Mikä on Rental Property Deductions Australia?
▾
Vuokrakiinteistöjen vähennykset ovat kuluja, joita australialaiset kiinteistösijoittajat voivat vaatia vuokratulojaan vastaan vähentääkseen verotettavaa tuloaan. Australian verovirasto sallii kaksi laajaa vähennysluokkaa: vähennykset, jotka vaaditaan kulujen syntymisvuonna (välittömästi vähennyskelpoisia), ja ne, jotka poistetaan ajan myötä, koska ne ovat luonteeltaan pääomaa. Välittömästi vähennyskelpoisia kuluja ovat vuokralaisten mainonta, valtuusto- ja vesimaksut, kiinteistön ja sen sisällön vakuutusmaksut, vuokrakiinteistön hankintaan tai parantamiseen käytettyjen sijoituslainojen korot, kiinteistönhoitopalkkiot ja vuokrauspalkkiot, maavero, korjaukset ja ylläpito (jotka palauttavat kiinteistön alkuperäiseen kuntoon, mutta eivät paranna sitä), henkilöyhtiöpalkkiot, paperitarvikkeet ja postikulut vuokra-asioihin, vuokra-asioihin ja vuokrakuluihin liittyviin kuluihin. Pääomamenot on poistettava ajan myötä. Tuloveron määräytymislain osasto 40 kattaa laitteet ja laitteet – laitteet, kuten astianpesukoneet, ilmastointilaitteet, kuumavesijärjestelmät ja matot, joiden käyttöikä on rajoitettu ja joiden arvo laskee vuosittain. Ryhmä 43 kattaa rakennusten ja rakenteellisten parannusten rakennuskustannukset, jotka ovat vähennyskelpoisia 2,5 % vuodessa 40 vuoden aikana asuinkiinteistöistä, jotka on rakennettu 16.9.1987 jälkeen. 1.7.2017 alkaen vain uusien kiinteistöjen uudet omistajat voivat hakea 40 poistoja aiemmin käytetystä omaisuudesta – myöhemmillä omistajilla käytettyjä omaisuuseriä ei enää poisteta. Määrämittarin poistoaikataulu vaaditaan tyypillisesti ostettujen kiinteistöjen divisioonan 43 ja 40 väitteiden perustelemiseksi. Negatiivinen nettovelkaantumisaste syntyy, kun vuokravähennykset ylittävät vuokratulot, jolloin syntyy nettovuokratappio, joka voi kompensoida muita tuloja, kuten palkkoja.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Nettovuokratuotot = Bruttovuokratuotot - Välittömästi vähennyskelpoiset kulut - Divisioona 40 Poistot - Ryhmä 43 Rakennusavustus; Nettovuokratappio (negatiivinen velkaantumisaste) = max(0, Vähennykset - Bruttovuokratulo)Muuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| rentalIncome | Saatu vuokra yhteensä | — | Vuokralaisilta tilikauden aikana saatu kokonaisvuokra, joka on keskeinen parametri australian vuokravähennyslaskennassa, joka vaikuttaa suoraan lopulliseen laskennalliseen tulokseen |
| interestExpense | Korkoa veloitetaan | — | Sijoituskiinteistölainan korko, joka on keskeinen parametri australian vuokravähennyslaskennassa, joka vaikuttaa suoraan lopulliseen laskennalliseen tulokseen |
| managementFees | Kiinteistönhoitomaksut | — | Kiinteistönhoitopalkkiot ja vuokrauspalkkiot, joka on keskeinen parametri australian vuokravähennyslaskennassa, joka vaikuttaa suoraan lopulliseen laskennalliseen tulokseen |
Kuinka Rental Property Deductions Australia
▾
- 1Kerää kaikki tilikauden aikana saadut vuokratulot, mukaan lukien vuokra, pidetyt joukkovelkakirjat ja vakuutustulot.
- 2Tunnista ja laske yhteen kaikki välittömästi vähennyskelpoiset kulut: korot, korot, vakuutukset, hallinnointipalkkiot, korjaukset, mainokset ja muut vuoden aikana maksetut käteiskulut.
- 3Hanki kiinteistön määrätarkastajan poistoaikataulu, jossa luetellaan kaikki divisioonan 40 (laitteet ja laitteet) kohteet niiden vaikutusaikojen ja poistomäärineen.
- 4Lisätään vuotuinen Division 43 -rakennustuki 2,5 %:lla hyväksyttävistä rakennuskustannuksista, jos kiinteistö on rakennettu 16.9.1987 jälkeen.
- 5Summaa kaikki vähennykset ja vähennä ne bruttovuokratuotoista nettovuokratulon tai -tappion laskemiseksi.
- 6Jos syntyy nettovuokratappiota, se vähennetään muista arvioitavissa olevista tuloista (negatiivinen nettovelkaantumisaste) verotettavan kokonaistulon pienentämiseksi.
- 7Ilmoita kaikki vuokratulot ja vähennykset tuloveroilmoituksesi vuokra-asuntoluetteloon.
Ratkaistut esimerkit
▾
Positiivisesti suunnatut kiinteistöt lisäävät verotettavaa tuloa
26 000 $ - (14 000 $ + 2 000 $ + 1 200 $ + 2 340 + 800 $ + 3 500 $) = 26 000 - 23 840 $ = 2 160 $ nettotulo.
Nettovuokratappio kompensoi palkoista verotettavan tulon, mikä voi johtaa veronpalautukseen
22 000 - 34 000 dollaria = -12 000 dollaria nettovuokratappiosta. 37 prosentin marginaalikorolla verosäästö = 4 440 dollaria.
Divisioonan 43 avustus alkaa rakentamispäivästä, ei ostopäivästä – vanhemmilla kiinteistöillä on vähemmän vuosia jäljellä
220 000 $ × 2,5 % = 5 500 $/vuosi. Tämä jatkuu 40 vuotta rakentamispäivästä.
Pienennysarvo = 200 % ÷ efektiiviset elinvuodet
Vähenevän arvon suhde = 200 % ÷ 10 = 20 %. Vuoden 1 vähennys = 3 500 $ × 20 % = 700 $.
Käytännön sovellukset
▾
Sijoittaja, joka laskee ehdotetun sijoituskiinteistön oston odotettavissa olevan verojen jälkeisen kassavirran, joka sisältää kaikki vähennyskelpoiset kulut. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkan kvantitatiivisen analyysin tukemaan päätöksentekoa, budjetointia ja strategista suunnittelua omilla aloillaan
Kiinteistönomistaja valmistelee vuosittaisen veroilmoituksen vuokra-aikataulun, jossa on täydellinen luettelo vähennyskelpoisista kuluista. Alan ammattilaiset luottavat tähän laskelmaan suorituskyvyn vertailuun, vaihtoehtojen vertailuun ja vakiintuneiden standardien ja säännösten noudattamisen varmistamiseen.
Uusi vuokranantaja päättää, ovatko alkuperäiset korjauskustannukset oston jälkeen välittömästi vähennyskelpoisia vai onko ne aktivoitava. Akateemiset tutkijat ja opiskelijat käyttävät tätä laskelmaa validoidakseen teoreettisia malleja, suorittaakseen työkurssitehtäviä ja kehittääkseen syvempää ymmärrystä taustalla olevista matemaattisista periaatteista
Kirjanpitäjä, joka laskee vuotuisen poistovaatimuksen asiakkaan sijoituskiinteistöjen määrän arvioijan raportista. Talousanalyytikot ja suunnittelijat sisällyttävät tämän laskelman työnkulkuunsa tuottaakseen tarkkoja ennusteita, arvioidakseen riskiskenaarioita ja esittääkseen tietopohjaisia suosituksia sidosryhmille
Kiinteistösijoittaja vertailee negatiivisen velkaantumisasteen verojen jälkeisiä kustannuksia eri tuloveroryhmissä. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkan kvantitatiivisen analyysin tukemaan päätöksentekoa, budjetointia ja strategista suunnittelua omilla aloillaan
Erikoistapaukset
▾
Ennakkoon maksetut kulut
{'title': 'Ennakkomaksut', 'body': 'Ennakkomaksut, jotka kattavat enintään 12 kuukauden ajanjakson, joka päättyy ennen seuraavan tulovuoden loppua, ovat välittömästi vähennyskelpoisia. Esimerkiksi 12 kuukauden vuokranantajavakuutuksen ennakkomaksu kesäkuussa on täysin vähennyskelpoinen kyseisenä tilivuonna.'} Kun tämä skenaario australian vuokravähennyslaskelmissa tapahtuu, käyttäjien tulee varmistaa, että heidän syötetyt arvonsa ovat kaavan odotetulla alueella, jotta se tuottaa mielekkäitä tuloksia. Alueen ulkopuoliset syötteet voivat johtaa matemaattisesti kelvollisiin, mutta käytännössä merkityksettömiin lähtöihin, jotka eivät heijasta todellisia olosuhteita.
Monikäyttöinen kiinteistö (lomakoti)
{'title': 'Sekakäyttöinen kiinteistö (lomakoti)', 'body': 'Jos käytät kiinteistöä henkilökohtaisesti tietyn ajanjakson ajan ja vuokraat sen muille, sinun on jaettava vähennykset yksityisen ja tuloa tuottavan käytön välillä. Vain se osuus ajasta, jonka se on vuokrattu (tai aidosti vuokrattavissa), aiheuttaa vähennyskelpoisia kuluja.'} Tämä reunatapaus ilmenee usein australian vuokravähennyksiä koskevissa ammattisovelluksissa, joissa on kyse rajaolosuhteista tai ääriarvoista. Ammatinharjoittajien tulee dokumentoida tämän tilanteen esiintyminen ja harkita, ovatko vaihtoehtoiset laskentamenetelmät tai korjauskertoimet sopivampia heidän erityiseen käyttötapaukseensa.
Alkukorjaukset oston yhteydessä
{'title': 'Ensimmäinen korjaus ostohetkellä', 'body': 'Korjaukset, joilla uusi kiinteistö saatetaan vuokralle sopivaan kuntoon, luokitellaan alkukorjauksiksi ja ovat pääomaa – ne on poistettava ajan kuluessa, eikä niitä pidä vähentää välittömästi. Tämä on yleinen ansa uusiin kiinteistösijoittajille.'} Australian vuokravähennysten yhteydessä tämä erikoistapaus vaatii huolellista tulkintaa, koska vakiooletukset eivät välttämättä pidä paikkaansa. Käyttäjien tulee vertailla tuloksia verkkotunnuksen asiantuntemuksella ja harkita lisäviitteiden tai työkalujen käyttöä tulosten validoimiseksi näissä epätyypillisissä olosuhteissa.
Lainakulujen leviäminen
{'title': 'Borrowing Costs Spread', 'body': 'Lainan perustamispalkkiot, asuntolainan rekisteröintimaksut, asuntolainan leimavero ja LMI (sijoituskiinteistöille) ovat lainakuluja. Ne ovat vähennyskelpoisia laina-ajan tai 5 vuoden ajan tasaisesti, ei välittömästi.'} Kun tämä skenaario australian vuokravähennyslaskelmissa tapahtuu, käyttäjien tulee varmistaa, että heidän syötetyt arvonsa ovat kaavan odotetulla alueella, jotta se tuottaa mielekkäitä tuloksia. Alueen ulkopuoliset syötteet voivat johtaa matemaattisesti kelvollisiin, mutta käytännössä merkityksettömiin lähtöihin, jotka eivät heijasta todellisia olosuhteita.
Australian vuokravähennysten viitetiedot
▾
| Kustannustyyppi | Vähennyskelpoisuus | Divisioona/luokka |
|---|---|---|
| Lainan korko | Heti | Osa 8-1 |
| Neuvosto / vesimaksut | Heti | Osa 8-1 |
| Kiinteistönhoitomaksut | Heti | Osa 8-1 |
| Korjaukset (ei parannukset) | Heti | Osa 8-1 |
| Rakennuskustannukset | 2,5 %/vuosi yli 40 vuotta | Divisioona 43 |
| Kodinkoneet ja matot | Poistot efektiivisen käyttöiän aikana | Divisioona 40 |
| LMI investointilainalla | 5 vuoden leviäminen | Lainakulut |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Mitä eroa on korjauksella ja parannuksella?
Korjaus palauttaa kiinteistön alkuperäiseen kuntoonsa parantamatta sitä - esimerkiksi korjaamalla rikkoutunutta aitaa tai paikkaamalla vuotavaa kattoa. Parannus parantaa kiinteistön alkuperäistä tilaa ja on pääomakustannus, joka on poistettava, ei heti vähennettävä. Käytännössä tämä käsite on keskeinen australian vuokravähennyksissä, koska se määrittää syöttömuuttujien välisen ydinsuhteen.
Voinko saada korkoa sijoituskiinteistön ostoon käytetystä lainasta?
Kyllä. Tuloa tuottavan kiinteistön hankintaan käytetyn lainan korot ovat välittömästi vähennyskelpoisia sen veloitusvuonna. Jos lainaa on kuitenkin käytetty yksityiseen tarkoitukseen (esimerkiksi loman rahoittamiseen), vähennyskelpoinen on vain sijoituksesta johtuva osuus. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä australian vuokravähennyslaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Voinko silti hakea poistoja käytetystä kiinteistöstä?
Divisioonassa 40 (koneistot) sijoittajat tekevät poistoja vain 9.5.2017 jälkeen asennetuista uusista omaisuuseristä tai uusista kiinteistöistä. Käytetyssä kiinteistössä olevista käytetyistä varoista ei tehdä poistoja myöhempien omistajien osalta. Osasto 43 (rakennustuki) on edelleen käytettävissä aiemmasta omistuksesta riippumatta. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä australian vuokravähennyslaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa.
Tarvitsenko määrän mittaajan raporttia?
Se ei ole lain mukaan pakollinen, mutta sijoituskiinteistöille suositellaan vahvasti määräarvioijan raporttia, koska se tarjoaa puolustettavan, ATO-standardin mukaisen perusteen osa-alueen 40 ja 43 vähennysten vaatimiselle. Ilman sitä ATO voi evätä vaatimuksia summista, joita et voi todistaa. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä australian vuokravähennyslaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Voinko hakea matkakuluja vuokra-asunnon tarkastukseen?
1.7.2017 alkaen yksittäisten sijoittajien matkakulut, jotka aiheutuvat asunnon vuokra-asunnon tarkastamisesta, ylläpidosta tai vuokran perimisestä, eivät ole enää vähennyskelpoisia. Tämä muutos otettiin käyttöön, jotta voidaan puuttua toimiluvan väärinkäytöksiin. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä australian vuokravähennyslaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Mitä tapahtuu vuokratappioille, joita en voi käyttää heti?
Australiassa negatiivisesti sidottujen kiinteistöjen vuokratappiot ovat yleensä välittömästi vähennettävissä muista tuloista (palkoista jne.). Australiassa asuville sijoittajille ei ole lykätty tappiomekanismia - toisin kuin joissakin ulkomaisissa verojärjestelmissä. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä australian vuokravähennyslaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Miten kulut jaetaan, jos omistan vain osan kiinteistöstä?
Vähennykset jaetaan omistusosuuden mukaan. Jos omistat 50 % yhteisesti omistamastasi sijoituskiinteistöstä, haet 50 % kaikista kuluista ja ilmoitat 50 % kaikista tuloista henkilökohtaisessa veroilmoituksessasi. Prosessi sisältää taustalla olevan kaavan systemaattisen soveltamisen annettuihin syötteisiin. Jokainen laskelman muuttuja vaikuttaa lopputulokseen, ja niiden yksittäisten roolien ymmärtäminen auttaa varmistamaan tarkan soveltamisen.
Voinko vaatia korkoa työpaikkajakson aikana?
Kyllä, jos yrität todella vuokrata kiinteistön ja se on vuokrattavissa. Korot ja muut hallussapitokulut lyhyiden vuokrakausien aikana jäävät vähennyskelpoisiksi. Jos kuitenkin käytät asuntoa henkilökohtaisesti tyhjillään, kustannukset eivät ole vähennyskelpoisia. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä australian vuokravähennyslaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Parannusten väittäminen korjauksiksi — parannukset on poistettava pääomasijoituksina, eikä niitä pidä vähentää välittömästi.
- !Unohdetaan jakaa kulut vuokrakäytön ja henkilökohtaisen käytön välillä kiinteistöille, joita joskus käytetään yksityisesti.
- !Vuokrakohteen matkan hakeminen, joka ei ole ollut omavastuuoikeutettua asuinkiinteistösijoittajien osalta 1.7.2017 lähtien.
- !Näköala Division 43:n rakennuskorvauksen vuoden 1987 jälkeen rakennetuille kiinteistöille, jolloin tuhansia dollareita vähennyksiä ei ole lunastettu.
- !Määräntarkastajan raporttia ei saada oston yhteydessä, mikä vaikeuttaa poistovaatimusten perustelemista tulevina vuosina.
- !Korot vähennetään yksityisiin tarkoituksiin käytetyistä lainavaroista pelkän sijoituskäyttöosuuden sijaan.
Ammattilaisen vinkki
Tilaa määräarvioijan raportti sijoituskiinteistön ensimmäisenä omistusvuonna. Tyypilliset 500–700 dollarin kustannukset ovat itse verotuksessa vähennyskelpoisia, ja raportti avaa usein tuhansia dollareita vuosittaisina poistovähennyksiä, jotka muuten jäävät paitsi.
Tiesitkö?
ATO arvioi, että yli 2 miljoonaa australialaista omistaa sijoituskiinteistöjä ja vaatii vuokravähennyksiä vuosittain, mikä tekee siitä yhden Australian suurimmista verovähennysluokista dollarin kokonaisarvolla mitattuna.
Viitteet
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Lue lisää →Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.