Jokainen maksamasi lainamaksu jaetaan kahteen asiaan: velan maksamiseen ja lainanantajalle lainanoton etuoikeudesta maksamiseen. Kuoletus on prosessi, joka määrittää tarkalleen, kuinka tämä jako toimii – ja miksi varhaiset maksusi tuntuu siltä, että ne tuskin koskettavat saldoa.
Mikä on lainan lyhennys?
Lyhennys (amerikkalainen oikeinkirjoitus: lyhennys) on lainan asteittainen takaisinmaksu ajoitetuilla maksuilla ajan kuluessa. Jokainen maksu on sama kokonaissumma, mutta koron ja pääoman suhde muuttuu jokaisen maksun yhteydessä.
Lainan alkaessa suurin osa maksustasi kattaa koron. Loppujen lopuksi melkein kaikki se vähentää pääomaa. Tämä ei ole temppu – se on yksinkertainen aritmetiikka, joka seuraa suoraan koron laskemisesta.
Ydinkaava
Kiinteäkorkoisen lainan kuukausierä:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Jossa:
- M = kuukausimaksu
- P = pääoma (lainan määrä)
- r = kuukausikorko (vuosikorko / 12)
- n = maksujen kokonaismäärä (vuosia × 12)
Esimerkki: 200 000 punnan asuntolaina 4,5 %:lla 25 vuoden aikana
- r = 4,5 % / 12 = 0,375 % = 0,00375
- n = 25 × 12 = 300 maksua
- M = 200 000 × [0,00375 × (1,00375)^300] / [(1,00375)^300 − 1]
- M = 1 111,85 puntaa kuukaudessa
Kuinka kukin maksu jakautuu
Kuukausi 1:
- Korko = 200 000 £ × 0,375 % = 750,00 £
- Pääoma = 1 111,85 £ – 750,00 £ = 361,85 £
- Jäljellä oleva saldo = 199 638,15 puntaa
Kuukausi 2:
- Korko = 199 638,15 £ × 0,375 % = 748,64 £
- Pääoma = 1 111,85 £ – 748,64 £ = 363,21 £
- Jäljellä oleva saldo = 199 274,94 puntaa
Huomaa: kun saldo laskee, korkokulut laskevat sen mukana - joten jokaisesta maksusta hieman enemmän poistuu pääomasta. Tämä on yhdistävä vaikutus, joka toimii päinvastoin, hitaasti sinun eduksesi.
Poistoaikataulu
Täydellinen lyhennysaikataulu näyttää jokaisen maksun laina-ajan aikana:
| Maksu | Maksettu yhteensä | Kiinnostaa | Rehtori | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 111,85 £ | 750,00 £ | 361,85 puntaa | 199 638 puntaa |
| 12 | 1 111,85 £ | 745,66 puntaa | 366,19 puntaa | 198 912 puntaa |
| 60 | 1 111,85 £ | 721,58 £ | 390,27 puntaa | 192 287 puntaa |
| 120 | 1 111,85 £ | 683,67 puntaa | 428,18 puntaa | 182 312 puntaa |
| 180 | 1 111,85 £ | 635,41 puntaa | 476,44 puntaa | 169 450 puntaa |
| 240 | 1 111,85 £ | 572,62 puntaa | 539,23 puntaa | 152 565 puntaa |
| 300 | 1 111,85 £ | 4,16 puntaa | 1 107,69 £ | 0 £ |
Maksettu yhteensä: 333 555 £ Kokonaiskorko: 133 555 puntaa (67 % alkuperäisestä lainasummasta)
Tästä syystä asuntolainat ovat kalliita - ei siksi, että korko on korkea, vaan keston vuoksi.
Miksi varhaisilla maksuilla on niin paljon merkitystä
Esimerkkimme ensimmäisessä kuussa ylimääräisen 361,85 punnan maksaminen poistaisi kuukauden 2 pääoman maksun kokonaan – säästäisi 748,64 puntaa koroissa, jotka olisivat kertyneet 25 vuoden aikana.
Jokainen ylimääräinen punta maksettiin varhaisessa kaskadissa jokaisen seuraavan maksun kautta. Säästetty korko ei ole vain kyseisen punnan kurssi - se on korko, joka on yhdistetty kaikkien jäljellä olevien kuukausien aikana.
** Nyrkkisääntö:** 100 puntaa kuukaudessa 25 vuoden 4,5 %:n asuntolainalla säästää noin:
- 18 000–24 000 puntaa korkoina
- Asuntolainasta 3-4 vuotta pois
Ylimaksustrategiat
Tavallinen ylimaksu: Kiinteän summan lisääminen jokaiseen maksuun. Vähentää aika- ja kokonaiskorkoa. Tarkista lainanantajasi liikamaksusäännöt – useimmat Yhdistyneen kuningaskunnan asuntolainat sallivat 10 % vuoden saldosta ilman sakkoja.
Kerrasumma: Yksittäinen suuri maksu pienentää suoraan pääomaa. Paras onnistuu bonuksen, perinnön tai kiinteistön myyntitulon saatuaan.
Offset-asuntolaina (Yhdistynyt kuningaskunta): Säästöt yhdistetyllä tilillä kompensoivat asuntolainasaldon koronlaskentaa varten. Tarjoaa joustavuutta samalla kun saavutetaan sama koronalennus.
Kiinteä vs vaihtuvakorkoinen poisto
Yllä oleva lyhennyskaava koskee kiinteäkorkoisia lainoja, joiden korko ei muutu.
Vaihtuvakorkoisilla lainoilla (tracker Mortgages, ARMs Yhdysvalloissa) on sama rakenne, mutta kuukausimaksu lasketaan uudelleen aina, kun korko muuttuu. Tämä tekee pitkän aikavälin aikataulutuksesta mahdotonta ilman oletuksia tulevista koroista.
Vain korkolainat
Joitakin asuntolainoja tarjotaan vain korkoperusteisesti – maksat vain koron joka kuukausi, ja koko laina erääntyy laina-ajan lopussa. Kuukausimaksut ovat pienemmät, mutta sinulla ei ole omaa pääomaa ja olet velkaa saman summan lopussa.
Esimerkissämme 200 000 puntaa 4,5 %:lla: pelkkä korkomaksu = 200 000 puntaa × 0,375 % = 750 puntaa kuukaudessa verrattuna 1 111,85 puntaa takaisinmaksuun. Mutta 25 vuoden lopussa olet edelleen velkaa 200 000 puntaa.
Poistolaskurin käyttäminen
- Anna lainasumma (pääoma)
- Syötä vuosikorko
- Syötä laina-aika vuosina
- Laskin näyttää kuukausimaksun, kokonaiskoron ja täyden maksuaikataulun
Luo täydellinen lyhennysaikataulusi käyttämällä Lainalaskuria ja kiinnityslaskuri luodaksesi täydellisen lyhennysaikataulusi ja nähdäksesi tarkalleen, kuinka lisämaksut vähentävät kokonaiskustannuksiasi.