Nettotoiminnan tuoton (NOI) laskeminen
Nettoliiketulos on kiinteistösijoitusten keskeinen kannattavuusmittari. NOI kertoo, kuinka paljon tuloja kiinteistö tuottaa toiminnasta ennen velanhoitoa ja tuloveroja. Se on perusta yläkorolle, lainan takaamiselle ja omaisuuden arvioinnille.
Kaava
NOI = Effective Gross Income − Total Operating Expenses
Jossa:
- Todellinen bruttotulo (EGI) = potentiaalinen bruttotulo − vajaakäyttö ja luottotappiot
- Käyttökulut = kaikki kiinteistön ylläpitokulut paitsi asuntolainamaksut
Mitä toimintakuluihin sisältyy (ja poissuljettu).
Sisältyy:
- Kiinteistöverot
- Vakuutus
- Kiinteistönhoitomaksut
- Huolto ja korjaukset
- Apuohjelmat (jos vuokranantaja maksaa)
- Maisemointi, lumenpoisto, tuholaistorjunta
- Pääomakustannusvaraukset
EI sisälly:
- Asuntolainan pääoma ja korot
- Poistot
- Tulovero
- Pääomaparannukset
Vaiheittainen esimerkki
| Tuote | Vuosittainen |
|---|---|
| Potentiaalinen bruttotulo (100 %:n käyttöaste) | $72,000 |
| − Avoimet työpaikat ja luottotappiot (7 %) | −5 040 dollaria |
| Todellinen bruttotulo | $66,960 |
| − Kiinteistöverot | −6 200 dollaria |
| − Vakuutus | −2 400 dollaria |
| − Johto (10 % EGI:stä) | −6 696 dollaria |
| − Korjaukset ja huolto | −4 800 dollaria |
| − Varaukset | −2 400 dollaria |
| Liiketoiminnan nettotulot | $44,464 |
NOI:n käyttö omaisuuden arvostukseen
Property Value = NOI / Cap Rate
6 %:n ylärajalla: 44 464 $ / 0,06 = 741 067 $
Käytä NOI-laskuriamme analysoidaksesi minkä tahansa tuloomaisuuden.