Imóvel — Capital Gains Tax
Mikä on Brazil Imóvel Capital Gains Calculator?
▾
Ganho de capital na alienação de imóveis (pääomavoitto kiinteistöjen myynnistä) Brasiliassa tarkoittaa kiinteistön myynnistä saatua voittoa, johon sovelletaan erityistä tuloverojärjestelmää, joka on erillinen tavallisista IRPF-kannoista. Vero koskee kauppahinnan ja kiinteistön alkuperäisen hankintahinnan (custo de aquisição) välistä erotusta, joka lasketaan Receita Federalin toimittaman GCAP-ohjelmiston (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) avulla. Vuodesta 2017 eteenpäin sovellettavat progressiiviset veroprosentit ovat: 15 % voitoista 5 miljoonaan R$ asti, 17,5 % voitoista 5 miljoonan ja 10 miljoonan R$ välillä, 20 % voitoista 10 ja 30 miljoonan R$ välillä ja 22,5 % voitoista, jotka ylittävät 30 miljoonaa R$. Tärkeä vapautus on olemassa: kiinteistö, joka myydään enintään 440 000 R$:lla, on vapautettu myyntivoittoverosta, jos myyjä ei ole myynyt toista omaisuutta viimeisten 5 vuoden aikana. Lisäksi, jos myyjä sijoittaa koko myynnistä saadun tuoton uudelleen toiseen asuntoon (tai kiinteistöihin) 180 päivän kuluessa, hän voi soveltaa suhteellista vapautusta uudelleensijoitettua määrää vastaavaan voittoon. Alkuperäisen hankintamenon inflaatiokorjaus oli sallittu vuoteen 1995 asti, jolloin se jäädytettiin. Ennen vuotta 1988 omistetuissa kiinteistöissä on vähennyskerroin, joka edelleen pienentää omistusvuosiin perustuvaa verotettavaa voittoa. Voitto on ilmoitettava ja vero maksettava GCAP-ohjelmistolla myyntiä seuraavan kuukauden viimeiseen arkipäivään mennessä, ei vuosittaisen IRPF-ilmoituksen yhteydessä.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Pääomavoitto = myyntihinta - alkuperäinen hankintahinta - sallitut kustannukset; Vero = voitto × sovellettava veroprosentti (15–22,5 %); Vapautus uudelleensijoituksesta = voitto × (uudelleensijoitettu määrä / kokonaismyyntihinta); GCAP laskee automaattisesti syötteiden perusteellaMuuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| salePrice | Sopimuksen mukainen myynti | — | Sopimuksen mukainen myyntihinta escritura de compra e vendassa |
| acquisitionCost | Alkuperäinen ostohinta | — | Alkuperäinen kauppahinta plus ITBI, notaarikulut ja rekisteröinti ostohetkellä |
| improvements | Pääomaparannuksia lisätty | — | Kustannuspohjaan lisätyt pääomaparannukset - on dokumentoitava notas fiscaisin kanssa |
| capitalGain | Myyntihinta miinus | — | Myyntihinta miinus hankintahinta miinus parannukset, mikä on keskeinen parametri Brasilian kiinteistövoittojen laskennassa, joka vaikuttaa suoraan lopulliseen laskettuun tulokseen |
| taxRate | 15% | — | 15 % (voitot ≤R$5 M), 17,5 %, 20 % tai 22,5 % suurempiin voittoihin |
Kuinka Brazil Imóvel Capital Gains Calculator
▾
- 1Määritä myyntihinta osto-myyntisopimuksesta (escritura de compra e venda).
- 2Määritä hankintakustannukset alkuperäisestä ostokirjasta, mukaan lukien kauppahinta, notaarin palkkiot, ITBI (omaisuudensiirtovero) ja rekisteröintimaksut.
- 3Tunnista sallitut kustannusparannukset (reformas e benfeitorias), joita ei ole aiemmin vähennetty tuloista – ne lisäävät kustannuspohjaa.
- 4Lataa GCAP-ohjelmisto Receita Federalilta ja anna kaikki tarvittavat tiedot, mukaan lukien kiinteistön tiedot, hankintahinta ja myyntihinta.
- 5Tarkista, koskeeko jokin poikkeus: yksittäinen kiinteistö alle 440 000 R$ (ei aiempaa myyntiä 5 vuoteen) tai asunnon uudelleensijoitus 180 päivän kuluessa.
- 6GCAP-ohjelmisto laskee verotettavan voiton ja luo DARF:n (tax maksulomake) sovellettavalle myyntivoittoverolle.
- 7Maksa DARF myyntiä seuraavan kuukauden viimeisenä arkipäivänä – yleensä verkkopankin kautta tai pankin konttorissa.
Ratkaistut esimerkit
▾
15 %:n korko koskee voittoja 5 miljoonaan R$ asti; vero maksetaan DARF:n kautta, ei vuotuisen IRPF:n kautta
Voitto = 600 000 R$ - 200 000 R$ = 400 000 R$. Vero = 400 000 R$ × 15 % = 60 000 R$. DARF erääntyy seuraavan kuukauden viimeisenä arkipäivänä.
Vapautus edellyttää: myyntiarvo ≤ 440 000 R$ EIKÄ muuta asuinkiinteistöä ole myyty edellisten 5 vuoden aikana
420 000 R$ ≤ 440 000 R$ eikä aikaisempaa myyntiä 5 vuoteen. Täysi vapautus. Ei vaadi GCAP:tä tai DARF:ia.
Vapautus on suhteessa uudelleeninvestointiin – sijoita uudelleen 60 % tuotoista = 60 % vapautus
Uudelleensijoitussuhde = 300 000 R$ / 500 000 R$ = 60 %. Vapautunut voitto = 200 000 R$ × 60 % = 120 000 R$. Verollinen = 80 000 R$. Vero = 12 000 R$.
Dokumentoidut parannukset lisäävät kustannuspohjaa ja vähentävät verotettavaa voittoa
Kustannuspohja = 300 000 R$ + 80 000 R$ = 380 000 R$. Voitto = 500 000 R$ - 380 000 R$ = 120 000 R$. Vero = 120 000 R$ × 15 % = 18 000 R$.
Käytännön sovellukset
▾
Kiinteistönomistaja laskee myyntivoittoveroa ennen merkittävästi nousseen sijoitusasunnon myyntipäätöstä.. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkkaa kvantitatiivista analyysiä oman alansa päätöksenteon, budjetoinnin ja strategisen suunnittelun tueksi.
Myyjä, joka päättää, sijoittaako se uudelleen 180 päivän kuluessa saadakseen suhteellisen vapautuksen suuresta pääomavoitosta. Alan ammattilaiset luottavat tähän laskelmaan suorituskyvyn vertailuun, vaihtoehtojen vertailuun ja vakiintuneiden standardien ja sääntelyvaatimusten noudattamisen varmistamiseen.
Kirjanpitäjä, joka käyttää GCAP:tä laskeakseen oikean pääomavoiton ja luodakseen DARF:n kaupallista kiinteistöä myyvälle asiakkaalle. Akateemiset tutkijat ja opiskelijat käyttävät tätä laskentaa validoidakseen teoreettisia malleja, suorittaakseen työkurssitehtäviä ja kehittääkseen syvempää ymmärrystä taustalla olevista matemaattisista periaatteista.
Kiinteistöalan lakimies, joka neuvoo, koskeeko 440 000 R$:n vapautusta kynnyksen alapuolella olevaa ensimyyjää. Talousanalyytikot ja suunnittelijat sisällyttävät tämän laskelman työnkulkuunsa tuottaakseen tarkkoja ennusteita, arvioidakseen riskiskenaarioita ja esittääkseen tietopohjaisia suosituksia sidosryhmille
Kiinteistökehittäjä, joka laskee yhteenlasketun pääomatuloveron asuntojen asuntojen myynneistä. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkan kvantitatiivisen analyysin tukemaan päätöksentekoa, budjetointia ja strategista suunnittelua omilla aloillaan
Erikoistapaukset
▾
Usucapião ja haitallinen hallussapito
Usucapiãon (haitallisen hallinnan) kautta hankitun omaisuuden kustannuspohja on nolla (ostomaksua ei suoritettu). Koko kauppahinta muodostaa veronalaisen myyntivoiton. Tässä tilanteessa omistajat joutuvat usein maksamaan merkittävän verolaskun myynnistä.
Maaseutuomaisuus
Maaseutukiinteistöjen myynti lisää monimutkaisuutta – omistuksen aikana maksettava ITR (imposto territorial rural) voidaan lisätä kustannuspohjaan. Maaseudun tuottajien myymä maaseutuomaisuus voi myös saada erityisiä poikkeuksia tai erityisiä laskentasääntöjä maataloustuloverosäännösten mukaisesti.
Kiinteistön vaihto (Permuta)
Suorassa kiinteistönvaihdossa (permuta), jos rahat eivät vaihda omistajaa, myyntivoitto lasketaan vaihtohetkellä ilmoitettujen arvojen erotuksesta. Jos toinen osapuoli maksaa lisävastiketta (torna), myyntivoitto koskee vain tätä lisämäärää. Suorat swap-sopimukset ilman maksua voivat olla oikeutettuja lykkäykseen joissakin tapauksissa.
Ulkomainen ostaja tai myyjä
Ulkomaisilla myyjillä on lähdevero (IRRF) pääomatuloista, jonka suuruus on 25 % voitosta (tai 15 %, jos maasta on peräisin matalan verotuksen sopimusmaasta), jonka ostajan notaari pidättää rekisteröintihetkellä.} Tämä eroaa Brasilian asukkaiden verokannasta.
Brazil Real Estate Gain -viitetiedot
▾
| Pääomavoitto (R$) | Veroprosentti | Rajavero |
|---|---|---|
| Jopa 5 000 000 R$ | 15% | 750 000 R$ |
| 5 000 001–10 000 000 R$ | 17,5 % | Yhteensä 1 625 000 R$ |
| 10 000 001 - 30 000 000 R$ | 20% | Yhteensä 5 625 000 R$ |
| Yli 30 000 000 R$ | 22,5 % | Progressiivinen |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Milloin kiinteistöjen luovutusvoittovero on maksettava?
Luovutusvoittovero on maksettava myyntiä seuraavan kuukauden viimeisenä arkipäivänä. Esimerkiksi jos kiinteistö myydään maaliskuussa, DARF on maksettava huhtikuun viimeiseen arkipäivään mennessä. Tämä eroaa vuotuisesta IRPF:n palautusajasta – voitto lasketaan erikseen ja maksetaan samana vuonna kuin myynti.
Voiko pääasunnon myydä verovapaasti?
Pääasunnon myynti ei ole automaattisesti vapautettu verosta. 440 000 R$ vapautusta sovelletaan, jos kiinteistö myydään enintään 440 000 R$ eikä muita asuinkiinteistöjä ole myyty viimeisen 5 vuoden aikana, riippumatta siitä, onko se pääasunto. Uudelleensijoittamisen vapautus koskee myös, jos tuotto sijoitetaan uudelleen toiseen asuntoon 180 päivän kuluessa.
Mikä on GCAP ja onko se pakollinen?
GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) on Receita Federalin ilmainen ohjelmisto kiinteistöjen ja muiden omaisuuserien myyntivoittojen laskemiseen ja raportointiin. Sen käyttöä vaaditaan kaikissa kiinteistöjen myyntivoitolaskelmissa. Ohjelmisto luo DARF:n maksua varten ja luo tiedoston, joka linkittää vuosittaiseen IRPF-ilmoitukseen.
Mitä parannuskustannuksia voidaan lisätä kustannuspohjaan?
Hankintahintaan voidaan lisätä kiinteistön arvoa pysyvästi nostavat pääomaparannukset (benfeitoriat ja reformat): suuret peruskorjaukset, laajennukset, uima-altaan/saunan asennus, rakennustyöt ja kiinteät kalusteet. Säännöllisiä huoltoja ja korjauksia ei voida aktivoida. Kaikki parannukset on dokumentoitava kuiteilla (notas fiscais). Tämä on tärkeä näkökohta, kun työskentelet Brasilian kiinteistöjen voittolaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa.
Entä jos omaisuus on peritty?
Perinnöllisen omaisuuden kustannuspohjana on perinnön ajankohtana kuolinpesään (inventário) ilmoitettu arvo, joka on päivitetty viimeisessä ITCMD-laskennassa (perintövero) käytettyihin arvoihin. Jos kuolinpesä on ilmoitettu erittäin pieneksi, myöhemmästä myynnistä voi syntyä suuri veronalainen voitto. Tämä on tärkeä näkökohta, kun työskentelet Brasilian kiinteistöjen voittolaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa.
Onko hankintamenoon tehty inflaatiokorjaus?
Hankintamenon inflaatiotarkistus oli sallittu 31. joulukuuta 1995 asti. Tämän päivämäärän jälkeen inflaatiotarkistus ei ole enää sallittu. Vuoden 1996 jälkeen ostetut kiinteistöt käyttävät kustannuspohjana historiallista nimelliskauppahintaa, mikä tarkoittaa, että mahdolliset voitot sisältävät inflaation ja reaaliarvonnousun. Tämä on tärkeä näkökohta, kun työskentelet Brasilian kiinteistöjen voittolaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa.
Mikä on vanhojen kiinteistöjen vähennystekijä?
Ennen vuotta 1988 hankitut kiinteistöt hyötyvät vähennyskertoimesta (fator de redução), joka vähentää verotettavaa voittoa perustuen omistuskuukausien lukumäärään ennen tätä päivämäärää. Tämä tunnustaa, että hyvin vanhat kiinteistöt kerryttävät voittoja eri verotusjärjestelmissä ja helpottavat pitkäaikaisia omistajia. Käytännössä tämä käsite on keskeinen Brasilian kiinteistöjen hankinnassa, koska se määrittää syöttömuuttujien välisen ydinsuhteen.
Voivatko pääomatappiot kompensoida pääomavoitot?
Kyllä. Kiinteistöjen myyntitappiot voivat kompensoida muiden kiinteistöjen myyntivoitot saman kuukauden aikana. Jos tappiot ylittävät kuukauden voitot, ylijäämätappiota voidaan käyttää vain saman omaisuusluokan tuottoja vastaan tulevina kuukausina – sitä ei voi käyttää muiden tulojen vähentämiseen tai kerryttää loputtomiin rajoituksetta.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !DARF:n maksamatta jättäminen myyntiä seuraavan kuukauden aikana – viivästyneestä maksusta kertyy välittömästi korkoa ja sakkoja.
- !GCAP-ohjelmistoa ei käytetä ja yritetään laskea manuaalisesti, mikä johtaa virheisiin ja mahdollisiin puutteisiin, jotka on raportoitu IRPF:ssä.
- !Unohdat sisällyttää ITBI:n, notaarin palkkiot ja rekisteröintikulut alkuperäisestä ostosta kustannuspohjaan.
- !Parannuskustannusten dokumentoimatta jättäminen notas fiscaisin avulla – dokumentoimattomia parannuksia ei voida lisätä kustannuspohjaan.
- !Olettaen, että 440 000 R$ vapautusta sovelletaan tarkistamatta 5 vuoden ennakkomyyntiä koskevaa ehtoa.
- !Jälleensijoitusvapauden käyttämättä jättäminen uuden asunnon ostamisessa 180 päivän sisällä myynnistä – tämä voi säästää huomattavia veroja.
Ammattilaisen vinkki
Jos aiot sijoittaa uudelleen uuteen asuntoon, ajoita kiinteistön myynti maksimoimaan 180 päivän uudelleensijoitusikkuna. Aloita uuden kiinteistön haku ennen myyntiä – uudesta kiinteistöstä tehdyn ostosopimuksen allekirjoittaminen 180 päivän kuluessa myyntipäivästä takaa suhteellisen verovapautuksen voitosta.
Tiesitkö?
Brasilian kiinteistömarkkinoilla hinnat ovat nousseet valtavasti viimeisen 20 vuoden aikana, erityisesti São Paulossa ja Rio de Janeirossa. Kiinteistö, joka ostettiin vuonna 2004 Itaim Bibistä (São Paulo) 200 000 R$:lla, saattaa myydä tänään 1,5 miljoonalla R$:lla – 1,3 miljoonan R$:n voitto, johon sovelletaan 195 000 R$:n myyntivoittoveroa, mikä on enemmän kuin alkuperäinen kauppahinta.
Viitteet
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Lue lisää →Ratings & comments
Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.