Mikä on Property CGT Calculator Australia?
▾
Australiassa kiinteistöjen pääomatuloveroa (CGT) sovelletaan, kun CGT-tapahtuma tapahtuu – yleisimmin tapahtuma A1, joka on kiinteistön luovuttaminen. Verotettava myyntivoitto lasketaan myyntitulona vähennettynä kiinteistön hankintamenolla. Kustannuspohja sisältää alkuperäisen kauppahinnan, hankintamenot, kuten leimaveron ja siirtomaksut, parannuskulut sekä tietyt muut investoinnit. CGT ei ole erillinen vero, vaan se on osa arvioitavissa olevaa tuloasi sinä vuonna, jolloin CGT-tapahtuma tapahtuu. Yksityishenkilöiden tai säätiöiden omistamiin kiinteistöihin yli 12 kuukautta ennen luovutusta sovelletaan 50 %:n CGT-alennusta – vain puolet myyntivoitosta sisältyy arvioitaviin tuloihin. Pääasuntovapautus tarjoaa täyden CGT-vapautuksen henkilöille, jotka ovat asuneet kiinteistössä koko omistusajan pääasiallisena asuinpaikkanaan. Osittainen vapautus on voimassa, jos kiinteistö on vuokrattu osaksi omistusaikaa tai jos omistaja on ollut jonkin aikaa poissa – voitto jaetaan verovapaan asumiskauden ja verollisen tulon syntymisajan välillä. Kuuden vuoden sääntö (poissa pääasunnon säännöstä) antaa veronmaksajille mahdollisuuden käsitellä kiinteistöä pääasunnonaan enintään kuuden vuoden ajan vuokrattaessa sitä, edellyttäen että muuta kiinteistöä ei käsitellä pääasunnona tänä aikana. Ensimmäinen käyttökerta määrittää, sisältääkö kustannuspohjan GST-komponentin — GST-rekisteröityjen uusien asuntojen myyjien GST jätetään pois sekä myyntihinnasta että kustannuspohjalaskelmasta. CGT-kirjanpito on säilytettävä viiden vuoden ajan CGT-tapahtuman alkamisvuodesta kustannuspohjan ja kaikkien sovellettavien vähennysten perustelemiseksi.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Pääomavoitto = myyntituotot - kustannuspohja; Diskontoitu voitto (jos > 12 kuukautta) = pääomavoitto × 50 %; Verotettava myyntivoitto = Diskontoitu voitto - Pääasunnon vapautusosa; Vero = verotettava pääomatulo × marginaaliverokantaMuuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| saleProceeds | Vastaanotettu kokonaissumma | — | Kiinteistön luovutuksesta saatu kokonaissumma, joka on keskeinen parametri australian myyntivoittojen omaisuuden laskennassa, joka vaikuttaa suoraan lopulliseen laskennalliseen tulokseen |
| costBase | Ostohinta + | — | Ostohinta + hankintakustannukset + parannukset + hallintakustannukset, joita ei ole aiemmin vähennetty |
| capitalGain | Myyntitulot miinus | — | Myyntitulot vähennettynä kustannuspohjalla (ennen alennusta), joka on keskeinen parametri australian myyntivoittojen kiinteistölaskennassa, joka vaikuttaa suoraan lopulliseen laskettuun tulokseen |
| discountedGain | Pääomavoitto × | — | Myyntivoitto × 50 % yli 12 kuukautta pidetyistä varoista |
| exemptFraction | Voiton osuus | — | Pääasiallisen asuinpaikan sääntöjen mukaan vapautetun voiton osuus (0–100 %) |
Kuinka Property CGT Calculator Australia
▾
- 1Laske myyntituotot: kiinteistöstä saatu kokonaissumma, mukaan lukien talletukset, oikaisut ja selvityssummat.
- 2Määritä koko kustannuspohja: kauppahinta plus kaikki hankintakulut (leimavero, lakipalkkiot, rakennustarkastukset) sekä parannuskulut sekä omistuskulut, joita ei ole aiemmin vähennetty.
- 3Vähennä kustannuspohja myyntituloista laskeaksesi myyntivoiton.
- 4Käytä 50 % CGT-alennusta, jos kiinteistöä on pidetty yli 12 kuukautta ennen CGT-tapahtumaa (myyntisopimuksen päivämäärä, ei selvitys).
- 5Arvioi, koskeeko pääasunnon vapautus - jos asuit kiinteistössä koko omistusajan, voitto on täysin vapautettu.
- 6Jos kyseessä on osittainen vapautus (esim. joksikin vuosi vuokrattu omaisuus), jaa voitto vapautetun ja ei-vapautetun ajanjakson kesken.
- 7Sisällytä arvioitava myyntivoitto tuloveroilmoitukseesi siltä vuodelta, jolloin CGT-tapahtuma tapahtui; sitä verotetaan marginaaliprosenttisi mukaan.
Ratkaistut esimerkit
▾
Täysi vapautus edellyttää, että kiinteistö oli pääasiallinen asuinpaikka koko omistusajan
Pääomavoitto = 350 000 dollaria. Pääasunnon vapautus koskee 100 %:a voitosta = 0 dollaria verotettavaa.
50 %:n alennus puolittaa voiton 280 000 dollarista 140 000 dollariin yli 12 kuukauden hallussa olevista varoista
Voitto = 750 000 dollaria - 470 000 dollaria = 280 000 dollaria. Alennus: 280 000 dollaria × 50 % = 140 000 dollaria. Vero = 140 000 $ × 37 % = 51 800 $.
Ajan mukaan jaettu voitto: 4/10 vuotta = 40 % verotettavaa; 60 % vapautettu pääasunnona
Verotettava osuus = 400 000 $ × 40 % = 160 000 $. Käytä 50 %:n alennusta = 80 000 dollarin arvioitava myyntivoitto.
Kuuden vuoden sääntö sallii poissaolon säilyttäen samalla täyden vapautuksen pääasunnosta tälle ajanjaksolle
4 vuoden poissaolo 6 vuoden rajan sisällä. Ei muuta pääasunnona käsiteltyä omaisuutta. Kiinteistö on vapautettu verosta, jos se myydään nyt.
Käytännön sovellukset
▾
Sijoittaja laskee odotetun CGT-vastuun ennen kuin päättää myydä sijoituskiinteistön kuluvana ja seuraavana tilikautena. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkan kvantitatiivisen analyysin tukemaan päätöksentekoa, budjetointia ja strategista suunnittelua omilla aloillaan
Asunnonomistaja, joka määrittää, koskeeko pääasunnon vapautus vai osittainen vapautus kiinteistöä, joka on vuokrattu useiksi vuosiksi. Alan ammattilaiset luottavat tähän laskelmaan suorituskyvyn vertailuun, vaihtoehtojen vertailuun ja vakiintuneiden standardien ja säännösten noudattamisen varmistamiseen.
Kirjanpitäjä mallintaa optimaalista vuotta pääomavoiton realisoimiseksi käytettävissä olevien pääomatappioiden ja hyvitystilien käytön maksimoimiseksi. Akateemiset tutkijat ja opiskelijat käyttävät tätä laskentaa validoidakseen teoreettisia malleja, suorittaakseen kurssin tehtäviä ja kehittääkseen syvempää ymmärrystä taustalla olevista matemaattisista periaatteista
Kiinteistönmyyjä, joka varmistaa, että kuuden vuoden poissaolosääntöä sovelletaan pääasiallisen asumisvapautuksen säilyttämiseksi osavaltioiden välisen työn aikana. Talousanalyytikot ja suunnittelijat sisällyttävät tämän laskelman työnkulkuunsa tuottaakseen tarkkoja ennusteita, arvioidakseen riskiskenaarioita ja esittääkseen tietopohjaisia suosituksia sidosryhmille
Pariskunta laskee, maksimoiko CGT-alennusedun myymällä sijoituskiinteistönsä samana vuonna pienituloisena. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkan kvantitatiivisen analyysin tukeakseen oman alansa päätöksentekoa, budjetointia ja strategista suunnittelua.
Erikoistapaukset
▾
Pre-CGT-ominaisuudet
Kiinteistöt, jotka on ostettu ennen 20. syyskuuta 1985, ovat ennen CGT:tä ja ne ovat täysin vapautettuja myyntivoittoverosta myyntivoitosta riippumatta. Jos huomattavia parannuksia tehtiin tämän päivämäärän jälkeen, nämä parannukset voivat houkutella CGT:tä suhteessa voittoon.
Kuolleet Estates
Kun omaisuus siirtyy kuolleelta kuolinpesältä edunsaajalle, hankintapäivä CGT-tarkoituksiin on yleensä kuolinpäivä. Jos edunsaaja myy 2 vuoden kuluessa vainajan kuolemasta ja omaisuus oli pääasunto, voitto voidaan vapauttaa kokonaan.
Maan jako
Kun maanomistaja jakaa lohkon useisiin eriin, ATO voi käsitellä jokaista myyntiä erillisenä CGT-tapahtumana. Vaihtoehtoisesti, jos osa-alue on liiketoimintaa (kiinteistökehitys), tuottoa voidaan käsitellä tavanomaisina tuloina myyntivoittojen sijaan liiketuloa koskevien sääntöjen mukaisesti.
Kiinteistö on käytössä liiketoiminnassa
Jos osaa pääasunnostasi käytetään liiketoiminnassa (esim. kotitoimisto tai kaupankäynti kotoa käsin), tämä osa ei kuulu pääasunnon vapautuksen piiriin. Voitto on jaettava asunto-osan (vapautettu) ja liiketoimintaosuuden (verollinen) kesken.
Australia Capital Gains Property -viitetiedot
▾
| Omistusaika | CGT alennus | Pääasunto | Arvioitavissa oleva voitto |
|---|---|---|---|
| Alle 12 kuukautta | Ei mitään | Täysi vapautus | 0 % tai 100 % voitosta |
| Yli 12 kuukautta | 50% | Täysi vapautus | 0 % voitosta |
| Yli 12 kuukautta | 50% | Osittainen - jonkin verran vuokraa | 50 % × jaettu voitto |
| Mikä tahansa ajanjakso | Ei mitään | Ei pääasuntoa | 100 % vahvistuksesta, jos <12m; 50 %, jos > 12m |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Mikä on CGT-tapahtuman päivämäärä – sopimus vai sovitus?
CGT-tapahtumapäivä on sopimuksen allekirjoituspäivä (sopimuspäivä), ei maksupäivä. Tämä tarkoittaa, että 12 kuukauden pitoaika ja ajankohta, jolle tulovuodelle voitto osuu, määräytyy molemmat sopimuspäivän mukaan, mikä voi vaikuttaa 50 %:n alennuksen soveltamiseen.
Voidaanko kustannuspohjaan lisätä parannuksia?
Kyllä. Pääomaparannusten (saneeraus, laajennus, rakennetyöt) kustannukset voidaan lisätä kustannuspohjaan ja vähentää myyntivoittoa. Kustannuspohjaan ei kuitenkaan voida sisällyttää jo vähennykseksi ilmoitettuja huolto- ja korjaustoimia. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä australian myyntivoittojen omaisuuslaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Koskeeko CGT pääkotiani?
Yleensä ei – pääasuntosi on täysin vapautettu CGT:stä, jos olet asunut siellä koko omistusajan. Osittaiset poikkeukset ovat voimassa, jos kiinteistö tuotti tuloa osan omistusajasta, jos sinulla oli useita pääasuntoja päällekkäin tai jos käytit osaa kodista liiketoimintaan.
Mikä on 6 vuoden sääntö?
Kuuden vuoden poissaolosääntö sallii sinun olla poissa pääasunnostasi (esim. asuminen osavaltioiden välillä tai sen vuokraaminen) enintään 6 vuotta ja silti pitää sitä pääasunnonasi CGT-tarkoituksessa, edellyttäen, että et käsittele mitään muuta omaisuutta pääasunnonasi tänä aikana.
Voivatko pääomatappiot kompensoida omaisuuden myyntivoittoja?
Kyllä. Myyntitappioita (osakkeista, omaisuudesta tai muista CGT-omaisuudesta) voidaan käyttää saman vuoden myyntivoittoja vastaan. Jos tappiot ylittävät voitot, nettomyyntitappio siirretään tuleville vuosille – sitä ei voida vähentää tavanomaisista tuloista. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä australian myyntivoittojen omaisuuslaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Miten CGT lasketaan peritystä omaisuudesta?
Perinnöllä on omat CGT-säännöt. Jos vainaja on hankkinut omaisuuden ennen 20.9.1985, perillisen kustannuspohja on kuolinpäivän markkina-arvo. 85-vuotiaiden kiinteistöjen osalta perillinen perii vainajan alkuperäisen kustannuspohjan, mikä tarkoittaa, että perillinen mahdollisesti perii upotetut myyntivoitot. Prosessi sisältää taustalla olevan kaavan systemaattisen soveltamisen annettuihin syötteisiin.
Ovatko ulkomaalaiset oikeutettuja 50 %:n CGT-alennukseen?
Ei. 8. toukokuuta 2012 alkaen ulkomailla asuvat ja väliaikaisesti asuvat ulkomaiset eivät ole oikeutettuja 50 %:n CGT-alennukseen verotettavasta Australian omaisuudesta. He maksavat CGT:n sovellettavan marginaalikoron mukaisesti täydestä pääomavoitosta. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä australian myyntivoittojen omaisuuslaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Mitä tietoja minun on säilytettävä CGT-tarkoituksiin?
Sinun on säilytettävä kirjaa ostosopimuksesta, kaikista hankintakustannuksista, kaikista parannuslaskuista ja myyntisopimuksesta vähintään 5 vuoden ajan CGT-tapahtuman tapahtumisvuodesta. Pääasiallisissa asumisvaatimuksissa on myös tärkeitä tietoja siitä, milloin asuit kiinteistössä. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä australian myyntivoittojen omaisuuslaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Selvityspäivän käyttäminen sopimuksen päivämäärän sijasta CGT-tapahtuman määrittämiseen – mikä voi joissakin tapauksissa tarkoittaa, että 50 %:n alennusta ei tarvitse saada muutamalla päivällä.
- !Kaikkia hankintakuluja (leimavero, siirto, rakennustarkastus) ei sisällytetä kustannuspohjaan, mikä johtaa myyntivoiton yliarviointiin.
- !Unohdetaan lisätä pääoman parannuskustannukset kustannuspohjaan – mitään korjauksena jo vähennettyä summaa ei voida sisällyttää.
- !Olettaen, että pääasiallinen asumisvapautus on automaattinen – sitä on sovellettava oikein ja olosuhteet on dokumentoitava.
- !Ei siirretä edellisvuoden myyntitappioita, jotka voisivat kompensoida kuluvan vuoden myyntivoitot kiinteistöjen myynnistä.
- !Vuokra-asunnon myyminen ilman CGT-vaikutuksen laskemista ja riittämättömien varojen käyttämättä jättäminen siitä aiheutuvan verovelan maksamiseksi.
Ammattilaisen vinkki
Jos asuntosi myynti osuu juuri ennen 12 kuukauden rajaa tai juuri sen jälkeen, tarkista sopimuspäivä huolellisesti. 12 kuukauden kynnyksen ylittäminen CGT-alennustarkoituksiin voi säästää kymmeniä tuhansia dollareita verossa suuresta pääomavoitosta.
Tiesitkö?
Australian CGT otettiin käyttöön 20. syyskuuta 1985 – kaikki ennen tätä päivämäärää hankitut varat on vapautettu kokonaan CGT:stä. Tämä "pre-CGT"-vapautus on yksi syy siihen, miksi vanhemmilla australialaisilla, jotka omistavat 1970- ja 1980-luvuilla hankittua omaisuutta, on usein valtavasti realisoitumatonta omaisuutta ilman CGT-velvoitteita.
Viitteet
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Lue lisää →Ratings & comments
Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.