σε πολλά μέρη, ο ATO μπορεί να αντιμετωπίζει κάθε πώληση ως ξεχωριστό συμβάν CGT. Εναλλακτικά, εάν η υποδιαίρεση είναι επιχειρηματική δραστηριότητα (ανάπτυξη ακινήτων), τα έσοδα μπορεί να αντιμετωπίζονται ως συνηθισμένο εισόδημα και όχι ως κέρδη κεφαλαίου, με την επιφύλαξη των κανόνων επιχειρηματικού εισοδήματος.
Ακίνητο που χρησιμοποιείται για επιχειρήσεις
Εάν μέρος της κύριας κατοικίας σας χρησιμοποιείται για επαγγελματικούς λόγους (π.χ. γραφείο στο σπίτι ή συναλλαγές από το σπίτι), αυτό το τμήμα δεν καλύπτεται από την εξαίρεση κύριας κατοικίας. Το κέρδος πρέπει να κατανέμεται μεταξύ του τμήματος κατοικιών (εξαιρείται) και του τμήματος της επιχείρησης (φορολογούμενο).
Δεδομένα αναφοράς για την ιδιοκτησία της Αυστραλίας Capital Gains
▾
| Περίοδος ιδιοκτησίας | Έκπτωση CGT | Κύρια Κατοικία | Αξιολογήσιμο κέρδος |
|---|---|---|---|
| Λιγότερο από 12 μήνες | Κανένας | Πλήρης απαλλαγή | 0% ή 100% του κέρδους |
| Πάνω από 12 μήνες | 50% | Πλήρης απαλλαγή | 0% του κέρδους |
| Πάνω από 12 μήνες | 50% | Μερική — κάποια ενοικίαση | 50% × κατανεμημένο κέρδος |
| Οποιαδήποτε περίοδο | Κανένας | Χωρίς κύρια κατοικία | 100% κέρδος εάν <12 εκ. 50% εάν >12 εκ |
Frequently Asked Questions
▾
Ποια είναι η ημερομηνία εκδήλωσης CGT — σύμβαση ή διακανονισμός;
Η ημερομηνία εκδήλωσης CGT είναι η ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης (η ημερομηνία της σύμβασης), όχι η ημερομηνία διακανονισμού. Αυτό σημαίνει ότι η περίοδος διακράτησης 12 μηνών και η χρονική στιγμή του εισοδηματικού έτους στο οποίο εμπίπτει το κέρδος καθορίζονται από την ημερομηνία της σύμβασης, η οποία μπορεί να επηρεάσει εάν ισχύει η έκπτωση 50%.
Μπορούν να προστεθούν βελτιώσεις στη βάση κόστους;
Ναί. Το κόστος των κεφαλαιουχικών βελτιώσεων (ανακαινίσεις, επεκτάσεις, δομικές εργασίες) μπορεί να προστεθεί στη βάση κόστους και μειώνει το κέρδος κεφαλαίου από την πώληση. Ωστόσο, οι συντηρήσεις και οι επισκευές που ζητήθηκαν ήδη ως εκπτώσεις δεν μπορούν να συμπεριληφθούν στη βάση κόστους. Αυτό είναι ένα σημαντικό στοιχείο όταν εργάζεστε με τους υπολογισμούς κεφαλαιουχικών κερδών της Αυστραλίας σε πρακτικές εφαρμογές. Η απάντηση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες τιμές εισόδου και το πλαίσιο στο οποίο εφαρμόζεται ο υπολογισμός.
Ισχύει η CGT στο κύριο σπίτι μου;
Γενικά όχι — η κύρια κατοικία σας εξαιρείται πλήρως από το CGT, υπό τον όρο ότι ζήσατε εκεί για ολόκληρη την περίοδο ιδιοκτησίας. Ισχύουν μερικές εξαιρέσεις εάν το ακίνητο παρήγαγε εισόδημα για μέρος της περιόδου ιδιοκτησίας, εάν είχατε αλληλοεπικαλυπτόμενες πολλές κύριες κατοικίες ή εάν χρησιμοποιήσατε μέρος του σπιτιού για επαγγελματικούς λόγους.
Ποιος είναι ο κανόνας των 6 ετών;
Ο κανόνας απουσίας 6 ετών σάς επιτρέπει να λείπετε από την κύρια κατοικία σας (π.χ. να μένετε διακρατική ή να την νοικιάσετε) για έως και 6 χρόνια και να εξακολουθείτε να την αντιμετωπίζετε ως κύρια κατοικία σας για σκοπούς CGT, υπό την προϋπόθεση ότι δεν αντιμετωπίζετε κανένα άλλο ακίνητο ως κύρια κατοικία κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.
Μπορούν οι απώλειες κεφαλαίου να αντισταθμίσουν τα κέρδη κεφαλαίου σε ακίνητα;
Ναί. Οι ζημίες κεφαλαίου (από μετοχές, ακίνητα ή άλλα περιουσιακά στοιχεία CGT) μπορούν να εφαρμοστούν έναντι κεφαλαιακών κερδών το ίδιο έτος. Εάν οι ζημίες υπερβαίνουν τα κέρδη, η καθαρή κεφαλαιακή ζημία μεταφέρεται στα μελλοντικά έτη — δεν μπορεί να συμψηφιστεί με τα συνήθη έσοδα. Αυτό είναι ένα σημαντικό στοιχείο όταν εργάζεστε με τους υπολογισμούς κεφαλαιουχικών κερδών της Αυστραλίας σε πρακτικές εφαρμογές. Η απάντηση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες τιμές εισόδου και το πλαίσιο στο οποίο εφαρμόζεται ο υπολογισμός.
Πώς υπολογίζεται το CGT σε κληρονομική περιουσία;
Η κληρονομική ιδιοκτησία έχει τους δικούς της κανόνες CGT. Εάν ο θανών απέκτησε το ακίνητο πριν από τις 20 Σεπτεμβρίου 1985, η βάση κόστους του κληρονόμου είναι η αγοραία αξία κατά την ημερομηνία θανάτου. Για ακίνητα μετά το 85, ο κληρονόμος κληρονομεί την αρχική βάση κόστους του θανόντος, που σημαίνει ότι ο κληρονόμος κληρονομεί δυνητικά ενσωματωμένα κεφαλαιακά κέρδη. Η διαδικασία περιλαμβάνει την εφαρμογή του υποκείμενου τύπου συστηματικά στις δεδομένες εισροές.
Οι κάτοικοι εξωτερικού δικαιούνται την έκπτωση 50% CGT;
Όχι. Από τις 8 Μαΐου 2012, οι μη κάτοικοι και οι αλλοδαποί προσωρινοί κάτοικοι δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για την έκπτωση 50% CGT σε φορολογητέα περιουσία στην Αυστραλία. Πληρώνουν CGT με το ισχύον οριακό επιτόκιο επί της πλήρους κεφαλαιακής υπεραξίας. Αυτό είναι ένα σημαντικό στοιχείο όταν εργάζεστε με τους υπολογισμούς κεφαλαιουχικών κερδών της Αυστραλίας σε πρακτικές εφαρμογές. Η απάντηση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες τιμές εισόδου και το πλαίσιο στο οποίο εφαρμόζεται ο υπολογισμός.
Ποια αρχεία πρέπει να κρατήσω για τους σκοπούς της CGT;
Πρέπει να διατηρείτε αρχεία για το συμβόλαιο αγοράς, όλα τα έξοδα απόκτησης, όλα τα τιμολόγια βελτίωσης και τη σύμβαση πώλησης για τουλάχιστον 5 χρόνια μετά το έτος κατά το οποίο συνέβη το συμβάν CGT. Για αξιώσεις κύριας κατοικίας, τα αρχεία για το πότε ζούσατε στο ακίνητο είναι επίσης σημαντικά. Αυτό είναι ένα σημαντικό στοιχείο όταν εργάζεστε με τους υπολογισμούς κεφαλαιουχικών κερδών της Αυστραλίας σε πρακτικές εφαρμογές.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Χρήση της ημερομηνίας διακανονισμού αντί της ημερομηνίας της σύμβασης για τον προσδιορισμό του συμβάντος CGT — κάτι που μπορεί να σημαίνει ότι θα χάσετε την έκπτωση 50% για μερικές ημέρες σε ορισμένες περιπτώσεις.
- !Μη συμπερίληψη όλων των εξόδων απόκτησης (τέλη χαρτοσήμου, μεταφορά, επιθεώρηση κτιρίου) στη βάση κόστους, με αποτέλεσμα την υπερεκτίμηση του κεφαλαίου.
- !Ξεχνώντας να προσθέσετε το κόστος βελτίωσης κεφαλαίου στη βάση κόστους — οποιοδήποτε ποσό έχει ήδη αφαιρεθεί ως επισκευή δεν μπορεί να συμπεριληφθεί.
- !Υποθέτοντας ότι η εξαίρεση κύριας κατοικίας είναι αυτόματη — πρέπει να εφαρμόζεται σωστά και να τεκμηριώνονται οι περιστάσεις.
- !Μη μεταφορά κεφαλαιακών ζημιών του προηγούμενου έτους που θα μπορούσαν να αντισταθμίσουν τα κέρδη κεφαλαίου τρέχοντος έτους από πωλήσεις ακινήτων.
- !Πώληση ενοικιαζόμενου ακινήτου χωρίς να υπολογιστεί ο αντίκτυπος του CGT και αποτυχία να διατεθούν επαρκή κεφάλαια για την πληρωμή της προκύπτουσας φορολογικής υποχρέωσης.
Pro Tip
Εάν η πώληση του ακινήτου σας πέσει λίγο πριν ή αμέσως μετά το όριο των 12 μηνών, ελέγξτε προσεκτικά την ημερομηνία της σύμβασης. Η υπέρβαση του ορίου των 12 μηνών για σκοπούς έκπτωσης CGT μπορεί να σας εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες δολάρια σε φόρο για ένα μεγάλο κέρδος κεφαλαίου.
Did you know?
Ο CGT της Αυστραλίας εισήχθη στις 20 Σεπτεμβρίου 1985 — όλα τα περιουσιακά στοιχεία που αποκτήθηκαν πριν από αυτήν την ημερομηνία εξαιρούνται πλήρως από την CGT. Αυτή η εξαίρεση «προ της CGT» είναι ένας λόγος για τον οποίο οι ηλικιωμένοι Αυστραλοί που κατέχουν περιουσία που αποκτήθηκε στις δεκαετίες του 1970 και του 1980 συχνά κατέχουν τεράστιο μη πραγματοποιημένο πλούτο απαλλαγμένο από οποιαδήποτε υποχρέωση CGT.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Διαβάστε περισσότερα →Ratings & comments
Λάβετε εβδομαδιαίες συμβουλές για τα μαθηματικά
Εγγραφείτε σε 12.000+ συνδρομητές που λαμβάνουν συμβουλές για την αριθμομηχανή κάθε εβδομάδα.