Section 8 Rent Calculator

Ο Υπολογιστής κουπονιών επιλογής κατοικίας Ενότητα 8 υπολογίζει το μερίδιο του ενοικιαστή στο ενοίκιο και την πληρωμή της επιδότησης της αρχής στέγασης για τους συμμετέχοντες στο πρόγραμμα Ενότητα 8 του HUD, το μεγαλύτερο ομοσπονδιακό πρόγραμμα βοήθειας ενοικίασης στις Ηνωμένες Πολιτείες. Στο πλαίσιο του προγράμματος Housing Choice Voucher, οι επιλέξιμες οικογένειες χαμηλού εισοδήματος, οι ηλικιωμένοι και τα άτομα με αναπηρία λαμβάνουν ένα κουπόνι που επιδοτεί το ενοίκιο τους στην αγορά ιδιωτικών κατοικιών. Η θεμελιώδης αρχή είναι ότι οι ενοικιαστές πληρώνουν περίπου το 30 τοις εκατό του προσαρμοσμένου μηνιαίου εισοδήματός τους για το ενοίκιο, ενώ η δημόσια αρχή στέγασης (PHA) καταβάλλει τη διαφορά μέχρι το τοπικό πρότυπο πληρωμής. Το πρόγραμμα Section 8 δημιουργήθηκε από τον νόμο περί στέγασης και κοινοτικής ανάπτυξης του 1974 ως εναλλακτική λύση στα παραδοσιακά έργα δημόσιας στέγασης. Αντί να στεγάζει οικογένειες χαμηλού εισοδήματος σε κρατικά κτίρια, η Ενότητα 8 παρέχει κουπόνια που χρησιμοποιούν οι οικογένειες για να νοικιάσουν ιδιόκτητα διαμερίσματα και σπίτια. Αυτή η προσέγγιση δίνει στις οικογένειες περισσότερες επιλογές στον τόπο διαμονής τους και ενσωματώνει τα επιδοτούμενα νοικοκυριά σε ευρύτερες κοινότητες. Το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) διαχειρίζεται το πρόγραμμα μέσω περίπου 2.200 τοπικών αρχών δημόσιας στέγασης σε όλη τη χώρα. Από το 2024, περίπου 2,3 εκατομμύρια νοικοκυριά λαμβάνουν Κουπόνια Επιλογής Στέγασης, με λίστα αναμονής πολλά εκατομμύρια περισσότερα. Ποιος χρησιμοποιεί αυτήν την αριθμομηχανή; Οι κάτοχοι κουπονιών που καθορίζουν το ποσό που θα πληρώσουν για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, οι ιδιοκτήτες που αξιολογούν αν θα δεχτούν ενοικιαστές της Ενότητας 8, το προσωπικό της αρχής στέγασης που υπολογίζει τα ποσά της επιδότησης, οι σύμβουλοι στέγασης που βοηθούν τις οικογένειες να αναζητήσουν μονάδες και οι ερευνητές πολιτικής που αναλύουν την οικονομική προσιτότητα της κατοικίας βασίζονται στους υπολογισμούς ενοικίου της Ενότητας 8. Η αριθμομηχανή είναι απαραίτητη επειδή η σχέση μεταξύ του εισοδήματος, των κρατήσεων, των προτύπων πληρωμής και του πραγματικού ενοικίου δημιουργεί έναν υπολογισμό πολλαπλών βημάτων που είναι δύσκολο να εκτελεστεί χωρίς βοήθεια. Οι υπολογισμοί της Ενότητας 8 έχουν σημασία επειδή το κόστος στέγασης είναι συνήθως το μεγαλύτερο κόστος για οικογένειες με χαμηλό εισόδημα, που συχνά καταναλώνουν το 50 έως 70 τοις εκατό του εισοδήματος χωρίς βοήθεια. Το κουπόνι της Ενότητας 8 μπορεί να μειώσει αυτήν την επιβάρυνση στο 30 τοις εκατό ή λιγότερο, απελευθερώνοντας εισόδημα για τρόφιμα, υγειονομική περίθαλψη, μεταφορές και άλλες ανάγκες. Ωστόσο, η λίστα αναμονής για κουπόνια διαρκεί χρόνια στις περισσότερες δικαιοδοσίες και το χάσμα μεταξύ του αριθμού των επιλέξιμων οικογενειών και των διαθέσιμων κουπονιών είναι μία από τις σημαντικότερες ανεκπλήρωτες ανάγκες στην αμερικανική κοινωνική πολιτική.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Προσδιορίστε το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα της οικογένειας από όλες τις πηγές. Αυτό περιλαμβάνει μισθούς, μισθούς, υπερωρίες, φιλοδωρήματα, κοινωνική ασφάλιση, συντάξεις, SSI, SSDI, υποστήριξη παιδιών, διατροφή, επιδόματα ανεργίας, προνοιακές πληρωμές, καθαρό εισόδημα από αυτοαπασχόληση ή επιχειρήσεις, τόκους και μερίσματα και τακτικές εισφορές από άτομα που δεν ανήκουν στο νοικοκυριό. Το HUD απαιτεί από τις αρχές στέγασης να επαληθεύουν όλα τα εισοδήματα μέσω επαλήθευσης τρίτων (επιστολές εργοδότη, επιστολές απονομής παροχών, τραπεζικές δηλώσεις) ή ηλεκτρονική επαλήθευση μέσω του συστήματος HUD Enterprise Income Verification (EIV).
2. 2Υπολογίστε τις επιτρεπόμενες κρατήσεις για τον προσδιορισμό του προσαρμοσμένου εισοδήματος. Οι τυπικές κρατήσεις είναι 480 $ ετησίως για κάθε εξαρτώμενο (μέλη νοικοκυριού εκτός από τον επικεφαλής, σύζυγο ή συνεπικεφαλή κάτω των 18 ετών, ανάπηρο ή φοιτητή πλήρους απασχόλησης), 400 $ ετησίως για μια ηλικιωμένη οικογένεια (αρχηγός, σύζυγος ή μοναδικό μέλος είναι 62 ετών και άνω) ή οικογένεια με ειδικές ανάγκες. Οι πρόσθετες κρατήσεις περιλαμβάνουν εύλογα έξοδα παιδικής φροντίδας για παιδιά κάτω των 13 ετών που επιτρέπουν σε ένα μέλος του νοικοκυριού να εργαστεί, να αναζητήσει εργασία ή να παρακολουθήσει σχολείο. Οι ηλικιωμένες και οι οικογένειες με αναπηρία μπορούν επίσης να αφαιρέσουν ιατρικές δαπάνες που υπερβαίνουν το 3 τοις εκατό του ακαθάριστου ετήσιου εισοδήματος και των εξόδων βοήθειας για αναπηρία.
3. 3Υπολογίστε τη συνολική πληρωμή ενοικιαστών (TTP). Το TTP είναι το μεγαλύτερο από το 30 τοις εκατό του προσαρμοσμένου μηνιαίου εισοδήματος, το 10 τοις εκατό του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος, το ενοίκιο πρόνοιας (εάν η οικογένεια λαμβάνει βοήθεια πρόνοιας που περιλαμβάνει ένα στοιχείο καταφυγίου) ή το ελάχιστο ενοίκιο που ορίζει η PHA (συνήθως 0 έως 50 $ το μήνα). Το TTP των περισσότερων οικογενειών καθορίζεται από τον υπολογισμό του 30 τοις εκατό του προσαρμοσμένου εισοδήματος. Το TTP αντιπροσωπεύει τη συνεισφορά της οικογένειας στο κόστος στέγασης.
4. 4Καθορίστε το ισχύον πρότυπο πληρωμής. Κάθε PHA ορίζει πρότυπα πληρωμής με βάση τα Ενοίκια Δίκαιης Αγοράς (FMR) του HUD για την τοπική περιοχή. Το πρότυπο πληρωμής ορίζεται συνήθως μεταξύ 90 και 110 τοις εκατό του FMR για κάθε μέγεθος υπνοδωματίου. Για παράδειγμα, εάν το FMR 2 υπνοδωματίων σε μια μητροπολιτική περιοχή είναι 1.400 $, το PHA μπορεί να ορίσει το πρότυπο πληρωμής από 1.400 έως 1.540 $. Το πρότυπο πληρωμής αντιπροσωπεύει τη μέγιστη επιδότηση που θα καταβάλει η PHA, προσαρμοσμένη για το μέγεθος της μονάδας με βάση το μέγεθος της κρεβατοκάμαρας με κουπόνι της οικογένειας.
5. 5Υπολογίστε την πληρωμή στεγαστικής βοήθειας (HAP). Το HAP είναι το χαμηλότερο από το πρότυπο πληρωμής μείον το TTP ή το πραγματικό ενοίκιο μείον το TTP. Εάν ο ενοικιαστής βρει μια μονάδα με ενοίκιο στο ή κάτω από το πρότυπο πληρωμής, το PHA πληρώνει τη διαφορά μεταξύ του ενοικίου και του TTP. Εάν ο ενοικιαστής επιλέξει μια μονάδα με ενοίκιο πάνω από το πρότυπο πληρωμής, πρέπει να πληρώσει το πλεόνασμα από την τσέπη του επιπλέον του TTP του, αλλά η συνολική πληρωμή του ενοικιαστή (TTP συν τυχόν επιπλέον ενοίκιο) δεν μπορεί να υπερβαίνει το 40 τοις εκατό του προσαρμοσμένου μηνιαίου εισοδήματος κατά την αρχική μίσθωση.
6. 6Εφαρμόστε το επίδομα κοινής ωφέλειας εάν ο ενοικιαστής πληρώνει χωριστά τα κοινόχρηστα. Οι PHA δημοσιεύουν προγράμματα επιδομάτων κοινής ωφέλειας με βάση το τυπικό κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας για διαφορετικούς τύπους μονάδων στη δικαιοδοσία. Το επίδομα κοινής ωφέλειας αφαιρείται από το ακαθάριστο μίσθωμα για να καθοριστεί το μίσθωμα στον ιδιοκτήτη, ή εναλλακτικά μειώνει το μερίδιο του ενοικιαστή. Εάν το επίδομα κοινής ωφέλειας υπερβαίνει το TTP, το PHA καταβάλλει τη διαφορά απευθείας στον ενοικιαστή ως αποζημίωση κοινής ωφέλειας. Αυτό διασφαλίζει ότι το πρότυπο 30 τοις εκατό αντιπροσωπεύει το συνολικό κόστος στέγασης, όχι μόνο το ενοίκιο.
7. 7Ελέγξτε τη λογική ενοικίαση της μονάδας. Πριν εγκρίνει μια μίσθωση, η PHA πρέπει να καθορίσει ότι το προτεινόμενο μίσθωμα είναι εύλογο σε σύγκριση με παρόμοιες μη υποβοηθούμενες μονάδες στην τοπική αγορά. Αυτό εμποδίζει τους ιδιοκτήτες να χρεώνουν διογκωμένα ενοίκια στους ενοικιαστές της Ενότητας 8. Ο προσδιορισμός του εύλογου ενοικίου λαμβάνει υπόψη την τοποθεσία, το μέγεθος της μονάδας, τον τύπο, την ηλικία, την ποιότητα, τις ανέσεις και τη συντήρηση. Εάν το προτεινόμενο μίσθωμα υπερβαίνει τα συγκρίσιμα ενοίκια της αγοράς, η PHA θα διαπραγματευτεί με τον ιδιοκτήτη ή θα αρνηθεί τη μίσθωση.

• !Η πιο κοινή παρανόηση σχετικά με την Ενότητα 8 είναι ότι το κουπόνι καλύπτει ολόκληρο το ενοίκιο. Στην πραγματικότητα, το κουπόνι καλύπτει τη διαφορά μεταξύ της συνεισφοράς του ενοικιαστή (περίπου 30 τοις εκατό του προσαρμοσμένου εισοδήματος) και του προτύπου πληρωμής ή του πραγματικού ενοικίου, όποιο είναι χαμηλότερο. Οι ενοικιαστές πληρώνουν πάντα κάτι για το ενοίκιο τους, εκτός εάν το εισόδημά τους είναι εξαιρετικά χαμηλό και λαμβάνουν μια ελάχιστη απαλλαγή ενοικίου. Επιπλέον, εάν ένας ενοικιαστής επιλέξει μια μονάδα με ενοίκιο πάνω από το πρότυπο πληρωμής, πρέπει να πληρώσει τη διαφορά από την τσέπη του, γεγονός που μπορεί να ωθήσει το συνολικό κόστος στέγασης πολύ πάνω από το 30 τοις εκατό του εισοδήματος. Η κατανόηση αυτής της δομής επιμερισμού κόστους είναι απαραίτητη για ρεαλιστικές αναζητήσεις διαμερισμάτων.
• !Πολλοί κάτοχοι κουπονιών δεν διεκδικούν όλες τις διαθέσιμες κρατήσεις, ιδιαίτερα την έκπτωση για τη φροντίδα των παιδιών, την έκπτωση ιατρικών εξόδων (για οικογένειες ηλικιωμένων/ανάπηρων) και την έκπτωση των εξόδων βοήθειας αναπηρίας. Αυτές οι κρατήσεις μειώνουν άμεσα το προσαρμοσμένο εισόδημα, το οποίο με τη σειρά του μειώνει το TTP και αυξάνει το HAP. Μια οικογένεια που ξοδεύει 400 $ το μήνα για τη φροντίδα των παιδιών θα μπορούσε να μειώσει το TTP της κατά περίπου 120 $ το μήνα (400 $ x 30 τοις εκατό) διεκδικώντας την έκπτωση. Οι αρχές στέγασης υποχρεούνται να ενημερώνουν τις οικογένειες σχετικά με τις διαθέσιμες κρατήσεις, αλλά στην πράξη, οι οικογένειες συχνά δεν παρέχουν τεκμηρίωση των εκπιπτόμενων δαπανών εκτός εάν ζητηθεί συγκεκριμένα.
• !Ένα κρίσιμο λάθος στρατηγικής αναζήτησης είναι ο περιορισμός της αναζήτησης διαμερισμάτων σε μονάδες στο επίπεδο ή κάτω από το πρότυπο πληρωμής. Οι οικογένειες επιτρέπεται να νοικιάζουν μονάδες πάνω από το πρότυπο πληρωμής, εφόσον η συνολική πληρωμή ενοικιαστών (TTP συν το πλεονάζον ενοίκιο) δεν υπερβαίνει το 40 τοις εκατό του προσαρμοσμένου μηνιαίου εισοδήματος κατά την αρχική μίσθωση. Σε στενές αγορές ενοικίασης, αυτή η ευελιξία μπορεί να επεκτείνει σημαντικά τη γκάμα των διαθέσιμων μονάδων. Αντίθετα, η ενοικίαση κάτω από το πρότυπο πληρωμής δεν αυξάνει την επιδότηση της οικογένειας πέρα ​​από το πραγματικό ενοίκιο. οι οικονομίες πηγαίνουν στο PHA, όχι στον ενοικιαστή. Η κατανόηση αυτής της ασυμμετρίας βοηθά τις οικογένειες να κάνουν ενημερωμένους συμβιβασμούς μεταξύ της ποιότητας της μονάδας, της τοποθεσίας και του κόστους.