Singapore Total Property Cost
Qué es Singapore Total Property Buying Cost?
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La compra de una propiedad en Singapur implica un conjunto estratificado de derechos de timbre y costos de transacción que los compradores deben presupuestar cuidadosamente, ya que pueden agregar entre un 10% y un 65% al precio de compra según el perfil del comprador. Los dos principales derechos de timbre son el impuesto de timbre del comprador (BSD) y el impuesto de timbre adicional del comprador (ABSD). Todos los compradores pagan BSD a tasas progresivas: 1% sobre los primeros 180.000 S$, 2% sobre los siguientes 180.000 S$, 3% sobre los siguientes 640.000 S$, 4% sobre los siguientes 500.000 S$, 5% sobre los siguientes 1,5 millones de S$ y 6% sobre los siguientes 1,5 millones de S$, con tasas más altas para propiedades residenciales que superen los 3 millones de S$ 27 de abril de 2023 (aumentando al 5-6% en los tramos superiores). ABSD es un impuesto adicional que se aplica según la nacionalidad del comprador y la cantidad de propiedades residenciales que ya posee. Los ciudadanos de Singapur que compran su primera propiedad pagan 0% ABSD; su segunda propiedad incurre en el 20% ABSD; Las propiedades terceras y posteriores incurren en el 30%. Los Residentes Permanentes pagan el 5% por su primera propiedad y el 30% por las siguientes. Los extranjeros pagan el 60% ABSD en cualquier compra residencial (frente al 30% en abril de 2023). No existe ABSD para propiedades comerciales, industriales o locales comerciales. Además de BSD y ABSD, otros costos incluyen honorarios legales (aproximadamente entre 0,1% y 0,4% del precio de compra), impuesto de timbre sobre el instrumento hipotecario (500 S$ por honorarios legales + 0,4% del monto del préstamo, con un límite de 500 S$ para residencial por instrumento), comisión del agente (generalmente pagada por el vendedor entre 1 y 2%), impuesto a la propiedad (impuesto anual sobre el valor anual a tasas progresivas de hasta el 32% para propiedades no ocupadas por el propietario) y tarifas de mantenimiento mensuales. (cargos de conservación/contribuciones al fondo de amortización para HDB, o honorarios de gestión para condominios privados).
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Fórmula
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BSD = 1%×primeros 180.000 dólares + 2%×siguientes 180.000 dólares + 3%×siguientes 640.000 dólares + 4%×siguientes 500.000 dólares + 5%/6%×tramos superiores; Costo Total de Adquisición = Precio de Compra + BSD + ABSD + Honorarios Legales + Impuesto de Timbre Hipotecario; Costo de tenencia anual = Impuesto a la propiedad + Tarifa de mantenimiento/administración + Interés hipotecarioLeyenda de variables
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| Símbolo | Nombre | Unidad | Descripción |
|---|---|---|---|
| purchasePrice | Precio de transacción acordado | — | El parámetro precio de compra representa un dato cuantitativo clave en el cálculo total del impuesto de timbre sobre propiedades de Singapur, medido en su unidad estándar e influye directamente en el resultado calculado a través de la fórmula matemática. |
| bsd | Impuesto de timbre del comprador | — | Impuesto de timbre del comprador: progresivo del 1% al 6% sobre el precio de compra |
| absd | Sello del comprador adicional | — | Impuesto de timbre adicional para el comprador: del 0% al 65% según el perfil del comprador y el recuento de propiedades |
| annualValue | Alquiler anual estimado | — | Valor de alquiler anual estimado utilizado como base del impuesto a la propiedad |
| maintenanceFees | Corporación de gestión mensual | — | El parámetro MaintenanceFees representa un insumo cuantitativo clave en el cálculo total del impuesto de timbre sobre propiedades de Singapur, medido en su unidad estándar e influye directamente en el resultado calculado a través de la fórmula matemática. |
Cómo Singapore Total Property Buying Cost
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- 1Determinar el perfil del comprador: estatus de ciudadanía (SC, PR, extranjero) y número de propiedades residenciales existentes en propiedad.
- 2Calcule BSD sobre el precio de compra utilizando la tabla de tarifas progresivas de BSD.
- 3Determine la tasa ABSD aplicable según el perfil del comprador y la cantidad de propiedades; se aplica al precio total de compra.
- 4Agregue los honorarios legales: aproximadamente entre 0,2 % y 0,4 % para la transmisión de compras, más los desembolsos.
- 5Calcule el impuesto de timbre hipotecario si se financia: S$500 + 0,4% × monto del préstamo (con un límite de S$500 para viviendas); tenga en cuenta el impuesto de timbre sobre el instrumento hipotecario.
- 6Sume todos los costos de adquisición (BSD + ABSD + legal + impuesto de timbre hipotecario) para obtener el costo total inicial.
- 7Calcule los costos anuales continuos: impuesto a la propiedad sobre el valor anual (AV) más tarifas de mantenimiento trimestrales para obtener el costo total de tenencia anual.
Ejemplos resueltos
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Los ciudadanos de Singapur que compran su primera propiedad residencial pagan 0% ABSD: categoría más favorable
BSD: 1 % × $ 180 000 + 2 % × $ 180 000 + 3 % × $ 640 000 + 4 % × $ 200 000 = $ 1 800 + $ 3 600 + $ 19 200 + $ 8 000 = $ 32 600. Más $2,400 legales.
PR paga 5% ABSD sobre la primera propiedad más BSD
BSD ~$44,600. ABSD = 1,5 millones de dólares × 5% = 75.000 dólares. Legales = $3,000. Total = $122,600 por encima del precio de compra.
El 60% de ABSD para extranjeros (a partir de abril de 2023) hace que las propiedades residenciales en Singapur sean extremadamente caras para los no residentes
BSD ≈ $64,600. ABSD = 2 millones de dólares × 60% = 1,2 millones de dólares. Costo total de adquisición = 2 millones de dólares + 1,265 millones de dólares = 3,265 millones de dólares.
Las propiedades residenciales no ocupadas por sus propietarios enfrentan tasas impositivas progresivas más altas que las ocupadas por sus propietarios
Tasa NOOS: primeros $30,000 al 10% = $3,000; siguientes $6,000 al 12% = $720. Total ≈ $3,720. La tarifa progresiva completa de NOOS rinde ~$5,400 dependiendo del grupo AV.
Aplicaciones prácticas
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Un extranjero en Singapur que calcula el costo total de comprar un condominio de S$ 2 millones, incluido el 60 % de ABSD, antes de decidir alquilarlo. Esto representa un área de aplicación importante para el impuesto de timbre sobre propiedades de Singapur total en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos del total del impuesto de timbre sobre propiedades de Singapur apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Un ciudadano de Singapur que compra su segunda propiedad calcula el 20 % de ABSD pagadero y lo compara con simplemente alquilar una segunda vivienda. Esto representa un área de aplicación importante para el impuesto total de timbre sobre propiedades de Singapur en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos del total del impuesto de timbre sobre propiedades de Singapur apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Un abogado inmobiliario que asesora a un cliente estadounidense sobre su calificación para el 0 % de ABSD en su primera propiedad en virtud del TLC entre Estados Unidos y Singapur, lo que representa un área de aplicación importante para el impuesto total de timbre sobre propiedades de Singapur en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos del total del impuesto sobre timbres sobre propiedades de Singapur apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Un comprador por primera vez calcula el BSD en un piso de reventa HDB de S$1,2 millones para presupuestar los fondos totales necesarios al finalizarlo. Esto representa un área de aplicación importante para el impuesto de timbre sobre propiedades de Singapur total en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos del total del impuesto de timbre sobre propiedades de Singapur apoyan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Un inversionista inmobiliario que calcula los costos de tenencia anuales, incluidos el impuesto a la propiedad, los honorarios de administración y los intereses hipotecarios de un condominio en Singapur, lo que representa un área de aplicación importante para el Impuesto de Timbre sobre la Propiedad de Singapur Total en contextos profesionales y analíticos donde los cálculos precisos del total del impuesto de timbre sobre la propiedad de Singapur respaldan directamente la toma de decisiones informadas, la planificación estratégica y la optimización del rendimiento.
Casos especiales
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Remisión ABSD para parejas casadas
Las parejas casadas en las que uno de los cónyuges es ciudadano de Singapur y el otro es extranjero o PR pueden solicitar la remisión ABSD al comprar su primera propiedad residencial en conjunto, sujeto a condiciones y al período de 5 años propietario-ocupante. La remisión reduce el ABSD aplicable a la tasa del SC (0% para la primera propiedad).
Estrategia de desacoplamiento (antes de 2024)
Históricamente, algunas parejas desacoplaron la propiedad de su primera propiedad (donde un cónyuge compraba la otra propiedad) antes de comprar una segunda propiedad, lo que permitía comprar la segunda propiedad bajo un mismo nombre como 'primera propiedad' con un ABSD más bajo. El gobierno ha endurecido significativamente las reglas en torno a esta estrategia.
Reglas CE (Condominio Ejecutivo)
Los Condominios Ejecutivos son un híbrido público-privado que se vuelve completamente privado después de 10 años. Durante los primeros 5 años (período mínimo de ocupación), solo los ciudadanos de Singapur y los PR pueden comprar EC de reventa. Después de 10 años, los extranjeros pueden comprar. ABSD se aplica de manera diferente en diferentes etapas de la vida del EC.
Exenciones de TLC internacionales
En el Total del impuesto de timbre sobre la propiedad de Singapur, este escenario requiere precaución adicional al interpretar los resultados totales del impuesto de timbre sobre la propiedad de Singapur. Es posible que la fórmula estándar no tenga en cuenta todos los factores presentes en este caso límite, y es posible que se justifique un análisis complementario o una consulta con expertos. Las mejores prácticas profesionales implican documentar suposiciones, realizar análisis de sensibilidad y comparar resultados con métodos alternativos cuando los cálculos totales del impuesto de timbre sobre propiedades de Singapur caen en un territorio no estándar.
Impuesto sobre el timbre sobre la propiedad de Singapur Datos de referencia totales
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| Perfil del comprador | 1ª Propiedad ABSD | 2da Propiedad ABSD | 3er+ Propiedad ABSD |
|---|---|---|---|
| Ciudadano de Singapur | 0% | 20% | 30% |
| RP Singapur | 5% | 30% | 30% |
| Extranjero | 60% | 60% | 60% |
| Entidades (empresas) | 65% | 65% | 65% |
| Desarrolladores (aprobados) | 35% (remitible) | 35% | 35% |
Preguntas frecuentes
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¿Qué es BSD y cómo se calcula?
Todos los compradores de propiedades en Singapur pagan el impuesto de timbre del comprador (BSD) a tasas progresivas sobre el precio de compra. Las tasas oscilan entre el 1% sobre los primeros 180.000 dólares y el 6% sobre los tramos más altos para propiedades residenciales superiores a 3 millones de dólares (a partir del 27 de abril de 2023). Se aplica a propiedades residenciales y no residenciales.
¿Qué es ABSD y quién lo paga?
El Impuesto de Timbre Adicional del Comprador (ABSD) es un impuesto adicional sobre las compras de propiedades residenciales. La tasa depende del estado de ciudadanía/residencia del comprador y del número de propiedades residenciales que ya posee. Los ciudadanos de Singapur pagan 0% en el primero, 20% en el segundo, 30% en el tercero+. Los RP pagan el 5% por el primero, el 30% por el segundo+. Los extranjeros pagan el 60% en cualquier compra.
¿Cuál es el Valor Anual (AV) del impuesto predial?
El valor anual es el alquiler anual bruto estimado que obtendría la propiedad si se alquilara, según lo determinado por IRAS. Se revisa periódicamente y se utiliza como base para los cálculos del impuesto a la propiedad. Las propiedades ocupadas por sus propietarios pagan tasas progresivas más bajas; las propiedades no ocupadas por sus propietarios pagan tasas más altas a partir del 10% sobre los primeros $30,000 AV.
¿Puede un matrimonio comprar una propiedad por separado para reducir ABSD?
A partir de enero de 2024, el gobierno de Singapur endureció las normas ABSD para parejas casadas con diferentes situaciones de propiedad. Cualquier propiedad residencial comprada se cuenta para ABSD en función de las tenencias existentes de ambos cónyuges. Las parejas casadas no pueden utilizar identidades legales separadas para evitar el ABSD; se aplica el recuento más alto de los dos cónyuges.
¿Qué es el impuesto de timbre del vendedor (SSD) y cuándo se aplica?
El impuesto de timbre del vendedor (SSD) se impone a los vendedores que enajenan propiedades residenciales dentro de un período de tenencia específico a partir de la fecha de compra, con el objetivo de frenar la especulación inmobiliaria. Para propiedades compradas a partir del 11 de marzo de 2017, las tarifas SSD son del 12 % si se venden dentro de 1 año, del 8 % dentro de 2 años y del 4 % dentro de 3 años. No se paga SSD si la propiedad se vende después del tercer año de propiedad. Por ejemplo, vender una propiedad de S$ 1.500.000 20 meses después de la compra generaría un SSD de S$ 120.000 (8% de S$ 1.500.000).
Errores comunes a evitar
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- !No presupuestar el ABSD por adelantado: los extranjeros a menudo subestiman que el 60% del ABSD hace que un condominio de 2 millones de dólares cueste 3,2 millones de dólares en total.
- !Olvidar que el impuesto a la propiedad es un costo anual continuo, no un costo de compra único.
- !Sin verificar las exenciones del TLC: los ciudadanos estadounidenses habitualmente pagan de más a ABSD sin darse cuenta de que califican para tarifas equivalentes a SC según el TLC.
- !Si se ignoran las tarifas de mantenimiento y las contribuciones al fondo de amortización, estas pueden agregar entre $500 y $2000 al mes para condominios más grandes.
- !No se tiene en cuenta BSD al comparar los precios de las propiedades en Singapur y en el extranjero de forma comparable.
- !Intentar utilizar estructuras corporativas para evitar el ABSD sin entender que las entidades (empresas) ahora pagan el 65% del ABSD.
Consejo Pro
Para los extranjeros que estén considerando seriamente una propiedad en Singapur, las unidades comerciales e industriales (incluidas las tiendas) están exentas del ABSD y pueden ofrecer rendimientos de inversión atractivos sin el recargo del 60%. Las unidades comerciales Shoebox a partir de 500.000 dólares singapurenses con rendimientos brutos del 4% al 6% son puntos de entrada accesibles.
¿Sabías que?
El ABSD de Singapur se introdujo por primera vez en diciembre de 2011 a tipos relativamente modestos (3-10%) para enfriar un mercado inmobiliario que se estaba calentando rápidamente. Desde entonces, se ha incrementado varias veces: la tasa para extranjeros saltó del 30% al 60% en un solo anuncio en abril de 2023, lo que convirtió a las propiedades residenciales de Singapur entre las más gravadas del mundo para los compradores extranjeros.
Referencias
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