Qué es Real Estate Tax Calculator?
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Los impuestos sobre bienes inmuebles son un sistema de múltiples niveles que afecta a los propietarios de múltiples maneras: impuestos anuales sobre la propiedad recaudados por los gobiernos locales con base en el valor tasado; impuestos sobre la renta sobre los ingresos por alquiler y las ganancias de capital por venta; y diversos impuestos a las transferencias, impuestos especiales al consumo y timbres documentales generados por la compra y venta. Comprender cada capa y los beneficios fiscales exclusivos de los bienes raíces (en particular la depreciación, los intercambios 1031 y la exclusión de las ganancias de capital de la residencia principal) es esencial para maximizar la rentabilidad después de impuestos. Los impuestos a la propiedad son el impuesto sobre bienes raíces más visible, evaluado anualmente por los gobiernos municipales y de condado para financiar los servicios locales (escuelas, carreteras, servicios de emergencia). En Estados Unidos, las tasas efectivas del impuesto a la propiedad oscilan entre el 0,28% del valor de la vivienda en Hawái y el 2,49% en Nueva Jersey, con un promedio nacional de aproximadamente el 1,1%. Los impuestos a la propiedad generalmente se basan en el valor tasado, que puede diferir del valor de mercado, y a menudo se calculan como: Impuesto = Valor tasado x Tasa de molino (donde un molino = $1 por cada $1,000 de valor tasado). Los ingresos provenientes de propiedades en alquiler están sujetos a impuestos como ingresos ordinarios, pero los inversionistas en bienes raíces se benefician de varias deducciones poderosas: intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad pagados, seguros, honorarios de administración, reparaciones y mantenimiento y, lo más importante, depreciación. La depreciación permite a los inversores deducir 1/27,5 del costo del edificio anualmente (para propiedades residenciales) o 1/39 para propiedades comerciales, incluso cuando la propiedad se aprecia en su valor de mercado. Esto crea lo que los contadores llaman una "pérdida fantasma" que puede proteger los ingresos por alquiler de los impuestos. Cuando se vende una propiedad, las ganancias están sujetas al impuesto sobre las ganancias de capital. Las propiedades mantenidas por más de un año califican para tasas de ganancias de capital a largo plazo (0%, 15% o 20% a nivel federal según el nivel de ingresos), más el Impuesto sobre la Renta Neta de Inversiones del 3,8% para personas con altos ingresos. La recuperación de la depreciación se grava a una tasa máxima del 25%. Las ganancias por residencia principal de hasta $250,000 (soltero) o $500,000 (casado) están excluidas según la Sección 121 del IRC, sujetas a requisitos de residencia de 2 de 5 años.
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Fórmula
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Cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles:
Paso 1: Paso 1: Calcule el impuesto anual a la propiedad: encuentre el valor tasado de su propiedad en el sitio web del tasador del condado. Identifique la tasa actual de su jurisdicción (a menudo se muestra en su factura de impuestos o en el sitio web del tasador). Calcule: Impuesto anual sobre la propiedad = (Valor tasado / 1000) x Tasa del molino. Algunas jurisdicciones aplican diferentes tasas de interés a los terrenos frente a las mejoras, y muchas ofrecen exenciones de viviendas (tasas reducidas o deducciones del valor tasado) para las residencias principales ocupadas por sus propietarios.
Paso 2: Paso 2: Determine la base del impuesto sobre los ingresos por alquiler: Informe todos los ingresos por alquiler en el Anexo E de su declaración federal. Deduzca: intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, primas de seguros, publicidad, honorarios de administración de propiedades, reparaciones y mantenimiento (pero NO mejoras de capital; se deprecian) y otros gastos ordinarios. El resultado es un ingreso o pérdida por alquiler sujeto a impuestos.
Paso 3: Paso 3 - Calcular la deducción por depreciación anual: Asigne el precio de compra entre el terreno (no depreciable) y las mejoras (depreciable). El valor del terreno suele ser entre el 15% y el 30% del precio de compra en la mayoría de los mercados. Base del costo de construcción = Base total - Valor del terreno. Depreciación anual = Base de Construcción / 27,5 (residencial) o / 39 (comercial). Ejemplo: propiedad de $400 000, terreno de $80 000, edificio de $320 000: depreciación anual = $320 000 / 27,5 = $11 636/año.
Paso 4: Paso 4: Determinar los ingresos o pérdidas netos por alquiler: Ingresos netos por alquiler = Ingresos por alquiler - Todos los gastos deducibles (incluida la depreciación). Si esto produce una pérdida y usted es un participante activo en la administración de alquileres, puede deducir hasta $25,000 en pérdidas de alquiler contra sus ingresos ordinarios (la eliminación gradual comienza en $100,000 AGI, se elimina en $150,000 AGI). Los profesionales inmobiliarios con más de 750 horas de actividad inmobiliaria al año pueden deducir pérdidas de alquiler ilimitadas.
Paso 5: Paso 5: Calcular la base del costo ajustado para la venta: comience con el precio de compra original. Agregue mejoras de capital (techo, ampliación, reemplazo de HVAC, no mantenimiento). Reste todas las deducciones por depreciación tomadas (o permitidas) durante el período de tenencia. El resultado es una base de costo ajustada. Ejemplo: Comprado en $300,000; $20,000 en mejoras; $50,000 en depreciación: base ajustada = $270,000.
Paso 6: Paso 6 - Calcular la ganancia imponible en la venta: Precio de venta neto = Precio de venta bruto - Costos de venta (comisiones de agente, título, impuestos de transferencia). Ganancia imponible = Precio de venta neto - Base de costo ajustada. Porción de recuperación de depreciación (gravada a una tasa federal máxima del 25%) = toda la depreciación acumulada. Porción de ganancia de capital a largo plazo = ganancia restante por encima del precio de compra original menos costos. Aplique la tasa LTCG del 0/15/20% según su ingreso imponible, más el 3,8% NIIT si corresponde.
Paso 7: Paso 7: Aplicar la exclusión de residencia principal (si corresponde): si vende su residencia principal después de vivir allí durante al menos 2 de los últimos 5 años, excluya hasta $250,000 (soltero) o $500,000 (casado) de las ganancias de capital. Nota: esta exclusión no protege contra la recuperación de la depreciación, que debe pagarse incluso en las ventas de la residencia principal si la depreciación se reclamó durante períodos de uso de alquiler.
Cada paso se basa en el anterior, combinando los cálculos de los componentes en un resultado integral del impuesto sobre bienes inmuebles. La fórmula captura las relaciones matemáticas que rigen el comportamiento del impuesto sobre bienes inmuebles.Leyenda de variables
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| Símbolo | Nombre | Unidad | Descripción |
|---|---|---|---|
| AV | Valor tasado | USD | El valor asignado a la propiedad por el tasador de impuestos local, utilizado como base para calcular los impuestos anuales a la propiedad. Puede diferir significativamente del valor de mercado. |
| MR | Tasa de molienda | mills | La tasa del impuesto a la propiedad expresada en dólares por cada $1,000 de valor tasado. Una tasa mill de 20 equivale a $20 por $1,000, o el 2% del valor tasado. |
| PT | Impuesto Anual sobre la Propiedad | USD/year | Valor tasado multiplicado por Mill Rate dividido por 1000. La factura de impuestos anual del gobierno local. |
| CB | Base del costo | USD | Precio de compra más mejoras de capital menos depreciación acumulada. Se utiliza para calcular la ganancia imponible en venta. |
| TG | Ganancia imponible en venta | USD | Precio de venta neto (precio de venta bruto menos costos de venta) menos base de costo ajustado. Sujeto a impuesto sobre plusvalías y recuperación de depreciación. |
| DEP | Deducción anual por depreciación | USD/year | Valor del edificio dividido por 27,5 (residencial) o 39 (comercial). Una deducción no monetaria que reduce los ingresos por alquiler sujetos a impuestos. |
Cómo Real Estate Tax Calculator
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- 1Paso 1: Calcule el impuesto anual a la propiedad: encuentre el valor tasado de su propiedad en el sitio web del tasador del condado. Identifique la tasa actual de su jurisdicción (a menudo se muestra en su factura de impuestos o en el sitio web del tasador). Calcule: Impuesto anual sobre la propiedad = (Valor tasado / 1000) x Tasa del molino. Algunas jurisdicciones aplican diferentes tasas de interés a los terrenos frente a las mejoras, y muchas ofrecen exenciones de viviendas (tasas reducidas o deducciones del valor tasado) para las residencias principales ocupadas por sus propietarios.
- 2Paso 2: determine la base del impuesto sobre los ingresos por alquiler: informe todos los ingresos por alquiler en el Anexo E de su declaración federal. Deduzca: intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, primas de seguros, publicidad, honorarios de administración de propiedades, reparaciones y mantenimiento (pero NO mejoras de capital; se deprecian) y otros gastos ordinarios. El resultado es un ingreso o pérdida por alquiler sujeto a impuestos.
- 3Paso 3: Calcular la deducción por depreciación anual: Asigne el precio de compra entre el terreno (no depreciable) y las mejoras (depreciable). El valor del terreno suele ser entre el 15% y el 30% del precio de compra en la mayoría de los mercados. Base del costo de construcción = Base total - Valor del terreno. Depreciación anual = Base de Construcción / 27,5 (residencial) o / 39 (comercial). Ejemplo: propiedad de $400 000, terreno de $80 000, edificio de $320 000: depreciación anual = $320 000 / 27,5 = $11 636/año.
- 4Paso 4: Determine los ingresos o pérdidas netos por alquiler: Ingresos netos por alquiler = Ingresos por alquiler - Todos los gastos deducibles (incluida la depreciación). Si esto produce una pérdida y usted es un participante activo en la administración de alquileres, puede deducir hasta $25,000 en pérdidas de alquiler contra sus ingresos ordinarios (la eliminación gradual comienza en $100,000 AGI, se elimina en $150,000 AGI). Los profesionales inmobiliarios con más de 750 horas de actividad inmobiliaria al año pueden deducir pérdidas de alquiler ilimitadas.
- 5Paso 5: Calcule la base del costo ajustado para la venta: comience con el precio de compra original. Agregue mejoras de capital (techo, ampliación, reemplazo de HVAC, no mantenimiento). Reste todas las deducciones por depreciación tomadas (o permitidas) durante el período de tenencia. El resultado es una base de costo ajustada. Ejemplo: Comprado en $300,000; $20,000 en mejoras; $50,000 en depreciación: base ajustada = $270,000.
- 6Paso 6: Calcular la ganancia imponible en la venta: Precio de venta neto = Precio de venta bruto - Costos de venta (comisiones de agente, título, impuestos de transferencia). Ganancia imponible = Precio de venta neto - Base de costo ajustada. Porción de recuperación de depreciación (gravada a una tasa federal máxima del 25%) = toda la depreciación acumulada. Porción de ganancia de capital a largo plazo = ganancia restante por encima del precio de compra original menos costos. Aplique la tasa LTCG del 0/15/20% según su ingreso imponible, más el 3,8% NIIT si corresponde.
- 7Paso 7: Aplicar la exclusión de residencia principal (si corresponde): si vende su residencia principal después de vivir allí durante al menos 2 de los últimos 5 años, excluya hasta $250 000 (soltero) o $500 000 (casado) de las ganancias de capital. Nota: esta exclusión no protege contra la recuperación de la depreciación, que debe pagarse incluso en las ventas de la residencia principal si la depreciación se reclamó durante períodos de uso de alquiler.
Ejemplos resueltos
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La depreciación genera ingresos imponibles casi nulos
Base de construcción: $380,000 - $76,000 = $304,000. Depreciación anual: $304.000 / 27,5 = $11.055. Ingresos por alquiler anual: $28,800. Gastos deducibles: $19,200 (intereses) + $8,400 (otros) + $11,055 (depreciación) = $38,655. Ingreso imponible: $28,800 - $38,655 = -$9,855 (pérdida de papel). Si es elegible para el subsidio por pérdida de alquiler de $25,000 en una categoría impositiva del 24%: $9,855 x 24% = $2,365 en ahorros impositivos anuales (si está dentro de los límites del AGI). En 5 años, esto representa aproximadamente $11,825 en ahorros fiscales acumulados, un componente significativo de retorno de la inversión que a menudo se pasa por alto en el análisis del flujo de efectivo bruto.
Las propiedades sobrevaluadas son comunes y vale la pena apelar
Actual: ($450 000 - $10 000) / 1000 x 22 = $9680/año. Si la tasación se reduce para igualar el valor de mercado: ($380,000 - $10,000) / 1,000 x 22 = $8,140/año. Ahorro anual: $1,540. Más de 5 años: $7,700 en ahorros. El proceso de apelación generalmente implica: reunir de 3 a 5 ventas comparables por debajo del valor tasado, presentar una apelación ante la junta local de revisión de tasaciones (los plazos varían según la jurisdicción, a menudo entre 30 y 90 días después del aviso de tasación) y presentar sus comparables en una audiencia. Las tasas de éxito de las apelaciones bien documentadas son del 40% al 60%. Muchos abogados de apelaciones fiscales trabajan en base a contingencias (normalmente entre el 25% y el 33% de los ahorros del primer año).
Demuestra el cálculo completo del impuesto sobre las ganancias de capital
Base ajustada: $250,000 + $30,000 - $72,750 = $207,250. Venta neta: $520,000 - $36,400 = $483,600. Ganancia total: $483,600 - $207,250 = $276,350. Recuperación de depreciación: $72,750 al 25% = $18,188. Ganancia de capital a largo plazo: $276,350 - $72,750 = $203,600. A una tasa de LTCG del 15% (ingreso de $180,000 para casados): $203,600 x 15% = $30,540. Impuesto federal total: $18,188 + $30,540 = $48,728 (sin NIIT ya que los ingresos están por debajo del umbral de $250,000). Un intercambio 1031 diferiría la totalidad de los $48,728.
La exclusión del artículo 121 cubre la apreciación; recaptura aún adeudada
Ganancia total: $650 000 - $320 000 = $330 000. Dado que el hogar fue la residencia principal durante 4 de 5 años, califica para una exclusión de $500,000 (casado). Los $330,000 en apreciación están excluidos del impuesto a las ganancias de capital: un ahorro fiscal de $49,500 a una tasa LTCG del 15%. Sin embargo, los $8,727 en recuperación de depreciación del año de alquiler NO están cubiertos por la exclusión de residencia principal: $8,727 x 25% = $2,182. Impuesto total adeudado: $2,182, una pequeña fracción de lo que se adeudaría sin la exclusión de la Sección 121. Este ejemplo ilustra el extraordinario poder de la exclusión de la residencia principal.
Aplicaciones prácticas
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Cálculo de la obligación tributaria anual sobre la propiedad para presupuestación y análisis pro forma, lo que representa un área de aplicación importante para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos del impuesto sobre bienes inmuebles apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Determinar la deducción por depreciación disponible para compensar los ingresos por alquiler, lo que representa un área de aplicación importante para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos del impuesto sobre bienes inmuebles apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Calcular el impuesto sobre las ganancias de capital adeudado en la venta de una propiedad para decidir entre la venta y el intercambio 1031, lo que representa un área de aplicación importante para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos del impuesto sobre bienes inmuebles apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Analizar si una evaluación del impuesto sobre la propiedad es precisa y si vale la pena presentar una apelación, lo que representa un área de aplicación importante para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos del impuesto sobre la propiedad respaldan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Planificar el año óptimo para vender una propiedad de inversión en función de las pérdidas pasivas acumuladas y la gestión de los tramos impositivos, lo que representa un área de aplicación importante para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos del impuesto sobre bienes inmuebles apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Casos especiales
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Exención de vivienda', 'descripción': 'La mayoría de los estados ofrecen exención de vivienda
La mayoría de los estados ofrecen exenciones de vivienda que reducen el valor tasado de una residencia principal a efectos del impuesto a la propiedad. Formas comunes: una reducción fija en dólares en el valor tasado ($25,000 en Florida, $7,000 en California); una reducción porcentual; o una congelación de los aumentos del valor tasado para propietarios de personas mayores y discapacitados. Las exenciones de vivienda generalmente están disponibles solo para residencias principales ocupadas por sus propietarios y deben solicitarse; no son automáticas en la mayoría de las jurisdicciones.
Inversiones en zona de oportunidad', 'descripción': 'Oportunidad calificada
Las zonas de oportunidades calificadas (QOZ), creadas por la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017, permiten a los inversionistas diferir las ganancias de capital de cualquier venta de activos reinvirtiendo en un Fondo de Oportunidad Calificado dentro de los 180 días. Si la inversión en QOZ se mantiene durante más de 10 años, toda apreciación en la inversión de la zona de oportunidad se excluye permanentemente del impuesto a las ganancias de capital. Esto se puede combinar con 1031 intercambios para una poderosa estrategia de aplazamiento de impuestos en dos etapas.
Reglas de pérdida de actividad pasiva', 'descripción': 'Bienes raíces en alquiler
Las pérdidas de bienes raíces de alquiler generalmente se consideran pasivas y no pueden compensar los ingresos ordinarios (salarios, ingresos comerciales) a menos que el inversionista califique para la asignación especial de $25,000 o sea un profesional de bienes raíces. Las pérdidas pasivas suspendidas se acumulan y se liberan cuando se vende la propiedad. Esto significa que los inversores con grandes pérdidas pasivas acumuladas pueden compensar la ganancia imponible de una venta, proporcionando un importante beneficio fiscal al momento de la disposición.
Tasas efectivas de impuestos a la propiedad por estado (2024)
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| Estado | Tasa efectiva de impuesto a la propiedad | Impuesto sobre la propiedad medio (hogar medio) | Notas |
|---|---|---|---|
| Hawai | 0,28% | $1,715 | Más bajo en EE. UU.; Los altos valores de las viviendas compensan las bajas tasas. |
| Alabama | 0,41% | $548 | Tarifas muy bajas; bajos valores de las viviendas |
| Colorado | 0,51% | $2,017 | Tasa baja; aumentando debido a la apreciación |
| Tennesse | 0,71% | $1,216 | Sin impuesto sobre la renta; depende de los impuestos a la propiedad |
| California | 0,75% | $5,700 | Los límites de la Proposición 13 aumentan; altos valores de las viviendas |
| Florida | 0,91% | $2,400 | Sin impuesto sobre la renta; exención de vivienda disponible |
| Promedio Nacional | 1,10% | $2,795 | Amplia variación por condado dentro de los estados |
| Texas | 1,80% | $3,872 | Sin impuesto sobre la renta; lo compensa con un alto impuesto a la propiedad |
| Illinois | 2,27% | $4,942 | Alta dependencia del gobierno local del impuesto a la propiedad |
| Nueva Jersey | 2,49% | $8,797 | Más alto en EE. UU.; alto gasto gubernamental |
Preguntas frecuentes
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¿Cuál es la diferencia entre el valor tasado y el valor de mercado para los impuestos a la propiedad?
El valor de mercado es el precio por el que se vendería una propiedad entre un comprador y un vendedor dispuestos en una transacción en condiciones de igualdad. El valor tasado es el valor asignado por la oficina del tasador de impuestos local a efectos del impuesto a la propiedad. En la mayoría de las jurisdicciones, el valor tasado es igual al valor de mercado (índice de evaluación del 100%) o una fracción determinada del valor de mercado (por ejemplo, 60% u 80% del valor de mercado, denominado índice de evaluación). Luego se aplica la tasa impositiva real (tasa de molino) al valor tasado. Si su propiedad está tasada en una proporción superior a la de propiedades comparables (sobretasada), es posible que esté pagando más de lo que le corresponde y se justifica una apelación fiscal. Las metodologías de evaluación varían significativamente según el estado y el condado.
¿Cómo funciona la deducción por depreciación para propiedades en alquiler?
La depreciación permite a los propietarios de propiedades de alquiler deducir el costo del edificio (no del terreno, que no se desgasta) durante su vida útil (27,5 años para propiedades residenciales de alquiler y 39 años para propiedades comerciales) utilizando una depreciación lineal. La deducción anual equivale a la base del costo del edificio dividida por 27,5 o 39. Esta es una deducción que no es en efectivo (en realidad, usted no gasta este dinero), pero reduce sus ingresos por alquiler sujetos a impuestos en papel. La deducción es valiosa porque puede generar una pérdida en papel incluso cuando la propiedad genera un flujo de caja positivo. La compensación: la depreciación acumulada reduce su base de costos y eventualmente debe recuperarse (gravada con hasta un 25%) cuando se vende la propiedad, a menos que se difiera a través de un intercambio 1031.
¿Qué es la segregación de costos y quién se beneficia de ella?
La segregación de costos es un estudio de ingeniería compatible con el IRS que reclasifica los componentes de un edificio de una propiedad de 27,5 años o 39 años a vidas de depreciación más cortas de 5, 7 o 15 años. Los componentes de propiedad personal (electrodomésticos, alfombras, cableado especial) se deprecian en un plazo de 5 a 7 años; Mejoras de terrenos (estacionamientos, paisajismo, cercas) durante 15 años. La depreciación acelerada concentra las deducciones en los primeros años de propiedad, generando mayores pérdidas fiscales antes. Combinada con una bonificación de depreciación (deducción del 100% en el primer año para propiedades calificadas, que se reducirá gradualmente después de 2022), la segregación de costos puede generar deducciones masivas en el primer año. Es más beneficioso para propiedades con mejoras significativas, inversores de mayores ingresos y aquellos con ingresos pasivos para refugiarse.
¿Qué es el subsidio por pérdida de alquiler de $25,000?
Según la Sección 469 del IRC, las pérdidas por actividades pasivas (incluidas las pérdidas por alquileres) generalmente solo pueden compensar los ingresos pasivos. Sin embargo, una asignación especial permite hasta $25,000 en pérdidas de alquiler para compensar los ingresos ordinarios de los inversores que participan activamente en la gestión de alquileres (toman decisiones sobre la selección de inquilinos, arrendamientos, reparaciones, etc.) y cuyo AGI modificado es de $100,000 o menos. Esta asignación se elimina gradualmente en $1 por cada $2 de AGI por encima de $100,000, desapareciendo por completo en $150,000 AGI. Los inversores que superen el umbral de eliminación deben trasladar sus pérdidas no permitidas para compensar futuros ingresos por alquiler o ganancias de la venta. Los profesionales inmobiliarios (más de 750 horas de actividad inmobiliaria) pueden deducir pérdidas de alquiler ilimitadas de sus ingresos ordinarios.
¿Cómo apelo mi evaluación del impuesto a la propiedad?
Para apelar su evaluación del impuesto a la propiedad: (1) Revise su aviso de evaluación para conocer la fecha límite de apelación, generalmente entre 30 y 90 días a partir de la fecha de la evaluación; (2) Investigue ventas comparables en su vecindario (use Zillow, Redfin o la propia base de datos del tasador) para propiedades similares en tamaño, antigüedad y condición que se vendieron por debajo de su valor tasado; (3) Solicitar la tarjeta de registro de propiedad del tasador para verificar los datos utilizados (pies cuadrados, recuento de dormitorios, clasificación de condiciones); los errores son comunes y corregibles; (4) Presentar una apelación formal ante la Junta de Revisión o Igualación de Evaluación local, incluidos sus comparables; (5) Asista a la audiencia y presente su evidencia con calma y objetivamente. Si se deniega a nivel local, muchas jurisdicciones permiten apelar ante una junta de revisión a nivel estatal o un tribunal fiscal.
¿Qué impuestos de transferencia y costos de transacción se aplican al vender bienes inmuebles?
Los estados, condados y municipios imponen impuestos sobre la transferencia de bienes raíces cuando la propiedad cambia de manos, y generalmente se calculan como un porcentaje del precio de venta o una cantidad fija en dólares por cada $500/$1,000 de valor. Las tarifas varían enormemente: no hay impuestos de transferencia en Texas, Alaska o Idaho; 0,1% en Colorado; 0,5% en California; 1,0-1,5% en el estado de Nueva York; 2,0-2,5% en algunas transacciones en Nueva York; y tasas de hasta 3-4% en partes de Vermont y DC. Los costos de cierre del vendedor también incluyen: comisiones de agentes de bienes raíces (5-6%), seguro de título (0.5-1.0%), tarifas de depósito en garantía ($500-1,500), tarifas de registro ($50-250) y cualquier gravamen pendiente o prorrateo de impuestos a la propiedad. Los costos totales de venta suelen representar entre el 7% y el 10% del precio de venta.
¿Existe alguna forma de minimizar el impuesto a las ganancias de capital en una venta de bienes raíces?
Sí, varias estrategias pueden reducir o diferir el impuesto a las ganancias de capital: (1) Intercambio 1031: diferir todas las ganancias de capital y la recuperación de la depreciación reinvirtiendo las ganancias en una propiedad de reemplazo del mismo tipo dentro de los 180 días; (2) Exclusión de residencia primaria (Sección 121): excluye hasta $250,000/$500,000 en ganancias al cumplir con el requisito de residencia de 2 de 5 años; (3) Venta a plazos: distribuya la ganancia a lo largo de varios años al recibir pagos a lo largo del tiempo en lugar de una suma global, lo que potencialmente lo mantendrá en una categoría impositiva más baja cada año; (4) Inversión en Zona de Oportunidad: invertir las ganancias en un fondo de Zona de Oportunidad Calificada para diferir y potencialmente reducir la ganancia original y eliminar las ganancias de la nueva inversión si se mantiene durante más de 10 años; (5) Charitable Remainder Trust: done propiedades apreciadas a un CRT, reciba un flujo de ingresos y evite el impuesto inmediato a las ganancias de capital mientras recibe una deducción caritativa.
Errores comunes a evitar
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- !Olvidarse de asignar una parte del precio de compra al terreno al calcular la base de depreciación: el valor total del edificio, no el precio de compra, es la base de depreciación.
- !Tratar las mejoras de capital como reparaciones y deducirlas en el año en curso: las mejoras de capital (techo nuevo, ampliación, sistema HVAC) deben capitalizarse y depreciarse, no contabilizarse inmediatamente.
- !Incumplimiento del plazo de apelación del impuesto a la propiedad: la mayoría de las jurisdicciones dan solo entre 30 y 90 días a partir de la fecha de evaluación para presentar una apelación, y este plazo suele ser absoluto.
- !No realizar un seguimiento de la depreciación acumulada, lo que reduce su base de costos y debe recuperarse como ingreso sujeto a impuestos cuando se vende la propiedad.
- !Suponiendo que la exclusión de las ganancias de capital de la residencia principal se aplique a la recuperación de la depreciación, no es así. Incluso después de reclamar la exclusión de $500,000, la depreciación acumulada de los períodos de alquiler debe recuperarse y gravarse.
Consejo Pro
Mantenga registros meticulosos de todas las mejoras de capital realizadas en su propiedad inmobiliaria durante todo el proceso de propiedad. Recibos, permisos, facturas de contratistas y fotografías de antes y después establecen tanto el monto como la naturaleza de las mejoras. Las mejoras de capital aumentan su base de costos (reduciendo la ganancia imponible futura) y crean activos depreciables. Muchos inversores pierden miles de dólares en impuestos evitables simplemente porque no documentaron las mejoras que se produjeron durante la propiedad.
¿Sabías que?
La Proposición 13 de California, aprobada por los votantes en 1978, limita los aumentos del impuesto a la propiedad al 2% anual y restablece el valor tasado al precio de compra sólo cuando una propiedad cambia de propietario. Esto ha creado desigualdades dramáticas: los vecinos de casas idénticas pueden pagar impuestos a la propiedad muy diferentes dependiendo de cuándo compraron. Un propietario que compró una casa en 1985 podría pagar $1,800 al año en impuestos a la propiedad, mientras que su vecino que compró una casa del mismo tamaño en 2020 paga $16,000 al año. Se estima que la Proposición 13 proporcionará a los propietarios de viviendas que han vivido en sus casas durante décadas cientos de miles de dólares en ahorros fiscales acumulativos, lo que la convierte en una de las iniciativas de impuestos a los votantes más importantes y duraderas en la historia de Estados Unidos.
Referencias
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