Cash-on-Cash Return

Evaluar si una propiedad de alquiler apalancada generará un flujo de caja mensual positivo desde el primer día. Esta aplicación es comúnmente utilizada por profesionales que necesitan análisis cuantitativos precisos para respaldar la toma de decisiones, la elaboración de presupuestos y la planificación estratégica en sus respectivos campos.

Comparar múltiples propiedades de inversión con diferentes estructuras de financiamiento de manera consistente. Los profesionales de la industria confían en este cálculo para comparar el desempeño, comparar alternativas y garantizar el cumplimiento de los estándares establecidos y los requisitos reglamentarios.

Determinar el alquiler mínimo necesario para lograr un rendimiento objetivo de efectivo sobre efectivo dado el precio de compra y los términos de la hipoteca. Los investigadores académicos y los estudiantes utilizan este cálculo para validar modelos teóricos, completar tareas de curso y desarrollar una comprensión más profunda de los principios matemáticos subyacentes.

Analizar el impacto de los cambios en las tasas de interés en el flujo de caja de toda la cartera. Los analistas y planificadores financieros incorporan este cálculo en su flujo de trabajo para producir pronósticos precisos, evaluar escenarios de riesgo y presentar recomendaciones basadas en datos a las partes interesadas.

Decidir entre compra totalmente en efectivo y adquisición financiada en función de las tasas hipotecarias vigentes frente a las tasas máximas. Esta aplicación es comúnmente utilizada por profesionales que necesitan análisis cuantitativos precisos para respaldar la toma de decisiones, la elaboración de presupuestos y la planificación estratégica en sus respectivos campos.

¿Qué se considera una buena rentabilidad en efectivo para una propiedad en alquiler?

Los inversores más experimentados apuntan a un rendimiento mínimo de entre el 8% y el 10% en efectivo sobre propiedades de alquiler apalancadas en los mercados promedio. Sin embargo, lo "bueno" depende en gran medida del contexto. En los mercados costeros calientes (Nueva York, Los Ángeles, Seattle), un CoC del 2% al 4% es común y los inversores lo aceptan esperando una apreciación y un aumento de los alquileres. En las ciudades secundarias del Medio Oeste y Sun Belt, se puede lograr entre un 8% y un 12% o más. Como punto de referencia, compare el CoC con alternativas libres de riesgo: si los bonos del Tesoro a 10 años rinden un 4,5%, lo ideal es que una propiedad en alquiler ofrezca un CoC de al menos entre un 6% y un 8% para justificar la iliquidez, la carga de gestión y el riesgo de concentración de la propiedad inmobiliaria directa.

¿En qué se diferencia la rentabilidad efectivo sobre efectivo del ROI?

El retorno de la inversión (ROI) es un término amplio que normalmente mide la ganancia total en relación con la inversión total durante un período de tenencia y que a menudo incluye apreciación, pago de capital y beneficios fiscales. El rendimiento de efectivo sobre efectivo es una métrica anual específica que mide solo los ingresos en efectivo recibidos en relación con el efectivo invertido, ignorando los rendimientos no monetarios. Una propiedad puede tener un modesto rendimiento de CoC del 4%, pero un retorno de la inversión total del 18% en cinco años después de representar el 15% de apreciación y pago de la hipoteca. Los inversores utilizan CoC para el análisis del flujo de caja del primer año y la TIR para el análisis del rendimiento total de varios años.

¿La devolución de efectivo sobre efectivo cuenta para el pago de la hipoteca?

No: el rendimiento de efectivo sobre efectivo es una métrica pura de flujo de efectivo y no tiene en cuenta la acumulación de capital procedente del pago del principal de la hipoteca. Cada pago mensual de la hipoteca incluye intereses y capital; la parte principal reduce el saldo de su préstamo y aumenta su capital, pero esto no aparece en su cuenta bancaria como efectivo. Esta es una importante fuente de retorno que CoC subestima. Para captar todo el beneficio de generación de riqueza del pago de la hipoteca, los inversores utilizan cálculos de múltiplos de capital o TIR que incluyen los ingresos de una venta futura después de que se reembolse el préstamo.

¿Cómo afecta el apalancamiento a la rentabilidad del efectivo sobre efectivo?

El apalancamiento (usando una hipoteca) puede amplificar o reducir el rendimiento de efectivo sobre efectivo dependiendo de si la tasa máxima excede o cae por debajo de la constante de la hipoteca (servicio de deuda anual ÷ monto del préstamo). Cuando la tasa máxima es más alta que la constante hipotecaria (lo que se denomina apalancamiento positivo), pedir dinero prestado aumenta el rendimiento de su CoC por encima de la tasa máxima no apalancada. Cuando la tasa máxima es menor que la constante de la hipoteca (apalancamiento negativo), el financiamiento en realidad reduce su CoC por debajo de lo que ganaría comprando todo en efectivo. En 2021, cuando las tasas hipotecarias eran del 3%, el apalancamiento positivo era generalizado. Para 2023, con tasas hipotecarias entre 7% y 8%, muchas propiedades que anteriormente tenían flujos de efectivo se volvieron negativas, un ejemplo clásico de apalancamiento negativo.

¿Debo incluir el pago del principal en el cálculo del flujo de caja?

Para el cálculo del rendimiento de efectivo sobre efectivo, se utiliza el pago total de la hipoteca (principal + interés) como deducción del servicio de la deuda, porque ambos P&I son salidas de efectivo reales. El hecho de que el capital reduzca el saldo de su préstamo es un valor económico real, pero no es efectivo que recibirá este año. Algunos inversores calculan un 'rendimiento total sobre el capital' que suma el pago del principal al flujo de caja antes de dividirlo por el capital, pero esta es una métrica diferente del CoC. Sea coherente en su metodología y asegúrese de comparar manzanas con manzanas al comparar otras ofertas o puntos de referencia publicados.

¿Puede la rentabilidad del efectivo sobre efectivo ser negativa?

Sí, y es más común de lo que muchos nuevos inversores creen, especialmente en mercados de precios altos o períodos de tasas de interés elevadas. Un CoC negativo (a veces llamado flujo de caja negativo o "alimentar al caimán") significa que los ingresos operativos de la propiedad son insuficientes para cubrir la hipoteca y el propietario debe subsidiar el déficit con sus ingresos personales cada mes. Algunos inversores aceptan intencionalmente flujos de caja negativos en mercados de fuerte apreciación, apostando a que las ganancias de precios superarán el costo de mantenimiento. Esta es una estrategia legítima pero especulativa que requiere reservas personales de efectivo adecuadas para sostener la propiedad en caso de desocupaciones, reparaciones o caídas del mercado.

¿Cómo puedo mejorar la rentabilidad de efectivo sobre efectivo de una propiedad?

Hay cuatro palancas principales: (1) Aumentar los ingresos: aumentar los alquileres a la tasa del mercado, agregar flujos de ingresos auxiliares (estacionamiento, almacenamiento, lavandería, tarifas por mascotas) o convertirlos en alquileres a corto plazo en mercados elegibles; (2) Reducir los gastos operativos: autoadministrar la propiedad, renegociar el seguro, apelar las evaluaciones del impuesto a la propiedad o mejorar la eficiencia energética para reducir los costos de los servicios públicos; (3) Reducir el servicio de la deuda: refinanciar a una tasa de interés más baja cuando las tasas bajen, o realizar pagos de capital adicionales para reducir el saldo pendiente; (4) Reducir el efectivo invertido: utilice la estrategia BRRRR (Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) para retirar capital mediante un refinanciamiento con retiro de efectivo después de agregar valor, reducir su inversión neta en efectivo e impulsar el CoC.