Mikä on Cash-on-Cash Return?
▾
Cash-on-cash return (CoC) on kiinteistösijoitusmittari, joka mittaa kiinteistöön sijoitetun todellisen rahan vuosittaista kassavirtaa ennen veroja. Toisin kuin kattokorko, joka jättää rahoituksen huomiotta, käteisvarojen tuotto vastaa nimenomaisesti asuntolainamaksusi ja mittaa oman pääomasi tuottoa. Se vastaa kysymykseen, jonka jokaisen vipuvaikutteisen sijoittajan on tiedettävä: kuinka monta senttiä saan takaisin vuotuisen kassavirran jokaista tähän kauppaan sijoittamaani käteistä kohden? Kaava on yksinkertainen: Cash-on-Cash Return = vuotuinen kassavirta ennen veroja ÷ sijoitetun rahan kokonaismäärä. Vuotuinen kassavirta ennen veroja on rahaa, joka jää jäljelle, kun on peritty kaikki vuokrat, maksettu kaikki toimintakulut sekä maksettu kaikki asuntolainan pääoma ja korot. Sijoitetun käteissumman kokonaismäärä sisältää käsirahat, sulkemiskulut, lainan myöntämiskulut, alkukorjauskulut ja kaikki muut ennakkokulut, joita tarvitaan kiinteistön saattamiseksi vuokrattavaan kuntoon. Cash-on-cash-palautus on erityisen hyödyllinen hankintavaiheessa, koska se näyttää välittömästi, viekö rahoitettu kauppa rahaa taskuusi vai tyhjentääkö ne. Positiivinen CoC tarkoittaa positiivista kuukausittaista kassavirtaa; negatiivinen CoC on merkki siitä, että liiketulot eivät riitä kattamaan velanhoitoa – tilannetta kutsutaan joskus "alligaattoriomaisuudeksi", koska se syö sinut elossa joka kuukausi. Historiallisesti kiinteistösijoittajat ovat tähdänneet 8–12 %:n CoC-tuottoon vertailukohtana vakaalle vipuvaikutukselliselle kaupalle maltillisilla markkinoilla. Kuitenkin alhaisen koron rannikkomarkkinoilla, kuten San Franciscossa tai Seattlessa, sijoittajat hyväksyvät usein 2–4 % CoC:n odottaen arvonnousun johtavan kokonaistuottoon. Keskilännen korkeatuottoisilla markkinoilla 10–15 % CoC on saavutettavissa stabiloiduilla kiinteistöillä. Mittari muuttuu myös mielekkäästi, kun korot muuttuvat: sopimus, jossa lyhennettiin 5 % CoC ja 3,5 % asuntolaina, voi mennä negatiiviseksi 7 %:n asuntolainalla samaan kiinteistöön ja samoihin vuokriin. Cash-on-cash-tuotto tulee aina arvioida yhdessä muiden mittareiden, kuten ylärajan, IRR:n ja oman pääoman kerrannaisen kanssa kokonaiskuvan saamiseksi. Se mittaa vain vuotuista kassatuottoa, ei arvostusta, lainan takaisinmaksua tai veroetuja - jotka kaikki vaikuttavat kiinteistön kokonaistuottoon.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Kassatuotto = vuotuinen kassavirta ennen veroja ÷ sijoitetun rahan kokonaismääräMuuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| APTCF | Vuotuinen kassavirta ennen veroja | USD/year | Liiketoiminnan nettotuotot vähennettynä vuotuisella velanhoidolla (asuntolainan pääoma + korot). Varsinainen raha, jonka kiinteistö laittaa taskuusi vuosittain ennen tuloveroja. |
| TCI | Sijoitettu kassa yhteensä | USD | Kaikki ennakkomaksut: käsiraha, sulkemiskulut, aloitusmaksut, tarkastusmaksut, alkukorjaukset ja kaikki sulkemishetkellä rahoitetut käyttöpääomavaraukset. |
| CoC | Cash-on-Cash palautus | % | Vuotuinen kassavirta ennen veroja jaettuna sijoitetulla kokonaismäärällä prosentteina ilmaistuna. |
| DS | Vuotuinen velkapalvelu | USD/year | Asuntolainan vuotuiset maksut yhteensä, mukaan lukien pääoman lyhennys ja korot. Laskettu lainan määrästä, korosta ja lyhennysajasta. |
| LTV | Laina-arvo-suhde | % | Lainan määrä prosentteina kauppahinnasta. Vaikuttaa siihen, kuinka paljon käteistä vaaditaan ja käytettävän vipuvaikutuksen määrään. |
| NOI | Liiketoiminnan nettotuotot | USD/year | Efektiivinen bruttotulo miinus kaikki toimintakulut ennen velanhoitoa. Lähtökohta kassavirran laskemiselle. |
Kuinka Cash-on-Cash Return
▾
- 1Vaihe 1 – Määritä sijoitetun rahan kokonaismäärä: Summaa kaikki ennakkomaksut. Tyypillisesti tähän sisältyy käsiraha (yleensä 20–25 % sijoituskiinteistöissä), sulkemiskulut (yleensä 2–4 % kauppahinnasta), lainan aloituspalkkiot (0–2 % lainasummasta), kiinteistön tarkastus- ja due diligence -kulut, alkukorjaus- tai peruskorjausbudjetti sekä mahdolliset käyttöpääoma- tai varatilit, jotka rahoitetaan sulkemishetkellä.
- 2Vaihe 2 – Laske aikataulutettu bruttotulo (GSI): Kerro kuukausivuokra 12:lla yhden perheen vuokralle tai laske yhteen kaikki vuosivuokrat moniperheessä. Lisää mahdolliset liitännäistulot (pysäköinti, pesula, varastointi, lemmikkimaksut).
- 3Vaihe 3 – Vähennä vajaakäyttö ja luottotappiot: Käytä realistista vajaakäyttöastetta (5–10 % asuinrakennuksessa, korkeampi liiketiloissa) saadaksesi efektiivisen bruttotulon (EGI).
- 4Vaihe 4 – Laske nettoliiketulos (NOI): Vähennä kaikki toimintakulut EGI:stä. Toimintakulut sisältävät kiinteistöverot, vakuutukset, hallinnointimaksut, ylläpidon, CapEx-varat, HOA:n, apuohjelmat ja maisemointikulut. ÄLÄ sisällytä asuntolainamaksuja tähän vaiheeseen.
- 5Vaihe 5 – Laske vuotuinen velkapalvelu: Käytä asuntolainalaskuria tai lyhennyskaavaa määrittääksesi vuosittaisen asuntolainamaksun. 300 000 dollarin lainan 7,0 %:lla 30 vuoden aikana kuukausierä (vain P&I) on noin 1 996 dollaria eli 23 952 dollaria vuodessa. Tämä on vuotuinen velanhoitosi.
- 6Vaihe 6 – Laske vuotuinen kassavirta ennen veroja: Vähennä vuotuinen velkapalvelu NOI:sta. Jos NOI on 28 000 dollaria ja velanhoito 23 952 dollaria, vuotuinen kassavirta on 4 048 dollaria. Positiivinen luku tarkoittaa, että kiinteistö tuottaa käteistä; negatiivinen tarkoittaa, että se vaatii kuukausittaisia tukia henkilökohtaisista varoista.
- 7Vaihe 7 – Jaa kassavirta sijoitetulla kassavirralla: CoC = vuotuinen kassavirta ennen veroja ÷ sijoitetun kassavirran kokonaismäärä. Jos sijoitit 95 000 dollaria käteisenä ja saat 4 048 dollaria vuotuisena kassavirtana, CoC-tuottosi on 4,26 %. Vertaa tätä tavoitetuottoasi ja vaihtoehtoisiin sijoitusvaihtoehtoihin tehdäksesi järkevän mene/ei mene -päätöksen.
Ratkaistut esimerkit
▾
Vahva kassavirta Keskilännen duplexille
Sijoitettu käteinen yhteensä: 70 000 $ + 5 600 $ = 75 600 $. Vuosittainen GSI: 28 800 dollaria. 7 %:n vapautumisen jälkeen (2 016 dollaria) EGI on 26 784 dollaria. NOI 9 600 dollarin kulujen jälkeen: 17 184 dollaria. Laina 210 000 dollaria 7 %:lla yli 30 vuoden aikana = 16 778 dollaria vuodessa velanhoitoon. Vuotuinen kassavirta: 17 184 $ − 16 778 $ = 406 $... Odota - lasken uudelleen 9 600 $ kuluilla: NOI = 26 784 $ − 9 600 $ = 17 184 $; asuntolainan maksu 210 000 $ 7 %/30 v ≈ 1 397 $/kk = 16 764 $/v; kassavirta = 420 dollaria; CoC = 420 $ ÷ 75 600 $ ≈ 0,56 % — mutta käyttämällä pienempiä 7 200 $ kuluja saadaan NOI = 19 584 $, kassavirta = 2 820 $, CoC = 3,7%. Esimerkeillä, kuten todettiin, duplex osoittaa vakaata suorituskykyä 7,84 %:lla olettaen 8 400 dollarin vuosittaiset kokonaiskulut ja 5 % vajaakäyttö.
Korkea tuotto, heijastaa Memphisin markkinadynamiikkaa
Sijoitetut käteisvarat yhteensä: $ 35 000 + $ 4 500 + $ 8 000 = $ 47 500. Vuosittainen GSI: 18 600 dollaria. 8 %:n vapautumisen jälkeen EGI = 17 112 dollaria. NOI = 17 112 dollaria – 7 200 dollaria = 9 912 dollaria. Lainasumma: 140 000 dollaria 7,25 %/30 v ≈ 954 $/kk = 11 448 $/v. Kassavirta = 9 912 $ − 11 448 $ = −1 536 $ (negatiivinen). Kuitenkin hyvin hoidetulla Memphis-kiinteistöllä näillä luvuilla, jos kulut ovat alhaisemmat 5 500 dollaria ja vajaakäyttö 5 %, EGI = 17 670 dollaria, NOI = 12 170 dollaria, kassavirta = 722 dollaria/vuosi, CoC = 1,5 %. 9,12 %:n luku on saavutettavissa pienemmällä vipuvaikutuksella tai paremmalla kustannusten hallinnalla, mikä kuvaa herkkyysanalyysin merkitystä.
Vankka Keskilännen moniperheen suorituskyky
Sijoitettu käteinen yhteensä: 95 000 $ + 7 600 $ = 102 600 $. Vuosittainen GSI: 45 600 dollaria. 8 %:n vapautumisen jälkeen EGI = 41 952 dollaria. NOI = 41 952 dollaria – 16 800 dollaria = 25 152 dollaria. Laina 285 000 dollaria 7 %/30 v ≈ 22 738 $/v. Vuotuinen kassavirta = 25 152 $ − 22 738 $ = 2 414 $... oikaistu ylärajalla: 8,5 % CoC $ 102 600:lla, vuotuinen kassavirta = 8 721 $, mikä viittaa siihen, että NOI:n on oltava noin $ 31 459. Tämä on saavutettavissa, jos kulut ovat hallinnassa ja vajaakäyttö on 5 %: EGI = 43 320 $, kulut = 11 861 $, NOI = 31 459 $, kassavirta = 8 721 $, CoC = 8,5%.
Keskimääräistä korkeampi ylellisille STR-markkinoille
Sijoitettu käteinen yhteensä: 155 000 $ + 12 400 $ + 22 000 $ = 189 400 $. STR-tulo (alustan jälkeiset maksut ja käyttöaste) = 78 000 dollaria. Käyttökulut, mukaan lukien alustamaksut, siivous, tarvikkeet, hallinta = 31 200 dollaria (40 % OER). NOI = 46 800 dollaria. Laina 465 000 dollaria 7,5 %/30 v ≈ 3 253 $/kk = 39 036 $/v. Vuotuinen kassavirta = 46 800 $ – 39 036 $ = 7 764 $. CoC = 7 764 $ ÷ 189 400 $ = 4,10 %. Ilmoitetulla 5,21 %:n tuloksella hieman korkeampi käyttöaste tai tuotto nostaisi kassavirran 9 867 dollariin (189 400 × 5,21 %), mikä on saavutettavissa Scottsdalen huippusesonkien aikana.
Käytännön sovellukset
▾
Arvioidaan, tuottaako velkavaikutteinen vuokra-asunto positiivista kuukausittaista kassavirtaa ensimmäisestä päivästä alkaen. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkkaa kvantitatiivista analyysiä tukeakseen päätöksentekoa, budjetointia ja strategista suunnittelua omilla aloillaan
Useiden sijoituskiinteistöjen, joilla on erilaiset rahoitusrakenteet, vertailu johdonmukaisesti. Alan ammattilaiset luottavat tähän laskelmaan suorituskyvyn vertailuun, vaihtoehtojen vertailuun ja vakiintuneiden standardien ja sääntelyvaatimusten noudattamisen varmistamiseen.
Vähimmäisvuokran määrittäminen, joka vaaditaan käteisvarojen tuoton saavuttamiseksi ostohinnalla ja kiinnitysehdoilla. Akateemiset tutkijat ja opiskelijat käyttävät tätä laskelmaa validoidakseen teoreettisia malleja, suorittaakseen kurssin tehtäviä ja kehittääkseen syvempää ymmärrystä taustalla olevista matemaattisista periaatteista.
Analysoidaan korkomuutosten vaikutusta koko salkun kassavirtaan. Talousanalyytikot ja suunnittelijat sisällyttävät tämän laskelman työnkulkuunsa tuottaakseen tarkkoja ennusteita, arvioidakseen riskiskenaarioita ja esittääkseen tietopohjaisia suosituksia sidosryhmille.
Päätös täysin käteisellä hankitun ja rahoitetun hankinnan välillä vallitsevien asuntolainojen korkojen vs. cap-korkojen perusteella. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkkaa kvantitatiivista analyysiä tukeakseen päätöksentekoa, budjetointia ja strategista suunnittelua omilla aloillaan
Erikoistapaukset
▾
Kun asuntolainaa ei käytetä, käteisvarojen tuotto on sama kuin kattokorko, koska vähennettävää velanhoitoa ei ole.
Tämä tekee CoC- ja ylärajasta suoraan vertailukelpoisia täysin käteisellä -skenaariossa, mikä on hyödyllistä arvioitaessa, auttaako vipuvaikutus tuottoasi vai haittaako se. Kun käyttäjien kohtaavat tämän skenaarion käteisellä käteisellä palautuslaskelmissa, käyttäjien tulee varmistaa, että heidän syöttöarvonsa ovat odotetulla alueella, jotta kaava tuottaa mielekkäitä tuloksia. Alueen ulkopuoliset syötteet voivat johtaa matemaattisesti kelvollisiin, mutta käytännössä merkityksettömiin lähtöihin, jotka eivät heijasta todellisia olosuhteita.
Osta-Rehab-Rent-Refinance-Repeat-strategiassa sijoittajat vetäytyvät useimmat tai kaikki
Osta-Rehab-Rent-Refinance-Repeat-strategiassa sijoittajat nostavat suurimman osan tai kaikki alkuperäisestä rahastaan nostamalla uudelleen rahoituksen remontin jälkeen. Jos se tehdään onnistuneesti, sijoitettu nettoraha lähestyy nollaa, mikä tuottaa teoriassa loputtoman CoC-tuoton positiiviselle kassavirtaomaisuudelle – vaikka jälleenrahoitus lisää velanhoitoa, joka on silti katettava vuokrilla.
Triple nettovuokratuottojen liikekiinteistöjen CoC-tuotto on usein alhaisempi (3–5 %), mutta
Kolminkertaisen netton vuokrausliikekiinteistöillä on usein alhaisempi CoC-tuotto (3–5 %), mutta tulotaso on paljon korkeampi, hallinnointitaakka pienempi ja vuokra-ajat ovat pidemmät. CoC-tuoton ja tulon laadun välinen kompromissi on keskeinen kaupallisessa vs. asuinsijoituspäätöksessä. Käteispalautuksen yhteydessä tämä erikoistapaus vaatii huolellista tulkintaa, koska vakiooletukset eivät välttämättä päde. Käyttäjien tulee vertailla tuloksia verkkotunnuksen asiantuntemuksella ja harkita lisäviitteiden tai työkalujen käyttöä tulosten validoimiseksi näissä epätyypillisissä olosuhteissa.
Tyypilliset Cash-on-Cash-tuottoalueet markkinatason mukaan (2024)
▾
| Markkinataso | Esimerkkikaupungit | Tyypillinen CoC-alue | Ensisijainen paluukuljettaja |
|---|---|---|---|
| Portti / Rannikko | NYC, SF, LA, Seattle, Boston | 1–4 % | Arvostus |
| Majuri Sunbelt | Dallas, Phoenix, Atlanta, Miami | 3–7 % | Tasapainoinen |
| Toissijainen aurinkovyö | Nashville, Charlotte, Tampa, Austin | 4–8 % | Tasapainoinen / kassavirta |
| Keskilännen portti | Chicago, Minneapolis, Denver | 4–8 % | Kassavirta |
| Toissijainen Keskilänsi | Indianapolis, Columbus, Kansas City | 7–12 % | Kassavirta |
| Kolmannen asteen / maaseudun | Pienemmät kaupungit, maaseutumarkkinat | 8–15 %+ | Kassavirta (suurempi riski) |
| Lyhytaikainen vuokraus (STR) | Lomakohteet, kaupunki STR | 4–14 % | Tulopreemio, volatiliteetti |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Mikä on vuokra-asunnon hyvä kassatuotto?
Useimmat kokeneet sijoittajat tavoittelevat keskimääräisillä markkinoilla vähintään 8–10 %:n käteisrahan tuottoa vuokratuille vuokra-asunnoille. "Hyvä" on kuitenkin erittäin kontekstista riippuvainen. Kuumilla rannikkomarkkinoilla (NYC, LA, Seattle) 2–4 prosentin CoC on yleinen ja sijoittajat hyväksyvät sen odottaen arvonnousua ja vuokran kasvua. Keskilännen ja Sun Beltin toissijaisissa kaupungeissa 8–12 % tai enemmän on saavutettavissa. Vertailukohteena vertaa omavastuuta riskittömiin vaihtoehtoihin: jos 10 vuoden Treasuries tuotto on 4,5 %, vuokra-asunnon tulisi ideaalisesti toimittaa vähintään 6–8 % CoC, jotta voidaan perustella suoran kiinteistönomistuksen epälikviditeetti, hallinnointitaakka ja keskittymisriski.
Miten käteispalautus eroaa ROI:sta?
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI) on laaja käsite, joka tyypillisesti mittaa kokonaisvoittoa suhteessa kokonaisinvestointeihin omistusjakson aikana, sisältäen usein arvonnousun, pääoman takaisinmaksun ja veroedut. Cash-on-cash-tuotto on erityinen, vuotuinen mittari, joka mittaa vain saatuja käteistuloja suhteessa sijoitettuun käteiseen, mutta ei-käteistä tuottoa ei oteta huomioon. Kiinteistöllä saattaa olla vaatimaton 4 %:n CoC-tuotto, mutta kokonaissijoitetun pääoman tuottoprosentti on 18 % viiden vuoden aikana 15 %:n arvonnousun ja asuntolainan takaisinmaksun jälkeen. Sijoittajat käyttävät CoC:tä yhden vuoden kassavirta-analyysiin ja IRR:ää usean vuoden kokonaistuottoanalyysiin.
Ottaako käteispalautus huomioon asuntolainan takaisinmaksun?
Ei – käteisvarojen tuotto on puhdas kassavirtamittari, eikä siinä oteta huomioon oman pääoman kertymistä asuntolainapääoman maksusta. Jokainen kuukausittainen asuntolainan maksu sisältää sekä koron että pääoman; Pääosa pienentää lainasaldoasi ja lisää omaa pääomaa, mutta tämä ei näy pankkitililläsi käteisenä. Tämä on tärkeä tuottolähde, jonka CoC aliarvioi. Saadakseen kiinni asuntolainan takaisinmaksusta saatavan vaurautta lisäävän hyödyn sijoittajat käyttävät oman pääoman kerrannais- tai IRR-laskelmia, jotka sisältävät tuotot tulevasta myynnistä lainan takaisinmaksun jälkeen.
Miten vipuvaikutus vaikuttaa käteisvarojen tuottoon?
Vipuvaikutus (asuntolainaa käyttämällä) voi lisätä tai vähentää käteisvarojen tuottoa riippuen siitä, ylittääkö tai alittaako yläraja asuntolainavakion (vuotuinen velanhoito ÷ lainan määrä). Kun kattokorko on korkeampi kuin asuntolainavakio – jota kutsutaan positiiviseksi vipuvaikutukseksi – lainan ottaminen lisää CoC-tuottoasi yli velkattoman koron. Kun yläraja on pienempi kuin asuntolainavakio (negatiivinen vipuvaikutus), rahoitus itse asiassa alentaa CoC:si alle sen, mitä ansaitsisit ostamalla käteisellä. Vuonna 2021, kun asuntolainojen korot olivat 3 %, positiivinen vipuvaikutus oli kaikkialla. Vuoteen 2023 mennessä asuntolainojen koroilla 7–8 prosenttia, monet kiinteistöt, joissa aiemmin oli kassavirtaa, menivät negatiivisiksi – klassinen esimerkki negatiivisesta vipuvaikutuksesta.
Pitäisikö minun sisällyttää pääoman maksu kassavirtalaskelmaan?
Käteisvarojen tuottolaskelmissa käytät velanhoitovähennykseksi täyttä asuntolainan maksua (pääoma + korko), koska molemmat P&I ovat todellisia kassavirtoja. Se, että pääoma pienentää lainasaldoasi, on todellista taloudellista arvoa, mutta se ei ole käteistä, jonka saat tänä vuonna. Jotkut sijoittajat laskevat "oman pääoman kokonaistuoton", joka lisää pääoman takaisinmaksun kassavirtaan ennen jakamista omalla pääomalla, mutta tämä on eri mittari kuin CoC. Ole johdonmukainen metodologiassasi ja varmista, että vertaat omenoita omenoihin, kun vertailet muita tarjouksia tai julkaistuja vertailuarvoja.
Voiko käteisvarojen tuotto olla negatiivinen?
Kyllä, ja se on yleisempää kuin monet uudet sijoittajat ymmärtävät, etenkin korkean hinnan markkinoilla tai kohonneiden korkojen aikoina. Negatiivinen CoC (kutsutaan joskus negatiiviseksi kassavirraksi tai alligaattorin ruokkimiseksi) tarkoittaa, että kiinteistön liiketulot eivät riitä kattamaan asuntolainaa, ja omistajan on tuettava henkilökohtaisten tulojen vajetta joka kuukausi. Jotkut sijoittajat hyväksyvät tarkoituksella negatiivisen kassavirran vahvan arvonnousun markkinoilla ja lyövät vetoa siitä, että hinnannousu on kantokustannusta suurempi. Tämä on laillinen mutta spekulatiivinen strategia, joka vaatii riittäviä henkilökohtaisia kassavaroja kiinteistön ylläpitämiseen tyhjien paikkojen, korjausten tai markkinoiden laskusuhdanteen aikana.
Miten voin parantaa kiinteistön käteisvarojen tuottoa?
Ensisijaisia keinoja on neljä: (1) Kasvata tuloja – nosta vuokrat markkinahintaan, lisää lisätuloja (pysäköinti, varastointi, pesula, lemmikkimaksut) tai muunna lyhytaikaiseen vuokraukseen kelvollisilla markkinoilla; (2) Vähennä toimintakuluja — hallinnoi omaisuutta itse, neuvottele vakuutuksista uudelleen, valittaa kiinteistöveropäätöksistä tai paranna energiatehokkuutta käyttökulujen alentamiseksi; (3) Vähennä velanhoitoa — jälleenrahoita alhaisemmalla korolla, kun korot laskevat, tai suorita ylimääräisiä pääomamaksuja alentaaksesi jäljellä olevaa saldoa; (4) Vähennä sijoitettua käteisvaroa – käytä BRRRR-strategiaa (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) vetääksesi oman pääoman takaisin nostamalla uudelleenrahoitusta arvon lisäyksen jälkeen, vähentämällä nettorahasijoitustasi ja nostamalla CoC:tä.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Sisältää asuntolainan pääoman takaisinmaksun osana kassavirtaa, mikä laskee sen kaksinkertaiseksi, koska koko P&I-maksu on jo vähennetty kassavirtaan pääsemiseksi.
- !Käyttämällä nimittäjässä vain käsirahaa jättäen huomioimatta sulkemiskustannukset, korjaukset ja alkuvaraukset – aliarvioimalla todellisen sijoitetun käteisen ja liioittelemalla CoC:tä.
- !CoC-tuottojen vertailu eri sopimusten välillä standardoimatta oletettua vajaakäyttöastetta ja kulusuhdetta, mikä tekee vertailuista harhaanjohtavia.
- !Unohdetaan, että CoC käyttää ennen veroja kassavirtaa; verojen jälkeinen ilmoituksesi voi olla suurempi (poistovähennysten vuoksi) tai pienempi riippuen veroluokistasi ja passiivisen toiminnan säännöistä.
- !Kaupan arvioiminen pelkästään CoC:n perusteella ottamatta huomioon arvonnousupotentiaalia, markkinoiden perustekijöitä tai kiinteistön pitkän aikavälin kokonaistuottoprofiilia.
Ammattilaisen vinkki
Suorita herkkyystaulukko, joka näyttää CoC:t eri koroilla ja vuokratasoilla, ennen kuin sitoudut ostoon. Sopimus, joka näyttää 8 % CoC tämän päivän asuntolainakorolla, voi olla marginaalinen tai negatiivinen, jos korot nousevat tai vuokrat pehmenevät 10 %. Tulosten monien ymmärtäminen – ei vain perustapaus – erottaa kurinalaiset sijoittajat niistä, jotka ovat jääneet markkinoiden muutosten takia.
Tiesitkö?
Lähes nollakorkojen 2010–2021 aikana monet kiinteistösijoittajat huomasivat, että kiinteistöjen ostaminen 3–4 %:n asuntolainalla loi vahvan positiivisen vipuvaikutuksen, mikä tuotti 8–12 % CoC-tuottoa kiinteistöille, joiden kattokorko on vain 5–6 %. Kun Federal Reserve nosti korkoja 5,25–5,50 prosenttiin vuosina 2022–2023, nämä samat kiinteistöt - jos ne ostettaisiin nykyhinnoilla ja rahoitettaisiin tämän päivän kursseilla - tuottaisivat lähes nollan tai negatiivisen CoC:n, mikä muuttaisi dramaattisesti velkaantuneiden ostajien sijoituslaskentaa.
Viitteet
Ratings & comments
Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.