Mikä on Commercial Property Valuation?
▾
Liikekiinteistöjen arvostus on prosessi, jossa arvioidaan tuloja tuottavien kiinteistöjen, kuten toimistorakennusten, kauppakeskusten, teollisuusvarastojen, asuinrakennusten, hotellien ja monikäyttöisten kohteiden markkina-arvoa. Toisin kuin asuinkiinteistöt, jotka arvostetaan ensisijaisesti vertailukelpoisella myynnillä (myynnin vertailumenetelmä), liikekiinteistöt arvostetaan pääasiassa tuottomenetelmällä – erityisesti tulojen pääomitusmenetelmällä ja diskontatun kassavirran (DCF) analyysillä. Tulojen pääomitusmenetelmä arvioi arvon jakamalla kiinteistön vakiintuneen nettotulon (NOI) markkinaehtoisella pääomitusasteella: Arvo = NOI / Cap Rate. Tämä suora pääomitusmenetelmä tarjoaa nopean, laajalti käytetyn arvion arvosta, joka perustuu yhden vuoden normalisoituun tuloon. Esimerkiksi kiinteistön, joka tuottaa 500 000 dollaria NOI:ta markkinoilla, joilla vastaavilla kiinteistöillä käydään kauppaa 6,0 %:n korkotasolla, oletettu arvo on 500 000 dollaria / 0,06 = 8 333 333 dollaria. Diskontatun kassavirran (DCF) lähestymistapa on kehittyneempi ja mallintaa kaikki odotettavissa olevat kassavirrat määritellyn pitoajan (yleensä 5–10 vuoden) aikana, mukaan lukien vuotuinen NOI vuokravaiheiden ja vuokrasopimusten uusimisen jälkeen sekä ennustettu terminaalin myyntiarvo, joka on johdettu soveltamalla vuoden n+1 NOI:n terminaalin (irtautumis) ylärajaa. Kaikki rahavirrat diskontataan takaisin nykyarvoon käyttämällä riskikorjattua diskonttokorkoa, jolloin saadaan sijoituksen nykyarvo. Liikekiinteistöjen myynnin vertailumenetelmä käyttää neliöjalkaa, yksikköhintaa (moniperhe) tai hinta per huone (hotellit) vertailuyksikkönä, joka on oikaistu iän, kunnon, sijainnin, käyttöasteen ja vertailukelpoisten kohteiden ja kohteen vuokrarakenteen välisten erojen mukaan. Kustannuslähestymistapa arvioi arvon, joka perustuu parannusten toistamisesta tai korvaamisesta aiheutuviin kustannuksiin plus maan arvo vähennettynä poistoilla. Tämä lähestymistapa soveltuu parhaiten erikoiskäyttökohteisiin, uudisrakennuksiin ja tilanteisiin, joissa tulojen ja myynnin vertailua on vaikea soveltaa. Käytetty arvostusmenetelmä – tai menetelmien painotus – riippuu kiinteistötyypistä, saatavilla olevan tiedon laadusta ja arvioinnin tarkoituksesta. Kaupallisen arvonmäärityksen ymmärtäminen on välttämätöntä yrityskaupan merkintätakauksen, salkun raportoinnin, jälleenrahoituksen, omaisuudenhoidon ja luovutusten kannalta.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Arvo = NOI / Cap RateMuuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| NOI | Liiketoiminnan nettotuotot | USD/year | Stabiloitu efektiivinen bruttotulo miinus kaikki toimintakulut. Ensisijainen tulosyöttö pääomitusta ja DCF-arvostusta varten. |
| CR | Pääoman käyttöaste | % | Markkinoista johdettu kurssi, jota käytetään NOI:n muuntamiseen arvoksi. Lähde vertailukelpoisesta myynnistä. Arvo = NOI / Cap Rate. |
| GIM | Bruttotulokerroin | ratio | Myyntihinta jaettuna vuosituloilla. Pienemmille kaupallisille kiinteistöille tarkoitettu nopea seulontamittari. |
| PV | Nykyinen arvo / Arvioitu arvo | USD | Arvioitu markkina-arvo on johdettu arvostusmenetelmästä. Tulojen pääomituksessa: NOI / Cap Rate. |
| DR | Alennusprosentti | % | Riskikorjattu korko, jota käytetään diskonttaamaan tulevia kassavirtoja DCF-analyysissä. Kuvaa vaadittua sijoittajan tuottoa, mukaan lukien riskipreemio. |
| TCR | Terminal Cap Rate | % | Irtautumiskattoprosenttia sovellettiin vuoden n+1 NOI:lle terminaalin myyntiarvon arvioimiseksi DCF-analyysissä. Tyypillisesti 25–50 peruspistettä korkeampi kuin aloituskorko. |
Kuinka Commercial Property Valuation
▾
- 1Vaihe 1 - Määritä vakaa nettoliiketulos: Analysoi kiinteistön vuokraluettelo (kaikki vuokralaiset, vuokraehdot, vuokrasummat) ja toimintakuluhistoria. Normalisoi NOI mukauttamalla kertaluonteisia eriä, alle markkinoiden vuokrasopimuksia, epätavallisia avoimia työpaikkoja tai kertaluonteisia kuluja. Stabiloitu NOI heijastaa kiinteistön ansaintakykyä tyypillisellä käyttöasteella vakiohoidossa.
- 2Vaihe 2 – Tutki markkinarajoituksia: Tunnista 3–5 viimeaikaista myyntiä vertailukelpoisista kiinteistöistä samalla osamarkkinoilla, jotka ovat samankokoisia, iältään, laadultaan ja vuokrasuhteiltaan samanlaisia. Laske implisiittiset ylärajat kullekin vertailukelpoiselle: Comp Cap Rate = Comp NOI / Comp Sale Price. Comp cap -tasojen vaihteluväli ilmoittaa aiheenomaiselle ominaisuudelle sopivan ylärajan. Lähteitä ovat CoStar, LoopNet, CBRE cap rate -tutkimukset, JLL-tutkimukset ja Marcus & Millichapin raportit.
- 3Vaihe 3 – Käytä suoraa kapitalisaatiota: Jaa stabiloitu NOI valitulla markkina-arvolla: Arvo = NOI / Cap Rate. Esimerkiksi: 480 000 $ NOI / 0,060 = 8 000 000 $. Oikaisuja voidaan tehdä markkinoiden ylä- tai alapuolella vuokrasopimusten, lykättyjen ylläpitosopimusten tai vuokrasopimuksen uusimisriskin vuoksi seuraavien 2–3 vuoden aikana.
- 4Vaihe 4 – Rakenna DCF-malli (suuremmille tai monimutkaisille kiinteistöille): Projektin NOI jokaiselle pitojakson vuodelle (yleensä 10 vuotta), joka sisältää vuokrasopimusten eskalaatiot, oletukset kauden jatkumisesta (kun vuokrasopimukset päättyvät ja ne on vuokrattava uudelleen mahdollisesti eri hinnoilla), pääomakustannukset ja markkinoiden vuokran kasvu. Suunnittele terminaalin myyntiarvo vuonna 10 soveltamalla terminaalikattoprosenttia vuoden 11 NOI:hen.
- 5Vaihe 5 - Valitse sopiva diskonttokorko: Diskonttokorko heijastaa sijoittajan vaadittua tuottoprosenttia, kun otetaan huomioon kiinteistön riskiprofiili. Erinomaisilla paikoilla sijaitsevien ydinstabiloidut kiinteistöt diskontataan alhaisemmalla hinnalla (6-8%); lisäarvoa tuottavat varat 9-12 %; opportunistinen tai kehitysaste 13-18 %. Diskonttauskoron on oltava yhdenmukainen kassavirtaennusteiden kanssa (ennen veroja vs. verojen jälkeen; vipuvaikutteinen vs. velkaton).
- 6Vaihe 6 - Laske DCF:n nykyarvo: Diskontoi kaikki ennustetut kassavirrat (vuosittainen NOI + terminaalimyynti) takaisin nykyhetkeen käyttämällä valittua diskonttokorkoa. Kaikkien diskontattujen kassavirtojen summa on ilmoitettu kiinteistön arvo. Jos tämä nykyarvo on yhtä suuri kuin hankintahintasi, odotettu tuotto on yhtä suuri kuin diskonttokorko.
- 7Vaihe 7 – Useiden lähestymistapojen yhteensovittaminen: Punnitse tuloja koskevan lähestymistavan (suora katto ja DCF), myynnin vertailumenetelmän (hinta per SF tai yksikköhinta) ja kustannuslähestymistavan (erityiskäyttöä tai uutta rakentamista varten) tuloksia lopullisen arvoarvion saamiseksi. Arvioijat yhdistävät nämä virallisesti arviointiraportissa; sijoittajat painottavat niitä epävirallisesti tietojen laadun ja kiinteistötyypin perusteella.
Ratkaistut esimerkit
▾
Esikaupunkien toimisto; kohonnut kattokorko heijastaa pandemian jälkeistä riskiä
Arvo = 720 000 $ / 0,075 = 9 600 000 $. Hinta per SF = 9 600 000 $ / 45 000 = 213 $ / SF. Suuren metroaseman esikaupunkitoimiston 213 dollaria/SF vastaa vuosien 2023–2024 markkinatietoja. 7,5 %:n korko heijastaa sijoittajien lisääntynyttä varovaisuutta toimistoomaisuutta kohtaan, kun otetaan huomioon kotoa työskentelytrendit ja lisääntynyt vajaatoiminta. Jos käytettäisiin optimistisempaa 6,5 prosentin yläkorkoa (pandemiaa edeltävä hinnoittelu), arvo olisi 11 077 000 dollaria, mikä kuvastaa 1,5 miljoonan dollarin arvon heilahtelua 100 peruspisteen ylärajan erosta.
Sunbeltin moniperhehinnoittelun mukainen
EGI = 960 000 $ x 0,94 = 902 400 $. NOI = $ 902 400 - $ 388 800 = $ 513 600. Arvo = 513 600 $ / 0,055 = 9 338 182 $. Yksikköhinta = 9 338 182 $ / 50 = 186 764 $ / yksikkö. Sunbelt-moniperheen (Dallas, Phoenix, Atlanta) 50 asunnon kiinteistöjen kauppahinta oli 150 000–220 000 dollaria/yksikkö vuosina 2023-2024 riippuen osamarkkinoista, iästä ja laadusta – tämä omaisuus sijoittuu alueen keskelle, mikä osoittaa B-luokan kiinteistön keskimääräisellä sijainnilla.
Teollisuuden premium-hinnoittelu – alhainen irtautumiskatto heijastaa kysyntää
NOI kasvaa 380 000 dollarista vuonna 1 510 534 dollariin vuonna 10 3 prosentilla vuosittain. Vuoden 11 NOI = 525 850 dollaria. Päätearvo = 525 850 $ / 0,055 = 9 561 000 $. Alennus 10 vuoden NOI plus terminaalin myynti 7,5 % tuottaa DCF-arvon noin 6 420 000 dollaria. Alhainen 5,5 %:n irtautumiskattoaste heijastaa teollisuuden rakenteellisia vastatuulia sähköisen kaupankäynnin ja nearshoringin vuoksi. Pääsykatto = 380 000 dollaria / 6 420 000 dollaria = 5,92 %, mutta ylärajan kasvu on vaatimaton poistuttaessa.
GIM- ja cap rate -menetelmät lähentyvät hyvin
GIM-arvo = 312 000 $ x 7,5 = 2 340 000 $. NOI = 312 000 $ x (1 - 0,38) x 0,95 (5 % vapaana) = 312 000 $ x 0,589 = 183 768 $. Yläkoron arvo = 183 768 $ / 0,079 (markkinakattohinta lähikaupan vähittäiskaupalle jälkimarkkinoilla) = 2 326 176 $. Molemmat menetelmät lähestyvät 2 330 000 dollaria, mikä luo luottamusta arvostukseen. GIM-menetelmä on vähemmän tarkka, mutta nopeampi – hyödyllinen pienten vähittäiskaupan omaisuuserien alustavassa seulonnassa, kun yksityiskohtaisia NOI-tietoja ei ole vielä saatavilla.
Käytännön sovellukset
▾
Liikekiinteistöhankintojen takaaminen institutionaalisella ja pääomasijoituksella. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkkaa kvantitatiivista analyysiä tukeakseen päätöksentekoa, budjetointia ja strategista suunnittelua omilla aloillaan
Kaupallisten asuntoluottojen takaamisen tukeminen tuloperusteisilla arvopäätelmillä. Alan ammattilaiset luottavat tähän laskelmaan suorituskyvyn vertailuun, vaihtoehtojen vertailuun ja vakiintuneiden standardien ja sääntelyvaatimusten noudattamisen varmistamiseen, mikä auttaa analyytikot tuottamaan tarkkoja tuloksia, jotka tukevat strategista suunnittelua, resurssien kohdentamista ja suorituskyvyn vertailua eri organisaatioissa.
Neljännesvuosittainen tai vuosittainen salkun arvostus REIT-rahastoille, eläkerahastoille ja yksityisille kiinteistörahastoille. Akateemiset tutkijat ja opiskelijat käyttävät tätä laskelmaa validoidakseen teoreettisia malleja, suorittaakseen kurssin tehtäviä ja kehittääkseen syvempää ymmärrystä taustalla olevista matemaattisista periaatteista.
Asiantuntija-apua oikeudenkäynneissä, verovalituksissa ja merkittävissä verkkotunnusmenettelyissä. Talousanalyytikot ja suunnittelijat sisällyttävät tämän laskelman työnkulkuunsa tuottaakseen tarkkoja ennusteita, arvioidakseen riskiskenaarioita ja esittääkseen tietopohjaisia suosituksia sidosryhmille.
Analysoi, myydäänkö, uudelleenrahoittaako vai pitääkö olemassa oleva kaupallinen kiinteistö nykyisen markkina-arvon perusteella. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkkaa kvantitatiivista analyysiä tukeakseen päätöksentekoa, budjetointia ja strategista suunnittelua omilla aloillaan
Erikoistapaukset
▾
Käytännössä tämä reunatapaus vaatii huolellista harkintaa, koska standardioletukset eivät välttämättä pidä paikkaansa. Kohdatessaan tämän skenaarion kaupallisissa uudelleenarvostuslaskelmissa ammatinharjoittajien tulee tarkistaa reunaehdot, jakaa riskit nollalla ja harkita, ovatko mallin oletukset voimassa näissä äärimmäisissä olosuhteissa.
Käytännössä tämä reunatapaus vaatii huolellista harkintaa, koska standardioletukset eivät välttämättä pidä paikkaansa. Kohdatessaan tämän skenaarion kaupallisissa uudelleenarvostuslaskelmissa ammatinharjoittajien tulee tarkistaa reunaehdot, jakaa riskit nollalla ja harkita, ovatko mallin oletukset voimassa näissä äärimmäisissä olosuhteissa.
Käytännössä tämä reunatapaus vaatii huolellista harkintaa, koska standardioletukset eivät välttämättä pidä paikkaansa. Kohdatessaan tämän skenaarion kaupallisissa uudelleenarvostuslaskelmissa ammatinharjoittajien tulee tarkistaa reunaehdot, jakaa riskit nollalla ja harkita, ovatko mallin oletukset voimassa näissä äärimmäisissä olosuhteissa.
Liikekiinteistön arvon vertailuarvot omaisuusluokittain (2024 USA)
▾
| Omaisuusluokka | Tyypillinen yläraja | Hinta per SF / yksikkö | Markkinatrendi |
|---|---|---|---|
| A-luokan moniperhe (päämetro) | 4,0–5,5 % | 200 000 - 500 000 dollaria / yksikkö | Kattokorot kasvavat vuoden 2021 alimmillaan |
| Luokka B moniperhe (toissijainen) | 5,0–7,0 % | 100 000 - 200 000 dollaria / yksikkö | Laajentuva; jonkinlaista tuskaa ilmaantumassa |
| Teollisuus (bulk) | 4,5–6,0 % | $80-$200/SF | Laajentumassa historiallisesta pohjasta |
| Teollisuus (kaupunki / Last Mile) | 4,0–5,5 % | $250-$600/SF | Moderointi; kova kysyntä |
| Päivittäistavarakaupan ankkuroitu vähittäiskauppa | 5,5–7,0 % | $200-$450/SF | Vakaa; ylittää muun vähittäiskaupan |
| Power Center / Big Box Retail | 6,5–8,5 % | $150-$350/SF | Laajentuva; sähköisen kaupankäynnin riski |
| NNN yhden vuokralaisen (laskutusluokka) | 4,5–6,5 % | $250-$600/SF | Laajentuu hinnoilla |
| Esikaupunkien toimisto | 6,5–9,0 %+ | $100-$300/SF | Laajentuu merkittävästi; tuskaa |
| Vieraanvaraisuus (valitse palvelu) | 7,0–9,5 % | 80 000 - 150 000 dollaria / huone | toipuminen; nopeudelle herkkä |
| Itsesäilytys | 5,0–7,0 % | $150-$350/SF | Laajentumassa vuoden 2021 pohjalta |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Miten kaupalliset arvioijat valitsevat sopivan ylärajan?
Kaupalliset arvioijat päättävät markkina-arvot viimeaikaisen vertailukelpoisen myynnin analyysistä. Jokaiselle vertailukelpoiselle liiketoimelle he laskevat implisiittisen ylärajan jakamalla kiinteistön vakiintuneen NOI-arvon (myyntihetkellä) myyntihinnalla. Näiden implisiittisten kattokorkojen vaihteluväli ja keskeinen suuntaus 3-6 vertailukelpoisesta myynnistä muodostaa markkinakattotason. Arvioija säätää tämän jälkeen tämän vaihteluvälin perusteella sen perusteella, miten kohteena oleva kiinteistö verrataan arvioihin sijainnin laadun, rakennuksen iän ja kunnon, vuokra-ajan ja vuokralaisten luottokelpoisuuden, nykyisen käyttöasteen ja viimeaikaisten investointien perusteella. CBRE:n, JLL:n, Cushman & Wakefieldin ja Marcus & Millichapin julkaistut ylärajatutkimukset tarjoavat markkinoiden laajuisia vertailuarvoja, mutta niitä on täydennettävä paikallisilla tapahtumatiedoilla.
Mitä eroa on sisääntulon ylärajan ja poistumisrajan välillä?
Sisääntulo- (pääsy) yläraja on hankintahetken yläraja: ostohinta / vuoden 1 vakiintunut NOI. Poistumisaste (pääte) on oletettu yläraja, jota sovelletaan ennustettuun NOI:hen myyntivuonna terminaalin myyntiarvon arvioimiseksi DCF-mallissa. Irtautumiskattokorot asetetaan tyypillisesti 25–50 peruspistettä korkeammaksi kuin tulokattokorko, mikä kuvastaa kiinteistön iän kasvua irtautumishetkellä, yleistä markkinoiden epävarmuutta tulevista olosuhteista ja marginaaliostajan näkemystä vanhemmasta omaisuudesta. Markkinoille tuloa alhaisemman irtautumisrajan käyttäminen tarkoittaa, että odotat markkinaolosuhteiden tai omaisuuden paranevan – aggressiivisempi oletus, joka vaatii nimenomaisen perustelun.
Mikä on bruttovuokrakerroin (GRM) ja milloin sitä käytetään?
Bruttovuokrakerroin (GRM) tai bruttotulokerroin (GIM) on yhtä suuri kuin myyntihinta jaettuna vuosittaisilla bruttotuloilla (ennen kuluja). Se on yksinkertaisempi ja nopeampi mittari kuin yläraja, jota käytetään nopeaan alustavaan seulomiseen pienempituloisille kiinteistöille, joista ei ole vielä saatavilla yksityiskohtaisia kulutietoja. GRM = hinta / vuotuinen bruttovuokra. Jos vastaavia pieniä kerrostaloja myydään 10 GRM:llä ja kohdekiinteistösi tuottaa 100 000 dollaria bruttovuokrana, oletettu arvo on 1 000 000 dollaria. GRM on epätarkempi kuin yläraja-analyysi, koska se jättää huomioimatta kiinteistöjen kulurakenteiden erot – kahdella kiinteistöllä, joilla on samat bruttotulot, mutta dramaattisesti erilaiset kulusuhteet, on sama GRM, mutta hyvin erilaiset kattoprosentit.
Miten vuokrarakenne vaikuttaa liikekiinteistön arvoon?
Vuokrarakenne vaikuttaa syvästi liikekiinteistön arvoon. Triple-net (NNN) -vuokrasopimukset, joissa vuokralaiset maksavat kiinteistöverot, vakuutukset ja ylläpidon suoraan, tuottavat ennakoitavampia, pienemmän riskin NOI-virtoja ja tyypillisesti määräävät alhaisemmat kattohinnat (korkeammat hinnat) kuin bruttovuokrasopimukset, joissa vuokranantaja maksaa käyttökulut. Pitkäaikaiset vuokrasopimukset investointitason vuokralaisten (kansalliset jälleenmyyjät, valtion virastot, julkisesti noteeratut yhtiöt) kanssa alentavat korkotasoa entisestään, koska tulojen näkyvyys vähentää riskiä. Markkinoita korkeammat vuokrasopimukset lisäävät nykyistä NOI-arvoa ja arvoa, mutta niihin liittyy siirtymisriski, kun ne päättyvät; Markkinaa alhaisemmat vuokrasopimukset vähentävät nykyistä arvoa, mutta voivat olla uppoutuneet, jos vuokrat voidaan arvottaa markkinahintaan.
Mikä on liikekiinteistöjen neliöjalkahinta?
Hinta per neliöjalka (PSF) on laajalti käytetty nopeana vertailumittarina liikekiinteistöissä. PSF-arvot vaihtelevat kuitenkin valtavasti markkinoiden, kiinteistötyypin ja laatuluokan mukaan. Karkeana 2024-oppaana: Luokan A Manhattanin toimisto: $ 500 - $ 1 500+ PSF; esikaupunkitoimisto kansallisesti: $ 100 - $ 300 PSF; päivittäistavarakaupan ankkuroitu vähittäismyynti: $ 200 - $ 450 PSF; voimakeskuksen vähittäismyynti: $ 150 - $ 350 PSF; irtotavarateollisuus kansallisesti: $ 80 - $ 200 PSF; kaupunkien viimeisen mailin teollisuus: $ 250 - $ 600 PSF; moniperhe (yksikköä kohden): 150 000–400 000 dollaria suurissa metroissa. Polyesterikatkokuitujen vertailut ovat merkityksellisiä vain, kun verrataan samantyyppisiä, -luokkaisia ja -alamarkkinoiden ominaisuuksia – markkinoiden väliset vertailut edellyttävät ylärajan normalisointia.
Miten kustannuslähestymistapa eroaa tulolähestymistavasta?
Kustannusmenetelmässä kiinteistön arvo perustuu arvioituihin parannusten toistamiseen tai korvaamiseen liittyviin kustannuksiin (nykyisin rakennuskustannuksin neliöjalkaa kohti) plus erikseen arvioitu maa-arvo, josta on vähennetty poistot (fyysinen heikkeneminen, toiminnallinen vanheneminen ja ulkoinen vanheneminen). Tämä lähestymistapa on luotettavin uudisrakentamiseen (minimaaliset poistot), erikoiskäyttöön tarkoitettuihin kiinteistöihin (kirkot, koulut, valtion rakennukset), joissa on vähän vertailukelpoisia myynti- tai tulotietoja, sekä vakuutustarkoituksiin. Se tarjoaa yleensä liikekiinteistöjen arvon alimman tason – hyvällä paikalla oleva tulotason omaava kiinteistö, jolla on vahva NOI, myydään tyypillisesti jälleenhankintakustannusten yläpuolella (jolloin uusi kehitys on perusteltua), kun taas huonosti toimiva kiinteistö voi myydä jälleenhankintakustannusten alapuolella.
Mikä on efektiivinen bruttotulo (EGI) ja miksi sillä on merkitystä?
Todellinen bruttotulo on kokonaistulo, jonka liikekiinteistön odotetaan kerryttävän vajaakäytön ja luottotappion huomioon ottamisen jälkeen, mutta ennen toimintakuluja. EGI = potentiaalinen bruttotulo x (1 - vajaakäyttöaste) + muut tulot. Sillä on merkitystä, koska se muodostaa NOI-laskennan ylimmän rivin – vajaatyöoletusten virheet siirtyvät suoraan NOI:hen ja sitten aktivoituun arvoon. 1 %:n ero vajaakäyttöasteessa 1 000 000 dollarin bruttotulolla muuttaa EGI:tä 10 000 dollarilla, mikä 6 %:n ylärajalla muuttaa arvoa 167 000 dollarilla. Kaupallisessa vakuutusliikkeessä vajaakäyttöoletukset on verrattava osamarkkinoiden tietoihin ja kiinteistön omaan historialliseen suorituskykyyn.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Pyytämishinnan NOI (myyjän esittämä) käyttäminen ilman uudelleenlaatimista markkinahintaisten hallinnointipalkkioiden, realististen vajaiden tilojen ja CapEx-varantojen osalta – myyjän NOI-arvot ovat rutiininomaisesti paisutettuja.
- !Eri markkinoiden, kiinteistöluokan tai ajanjakson ylärajan soveltaminen – ylärajat ovat erittäin paikallisia ja aikaherkkiä. käytä aina viimeisimpiä, vertailukelpoisia, saman osamarkkinoiden tietoja.
- !Aliarvioitava kierrätysriski – 1–3 vuoden kuluttua päättyvät vuokrasopimukset ovat merkittävä arvoriski, jos tilaa ei voida vuokrata uudelleen vertailukelpoisin vuokrahinnoin pehmeillä markkinoilla.
- !Jätetään huomioimatta lykätyt investoinnit, jotka edellyttävät merkittäviä lähiajan investointeja, joiden pitäisi vähentää tulolähestymistavan arvoa.
- !Käyttämällä samaa yläkorkoa suoralle pääomalle ja DCF:n diskonttokorkoon – ne ovat eri mittareita, jotka mittaavat eri asioita, eikä niitä pidä sekoittaa.
Ammattilaisen vinkki
Kun vertaat myyjän hintapyyntöä arvopäätelmään, laske implisiittinen yläraja hintapyyntöhinnalla (pyyntöhinta NOI / pyyntöhinta) ja vertaa sitä markkinakattohintoihin. Jos oletettu kattokorko on huomattavasti markkinoiden alapuolella, sinua pyydetään maksamaan palkkio, joka edellyttää aggressiivista vuokran kasvua tai ylärajan tiivistämistä. Tunnista aina eksplisiittinen oletus, joka kuroi umpeen markkinoiden ja pyyntöhinnan välisen kuilun – sitten stressitestaa, onko tämä oletus realistinen.
Tiesitkö?
Kiinteistöjen arvioinnin tulojen pääomitusmenetelmä kodifioitiin Yhdysvalloissa suurelta osin American Institute of Real Estate Appraisersin (nykyinen arviointiinstituutti) työn kautta 1930- ja 1940-luvuilla. Frederick Babcockin vuoden 1932 oppikirja "The Valuation of Real Estate" esitteli systemaattisen tulojen kapitalisoinnin arvioinnin ammatissa. Peruskaava – arvo = tulot/korko – on pysynyt muuttumattomana yli 90 vuoden ajan, mikä on osoitus sen perustavanlaatuisesta taloudellisesta logiikasta.
Viitteet
Ratings & comments
Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.