Mikä on Real Estate Tax Calculator?
▾
Kiinteistöverotus on monikerroksinen järjestelmä, joka vaikuttaa kiinteistönomistajiin monin tavoin: kuntien vuosittaiset kiinteistöverot, jotka perustuvat arvioituun arvoon; tuloverot vuokratuloista ja myyntivoitoista; sekä erilaiset oston ja myynnin aiheuttamat varainsiirtoverot, valmisteverot ja asiakirjaleimaverot. Kunkin kerroksen ja kiinteistöjen ainutlaatuisten veroetujen – erityisesti poistojen, 1031 vaihdon ja ensisijaisen asuinpaikan pääomavoittojen poissulkemisen – ymmärtäminen on välttämätöntä verojen jälkeisen tuoton maksimoimiseksi. Kiinteistöverot ovat näkyvin kiinteistövero, jonka maakunnat ja kunnat arvioivat vuosittain rahoittaakseen paikallisia palveluita (koulut, tiet, hätäpalvelut). Yhdysvalloissa tosiasialliset kiinteistöveroprosentit vaihtelevat 0,28 prosentista asunnon arvosta Havaijilla 2,49 prosenttiin New Jerseyssä, ja kansallinen keskiarvo on noin 1,1 prosenttia. Kiinteistöverot perustuvat yleensä arvioituun arvoon, joka voi poiketa markkina-arvosta, ja ne lasketaan usein seuraavasti: Vero = Arvioitu arvo x Mill Rate (jossa yksi tehdas = 1 $ / 1 000 $ arvioitua arvoa). Vuokratulot ovat veronalaisia tavallisina tuloina, mutta kiinteistösijoittajat hyötyvät useista voimakkaista vähennyksistä: asuntolainan koroista, maksetuista kiinteistöveroista, vakuutuksista, hoitokuluista, korjauksista ja ylläpidosta sekä – mikä tärkeintä – poistoista. Poistot antavat sijoittajalle mahdollisuuden vähentää vuosittain 1/27,5 rakennuksen kustannusperustasta (asuinkiinteistö) tai 1/39 liiketilasta, vaikka kiinteistön markkina-arvo nousisi. Tämä luo kirjanpitäjien kutsuman "haamuhäviön", joka voi suojata vuokratulot verotukselta. Kun kiinteistö myydään, voitot ovat myyntivoittoveron alaisia. Yli vuoden pidetyt kiinteistöt ovat oikeutettuja pitkäaikaisiin pääomatuloihin (0 %, 15 % tai 20 % liittovaltion tasolla tulotasosta riippuen) sekä 3,8 %:n nettosijoitusten tulovero korkeatuloisille. Poistojen takaisinottoa verotetaan enintään 25 %. Enintään 250 000 dollaria (sinkku) tai 500 000 dollaria (naimisissa) saatavat edut pääsääntöisesti jäävät pois IRC:n pykälän 121 mukaisesti, jos asuinpaikkavaatimukset ovat 2/5 vuotta.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Kiinteistöverolaskelma:
Vaihe 1: Vaihe 1 - Laske vuotuinen kiinteistövero: Etsi kiinteistösi arvioitu arvo läänin arvioijan verkkosivustolta. Tunnista lainkäyttöalueesi nykyinen tehdashinta (näkyy usein verolaskussasi tai arvioijan verkkosivustolla). Laske: Vuosittainen kiinteistövero = (arvioitu arvo / 1 000) x tehdasmaksu. Jotkin lainkäyttöalueet soveltavat erilaisia tehdashintoja maa-alueisiin ja parannuksiin, ja monet tarjoavat kotitilapoikkeuksia (alennettuja verokantoja tai arvioituja arvovähennyksiä) omistusasunnoissa.
Vaihe 2: Vaihe 2 - Määritä vuokratuloveroperusteesi: Ilmoita kaikki vuokratulot liittovaltion ilmoituksesi luettelossa E. Vähennä: asuntolainan korot, kiinteistöverot, vakuutusmaksut, mainonta, kiinteistönhoitomaksut, korjaukset ja ylläpito (mutta EI pääomaparannukset - ne poistetaan) ja muut tavanomaiset kulut. Tuloksena on veronalaista vuokratuloa tai -tappiota.
Vaihe 3: Vaihe 3 - Laske vuotuinen poistovähennys: Kohdista ostohinta maan (ei poisto) ja parannusten (poistokelpoisten) kesken. Tontin arvo on useimmilla markkinoilla tyypillisesti 15-30 % ostohinnasta. Rakennuskustannusperuste = Kokonaisperuste - Maa-arvo. Vuosittaiset poistot = Rakennusperuste / 27,5 (asunto) tai / 39 (kaupallinen). Esimerkki: 400 000 $ kiinteistö, 80 000 $ maa, 320 000 $ rakennus: vuosipoisto = 320 000 $ / 27,5 = 11 636 $/vuosi.
Vaihe 4: Vaihe 4 - Määritä nettovuokratuotot tai -tappiot: Vuokran nettotuotot = vuokratulot - kaikki vähennyskelpoiset kulut (mukaan lukien poistot). Jos tämä tuottaa tappiota ja olet aktiivinen osallistuja vuokrauksen hallinnointiin, voit vähentää jopa 25 000 dollaria vuokratappioita tavallisista tuloista (asteittainen poisto alkaa 100 000 dollarista AGI, eliminoitu 150 000 dollarista AGI). Kiinteistöalan ammattilaiset, joilla on yli 750 tuntia kiinteistötoimintaa vuodessa, voivat vähentää rajattomasti vuokratappioita.
Vaihe 5: Vaihe 5 - Laske myynnin mukautettujen kustannusten peruste: Aloita alkuperäisestä ostohinnasta. Lisää pääomaparannuksia (katto, lisäosa, LVI-vaihto - ei huolto). Vähennä kaikki pitoaikana tehdyt (tai sallitut) poistovähennykset. Tulos on oikaistu kustannusperuste. Esimerkki: Ostettu 300 000 dollarilla; 20 000 dollaria parannuksia; 50 000 dollarin poistot: oikaistu peruste = 270 000 dollaria.
Vaihe 6: Vaihe 6 – Laske verotettava myyntivoitto: Nettomyyntihinta = myyntibruttohinta - myyntikulut (agenttipalkkiot, omistusoikeus, siirtoverot). Verotettava voitto = Nettomyyntihinta - Oikaistu kustannusperuste. Poisto Takaisinotto-osuus (verotettu 25 %:n enimmäismäärällä) = kaikki kertyneet poistot. Pitkän aikavälin myyntivoitto-osuus = alkuperäisen kauppahinnan yläpuolella jäljellä oleva voitto vähennettynä kustannuksilla. Käytä verotettavaan tuloosi perustuvaa 0/15/20 % LTCG-prosenttia, johon lisätään tarvittaessa 3,8 % NIIT.
Vaihe 7: Vaihe 7 – Käytä ensisijaisen asunnon poissulkemista (jos sovellettavissa): Jos myyt ensisijaisen asuinpaikkasi asuttuasi siellä vähintään kaksi vuotta viimeisten 5 vuoden aikana, sulje enintään 250 000 dollaria (naikun) tai 500 000 dollaria (naimisissa) pääomatuloista. Huomaa: tämä poikkeus ei suojaa poistojen takaisinottoa vastaan, joka on maksettava jopa pääasunnon myynnistä, jos poistoja on haettu vuokrakäytön aikana.
Jokainen vaihe rakentuu edelliseen yhdistäen komponenttilaskelmat kattavaksi kiinteistöverotulokseksi. Kaava kaappaa matemaattiset suhteet, jotka ohjaavat kiinteistöverokäyttäytymistä.Muuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| AV | Arvioitu arvo | USD | Paikallisen verottajan kiinteistölle osoittama arvo, jota käytetään vuosittaisen kiinteistöveron laskentaperusteena. Saattaa poiketa merkittävästi markkina-arvosta. |
| MR | Mill Rate | mills | Kiinteistöveroprosentti ilmaistuna dollareina per 1 000 dollaria arvioidusta arvosta. Tehdasnopeus 20 vastaa 20 dollaria 1 000 dollaria kohti tai 2 % arvioidusta arvosta. |
| PT | Vuosittainen kiinteistövero | USD/year | Arvioitu arvo kertaa Mill Rate jaettuna 1 000:lla. Vuosittainen verolasku kunnalta. |
| CB | Kustannusperuste | USD | Ostohinta plus pääomaparannukset miinus kertyneet poistot. Käytetään laskettaessa verotettavaa myyntivoittoa. |
| TG | Verotettava myyntivoitto | USD | Nettomyyntihinta (bruttomyyntihinta miinus myyntikulut) miinus oikaistu kustannusperuste. Luovutusvoittovero ja poistot takaisin. |
| DEP | Vuosittaisten poistojen vähennys | USD/year | Rakennuksen arvo jaettuna 27,5:llä (asunto) tai 39 (liiketila). Ei-käteinen vähennys, joka vähentää verotettavaa vuokratuloa. |
Kuinka Real Estate Tax Calculator
▾
- 1Vaihe 1 - Laske vuotuinen kiinteistövero: Etsi kiinteistösi arvioitu arvo läänin arvioijan verkkosivustolta. Tunnista lainkäyttöalueesi nykyinen tehdashinta (näkyy usein verolaskussasi tai arvioijan verkkosivustolla). Laske: Vuosittainen kiinteistövero = (arvioitu arvo / 1 000) x tehdasmaksu. Jotkin lainkäyttöalueet soveltavat erilaisia tehdashintoja maa-alueisiin ja parannuksiin, ja monet tarjoavat kotitilapoikkeuksia (alennettuja verokantoja tai arvioituja arvovähennyksiä) omistusasunnoissa.
- 2Vaihe 2 – Määritä vuokratuloveroperusteesi: Ilmoita kaikki vuokratulot liittovaltion ilmoituksesi luettelossa E. Vähennä: asuntolainan korot, kiinteistöverot, vakuutusmaksut, mainonta, kiinteistönhoitomaksut, korjaukset ja ylläpito (mutta EI pääomaparannukset - ne poistetaan) ja muut tavanomaiset kulut. Tuloksena on veronalaista vuokratuloa tai -tappiota.
- 3Step 3 - Calculate Annual Depreciation Deduction: Allocate the purchase price between land (not depreciable) and improvements (depreciable). Land value is typically 15-30% of purchase price in most markets. Rakennuskustannusperuste = Kokonaisperuste - Maa-arvo. Annual depreciation = Building Basis / 27.5 (residential) or / 39 (commercial). Example: $400,000 property, $80,000 land, $320,000 building: annual depreciation = $320,000 / 27.5 = $11,636/year.
- 4Step 4 - Determine Net Rental Income or Loss: Rental Net Income = Rental Income - All Deductible Expenses (including depreciation). Jos tämä tuottaa tappiota ja olet aktiivinen osallistuja vuokrauksen hallinnointiin, voit vähentää jopa 25 000 dollaria vuokratappioita tavallisista tuloista (asteittainen poisto alkaa 100 000 dollarista AGI, eliminoitu 150 000 dollarista AGI). Real estate professionals with more than 750 hours of real estate activity per year can deduct unlimited rental losses.
- 5Vaihe 5 - Laske myynnin mukautettujen kustannusten peruste: Aloita alkuperäisestä ostohinnasta. Lisää pääomaparannuksia (katto, lisäosa, LVI-vaihto - ei huolto). Vähennä kaikki pitoaikana tehdyt (tai sallitut) poistovähennykset. Tulos on oikaistu kustannusperuste. Esimerkki: Ostettu 300 000 dollarilla; 20 000 dollaria parannuksia; 50 000 dollarin poistot: oikaistu peruste = 270 000 dollaria.
- 6Vaihe 6 - Laske verotettava myyntivoitto: Nettomyyntihinta = myyntibruttohinta - myyntikulut (agenttipalkkiot, omistusoikeus, siirtoverot). Verotettava voitto = Nettomyyntihinta - Oikaistu kustannusperuste. Poisto Takaisinotto-osuus (verotettu 25 %:n enimmäismäärällä) = kaikki kertyneet poistot. Pitkän aikavälin myyntivoitto-osuus = alkuperäisen kauppahinnan yläpuolella jäljellä oleva voitto vähennettynä kustannuksilla. Käytä verotettavaan tuloosi perustuvaa 0/15/20 % LTCG-prosenttia, johon lisätään tarvittaessa 3,8 % NIIT.
- 7Vaihe 7 – Käytä ensisijaisen asuinpaikan poissulkemista (jos sovellettavissa): Jos myyt ensisijaisen asuinpaikkasi asuttuasi siellä vähintään kaksi vuotta viimeisten 5 vuoden aikana, sulje enintään 250 000 dollaria (naikun) tai 500 000 dollaria (naimisissa) pääomavoitoista. Huomaa: tämä poikkeus ei suojaa poistojen takaisinottoa vastaan, joka on maksettava jopa pääasunnon myynnistä, jos poistoja on haettu vuokrakäytön aikana.
Ratkaistut esimerkit
▾
Poistot luovat lähes nollan verotettavaa tuloa
Rakennusperuste: $ 380 000 - $ 76 000 = $ 304 000. Vuosittaiset poistot: 304 000 $ / 27,5 = 11 055 $. Vuotuinen vuokratulo: 28 800 dollaria. Omavastuukulut: $19.200 (korot) + $8.400 (muut) + $11.055 (poistot) = $38.655. Verotettava tulo: $ 28 800 - $ 38 655 = $ 9 855 (paperihäviö). Jos olet oikeutettu 25 000 dollarin vuokratappiokorvaukseen 24 %:n veroluokissa: 9 855 $ x 24 % = $ 2 365 vuotuiset verosäästöt (jos AGI-rajojen sisällä). Viiden vuoden aikana tämä merkitsee noin 11 825 dollaria kumulatiivisia verosäästöjä – merkittävä sijoitetun pääoman tuottokomponentti, joka jää usein huomiotta raakakassavirta-analyysissä.
Yliarvioidut kiinteistöt ovat yleisiä ja vetoamisen arvoisia
Nykyinen: (450 000 - 10 000 $) / 1 000 x 22 = 9 680 $/vuosi. Jos arviota vähennetään vastaamaan markkina-arvoa: (380 000 - 10 000 $) / 1 000 x 22 = 8 140 $/vuosi. Vuosittaiset säästöt: 1 540 dollaria. Yli 5 vuotta: 7 700 dollarin säästöjä. Valitusprosessi sisältää tyypillisesti: kerätään 3–5 vertailukelpoista myyntiä arvioitua arvon alapuolella, tehdään valitus paikalliselle arviointilautakunnalle (määräajat vaihtelevat lainkäyttöalueen mukaan – usein 30–90 päivää arviointiilmoituksen jälkeen) ja vertailukelpoisten kohteiden esittäminen kuulemisessa. Hyvin dokumentoitujen valitusten onnistumisprosentti on 40–60 %. Monet verovalitusasianajajat työskentelevät varautuessa (tyypillisesti 25-33 % ensimmäisen vuoden säästöistä).
Osoittaa täyden pääomatuloverolaskelman
Oikaistu peruste: $ 250 000 + $ 30 000 - $ 72 750 = $ 207 250. Nettomyynti: $ 520 000 - $ 36 400 = $ 483 600. Kokonaisvoitto: $ 483 600 - $ 207 250 = $ 276 350. Poistot takaisin: 72 750 $ 25 %:lla = 18 188 $. Pitkäaikainen myyntivoitto: $ 276 350 - $ 72 750 = $ 203 600. 15 %:n LTCG-korolla (180 000 dollarin tulot naimisissa): 203 600 $ x 15 % = 30 540 $. Liittovaltion vero yhteensä: 18 188 $ + 30 540 $ = 48 728 $ (ei NIIT:tä, koska tulot alle 250 000 $). 1031 vaihto lykkää 48 728 dollaria.
Pykälän 121 poissulkeminen kattaa arvostuksen; takaisinotto vielä velkaa
Kokonaisvoitto: $ 650 000 - $ 320 000 = $ 330 000. Koska koti oli ensisijainen asuinpaikka 4/5 vuotta, oikeutettu 500 000 dollarin poissulkemiseen (naimisissa). Kaikki 330 000 dollarin arvostus ei sisälly myyntivoittoveroon – 49 500 dollarin verosäästö 15 %:n LTCG-korolla. Kuitenkin 8 727 dollarin poistojen takaisinotto vuokravuodelta EI ole suojassa ensisijaisen asunnon poissulkemiselle: 8 727 dollaria x 25 % = 2 182 dollaria. Verovelka yhteensä: 2 182 dollaria – pieni osa siitä, mitä olisi velkaa ilman luvun 121 poissulkemista. Tämä esimerkki havainnollistaa ensisijaisen asuinalueen poissulkemisen poikkeuksellista voimaa.
Käytännön sovellukset
▾
Vuosittaisen kiinteistöverovelan laskeminen budjetointia ja pro forma -analyysiä varten. Se on tärkeä sovellusalue kiinteistöverolaskelle ammatillisissa ja analyyttisissa yhteyksissä, joissa tarkat kiinteistöverolaskelmat tukevat suoraan tietoon perustuvaa päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Vuokratulojen kompensoimiseen käytettävissä olevan poistovähennyksen määrittäminen, joka on tärkeä sovellusalue kiinteistöverolaskelle ammatillisissa ja analyyttisissa yhteyksissä, joissa tarkat kiinteistöverolaskelmat tukevat suoraan tietoon perustuvaa päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Kiinteistöjen myynnistä maksettavan pääomatuloveron laskeminen päättääkseen myynnin ja 1031:n vaihdon välillä. Tämä on tärkeä sovellusalue kiinteistöverolaskelle ammatillisissa ja analyyttisissa yhteyksissä, joissa tarkat kiinteistöverolaskelmat tukevat suoraan tietoon perustuvaa päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Analysoi, onko kiinteistöveroarvio tarkka ja kannattaako valitus. Se on tärkeä sovellusalue kiinteistöverolaskelle ammatillisissa ja analyyttisissä yhteyksissä, joissa tarkat kiinteistöverolaskelmat tukevat suoraan tietoon perustuvaa päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Optimaalisen vuoden suunnittelu sijoituskiinteistön myyntiin kertyneiden passiivisten tappioiden ja veroluokkien hallintaan perustuen, edustaen kiinteistöverolaskelman tärkeää sovellusaluetta ammattimaisissa ja analyyttisissa yhteyksissä, joissa tarkat kiinteistöverolaskelmat tukevat suoraan tietoon perustuvaa päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Erikoistapaukset
▾
Homestead Exemption
Useimmat osavaltiot tarjoavat kotitiloihin vapautuksia, jotka alentavat ensisijaisen asunnon arvioitua arvoa kiinteistöverotuksessa. Yleiset muodot: kiinteä dollari-alennus arvioidusta arvosta (25 000 dollaria Floridassa, 7 000 dollaria Kaliforniassa); prosentuaalinen vähennys; tai eläkeläisten ja vammaisten omistajien arvioitujen arvonnousujen jäädyttäminen. Kotiseutupoikkeukset ovat yleensä saatavilla vain omistusasunnoissa, ja niitä on haettava – ne eivät ole automaattisia useimmilla lainkäyttöalueilla.
Opportunity Zone Investments
Vuoden 2017 Tax Cuts and Jobs Actilla luodut Qualified Opportunity Zones (QOZ) -vyöhykkeet antavat sijoittajille mahdollisuuden lykätä pääomatuloja mistä tahansa omaisuuserän myynnistä sijoittamalla uudelleen hyväksyttyyn mahdollisuusrahastoon 180 päivän kuluessa. Jos QOZ-sijoitusta pidetään yli 10 vuotta, kaikki mahdollisuusvyöhykkeen sijoituksen arvonnousu jätetään pysyvästi pääomatuloveron ulkopuolelle. Tämä voidaan yhdistää 1031 vaihtoon tehokkaaksi kaksivaiheiseksi veronlykkäysstrategiaksi.
Passive Activity Loss Rules
Vuokra-kiinteistöjen tappiot katsotaan yleensä passiivisiksi, eivätkä ne voi korvata tavallisia tuloja (palkkoja, liiketuloja), ellei sijoittaja täytä 25 000 dollarin erityisavustusta tai ole kiinteistöalan ammattilainen. Keskeytetyt passiiviset tappiot kertyvät ja vapautuvat, kun omaisuus myydään. Tämä tarkoittaa, että sijoittajat, joilla on suuria kertyneitä passiivisia tappioita, voivat kompensoida myynnistä saadun verotettavan voiton, mikä tarjoaa merkittävän verohyödyn luovutuksen yhteydessä.
Todelliset kiinteistöveroprosentit osavaltioittain (2024)
▾
| Osavaltio | Tehokas kiinteistöverokanta | Kiinteistöveron mediaani (mediaani koti) | Huomautuksia |
|---|---|---|---|
| Havaiji | 0,28 % | 1 715 dollaria | Alin Yhdysvalloissa; korkeat kodin arvot korvaavat alhaisen hinnan |
| Alabama | 0,41 % | 548 dollaria | Erittäin alhaiset hinnat; alhaiset kodin arvot |
| Colorado | 0,51 % | 2 017 dollaria | alhainen korko; nousee arvostuksen vuoksi |
| Tennessee | 0,71 % | 1 216 dollaria | Ei tuloveroa; luottaa kiinteistöveroon |
| Kalifornia | 0,75 % | 5 700 dollaria | Prop 13 -rajat lisääntyvät; korkeat kodin arvot |
| Florida | 0,91 % | 2 400 dollaria | Ei tuloveroa; kotitilan vapautus saatavilla |
| Kansallinen keskiarvo | 1,10 % | 2 795 dollaria | Suuri vaihtelu läänin sisällä osavaltioiden sisällä |
| Texas | 1,80 % | 3 872 dollaria | Ei tuloveroa; kompensoi korkealla kiinteistöverolla |
| Illinois | 2,27 % | 4 942 dollaria | Kuntien suuri riippuvuus kiinteistöverosta |
| New Jerseyssä | 2,49 % | 8 797 dollaria | Korkein Yhdysvalloissa; korkeita valtion menoja |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Mitä eroa on kiinteistöveron arvioidulla arvolla ja markkina-arvolla?
Markkina-arvo on se, mihin kiinteistö myydään halukkaan ostajan ja myyjän välillä käsittämättömällä kaupalla. Arvioitu arvo on paikallisen veroviranomaisen kiinteistöverotusta varten antama arvo. Useimmilla lainkäyttöalueilla arvioitu arvo on joko yhtä suuri kuin markkina-arvo (100 %:n arviointisuhde) tai tietty murto-osa markkina-arvosta (esim. 60 % tai 80 % markkina-arvosta, jota kutsutaan arviointisuhteeksi). Arvioituun arvoon sovelletaan sitten todellista verokantaa (myllyastetta). Jos kiinteistösi on arvostettu vertailukelpoisia kiinteistöjä korkeammalla suhdeluvulla (yliarvioitu), saatat maksaa kohtuullista osuuttasi enemmän ja verovalitus on perusteltu. Arviointimenetelmät vaihtelevat huomattavasti osavaltioittain ja läänittäin.
Miten poistovähennys toimii vuokrakohteissa?
Poistoilla vuokrakiinteistön omistajat voivat vähentää rakennuksen kustannukset (ei tontin, joka ei kulu) sen taloudellisen käyttöiän aikana – 27,5 vuotta asuinkiinteistöjen ja 39 vuotta liikekiinteistöjen osalta – tasapoistoja käyttäen. Vuosittainen vähennys on yhtä suuri kuin rakennuksen kustannusperuste jaettuna luvulla 27,5 tai 39. Tämä on ei-käteisvähennys – et itse käytä näitä rahoja – mutta se vähentää verotettavaa vuokratuloasi paperilla. Vähennys on arvokas, koska se voi aiheuttaa paperitappiota, vaikka kiinteistö tuottaa positiivista kassavirtaa. Kompromissi: kertyneet poistot pienentävät kustannuksiasi, ja ne on lopulta otettava takaisin (verotetaan enintään 25 %), kun omaisuus myydään, ellei sitä lykätä 1031-vaihdon kautta.
Mitä on kustannusten erottelu ja kuka siitä hyötyy?
Kustannusten erottelu on IRS-yhteensopiva tekninen tutkimus, joka luokittelee rakennuksen osat 27,5 vuoden tai 39 vuoden kiinteistöistä lyhyemmiksi poistoajoiksi 5, 7 tai 15 vuotta. Henkilökohtaiset omaisuuden osat (koneet, matot, erikoisjohdot) poistetaan 5-7 vuodessa; maanparannukset (parkkipaikat, maisemointi, aidat) yli 15 vuotta. Nopeutuneet poistot kuormittavat vähennyksiä omistuksen alkuvuosiin, jolloin syntyy suurempia verotappioita aikaisemmin. Yhdessä bonuspoiston (100 %:n ensimmäisen vuoden vähennys ehdot täyttävästä kiinteistöstä, asteittainen vähentäminen vuoden 2022 jälkeen) kanssa kustannusten erottelu voi tuottaa valtavia ensimmäisen vuoden vähennyksiä. Se on hyödyllisin kiinteistöille, joissa on merkittäviä parannuksia, korkeatuloisille sijoittajille ja niille, joilla on passiivisia tuloja.
Mikä on 25 000 dollarin vuokratappiokorvaus?
IRC §:n 469 mukaan passiivisen toiminnan tappiot (mukaan lukien vuokratappiot) voivat yleensä kompensoida vain passiivisia tuloja. Erityinen vähennys kuitenkin sallii jopa 25 000 dollarin vuokratappiot kattamaan tavanomaiset tulot sijoittajille, jotka osallistuvat aktiivisesti vuokranhallintaan (tekevät päätöksiä vuokralaisen valinnasta, vuokrasopimuksista, korjauksista jne.) ja joiden muutettu AGI on 100 000 dollaria tai vähemmän. Tämä korvaus poistuu asteittain 1 dollarilla jokaista 2 dollaria kohti yli 100 000 dollaria AGI:sta ja katoaa kokonaan 150 000 AGI:n kohdalla. Luopumisrajan ylittävien sijoittajien on siirrettävä hylätyt tappionsa tulevien vuokratulojen tai myyntivoittojen kompensoimiseksi. Kiinteistöalan ammattilaiset (750+ tuntia kiinteistötoimintaa) voivat vähentää rajattomat vuokratappiot tavanomaisia tuloja vastaan.
Kuinka voin valittaa kiinteistöveropäätöksestäni?
Voit valittaa kiinteistöveropäätöksestäsi seuraavasti: (1) Tarkista arviointiilmoituksesi valituksen määräajan osalta – yleensä 30–90 päivää arviointipäivästä; (2) Tutki naapurustosi vertailukelpoista myyntiä (käytä Zillowia, Redfiniä tai arvioijan omaa tietokantaa) kooltaan, iältään ja kuntoiltaan samankaltaisille kiinteistöille, jotka myytiin alle arvioidun arvon; (3) Pyydä arvioijan kiinteistörekisterikorttia tarkastamaan käytetyt tiedot (neliö, makuuhuoneen määrä, kuntoluokitus) – virheet ovat yleisiä ja korjattavissa; (4) Tee muodollinen valitus paikalliselle arviointi- tai tasoituslautakunnalle, mukaan lukien vertailukelpoiset henkilöt; (5) Osallistu kuulemiseen ja esitä todisteesi rauhallisesti ja asiallisesti. Jos se evätään paikallisella tasolla, monet lainkäyttöalueet sallivat valituksen osavaltiotason arviointilautakunnalle tai verotuomioistuimelle.
Mitä varainsiirtoveroja ja transaktiokuluja kiinteistöjen myyntiin sovelletaan?
Osavaltiot, maakunnat ja kunnat määräävät kiinteistöjen siirtoverot, kun omaisuus vaihtaa omistajaa, tyypillisesti laskettuna prosenttiosuutena myyntihinnasta tai kiinteänä dollarimääränä 500 dollaria/1 000 dollaria kohden. Hinnat vaihtelevat valtavasti: ei siirtoveroa Texasissa, Alaskassa tai Idahossa; 0,1 % Coloradossa; 0,5 % Kaliforniassa; 1,0-1,5 % New Yorkin osavaltiossa; 2,0-2,5 % joissakin NYC-tapahtumissa; ja hinnat jopa 3-4 % osissa Vermontia ja DC:tä. Myyjän sulkemiskustannukset sisältävät myös: kiinteistönvälittäjäpalkkiot (5–6 %), omistusoikeusvakuutukset (0,5–1,0 %), sulkupalkkiot (500–1 500 dollaria), tallennuspalkkiot (50–250 dollaria) ja mahdolliset maksamattomat panttioikeudet tai kiinteistöveron osuus. Kokonaismyyntikustannukset ovat tyypillisesti 7-10 % myyntihinnasta.
Onko olemassa keinoja minimoida kiinteistön myyntivoittovero?
Kyllä – useat strategiat voivat alentaa tai lykätä myyntivoittoveroa: (1) 1031 Vaihto: lykätä kaikkia myyntivoittoja ja poistojen takaisinmaksua sijoittamalla tuotot uudelleen samankaltaiseen korvaavaan kiinteistöön 180 päivän kuluessa; (2) Ensisijaisen asunnon poissulkeminen (kohta 121): sulje pois jopa $250 000/500 000 $ edut täyttämällä 2/5 vuoden asumisvaatimus; (3) Osamaksumyynti: jaa voitto useille vuosille vastaanottamalla maksuja ajan kuluessa kertasumman sijaan, mikä saattaa pitää sinut alemmassa veroluokassa joka vuosi; (4) Opportunity Zone -sijoitus: sijoita voitot Hyväksytyn mahdollisuuksien vyöhykkeen rahastoon lykätäksesi ja mahdollisesti vähentääksesi alkuperäistä voittoa ja eliminoidaksesi uudesta sijoituksesta saadut voitot, jos sijoituksia pidetään yli 10 vuotta; (5) Charitable Remainder Trust: lahjoita arvostettua omaisuutta CRT:lle, hanki tuloja ja vältä välitöntä myyntivoittoveroa, kun saat hyväntekeväisyysvähennyksen.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Unohdetaan kohdentaa osa kauppahinnasta maa-alueelle poistoperusteita laskettaessa - poistoperusteena on koko rakennuksen arvo, ei hankintahinta.
- !Pääomaparannusten käsittely korjauksina ja kuluvan vuoden vähennys - pääomaparannukset (uusi katto, lisärakennus, LVI-järjestelmä) on aktivoitava ja poistettava, ei heti kuluksi kirjattava.
- !Kiinteistöveron valituksen määräajan puuttuminen – useimmat lainkäyttöalueet antavat valituksen tekemiseen vain 30–90 päivää arviointipäivästä, ja tämä määräaika on yleensä ehdoton.
- !Kertyneiden poistojen seuranta ei onnistu, mikä pienentää kustannuspohjaasi ja se on kirjattava uudelleen verotettavaan tuloon, kun omaisuus myydään.
- !Olettaen, että ensisijaisen asuinpaikan pääomavoittojen poissulkeminen koskee poistojen takaisinottoa – se ei päde. Jopa 500 000 dollarin poissulkemisen vaatimisen jälkeen vuokra-ajoista kertyneet poistot on otettava takaisin ja verotettava.
Ammattilaisen vinkki
Pidä huolellista kirjaa kaikista kiinteistösi tehdyistä pääomaparannuksista koko omistuksen ajan. Kuitit, luvat, urakoitsijan laskut ja ennen/jälkeen -kuvat määrittelevät sekä parannusten määrän että luonteen. Pääomaparannukset lisäävät kustannusperustaasi (vähentävät tulevaa verotettavaa voittoa) ja luovat poistoja. Monet sijoittajat menettävät tuhansia vältettäviä veroja yksinkertaisesti siksi, että he eivät dokumentoineet omistuksen aikana tapahtuneita parannuksia.
Tiesitkö?
Kalifornian ehdotus 13, jonka äänestäjät hyväksyivät vuonna 1978, rajoittaa kiinteistöveron korotukset 2 %:iin vuodessa ja palauttaa arvioidun arvon kauppahintaan vain, kun kiinteistön omistaja vaihtuu. Tämä on luonut dramaattista epätasa-arvoa – identtisissä kodeissa asuvat naapurit voivat maksaa hyvin erilaisia kiinteistöveroja ostohetkestä riippuen. Vuonna 1985 ostanut asunnonomistaja saattaa maksaa kiinteistöveroa 1 800 dollaria vuodessa, kun taas hänen naapurinsa, joka osti samankokoisen talon vuonna 2020, maksaa 16 000 dollaria vuodessa. Prop 13:n arvioidaan tarjoavan kodeissaan vuosikymmeniä asuneille asunnonomistajille satoja tuhansia dollareita kumulatiivisia verosäästöjä, mikä tekee siitä yhden Amerikan historian merkittävimmistä ja kestävimmistä äänestäjien verotusaloitteista.
Viitteet
Ratings & comments
Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.