Mikä on 1031 Exchange Analysis?
▾
1031-pörssi, joka on nimetty Internal Revenue Coden pykälän 1031 mukaan, on yksi tehokkaimmista veronlykkäysstrategioista, joka on saatavilla kiinteistösijoittajille Yhdysvalloissa. Sen avulla sijoittaja voi myydä kiinteistön ja sijoittaa tuotot uudelleen "samankaltaiseen" korvaavaan kiinteistöön ja lykätä kaikkia myyntivoittoveroja ja poistojen takaisinmaksua, jotka normaalisti olisivat velkaa myyntihetkellä. Jos se suoritetaan oikein 1031 vaihdon sarjalla eliniän aikana, laskennalliset verot voidaan poistaa kokonaan kuollessa perillisten käytettävissä olevan veroperusteen avulla. Taloudellinen hyöty on valtava: pitämällä täydet myyntitulot työssä suuremmassa korvauskiinteistössä sen sijaan, että maksaisivat 15–37 % veroja käytössä, sijoittajat voivat nopeuttaa dramaattisesti varallisuuden kertymistä lisäämällä verotonta pääomaa. Esimerkiksi sijoittaja, joka myy 1 000 000 dollarin kiinteistön 400 000 dollarin voitolla, olisi velkaa noin 100 000–120 000 dollaria veroja tavallisessa myynnissä. 1031-vaihdossa kaikki 1 000 000 dollaria pysyvät töissä korvaavassa kiinteistössä. 1031-vaihtoon kelpaamiseksi on noudatettava tiukkoja IRS-sääntöjä: (1) Sekä luovutettuja että korvaavia kiinteistöjä on pidettävä tuottavaan käyttöön kaupassa, liiketoiminnassa tai investoinnissa – henkilökohtaiset asunnot ja myytävänä olevat kiinteistöt (kauppiaan omaisuus) eivät kelpaa; (2) Kiinteistöjen on oltava "samankaltaisia", mikä kiinteistöissä tulkitaan laajasti tarkoittavan mitä tahansa Yhdysvalloissa sijaitsevaa kiinteistöä, joka on vaihdettu mihin tahansa muuhun yhdysvaltalaiseen kiinteistöön; (3) Hyväksytty välittäjä (QI) pitää hallussaan myyntituotot – sijoittaja ei voi ottaa varoja tosiasiallisesti vastaan; (4) Korvaava omaisuus on tunnistettava 45 kalenteripäivän kuluessa luovutetun omaisuuden sulkemisesta; ja (5) Vaihto on saatettava päätökseen (vaihtokiinteistön sulkeminen) 180 kalenteripäivän kuluessa. 1031-pörssin analyysilaskin auttaa sijoittajia ymmärtämään lykkäyksen verosäästöjä, pääomaa, joka on sijoitettava uudelleen täyden verolykkäyksen saavuttamiseksi, ja osittaisten vaihtojen ("boot") vaikutus, kun kaikkea voittoa ei lykätä. Näiden mekaniikkojen ymmärtäminen on välttämätöntä kaikille kiinteistösijoittajille, joilla on merkittäviä arvostettuja omistuksia.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Katso sovellettavat kaavat ja syötteet laskimen käyttöliittymästäMuuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| SP | Myyntihinta | USD | Luovutetun (myydyn) omaisuuden bruttomyyntihinta ennen vähennyksiä. |
| AB | Muokattu perusta | USD | Alkuperäinen kauppahinta plus pääomaparannukset miinus pitoajan kertyneet poistot. |
| TG | Verotettava voitto yhteensä | USD | Myyntihinta miinus mukautettu hinta. Tämä sisältää sekä pääoman arvonnousun että poistojen takaisinperinnän. |
| DR | Poistot takaisin | USD | Aiemmin tehdyistä poistoista johtuva voiton osuus. Verotetaan enintään 25 %:n liittovaltion verokannan mukaan (pykälän 1250 palauttamaton voitto). |
| DT | Laskennallinen vero | USD | Kaikki pääomavoitot ja takaisinottoverot, jotka olisivat velkaa tavanomaisessa myynnissä, mutta jotka lykätään 1031-vaihdon kautta. |
| Boot | Boot vastaanotettu | USD | Kaikki vaihdossa saatu käteinen tai ei-kaltainen omaisuus. Boot on veronalainen vaihtovuonna, myös muutoin kelpoisessa 1031-vaihdossa. |
Kuinka 1031 Exchange Analysis
▾
- 1Vaihe 1 – Laske mukautettu peruste: Aloita luovutetun omaisuuden alkuperäisestä ostohinnasta. Lisää kustannukset omistusjakson aikana tehdyistä pääomaparannuksista (katon vaihdot, lisäykset, suuret kunnostukset - ei rutiinihuolto). Vähennä veroilmoituksissa tehdyt kertyneet poistot (asunnon vuokra-asuntojen osalta 1/27,5 alkuperäisestä hankintahinnasta vuosittain; 1/39 liiketoiminnassa). Tuloksena on mukautettu perustasi.
- 2Vaihe 2 – Laske toteutunut kokonaisvoitto: Myyntihinta − Myyntikulut (palkkiot, omistusoikeus, asianajaja, siirtoverot) − Oikaistu peruste = Toteutunut nettovoitto. Tämä on verotettava kokonaismäärä, joka jaetaan pitkäaikaisen myyntivoiton (arvonnousun) ja poistojen talteenottoon.
- 3Vaihe 3 – Tunnista poistojen talteenotto-osuus: Poistojen takaisinoton määrä on yhtä suuri kuin pitojakson aikana kertynyt kokonaispoisto. Tätä osaa verotetaan enintään 25 %:n liittovaltion verokannan mukaan (palauttamaton 1250 §:n mukainen voitto) plus sovellettavat osavaltion tuloverokannot. Jäljellä olevaa voittoa (pois lukien takaisinottoa) verotetaan pitkän aikavälin pääomatulona 0, 15 tai 20 prosentin liittovaltion verokannan mukaan tuloistasi riippuen.
- 4Vaihe 4 – Laske verolasku ilman vaihtoa: Käytä asianmukaisia liittovaltion verokantoja (25 %:n takaisinotto + 15 % tai 20 % LTCG) ja oman osavaltion korkoa voittoon laskeaksesi ei-vaihtokaupan kokonaisverot. Lisää myös 3,8 %:n nettosijoitusten tulovero (NIIT), jos tulosi ylittävät 200 000 dollaria (naikun) tai 250 000 dollaria (naimisissa). Tämä on perusverovelka, jonka 1031-vaihto lykkää.
- 5Vaihe 5 – Määritä uudelleensijoitusvaatimukset täydelle lykkäykselle: Jotta voit lykätä 100 % voitosta (ei saa "käynnistystä"), sinun on: (a) hankittava korvaava omaisuus (tai kiinteistöt), jonka ostohinta on yhtä suuri tai suurempi kuin luovutetun omaisuuden nettomyyntihinta; ja (b) sijoittaa kaikki myynnistä saatu pääoma uudelleen (asuntolainamaksu + nettotulot) joko käteisenä korvaavaan omaisuuteen tai ottamalla samansuuruinen tai suurempi velka korvaavan omaisuuden yhteydessä.
- 6Vaihe 6 – Analysoi osittaisen vaihdon (käynnistys) skenaariot: Jos ostat korvaavan kiinteistön halvemmalla kuin luovutetun kiinteistön myyntihinta, vaje on "boot" - saatu käteinen - ja se on välittömästi veronalainen. Voitto kirjataan vastaanotetun käynnistyksen mukaan. Jos esimerkiksi myyt 800 000 dollarilla ja ostat 700 000 dollarilla, saat 100 000 dollaria boot (olettaen, ettei velkaa) ja tunnistat 100 000 dollarin voiton jopa muuten kelvollisessa vaihdossa.
- 7Vaihe 7 – Ota huomioon 45 päivän / 180 päivän aikajana: 45 päivän tunnistusjakso alkaa luovutetun omaisuuden sulkemisesta. Sinun on yksilöitävä korvaava omaisuus (tai enintään 3 kiinteistöä kolmen kiinteistön säännön mukaisesti tai mikä tahansa määrä, kunhan kokonaisarvo ei ylitä 200 % 200 %:n säännön mukaisesta luovutusarvosta) kirjallisesti valtuutetulle välittäjällesi. Vaihto on suljettava 180 päivän kuluessa tai myyntivuoden veroilmoituksesi eräpäivään mennessä – kumpi tulee ensin.
Ratkaistut esimerkit
▾
Täysi lykkäys saavutettu ostamalla
Oikaistu peruste: $ 320 000 + $ 45 000 - $ 85 000 = $ 280 000. Nettovoitto: $ 650 000 - $ 280 000 = $ 370 000. Poistot takaisin: 85 000 $ verotetaan 25 % = 21 250 $. Jäljellä oleva LTCG: 285 000 $ verotettuna 20 % + 3,8 % NIIT = 67 830 $. Laskennallinen vero yhteensä: ~89 080 dollaria. Ostamalla 750 000 dollarin korvaavan tuotteen (100 000 dollaria enemmän kuin myyntihinta), täysi lykkäys saavutetaan ilman käynnistystä, ja sijoittaja voi sijoittaa täyden 650 000 dollarin oman pääoman ja lisäpääoman suurempaan omaisuuteen.
Osittainen lykkäys — saldo lykätty
Nettovoitto = 900 000 dollaria – 350 000 dollaria = 550 000 dollaria. Käynnistys = 900 000 $ – 750 000 $ = 150 000 $ (tuottoa ei sijoiteta uudelleen). Verotettava voitto = 150 000 $ yhdistettynä 23,8 % = ~ $ 35 700 verovelkaa nyt. Jäljellä oleva 400 000 dollarin voitto lykätään. Jos sijoittaja sen sijaan ostaisi 900 000 dollarin korvaavan tuotteen, tuloksena olisi nollakäynnistys eikä nykyistä veroa velkaa. Osittainen vaihto on voimassa, mutta johtaa osittaiseen verotukseen - silti paljon parempi kuin täysi verollinen myynti 130 900 dollarin kokonaisverolla.
Vaihto passiivisiksi tuloiksi, nolla nykyveroa
Kokonaisvoitto: $ 1 800 000 - $ 620 000 = $ 1 180 000. Takaisinotto (280 000 dollaria 25 prosentissa): 70 000 dollaria. LTCG 900 000 dollarilla 23,8 %:lla: 214 200 dollaria. Mahdollinen vero yhteensä: 284 200 dollaria. Ostamalla kaksi NNN-kiinteistöä yhteensä 2 100 000 dollarilla (yli myyntihinnan), saavutetaan täysi lykkäys. Sijoittaja siirtyy aktiivisesta asunnonhoidosta täysin passiiviseen NNN-tuloon, joka on yleinen "irtautumisstrategian" vaihto eläkkeelle jääville sijoittajille. Delaware Statutory Trust (DST) -lain mukaan sijoittaja voi saavuttaa passiivisen 1031-kelpoisen omistuksen institutionaalisissa kiinteistöissä.
Hyödyllinen kilpailluilla markkinoilla, joilla sinun on ostettava ennen kuin myyt
Käänteisessä vaihdossa korvaava kiinteistö hankitaan ennen kuin luovutettu omaisuus myydään – tämä on välttämätöntä kilpailluilla markkinoilla, joilla hyviä kauppoja on vähän. Vaihtoasunnon omistaja (EAT) omistaa korvaavan kiinteistön, kun taas sijoittaja myy luovutetun kiinteistön 180 päivän kuluessa. 12 000 dollarin pysäköintimaksu on tämän monimutkaisuuden lisäkustannus. Veronlykkäys koskee identtisesti termiinipörssiä, mutta logistiikka vaatii huolellista koordinointia käänteisistä vaihdoista kokeneen QI:n kanssa.
Käytännön sovellukset
▾
Arvostetun sijoituskiinteistön myyntivoittojen ja poistojen lykkääminen saa verot takaisin
Päivitys pienemmästä kiinteistöstä suurempaan omalla pääomalla ennen veroja
Kiinteistöportfolion monipuolistaminen vaihtamalla yksi kiinteistö useaan eri markkinoilla
Siirtyminen aktiivisesta vuokranantajasta passiiviseksi DST-sijoittajaksi ilman veroja
Suunnittele kiinteistöjä "vaihda asti putoamaan" -strategian avulla, jotta perillisten perusta on entistä parempi
Erikoistapaukset
▾
Käytännössä tämä reunatapaus vaatii huolellista harkintaa, koska standardioletukset eivät välttämättä pidä paikkaansa. Kohdatessaan tämän skenaarion 1031-pörssin analyysilaskelmissa harjoittajien tulee tarkistaa reunaehdot, tarkistaa nollalla jakoriskit ja harkita, pysyvätkö mallin oletukset voimassa näissä äärimmäisissä olosuhteissa.
Käytännössä tämä reunatapaus vaatii huolellista harkintaa, koska standardioletukset eivät välttämättä pidä paikkaansa. Kohdatessaan tämän skenaarion 1031-pörssin analyysilaskelmissa harjoittajien tulee tarkistaa reunaehdot, tarkistaa nollalla jakoriskit ja harkita, pysyvätkö mallin oletukset voimassa näissä äärimmäisissä olosuhteissa.
Käytännössä tämä reunatapaus vaatii huolellista harkintaa, koska standardioletukset eivät välttämättä pidä paikkaansa. Kohdatessaan tämän skenaarion 1031-pörssin analyysilaskelmissa harjoittajien tulee tarkistaa reunaehdot, tarkistaa nollalla jakoriskit ja harkita, pysyvätkö mallin oletukset voimassa näissä äärimmäisissä olosuhteissa.
1031 Valuuttaveron lykkäysvaikutus eri voittotasoilla (2024 Federal + NIIT)
▾
| Kokonaisvoitto | Poistojen takaisinotto (25 %) | LTCG 23,8 % | Vero yhteensä | Pääoma toimi |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 dollaria | 6 250 dollaria | 22 330 dollaria | 28 580 dollaria | 71 420 dollaria enemmän sijoitettuna |
| 250 000 dollaria | 15 625 dollaria | 55 825 dollaria | 71 450 dollaria | 178 550 dollaria enemmän sijoitettuna |
| 500 000 dollaria | 31 250 dollaria | 111 650 dollaria | 142 900 dollaria | 357 100 dollaria enemmän sijoitettuna |
| 1 000 000 dollaria | 62 500 dollaria | 223 300 dollaria | 285 800 dollaria | 714 200 dollaria enemmän sijoitettuna |
| 2 000 000 dollaria | 125 000 dollaria | 446 600 dollaria | 571 600 dollaria | 1 428 400 dollaria enemmän sijoitettuna |
| 5 000 000 dollaria | 312 500 dollaria | 1 116 500 dollaria | 1 429 000 dollaria | 3 571 000 dollaria sijoitettiin lisää |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Mikä on "samankaltainen" omaisuus 1031-vaihdossa?
Kiinteistöalalla IRS tulkitsee "samankaltaisen" erittäin laajasti – käytännössä kaikki Yhdysvalloissa sijaitseva sijoitus- tai liikekiinteistö on samankaltaista kuin mikä tahansa muu yhdysvaltalainen sijoituskiinteistö. Voit vaihtaa omakotitalon vuokra-asunnon kerrostaloon, kauppakeskuksen tontille, varaston hotelliin tai pellon toimistorakennukseen. Keskeinen vaatimus on, että molemmat kiinteistöt on pidettävä sijoitus- tai yrityskäyttöön – ei henkilökohtaiseen käyttöön tai myytäväksi asiakkaille (kauppiaan omaisuus). Et voi vaihtaa henkilökohtaista asuntoa pykälän 1031 mukaisesti, ja ensisijaisesti henkilökohtaisesti käytetyt loma-asunnot edellyttävät huolellista dokumentaatiota kelpoisuuden saamiseksi.
Mitä tapahtuu, jos umpeudun 45 päivän tunnistamisajankohdasta?
45 päivän tunnistamisajan noudattamatta jättäminen on hylkäävä tapahtuma – vaihto epäonnistuu kokonaan ja luovutetun omaisuuden myynnistä saadusta voitosta tulee välittömästi veronalainen. Tälle määräajalle ei ole pidennystä tai lisäaikaa olosuhteista riippumatta (mukaan lukien luonnonkatastrofit, ellei sitä ole erikseen ilmoitettu IRS:n hätäaputapahtumaksi). Tämä tiukka aikajana on yksi 1031-vaihdon haastavimmista puolista. Kokeneet sijoittajat alkavat usein tutkia korvaavia kiinteistöjä ennen kuin sulkevat luovutetun kiinteistön tunnistusikkunan maksimoimiseksi.
Pitääkö minun työskennellä pätevän välittäjän kanssa?
Kyllä – valtuutetun välittäjän (QI) käyttö on pakollista voimassa olevalle 1031-vaihdolle Treasury Regulationsin mukaisesti. QI pitää hallussaan luovutetun omaisuuden myyntitulot ja käyttää niitä korvaavan kiinteistön ostamiseen puolestasi. Jos saat myyntitulot suoraan – vaikka lyhyestikin – IRS pitää sitä "rakentavana kuittina" ja vaihto hylätään. QI:n on oltava riippumaton osapuoli (ei asianajajasi, kirjanpitäjäsi, kiinteistönvälittäjäsi tai kukaan, joka on tarjonnut sinulle palveluita viimeisen 2 vuoden aikana). QI-maksut vaihtelevat tyypillisesti 750–2 500 dollarista tavallisesta termiinivaihdosta.
Voinko tehdä 1031-vaihdon useisiin kiinteistöihin?
Kyllä – IRS sallii sinun tunnistaa enintään kolme korvaavaa kiinteistöä kolmen kiinteistön säännön mukaisesti (riippumatta niiden yhteenlasketusta arvosta) tai minkä tahansa määrän kiinteistöjä 200 %:n säännön alaisena (yhdistetty tunnistettu arvo ei voi ylittää 200 % luovutetun omaisuuden arvosta). Sinun on kuitenkin suljettava tarpeeksi kiinteistöjä täyttääksesi uudelleensijoitusvaatimukset täyden lykkäyksen saamiseksi. Monet sijoittajat käyttävät yhtä luovutettua omaisuutta hankkiakseen useita pienempiä korvaavia kiinteistöjä (hajautus) tai yhdistääkseen useita pienempiä luovutettuja kiinteistöjä yhdeksi suuremmaksi tilalle (konsolidointi).
Mikä on "boot" ja miten se vaikuttaa vaihtoon?
Boot on mikä tahansa vaihdossa saatu ei-kaltainen omaisuus, yleisimmin käteinen. Käynnistys tapahtuu, kun saat rahat takaisin vaihdosta (esimerkiksi korvaava omaisuus maksaa vähemmän kuin luovutettu omaisuus), kun otat korvaavasta omaisuudesta vähemmän velkaa kuin luovutetuista kiinteistöistä (asuntolaina) tai kun vastaanotat henkilökohtaista omaisuutta. Boot on veronalainen vaihdossa toteutuneen voiton verran. Käynnistyksen välttämiseksi varmista, että korvaavan kiinteistön ostohinta on yhtä suuri tai suurempi kuin luovutetun kiinteistön myyntihinta ja että sinulla on sama tai suurempi velka uudesta kiinteistöstä.
Mitä poistopohjalleni tapahtuu 1031-vaihdon jälkeen?
1031-vaihdossa mukautettu perustasi siirtyy luovutetusta omaisuudesta korvaavaan omaisuuteen. Et saa uutta poistoaikataulua, joka perustuu täyden vaihtokiinteistön hintaan. Sen sijaan jatkat vanhan omaisuuden siirtoperusteen poistamista ja lisäät korvaavan kiinteistön lisäkustannusperusteen (kaikki tuomasi käteisvarat vaihdon yläpuolelle). Tämä siirtoperuste johtuu siitä, että 1031-pörssit lykkäävät veroja sen sijaan, että ne poistaisivat veroja – laskennallinen voitto upotetaan alempaan siirtoperusteeseen ja lopulta kirjataan, jos korvaava omaisuus myydään verollisessa liiketoimessa.
Voinko lopulta poistaa laskennalliset verot pysyvästi?
Kyllä – strategian kautta, jota kutsutaan "vaihda kunnes pudotat". Jos sijoittaja jatkaa 1031 vaihdon toteuttamista elinkaarensa aikana eikä koskaan myy verollisessa liiketoimessa, laskennallisia veroja ei koskaan makseta niiden elinkaaren aikana. Kuoleman jälkeen perilliset perivät omaisuuden korotetulla kustannusperusteella, joka on yhtä suuri kuin kuolinpäivän käypä markkina-arvo, mikä eliminoi käytännössä upotetun laskennallisen voiton. Yhdessä kiinteistöverovapautuksen kanssa (tällä hetkellä 13,61 miljoonaa dollaria henkilöä kohden vuonna 2024) tämä strategia mahdollistaa merkittävän kiinteistövarallisuuden siirtymisen perillisille verovapaasti. Tätä pidetään yhtenä tehokkaimmista Yhdysvaltain verolainsäädännön mukaisista varallisuudensiirtomekanismeista.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Myyntitulojen rakentavan vastaanottamisen ottaminen edes hetkeksi ennen siirtymistä QI:hen – tämä hylkää koko vaihdon ilman korjaustoimenpiteitä.
- !45 päivän tunnistamisajan puuttuminen huonosta suunnittelusta tai kyvyttömyydestä löytää sopivia korvaavia kiinteistöjä kilpailluilta markkinoilta.
- !Kiinteistöjen tunnistaminen, mutta sulkeminen 180 päivän kuluessa rahoitusongelmien, omistusoikeusongelmien tai myyjän vetäytymisen vuoksi – kaikki sulkemattomat kiinteistöt poistuvat vaihdosta osittain tai kokonaan veronalaisena.
- !Korvaavan kiinteistön ostaminen halvemmalla kuin luovutetun kiinteistön myyntihinta suunnittelematta tuloksena olevaa verotettavaa saappaa.
- !Diskvalifioidun QI:n käyttäminen — sellaisen välittäjän valitseminen, jolla on ollut taloudellinen tai palvelusuhde sijoittajan kanssa viimeisen 2 vuoden aikana, mitätöi vaihdon.
Ammattilaisen vinkki
Aloita 1031-vaihtosi suunnittelu 6–12 kuukautta ennen kuin aiot myydä. Tunnista mahdolliset korvaavat kiinteistöt etukäteen, luo suhde hyvämaineiseen valtuutettuun välittäjään ja ota yhteyttä CPA:han mallintaaksesi eri vaihtoskenaarioiden verovaikutuksia. Kilpailluilla markkinoilla harkitse käänteistä vaihtoa, jos löydät korvaavan kiinteistön ensin – mutta ota budjetissa ylimääräinen monimutkaisuus ja kustannukset (5 000–15 000 dollaria lisäkuluina).
Tiesitkö?
Internal Revenue Coden pykälä 1031 on ollut olemassa eri muodoissa vuodesta 1921 lähtien. Se alun perin suunniteltu helpottamaan maanviljelijöiden välistä maatalousmaan vaihtoa (ilman veroja, jotka saattaisivat pakottaa tuottavan viljelymaan myyntiin), se on kehittynyt yli vuosisadan yhdeksi kiinteistösijoittajien eniten käyttämistä verostrategioista. Vuoden 2017 veronalennuksia ja työpaikkoja koskeva laki poisti 1031 kohtelun henkilökohtaisen omaisuuden vaihdosta (laitteet, ajoneuvot, taideteokset), mutta säilytti sen kokonaan kiinteistöille, mikä vahvisti kiinteistöalan lobbausvoiman Washingtonissa.
Viitteet
Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.