Singapore: Foreigner Buying Property
Qué es Singapore Property Foreigner Guide?
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Los extranjeros que compran propiedades residenciales en Singapur enfrentan algunos de los impuestos sobre transacciones de propiedades más altos del mundo, lo que convierte a Singapur en uno de los mercados de propiedades residenciales más restrictivos para los no residentes. Desde abril de 2023, los extranjeros (definidos como personas que no son ciudadanos de Singapur ni residentes permanentes) deben pagar un impuesto de timbre del comprador adicional (ABSD) del 60 % en todas las compras de propiedades residenciales, además del impuesto de timbre del comprador estándar (BSD) de aproximadamente 1 a 6 % progresivamente. No hay restricciones a la compra extranjera de propiedades residenciales privadas en Singapur (los extranjeros pueden comprar legalmente condominios, apartamentos y terrenos en Sentosa Cove), pero la ABSD efectivamente encarece mucho la mayoría de las compras. Los extranjeros no pueden comprar pisos HDB nuevos (vivienda pública) y solo pueden comprar pisos HDB de reventa si forman una unidad familiar con un ciudadano o residente permanente de Singapur. Los Condominios Ejecutivos (EC) durante su período mínimo de ocupación (primeros 5 años) también están restringidos. Las propiedades comerciales e industriales (oficinas, tiendas minoristas, unidades industriales, locales comerciales) no están sujetas a ABSD y están totalmente abiertas a la compra extranjera. Los ingresos por alquiler de propiedades en Singapur están sujetos a impuestos para los no residentes a una tasa fija del 22% sobre los ingresos netos por alquiler (después de las deducciones permitidas). Para los residentes permanentes (RP) de Singapur, la tasa ABSD es del 5% en la primera propiedad y del 30% en las siguientes, significativamente más baja que la tasa del 60% para extranjeros. Los nacionales de EE. UU. (según el TLC entre EE. UU. y Singapur) son tratados como ciudadanos de Singapur a efectos de ABSD en su primera compra de propiedad, lo que reduce la tasa aplicable al 0 %.
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Fórmula
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Costo Total = Precio de Compra + BSD + ABSD (60% para extranjeros) + Honorarios Legales; BSD = progresivo 1%-6%; ABSD = Precio de Compra × 60%; Impuesto sobre la renta (no residente) = Ingreso neto por alquiler × 22%Leyenda de variables
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| Símbolo | Nombre | Unidad | Descripción |
|---|---|---|---|
| purchasePrice | Precio de transacción acordado | — | El parámetro precio de compra representa un dato cuantitativo clave en el cálculo de la propiedad extranjera en Singapur, medido en su unidad estándar e influye directamente en el resultado calculado a través de la fórmula matemática. |
| bsd | Impuesto de timbre del comprador | — | Impuesto de timbre del comprador: tasas progresivas del 1% al 6% sobre el precio de compra |
| absd | 60% para extranjeros | — | 60% para extranjeros; 5% para PR (primera propiedad); 0% para SC (primera propiedad) |
| rentalTaxRate | 22% no | — | 22% de tasa fija para no residentes sobre los ingresos netos por alquiler de propiedades en Singapur |
| loanToValue | Máximo 75% | — | El parámetro lendToValue representa un insumo cuantitativo clave en el cálculo de la propiedad extranjera en Singapur, medido en su unidad estándar e influye directamente en el resultado calculado a través de la fórmula matemática. |
Cómo Singapore Property Foreigner Guide
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- 1Confirme su nacionalidad y estado de residencia: ciudadano de Singapur, PR, extranjero o nacional de un país con zona de libre comercio.
- 2Identifique el tipo de propiedad: residencial (sujeta a ABSD para extranjeros), comercial/industrial (sin ABSD) o HDB (generalmente restringida para extranjeros).
- 3Calcule BSD sobre el precio de compra utilizando la tabla de tarifas progresivas.
- 4Calcule ABSD: 60% del precio de compra para la mayoría de los extranjeros, 5% para los PR que compran su primera propiedad.
- 5Obtenga asesoramiento legal y transferencia: honorarios de aproximadamente entre el 0,2% y el 0,4% del precio de compra.
- 6Consiga financiación si es necesario: la mayoría de los bancos prestan a extranjeros hasta un 75% del LTV para propiedades residenciales privadas.
- 7Para propiedades de inversión, regístrese para el impuesto sobre la renta en IRAS y pague el 22% sobre los ingresos netos por alquiler como no residente.
Ejemplos resueltos
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El ABSD por sí solo añade un 60% al precio de compra para los extranjeros: el impuesto a las transacciones residenciales más alto del mundo.
BSD: 1%×$180K+2%×$180K+3%×$640K+4%×$500K+5%×$500K+6%×$0 ≈ $84,600. ABSD = 2,5 millones de dólares × 60% = 1,5 millones de dólares. Total ≈ 4,09 millones de dólares.
El ABSD de primera propiedad de PR es del 5%, mucho más accesible que la tasa para extranjeros del 60%.
BSD ≈ 54.600 dólares. ABSD = 1,8 millones de dólares × 5% = 90.000 dólares. Legales ~$3,600. Total ≈ $1.948.200.
El TLC entre Estados Unidos y Singapur trata a los ciudadanos estadounidenses como ciudadanos de Singapur para ABSD en la primera propiedad
Sin TLC: $2M × 60% = $1,2M ABSD. Con TLC: $0 ABSD. BSD sigue siendo ~$64,600.
Los no residentes pagan una tarifa fija del 22% sobre los ingresos netos por alquiler de propiedades en Singapur
($60,000 - $15,000) × 22% = $45,000 × 22% = $9,900 de impuesto sobre la renta anual a IRAS.
Aplicaciones prácticas
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Un ejecutivo extranjero que considera comprar versus alquilar en Singapur, calcula el costo total de ABSD para determinar el punto de equilibrio financiero, lo que representa un área de aplicación importante para Singapore Foreigner Property en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos de propiedades extranjeras en Singapur apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Un ciudadano estadounidense en Singapur calcula que su exención del TLC le ahorra S$ 1,2 millones de ABSD en una primera propiedad de S$ 2 millones, lo que representa un área de aplicación importante para Singapore Foreigner Property en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos de propiedades extranjeras en Singapur apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Un inversionista que compara los rendimientos posteriores a ABSD en un condominio en Singapur versus una casa comercial sin ABSD, lo que representa un área de aplicación importante para Singapore Foreigner Property en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos de propiedades extranjeras en Singapur respaldan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Un RP de Singapur que calcula el ABSD del 5% en su primera compra residencial y lo compara con el alquiler continuo, lo que representa un área de aplicación importante para la propiedad extranjera de Singapur en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos de la propiedad extranjera de Singapur respaldan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Un propietario extranjero que calcula su obligación tributaria anual IRAS sobre los ingresos por alquiler de un apartamento en Singapur a una tasa de no residente del 22 %, lo que representa un área de aplicación importante para la propiedad extranjera de Singapur en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos de la propiedad extranjera en Singapur apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Casos especiales
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Sentosa Cove — Zona extranjera aprobada
Sentosa Cove es una zona residencial designada donde los extranjeros pueden comprar bungalows y terrenos sin requerir la aprobación de la LDAU. Se aplica el mismo 60% ABSD. Sentosa Cove ofrece una vida frente al mar única en Singapur, pero a precios superiores: a menudo más de S$ 10 millones por propiedades inmobiliarias.
Propiedad Comercial como Alternativa
Los extranjeros que buscan exposición inmobiliaria en Singapur sin un 60% de ABSD a menudo invierten en locales comerciales, unidades industriales o espacios de oficinas. Las unidades REIT industriales en SGX también están disponibles sin ningún ABSD y brindan una exposición diversificada a los mercados inmobiliarios industriales y logísticos de Singapur.
Programa de inversores globales de Singapur
El Global Investor Program (GIP) permite a los inversores extranjeros solicitar la residencia permanente en Singapur a cambio de inversiones calificadas de S$ 2,5 millones o más en Singapur. El estatus de PR reduce el ABSD de propiedades posteriores del 60% al 5% (primera propiedad), una consideración financiera importante para quienes buscan vínculos a largo plazo con Singapur.
Propiedad a través de una empresa
En el caso de propiedades extranjeras de Singapur, este escenario requiere precaución adicional al interpretar los resultados de propiedades extranjeras de Singapur. Es posible que la fórmula estándar no tenga en cuenta todos los factores presentes en este caso límite, y es posible que se justifique un análisis complementario o una consulta con expertos. Las mejores prácticas profesionales implican documentar suposiciones, realizar análisis de sensibilidad y comparar resultados con métodos alternativos cuando los cálculos de propiedades de extranjeros en Singapur caen en un territorio no estándar.
Datos de referencia de propiedades para extranjeros en Singapur
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| Tipo de propiedad | ¿El extranjero puede comprar? | ABSD | Impuesto de alquiler (no residente) |
|---|---|---|---|
| Condominio/apartamento privado | Yes | 60% | 22% sobre la utilidad neta |
| Aterrizado (no Sentosa) | Se necesita aprobación LDAU | 60% | 22% |
| Sentosa Cove aterrizó | Sí (aprobado) | 60% | 22% |
| Reventa de HDB (con SC/PR) | Condiciones limitadas | N/A | N/A |
| tienda comercial | Yes | Sin ABS | 17% no residente |
| Industrial/oficina | Yes | Sin ABS | 17% no residente |
Preguntas frecuentes
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¿Pueden los extranjeros comprar alguna propiedad en Singapur?
Los extranjeros pueden comprar propiedades residenciales privadas (condominios, apartamentos) y terrenos en Sentosa Cove, sujetos al 60% de ABSD. No pueden comprar pisos de reventa de viviendas públicas de HDB sin formar una unidad familiar calificada con un ciudadano o PR, y no pueden comprar pisos nuevos de HDB en absoluto. La propiedad comercial e industrial no tiene restricciones.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Singapur?
Sí. La mayoría de los bancos de Singapur ofrecen hipotecas a extranjeros, sujetas al índice estándar de servicio de la deuda total (TDSR) del 55% del ingreso bruto mensual y a los límites de LTV. Los extranjeros normalmente pueden pedir prestado hasta el 75% del valor de la propiedad. Sin embargo, el ABSD debe financiarse con recursos propios: los bancos no financian el ABSD.
¿Existe un impuesto de timbre del vendedor para los extranjeros?
El impuesto de timbre del vendedor (SSD) se aplica a todos los vendedores (independientemente de su nacionalidad) que vendan dentro de los 3 años posteriores a la compra: 12 % en el año 1, 8 % en el año 2 y 4 % en el año 3. Después de 3 años, no se aplica ningún SSD. Los extranjeros que planeen mantener y revender deben planificar un período de tenencia de al menos 3 años para evitar el SSD adicional al salir.
¿Se grava a los extranjeros sobre las ganancias de capital obtenidas por la venta de propiedades en Singapur?
Singapur no tiene impuesto a las ganancias de capital. Las ganancias de la venta de propiedades generalmente no están sujetas a impuestos, ni siquiera para los extranjeros. Sin embargo, si el IRAS determina que la propiedad fue comprada y vendida en un patrón consistente con el comercio (no la inversión), las ganancias pueden reclasificarse como ingresos y gravarse a la tasa aplicable.
¿Existen exenciones o alivios del Impuesto de Timbre Adicional del Comprador (ABSD) para extranjeros?
Si bien la tasa ABSD general para extranjeros es del 60%, se aplican exenciones específicas en virtud de ciertos Tratados de Libre Comercio (TLC). Los nacionales y residentes permanentes de países como Islandia, Liechtenstein, Noruega, Suiza y los Estados Unidos (solo para ciudadanos estadounidenses) pueden solicitar la remisión ABSD para pagar los mismos derechos de timbre que los ciudadanos de Singapur. Esto significa que pagarían 0% por su primera propiedad residencial, 20% por la segunda y 30% por la tercera y siguientes propiedades, en lugar de la tasa estándar para extranjeros del 60%.
Errores comunes a evitar
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- !Sin darse cuenta de que el 60% del ABSD se debe pagar por adelantado en el momento de la compra; no se puede tomar prestado y debe provenir de los fondos propios del comprador.
- !Suponiendo que las exenciones del TLC se apliquen sin verificar la nacionalidad, el TLC de EE. UU. se aplica a los ciudadanos estadounidenses, no a todos los residentes de EE. UU.
- !Comprar un piso de reventa HDB en Singapur como extranjero sin formar la unidad familiar calificada con un ciudadano o PR.
- !No planificar el impuesto de timbre del vendedor: vender dentro de 3 años agrega entre un 4% y un 12% de costo adicional al salir.
- !Olvidar que los ingresos por alquiler como no residente están sujetos a impuestos al 22%; pasar por alto esto genera facturas de impuestos IRAS inesperadas.
- !No explorar alternativas de propiedades comerciales (casas comerciales, unidades industriales) que no tengan ABSD y puedan ofrecer rendimientos comparables.
Consejo Pro
Si es ciudadano estadounidense y planea comprar una propiedad en Singapur, verifique inmediatamente su elegibilidad para el TLC entre Estados Unidos y Singapur con un abogado de Singapur antes de pagar el 60% del ABSD innecesariamente. La diferencia de $0 ABSD versus el 60% en una propiedad de S$2 millones es de S$1,2 millones, un error que no se puede recuperar después de la compra.
¿Sabías que?
Cuando Singapur aumentó el ABSD para extranjeros del 30% al 60% en abril de 2023, las ventas de propiedades a extranjeros cayeron aproximadamente un 75% el mes siguiente. A pesar de ello, el mercado inmobiliario de Singapur siguió apreciándose, impulsado por la demanda local, lo que demuestra la resiliencia de su mercado inmobiliario a las intervenciones de política externa.
Referencias
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