Section 8 Rent Calculator

La Calculadora de vales de elección de vivienda de la Sección 8 estima la parte del alquiler que corresponde al inquilino y el pago del subsidio de la autoridad de vivienda para los participantes en el programa de la Sección 8 de HUD, el programa federal de asistencia para el alquiler más grande de los Estados Unidos. En el marco del programa de vales de elección de vivienda, las familias de bajos ingresos, las personas mayores y las personas discapacitadas que reúnen los requisitos reciben un vale que subsidia su alquiler en el mercado inmobiliario privado. El principio fundamental es que los inquilinos pagan aproximadamente el 30 por ciento de sus ingresos mensuales ajustados para el alquiler, mientras que la autoridad de vivienda pública (PHA) paga la diferencia hasta el estándar de pago local. El programa de la Sección 8 fue creado por la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974 como una alternativa a los proyectos tradicionales de vivienda pública. En lugar de alojar a familias de bajos ingresos en edificios de propiedad gubernamental, la Sección 8 proporciona vales que las familias utilizan para alquilar apartamentos y casas de propiedad privada. Este enfoque brinda a las familias más opciones sobre dónde vivir e integra a los hogares subsidiados en comunidades más amplias. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) administra el programa a través de aproximadamente 2200 autoridades locales de vivienda pública en todo el país. A partir de 2024, aproximadamente 2,3 millones de hogares recibirán vales de elección de vivienda, con una lista de espera de muchos millones más. ¿Quién usa esta calculadora? Los titulares de vales que determinan cuánto pagarán por un apartamento específico, los propietarios que evalúan si aceptan inquilinos de la Sección 8, el personal de la autoridad de vivienda que calcula los montos de los subsidios, los asesores de vivienda que ayudan a las familias a buscar unidades y los investigadores de políticas que analizan la asequibilidad de la vivienda dependen de los cálculos de alquiler de la Sección 8. La calculadora es esencial porque la relación entre ingresos, deducciones, estándares de pago y alquiler real crea un cálculo de varios pasos que es difícil de realizar sin ayuda. Los cálculos de la Sección 8 son importantes porque los costos de vivienda suelen ser el gasto más grande para las familias de bajos ingresos, y a menudo consumen entre el 50 y el 70 por ciento de los ingresos sin asistencia. El vale de la Sección 8 puede reducir esta carga al 30 por ciento o menos, liberando ingresos para alimentos, atención médica, transporte y otras necesidades. Sin embargo, la lista de espera para recibir vales dura años en la mayoría de las jurisdicciones, y la brecha entre el número de familias elegibles y los vales disponibles es una de las necesidades insatisfechas más importantes de la política social estadounidense.

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1. 1Determine el ingreso bruto anual de la familia de todas las fuentes. Esto incluye sueldos, salarios, horas extras, propinas, Seguro Social, pensiones, SSI, SSDI, manutención infantil, pensión alimenticia, beneficios de desempleo, pagos de asistencia social, ingresos netos de trabajo por cuenta propia o negocios, intereses y dividendos, y contribuciones regulares de personas que no pertenecen al hogar. HUD exige que las autoridades de vivienda verifiquen todos los ingresos mediante verificación de terceros (cartas del empleador, cartas de concesión de beneficios, extractos bancarios) o verificación electrónica a través del sistema de Verificación de Ingresos Empresariales (EIV) de HUD.
2. 2Calcule las deducciones permitidas para determinar el ingreso ajustado. Las deducciones estándar son $480 por año para cada dependiente (miembros del hogar distintos del jefe, cónyuge o codirector que son menores de 18 años, discapacitados o estudiantes de tiempo completo), $400 por año para una familia de edad avanzada (el jefe, cónyuge o el único miembro tiene 62 años o más) o familia discapacitada. Las deducciones adicionales incluyen gastos razonables de cuidado infantil para niños menores de 13 años que permiten a un miembro del hogar trabajar, buscar trabajo o asistir a la escuela. Las familias de personas mayores y discapacitadas también pueden deducir los gastos médicos que excedan el 3 por ciento del ingreso bruto anual y los gastos de asistencia por discapacidad.
3. 3Calcule el pago total del inquilino (TTP). El TTP es el mayor entre el 30 por ciento del ingreso mensual ajustado, el 10 por ciento del ingreso mensual bruto, el alquiler de asistencia social (si la familia recibe asistencia social que incluye un componente de alojamiento) o el alquiler mínimo establecido por la PHA (normalmente de $0 a $50 por mes). El TTP de la mayoría de las familias se determina mediante el cálculo del 30 por ciento del ingreso ajustado. El TTP representa la contribución de la familia a los costos de vivienda.
4. 4Determinar el estándar de pago aplicable. Cada PHA establece estándares de pago basados ​​en los alquileres justos de mercado (FMR) de HUD para el área local. El estándar de pago generalmente se establece entre el 90 y el 110 por ciento del FMR para cada tamaño de dormitorio. Por ejemplo, si el FMR de una vivienda de 2 dormitorios en un área metropolitana es de $1,400, la PHA podría establecer el estándar de pago entre $1,400 y $1,540. El estándar de pago representa el subsidio máximo que pagará la PHA, ajustado al tamaño de la unidad según el tamaño del dormitorio del vale de la familia.
5. 5Calcular el Pago de Asistencia para Vivienda (HAP). El HAP es el menor entre el estándar de pago menos el TTP o el alquiler real menos el TTP. Si el inquilino encuentra una unidad con un alquiler igual o inferior al estándar de pago, la PHA paga la diferencia entre el alquiler y el TTP. Si el inquilino elige una unidad con un alquiler por encima del estándar de pago, debe pagar el exceso de su bolsillo además de su TTP, pero el pago total del inquilino (TTP más cualquier exceso de alquiler) no puede exceder el 40 por ciento del ingreso mensual ajustado en el contrato de arrendamiento inicial.
6. 6Aplique el subsidio para servicios públicos si el inquilino paga los servicios públicos por separado. Las PHA publican programas de asignaciones para servicios públicos basados ​​en el costo típico de los servicios públicos para diferentes tipos de unidades en la jurisdicción. El subsidio por servicios públicos se resta del alquiler bruto para determinar el alquiler para el propietario o, alternativamente, reduce la parte del inquilino. Si el subsidio para servicios públicos excede el TTP, la PHA paga la diferencia directamente al inquilino como reembolso de servicios públicos. Esto garantiza que el estándar del 30 por ciento represente los costos totales de la vivienda, no sólo el alquiler.
7. 7Revise la razonabilidad del alquiler de la unidad. Antes de aprobar un arrendamiento, la PHA debe determinar que el alquiler propuesto es razonable en comparación con unidades similares sin asistencia en el mercado local. Esto evita que los propietarios cobren alquileres inflados a los inquilinos de la Sección 8. La determinación de la razonabilidad del alquiler considera la ubicación, el tamaño de la unidad, el tipo, la antigüedad, la calidad, las comodidades y el mantenimiento. Si el alquiler propuesto excede los alquileres comparables del mercado, la PHA negociará con el propietario o negará el arrendamiento.

• !El error más común acerca de la Sección 8 es que el vale cubre el alquiler completo. En realidad, el bono cubre la diferencia entre la contribución del inquilino (aproximadamente el 30 por ciento del ingreso ajustado) y el pago estándar o el alquiler real, el que sea menor. Los inquilinos siempre pagan algo por el alquiler, a menos que sus ingresos sean extremadamente bajos y reciban una exención del alquiler mínimo. Además, si un inquilino elige una unidad con un alquiler superior al estándar de pago, debe pagar la diferencia de su bolsillo, lo que puede elevar el costo total de la vivienda muy por encima del 30 por ciento de los ingresos. Comprender esta estructura de costos compartidos es esencial para búsquedas realistas de apartamentos.
• !Muchos titulares de vales no reclaman todas las deducciones disponibles, en particular la deducción por cuidado de niños, la deducción de gastos médicos (para familias de personas mayores o discapacitadas) y la deducción de gastos de asistencia por discapacidad. Estas deducciones reducen directamente el ingreso ajustado, lo que a su vez reduce el TTP y aumenta el HAP. Una familia que gasta $400 por mes en cuidado infantil podría reducir su TTP en aproximadamente $120 por mes ($400 x 30 por ciento) al reclamar la deducción. Las autoridades de vivienda están obligadas a informar a las familias sobre las deducciones disponibles, pero en la práctica, las familias a menudo no proporcionan documentación de los gastos deducibles a menos que se les solicite específicamente.
• !Un error crítico en la estrategia de búsqueda es limitar la búsqueda de apartamentos a unidades iguales o inferiores al estándar de pago. A las familias se les permite alquilar unidades por encima del estándar de pago siempre que el pago total del inquilino (TTP más el exceso de alquiler) no exceda el 40 por ciento del ingreso mensual ajustado en el contrato de arrendamiento inicial. En mercados de alquiler ajustados, esta flexibilidad puede ampliar significativamente la gama de unidades disponibles. Por el contrario, alquilar por debajo del estándar de pago no aumenta el subsidio familiar más allá del alquiler real; los ahorros van a la PHA, no al inquilino. Comprender esta asimetría ayuda a las familias a hacer concesiones informadas entre la calidad, la ubicación y el costo de la unidad.