What is Rental Income Tax Canada?
▾
Στον Καναδά, το εισόδημα από ενοίκια από κατοικίες ή εμπορικά ακίνητα φορολογείται πλήρως ως εισόδημα και πρέπει να αναφέρεται στη δήλωση φόρου εισοδήματος προσωπικού T1 (ή στην εταιρική δήλωση T2, εάν κατέχεται μέσω εταιρείας). Τα έσοδα από ενοίκια αναφέρονται στο Έντυπο Τ776 (Κατάσταση Ενοικιάσεων Ακίνητης Περιουσίας). Το καθαρό εισόδημα από ενοίκια ισούται με τις ακαθάριστες εισπράξεις από ενοίκια μείον όλα τα επιτρεπόμενα έξοδα. Τα επιτρεπόμενα έξοδα περιλαμβάνουν τόκους στεγαστικών δανείων (όχι αποπληρωμή κεφαλαίου), φόρους ακινήτων, ασφάλιση, συντήρηση και επισκευές, διαφημίσεις, τέλη διαχείρισης ακινήτων, νομικές και λογιστικές αμοιβές και έξοδα γραφείου. Επίδομα Κεφαλαιακού Κόστους (CCA — ουσιαστικά απόσβεση) μπορεί να διεκδικηθεί στο κτίριο (όχι στο οικόπεδο) με 4% ετησίως στο φθίνον υπόλοιπο της Κατηγορίας 1. Ωστόσο, το CCA δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη δημιουργία ή την αύξηση της απώλειας ενοικίασης — μπορεί μόνο να μειώσει το εισόδημα στο μηδέν. Είναι σημαντικό, όταν ένα ακίνητο που χρησιμοποιήθηκε προηγουμένως ως κύρια κατοικία μετατρέπεται σε ενοικίαση ή αντίστροφα, υπάρχει λογιζόμενη διάθεση στην εύλογη αγοραία αξία. Ο λογαριασμός ταμιευτηρίου πρώτης κατοικίας (FHSA) δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί εάν το ακίνητο πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως ενοικίαση. Οι μη κάτοικοι ιδιοκτήτες (αυτοί που ζουν εκτός Καναδά) πρέπει να παρακρατήσουν και να καταβάλουν το 25% του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια στον CRA ή να επιλέξουν να υποβάλουν αίτηση σύμφωνα με την ενότητα 216 του νόμου περί φόρου εισοδήματος για να πληρώσουν φόρο επί του καθαρού εισοδήματος.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Τύπος
▾
Καθαρό εισόδημα από ενοίκια = ακαθάριστα ενοίκια - τόκοι στεγαστικών δανείων - φόρος ακινήτων - ασφάλιση - συντήρηση - έξοδα διαχείρισης - διαφήμιση - CCA (μόνο κτίριο, 4% κατηγορία 1). Η CCA δεν μπορεί να δημιουργήσει απώλειαVariable Legend
▾
| Σύμβολο | Όνομα | Μονάδα | Περιγραφή |
|---|---|---|---|
| GR | Μεικτά ενοίκια | $CAD | Συνολικές αποδείξεις από ενοίκια συμπεριλαμβανομένων όλων των επικουρικών εισοδημάτων, η οποία αποτελεί βασική παράμετρο στον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος από ενοίκια στον Καναδά που επηρεάζει άμεσα το τελικό υπολογισμένο αποτέλεσμα |
| E | Επιτρεπόμενα έξοδα | $CAD | Συνολικό εκπιπτόμενο κόστος ενοικίασης εξαιρουμένου του CCA, το οποίο αποτελεί βασική παράμετρο στον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος από ενοίκια στον Καναδά που επηρεάζει άμεσα το τελικό υπολογισμένο αποτέλεσμα |
| CCA | Επίδομα κεφαλαίου κόστους | $CAD | 4% του κτιρίου UCC. δεν μπορεί να υπερβαίνει το καθαρό εισόδημα πριν από την CCA |
How to Rental Income Tax Canada
▾
- 1Σύνολο όλων των ακαθάριστων εσόδων από ενοίκια για το έτος — συμπεριλαμβανομένου του βασικού ενοικίου, του πάρκινγκ, του πλυντηρίου και άλλων παρεπόμενων χρεώσεων
- 2Αφαιρέστε τα επιτρεπόμενα έξοδα: τόκους στεγαστικών δανείων (όχι κύριο κεφάλαιο), φόρους ακινήτων, ασφάλιστρα, επισκευές και συντήρηση, τέλη διαφήμισης και διαχείρισης ακινήτων και νομικές/λογιστικές αμοιβές
- 3Υπολογίστε το επίδομα κεφαλαίου κόστους (CCA) στο 4% του αναπόσβεστου κεφαλαιουχικού κόστους (UCC) του κτιρίου — ο κανόνας του εξαμήνου το μειώνει στο 2% τον πρώτο χρόνο
- 4Εφαρμόστε το CCA — αλλά σημειώστε ότι δεν μπορεί να δημιουργήσει ή να αυξήσει μια απώλεια ενοικίασης. μπορεί μόνο να μειώσει το εισόδημα από ενοίκια στο μηδέν
- 5Το καθαρό εισόδημα από ενοίκια προστίθεται σε άλλες πηγές εισοδήματος και φορολογείται με τον ισχύοντα οριακό συντελεστή
- 6Εάν υπάρχει καθαρή ζημία από ενοίκια (λόγω επιτρεπόμενων δαπανών που υπερβαίνουν το εισόδημα από ενοίκια, πριν από την CCA), η απώλεια μπορεί γενικά να χρησιμοποιηθεί για τον συμψηφισμό άλλων εσόδων
- 7Αναφέρετε το Έντυπο T776 και επισυνάψτε το στην επιστροφή Τ1
Worked Examples
▾
24.000 $ - (9.000 $ + 3.600 $ + 1.200 $ + 1.500 $ + 2.400 $) = 24.000 $ - 17.700 $ = 6.300 $.
Όλα τα εκπιπτόμενα έξοδα ανέρχονται σε 17.700 $, αφήνοντας 6.300 $ καθαρού εισοδήματος από ενοίκια να προστεθούν στο άλλο εισόδημα του ιδιοκτήτη και να φορολογηθούν με τον οριακό συντελεστή τους.
Το CCA δεν μπορεί να διεκδικηθεί καθώς θα αύξανε την απώλεια. Η απώλεια 3.000 $ αντισταθμίζει την απασχόληση ή άλλο εισόδημα.
Μια απώλεια ενοικίασης (πριν από το CCA) μπορεί να αφαιρεθεί από άλλα εισοδήματα, μειώνοντας το συνολικό φόρο. Το CCA δεν μπορεί να διεκδικηθεί όταν τα έξοδα υπερβαίνουν ήδη τα έσοδα από ενοίκια.
Το ποσοστό CCA για κτίρια κατοικιών είναι 4% (Κλάση 1). Ο κανόνας εξαμήνου ισχύει κατά το έτος απόκτησης.
Κατά το έτος αγοράς, ισχύει μόνο το 50% της συνήθους τιμής CCA 4%. Τα επόμενα χρόνια, το πλήρες 4% ισχύει για το μειούμενο υπόλοιπο UCC.
Η αλλαγή στη χρήση ενεργοποιεί μια εικαζόμενη διάθεση. Μια εκλογή σύμφωνα με το άρθρο 45 παράγραφος 2 μπορεί να επιτρέπει την αναβολή του κέρδους διατηρώντας παράλληλα το καθεστώς της κύριας κατοικίας.
Η μετατροπή μιας κύριας κατοικίας σε ενοικιαζόμενο ακίνητο ενεργοποιεί μια εικαζόμενη διάθεση στην FMV. Η εκλογή του s.45(2) επιτρέπει έως και 4 χρόνια συνεχούς καθεστώτος κύριας κατοικίας μετά τη μετατροπή, δυνητικά προστατεύοντας πλήρως το κέρδος.
Real-World Applications
▾
Οι ιδιοκτήτες υπολογίζουν το καθαρό εισόδημα από ενοίκια και τους οφειλόμενους φόρους πριν από την κατάθεση T776. Αυτή η εφαρμογή χρησιμοποιείται συνήθως από επαγγελματίες που χρειάζονται ακριβή ποσοτική ανάλυση για να υποστηρίξουν τη λήψη αποφάσεων, τον προϋπολογισμό και τον στρατηγικό σχεδιασμό στους αντίστοιχους τομείς τους
Οι επενδυτές σε ακίνητα αποφασίζουν εάν θα διεκδικήσουν CCA με βάση την αναμενόμενη περίοδο διατήρησής τους. Οι επαγγελματίες του κλάδου βασίζονται σε αυτόν τον υπολογισμό για τη συγκριτική αξιολόγηση της απόδοσης, τη σύγκριση εναλλακτικών λύσεων και τη διασφάλιση της συμμόρφωσης με τα καθιερωμένα πρότυπα και τις κανονιστικές απαιτήσεις
Λογιστές που συμβουλεύουν πελάτες που μετατρέπουν πρωτεύουσες κατοικίες σε ενοικιάσεις σχετικά με τους κανόνες αλλαγής χρήσης. Οι ακαδημαϊκοί ερευνητές και φοιτητές χρησιμοποιούν αυτόν τον υπολογισμό για να επικυρώσουν θεωρητικά μοντέλα, να ολοκληρώσουν εργασίες μαθημάτων και να αναπτύξουν βαθύτερη κατανόηση των υποκείμενων μαθηματικών αρχών
Καναδοί μη κάτοικοι που διαχειρίζονται καναδικές ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες που αξιολογούν τις εκλογές του Τμήματος 216. Οι οικονομικοί αναλυτές και σχεδιαστές ενσωματώνουν αυτόν τον υπολογισμό στη ροή εργασίας τους για να παράγουν ακριβείς προβλέψεις, να αξιολογούν σενάρια κινδύνου και να παρουσιάζουν συστάσεις βάσει δεδομένων στους ενδιαφερόμενους
Οι νέοι ιδιοκτήτες μαθαίνουν ποιες δαπάνες εκπίπτουν όταν αγοράζουν για πρώτη φορά ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο. Αυτή η εφαρμογή χρησιμοποιείται συνήθως από επαγγελματίες που χρειάζονται ακριβή ποσοτική ανάλυση για να υποστηρίξουν τη λήψη αποφάσεων, τον προϋπολογισμό και τον στρατηγικό σχεδιασμό στους αντίστοιχους τομείς τους
Special Cases
▾
Βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις (Airbnb)
Το εισόδημα από βραχυπρόθεσμη ενοικίαση μπορεί να αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από επιχείρηση και όχι ως εισόδημα από ενοίκια, εάν ο οικοδεσπότης παρέχει υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή (γεύματα, πλυντήριο, θυρωρείο). Το επιχειρηματικό εισόδημα υπόκειται σε εισφορές CPP. Ο GST/HST πρέπει να συλλέγεται μόλις τα έσοδα υπερβούν τα 30.000 $.
Συνιδιοκτησία
Όταν ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο είναι συνιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης αναφέρει το αναλογικό μερίδιό του στα έσοδα και τα έξοδα από ενοίκια. Ο διαχωρισμός θα πρέπει να αντιστοιχεί στο νόμιμο μερίδιο ιδιοκτησίας, εκτός εάν υπάρχει επίσημη συνεργασία. Ο CRA εξετάζει εξονυχιστικά τις κατανομές εισοδήματος από ενοίκια μεταξύ συζύγων που διαφέρουν από τους πραγματικούς δείκτες ιδιοκτησίας.
Έσοδα από ενοίκια από την κύρια κατοικία
μια σουίτα στο υπόγειο) αποκλείει εν μέρει το σπίτι από την εξαίρεση της κύριας κατοικίας. Το τμήμα των δαπανών για επαγγελματική χρήση καθίσταται εκπεστέο, αλλά γενικά δεν θα πρέπει να ζητείται CCA, καθώς μπορεί να μειώσει οριστικά την εξαίρεση της κύριας κατοικίας.'}
Επιτρεπόμενα και Μη Επιτρεπόμενα Έξοδα Ενοικίασης
▾
| Είδος Δαπάνης | Αφαιρέσιμος; | Σημειώσεις |
|---|---|---|
| Τόκοι στεγαστικού δανείου | Yes | Μόνο ενδιαφέρον? όχι αποπληρωμή κεφαλαίου |
| Φόροι ακίνητης περιουσίας | Yes | Πλήρες ποσό για το έτος |
| Ασφάλιστρα | Yes | Ασφάλιση κτιρίου, ασφάλιση αστικής ευθύνης |
| Συντήρηση και επισκευές | Yes | Μόνο όπως-για-όπως? οι βελτιώσεις είναι CCA |
| Τέλη διαχείρισης ακινήτων | Yes | Ποσοστό ενοικίου ή πάγια αμοιβή |
| Διαφήμιση | Yes | Διαφημίσεις κενών θέσεων, χρεώσεις καταχώρισης |
| Νομικές και λογιστικές αμοιβές | Yes | Σχετίζεται με την ενοικίαση |
| Εντολή υποθήκης | No | Επιστροφή κεφαλαίου |
| Προσωπικό μέρος των εξόδων | No | Για ακίνητα μικτής χρήσης, εξαιρείται η προσωπική μερίδα |
| Κεφαλαιακές βελτιώσεις | Όχι (άμεση) | Προσθήκη στη βάση CCA. αφαιρούνται με την πάροδο του χρόνου μέσω CCA |
| Γη | No | Μη αποσβέσιμο |
Frequently Asked Questions
▾
Μπορώ να αφαιρέσω τις πληρωμές κεφαλαίου στεγαστικών δανείων από το εισόδημα από ενοίκια;
Όχι. Εκπίπτει μόνο το μέρος των τόκων των πληρωμών στεγαστικών δανείων. Η αποπληρωμή κεφαλαίου θεωρείται επιστροφή κεφαλαίου και δεν μειώνει το εισόδημα από ενοίκια. Μπορείτε να επαληθεύσετε το τμήμα των τόκων από την ετήσια δήλωση υποθήκης. Αυτό είναι ένα σημαντικό ζήτημα όταν εργάζεστε με υπολογισμούς φόρου εισοδήματος από ενοίκια στον Καναδά σε πρακτικές εφαρμογές. Η απάντηση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες τιμές εισόδου και το πλαίσιο στο οποίο εφαρμόζεται ο υπολογισμός.
Μπορώ να αφαιρέσω το CCA εάν θα προκαλούσε απώλεια ενοικίασης;
Όχι. Η CCA μπορεί μόνο να μειώσει το εισόδημα από ενοίκια στο μηδέν — δεν μπορεί να δημιουργήσει ή να αυξήσει την απώλεια ενοικίων. Το αζήτητο CCA μεταφέρεται και μπορεί να διεκδικηθεί σε μελλοντικά κερδοφόρα έτη μίσθωσης. Αυτό είναι ένα σημαντικό ζήτημα όταν εργάζεστε με υπολογισμούς φόρου εισοδήματος από ενοίκια στον Καναδά σε πρακτικές εφαρμογές. Η απάντηση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες τιμές εισόδου και το πλαίσιο στο οποίο εφαρμόζεται ο υπολογισμός.
Ποιος είναι ο κανόνας αλλαγής χρήσης;
Όταν ένα ακίνητο αλλάζει από προσωπική χρήση (κύρια κατοικία) σε χρήση ενοικίασης, ή αντίστροφα, υπάρχει λογιζόμενη διάθεση στην εύλογη αγοραία αξία. Αυτό μπορεί να προκαλέσει κέρδος κεφαλαίου. Μια εκλογή του άρθρου 45(2) μπορεί να αναβάλει το κέρδος για έως και 4 χρόνια μετά τη μετατροπή σε ενοικίαση. Στην πράξη, αυτή η έννοια είναι κεντρική στον καναδικό φόρο εισοδήματος από ενοίκια, επειδή καθορίζει τη βασική σχέση μεταξύ των μεταβλητών εισροών.
Μπορούν οι μη κάτοικοι να κατέχουν και να νοικιάζουν ακίνητα στον Καναδά;
Ναι, αλλά οι ιδιοκτήτες που δεν είναι κάτοικοι πρέπει είτε να παρακρατήσουν και να καταβάλουν το 25% του ακαθάριστου ενοικίου στον ΟΑΠΙ, είτε να επιλέξουν, σύμφωνα με την Ενότητα 216, να υποβάλουν ειδική δήλωση ενοικίασης μη κάτοικο, καταβάλλοντας φόρο επί του καθαρού εισοδήματος. Η εκλογή του άρθρου 216 οδηγεί συνήθως σε χαμηλότερο φόρο. Αυτό είναι ένα σημαντικό ζήτημα όταν εργάζεστε με υπολογισμούς φόρου εισοδήματος από ενοίκια στον Καναδά σε πρακτικές εφαρμογές.
Η γη αποσβένεται με χρήση CCA;
Όχι. Η γη δεν αποσβένεται. Μόνο το κτίριο (κατασκευές) είναι επιλέξιμο για CCA. Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο ενοικίασης, πρέπει να κατανείμετε την τιμή αγοράς μεταξύ γης και κτιρίου — η κατανομή γης μειώνει τη βάση CCA. Αυτό είναι ένα σημαντικό ζήτημα όταν εργάζεστε με υπολογισμούς φόρου εισοδήματος από ενοίκια στον Καναδά σε πρακτικές εφαρμογές. Η απάντηση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες τιμές εισόδου και το πλαίσιο στο οποίο εφαρμόζεται ο υπολογισμός.
Μπορώ να αφαιρέσω το κόστος ανακαίνισης;
Οι τρέχουσες επισκευές (επαναφορά στην αρχική κατάσταση) εκπίπτουν ως έξοδα. Οι βελτιώσεις κεφαλαίου (προσθήκες, σημαντικές αναβαθμίσεις που παρατείνουν την ωφέλιμη ζωή) δεν εκπίπτουν άμεσα — αυξάνουν τη βάση CCA και αφαιρούνται μέσω της CCA για πολλά χρόνια. Αυτό είναι ένα σημαντικό ζήτημα όταν εργάζεστε με υπολογισμούς φόρου εισοδήματος από ενοίκια στον Καναδά σε πρακτικές εφαρμογές. Η απάντηση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες τιμές εισόδου και το πλαίσιο στο οποίο εφαρμόζεται ο υπολογισμός.
Τι συμβαίνει με τη βάση CCA όταν πουλώ το ενοικιαζόμενο ακίνητο;
Η πώληση του ακινήτου μπορεί να προκαλέσει «ανάκτηση» του CCA που είχε προηγουμένως αξιωθεί, εάν η τιμή πώλησης υπερβαίνει το υπόλοιπο UCC. Η ανακτηθείσα CCA προστίθεται στο εισόδημα και φορολογείται με πλήρεις συντελεστές, όχι με συντελεστές κεφαλαιακών κερδών. Προκύπτει τελική απώλεια εάν η τιμή πώλησης είναι κάτω από το UCC. Αυτό ισχύει σε πολλά πλαίσια όπου οι αξίες του φόρου εισοδήματος από ενοίκια στον Καναδά πρέπει να καθοριστούν με ακρίβεια.
Είναι το εισόδημα από ενοίκια επιλέξιμο για το FHSA;
Όχι. Ο Λογαριασμός Ταμιευτηρίου Πρώτης Κατοικίας (FHSA) απαιτεί το σπίτι που αγοράστηκε να κατοικείται από τον ιδιοκτήτη ως κύρια κατοικία. Τα ακίνητα που αγοράζονται για τη δημιουργία εισοδήματος από ενοίκια δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για τα κεφάλαια της FHSA. Αυτό είναι ένα σημαντικό ζήτημα όταν εργάζεστε με υπολογισμούς φόρου εισοδήματος από ενοίκια στον Καναδά σε πρακτικές εφαρμογές. Η απάντηση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες τιμές εισόδου και το πλαίσιο στο οποίο εφαρμόζεται ο υπολογισμός.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Αφαίρεση των πληρωμών κεφαλαίου υποθήκης ως δαπάνη ενοικίασης — εκπίπτει μόνο το μέρος των τόκων
- !Διεκδίκηση CCA για δημιουργία ή αύξηση απώλειας ενοικίασης — Η CCA μπορεί μόνο να μειώσει το εισόδημα στο μηδέν
- !Μη αναφορά της αλλαγής χρήσης κατά τη μετατροπή μιας κύριας κατοικίας σε ενοικίαση, χάνοντας το παράθυρο εκλογών του άρθρου 45(2)
- !Αποτυχία κατανομής της τιμής αγοράς μεταξύ της γης (μη αποσβέσιμο) και του κτιρίου (αποσβέσιμου) κατά τη δημιουργία της βάσης CCA
- !Δεν υπάρχει η απαίτηση παρακράτησης 25% για μη κατοίκους, με αποτέλεσμα τόκους και κυρώσεις CRA για ιδιοκτήτες μη κατοίκους
- !Αφαίρεση του κόστους βελτίωσης κεφαλαίου ως επισκευών όταν πρέπει να προστεθούν στη βάση CCA
Pro Tip
Εάν διεκδικείτε CCA στο ενοικιαζόμενο ακίνητό σας, να γνωρίζετε ότι όταν πουλάτε, ενδέχεται να αντιμετωπίσετε την ανάκτηση — που σημαίνει ότι οι εκπτώσεις CCA επιστρέφουν ως συνηθισμένο εισόδημα και όχι ως κέρδη κεφαλαίου. Υπολογίστε εάν η αξίωση CCA είναι επωφελής εάν σκοπεύετε να πουλήσετε στο εγγύς μέλλον.
Did you know?
Η αγορά ενοικίασης κατοικιών του Καναδά έχει μεταμορφωθεί δραματικά από το 2010. Το ποσοστό των Καναδών που νοικιάζουν το σπίτι τους έχει αυξηθεί από περίπου 30% σε πάνω από 35%, καθώς η οικονομική προσιτότητα των κατοικιών έχει επιδεινωθεί. Οι ιδιώτες ιδιοκτήτες - οι περισσότεροι έχουν μόνο ένα ή δύο ακίνητα - παρέχουν πάνω από το 85% του ενοικιαζόμενου αποθέματος κατοικιών του Καναδά.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Διαβάστε περισσότερα →Ratings & comments
Λάβετε εβδομαδιαίες συμβουλές για τα μαθηματικά
Εγγραφείτε σε 12.000+ συνδρομητές που λαμβάνουν συμβουλές για την αριθμομηχανή κάθε εβδομάδα.