Mikä on Rental Income Tax Canada?
▾
Kanadassa asuin- tai liikekiinteistön vuokratulot ovat täysin veronalaisia tuloina, ja ne on ilmoitettava T1-tuloveroilmoituksessa (tai T2-yritysilmoituksessa, jos se on yrityksen kautta). Vuokratuotot ilmoitetaan lomakkeella T776 (selvitys kiinteistövuokrasta). Nettovuokratuotot ovat bruttovuokratulot miinus kaikki hyväksyttävät kulut. Hyväksytyt kulut sisältävät asuntolainan korot (ei pääoman lyhennys), kiinteistöverot, vakuutukset, huolto- ja korjaustyöt, mainokset, kiinteistönhoitokulut, laki- ja kirjanpitokulut sekä toimistokulut. Pääomakustannushyvitystä (CCA – olennaisesti poistot) voidaan hakea rakennuksesta (ei maa-alueesta) 4 % vuodessa luokan 1 alenevasta saldosta. CCA:ta ei kuitenkaan voida käyttää vuokratappion luomiseen tai kasvattamiseen – se voi vain vähentää tulot nollaan. Tärkeää on, että kun aiemmin pääasunnona käytetty kiinteistö muunnetaan vuokraksi tai päinvastoin, luovutuksen katsotaan tapahtuvan käypään markkina-arvoon. First Home Savings Account (FHSA) -tiliä ei voi käyttää, jos asuntoa on tarkoitus käyttää vuokrana. Ulkomailla asuvien vuokranantajien (Kanadan ulkopuolella asuvien) on pidätettävä ja siirrettävä 25 % bruttovuokratuloista CRA:lle tai päätettävä tuloverolain pykälän 216 mukaisesti maksaakseen veroa nettotuloista.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Nettovuokratuotot = bruttovuokrat - asuntolainan korot - kiinteistövero - vakuutus - ylläpito - hallinnointipalkkiot - ilmoitus - CCA (vain rakennus, 4 % luokka 1); CCA ei voi aiheuttaa tappiotaMuuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| GR | Bruttovuokrat | $CAD | Vuokratulot yhteensä, mukaan lukien kaikki sivutulot, mikä on Kanadan vuokratuloverolaskelman keskeinen parametri, joka vaikuttaa suoraan lopulliseen laskettuun tulokseen |
| E | Hyväksytyt kulut | $CAD | Vähennettävät vuokrakustannukset yhteensä ilman CCA:ta, joka on Kanadan vuokratuloverolaskelman keskeinen parametri, joka vaikuttaa suoraan lopulliseen laskettuun tulokseen |
| CCA | Pääomakustannushyvitys | $CAD | 4 % rakennuksen UCC:stä; ei saa ylittää nettotuloa ennen CCA:ta |
Kuinka Rental Income Tax Canada
▾
- 1Kaikki vuoden bruttovuokratulot yhteensä – mukaan lukien perusvuokra, pysäköinti, pesula ja muut liitännäiskulut
- 2Vähennä hyväksyttävät kulut: asuntolainan korot (ei pääomaa), kiinteistövero, vakuutusmaksut, korjaukset ja huolto, mainonta- ja kiinteistönhoitomaksut sekä laki-/kirjanpitokulut
- 3Laske pääomakustannushyvitys (CCA) 4 %:ksi rakennuksen poistamattomista pääomakustannuksista (UCC) – puolivuotissääntö pienentää sen 2 %:iin ensimmäisenä vuonna
- 4Käytä CCA:ta, mutta huomaa, että se ei voi luoda tai lisätä vuokratappiota; se voi vain laskea vuokratulot nollaan
- 5Nettovuokratuotot lisätään muihin tulolähteisiin ja verotetaan sovellettavan marginaalikannan mukaan
- 6Jos syntyy nettovuokratappio (johtuen sallituista kuluista, jotka ylittävät vuokratulot, ennen CCA:ta), tappiolla voidaan yleensä kattaa muita tuloja.
- 7Ilmoita lomakkeella T776 ja liitä T1-ilmoitukseesi
Ratkaistut esimerkit
▾
24 000 $ - (9 000 $ + 3 600 $ + 1 200 $ + 1 500 $ + 2 400 $) = 24 000 - 17 700 $ = 6 300 $.
Kaikki vähennyskelpoiset kulut ovat yhteensä 17 700 dollaria, joten nettovuokratuloista 6 300 dollaria lisätään vuokranantajan muihin tuloihin ja verotetaan niiden marginaaliverolla.
CCA:ta ei voida vaatia, koska se lisäisi tappiota. 3 000 dollarin tappio korvaa työsuhteen tai muut tulot.
Vuokratappio (ennen CCA:ta) voidaan vähentää muista tuloista, mikä vähentää kokonaisveroa. CCA:ta ei voida korvata, jos kulut ylittävät jo vuokratulot.
Asuinrakennusten CCA-prosentti on 4 % (luokka 1). Puolen vuoden sääntö on voimassa hankintavuonna.
Ostovuonna voimassa vain 50 % tavallisesta 4 % CCA-hinnasta. Seuraavina vuosina koko 4 % koskee UCC-saldoa.
Käytön muutos laukaisee oletetun määräyksen. 45 §:n 2 momentin mukainen vaali voi sallia edun lykkäämisen pääasiallisen asuinpaikan säilyttämisen jälkeen.
Pääasunnon muuttaminen vuokra-asunnoksi laukaisee FMV:n oletetun luovutuksen. S.45(2) -vaalit sallivat enintään 4 vuoden jatkuvan pääasiallisen oleskeluluvan muuntamisen jälkeen, mikä saattaa suojata voiton kokonaan.
Käytännön sovellukset
▾
Vuokranantajat laskevat nettovuokratuloa ja verovelkaa ennen T776:n jättämistä. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkkaa kvantitatiivista analyysiä tukeakseen päätöksentekoa, budjetointia ja strategista suunnittelua omilla aloillaan
Kiinteistösijoittajat päättävät, hakevatko he CCA:ta odotetun omistusajan perusteella. Alan ammattilaiset luottavat tähän laskelmaan suorituskyvyn vertailuun, vaihtoehtojen vertailuun ja vakiintuneiden standardien ja sääntelyvaatimusten noudattamisen varmistamiseen.
Kirjanpitäjät neuvovat asiakkaita, jotka muuttavat pääasuntoja vuokra-asunnoiksi käytön vaihtosäännöissä. Akateemiset tutkijat ja opiskelijat käyttävät tätä laskelmaa validoidakseen teoreettisia malleja, suorittaakseen kurssin tehtäviä ja kehittääkseen syvempää ymmärrystä taustalla olevista matemaattisista periaatteista.
Ulkomailla asuvat kanadalaiset, jotka hallinnoivat kanadalaisia vuokra-asuntoja arvioimassa § 216 -vaaleja. Talousanalyytikot ja suunnittelijat sisällyttävät tämän laskelman työnkulkuunsa tuottaakseen tarkkoja ennusteita, arvioidakseen riskiskenaarioita ja esittääkseen tietopohjaisia suosituksia sidosryhmille.
Uudet vuokranantajat oppivat, mitkä kulut ovat vähennyskelpoisia ostaessaan vuokra-asunnon. Tätä sovellusta käyttävät yleisesti ammattilaiset, jotka tarvitsevat tarkkaa kvantitatiivista analyysiä tukeakseen päätöksentekoa, budjetointia ja strategista suunnittelua omilla aloillaan
Erikoistapaukset
▾
Lyhytaikainen vuokraus (Airbnb)
Lyhytaikaiset vuokratulot voidaan käsitellä yritystuloina vuokratulojen sijaan, jos isäntä tarjoaa muita palveluita kuin majoitusta (ateriat, pesula, concierge). Yritystulot ovat CPP-maksujen alaisia. GST/HST on kerättävä, kun tulot ylittävät 30 000 dollaria.
Yhteisomistus
Kun vuokrakiinteistö on yhteisomistuksessa, jokainen omistaja ilmoittaa oman osuutensa vuokratuloista ja -kuluista. Splitin tulee vastata laillista omistusosuutta, ellei virallista kumppanuutta ole olemassa. CRA tutkii vuokratulojen jakoja puolisoiden välillä, jotka eroavat todellisista omistussuhteista.
Vuokratulot pääasunnosta
kellarisviitti) sulkee kodin osittain pääasunnon vapautuksen ulkopuolelle. Yrityskäyttöön liittyvä osuus kuluista tulee vähennyskelpoiseksi, mutta CCA:ta ei yleensä pidä vaatia, koska se voi alentaa pysyvästi pääasunnon vapautusta.'}
Sallitut ja ei-sallitut vuokrakulut
▾
| Kustannustyyppi | Omavastuu? | Huomautuksia |
|---|---|---|
| Asuntolainan korko | Yes | Vain korko; ei pääoman takaisinmaksu |
| Kiinteistöverot | Yes | Koko summa vuodelle |
| Vakuutusmaksut | Yes | Rakennusvakuutus, vastuuvakuutus |
| Huolto ja korjaukset | Yes | Vain samankaltaiset; parannukset ovat CCA |
| Kiinteistönhoitomaksut | Yes | Prosenttiosuus vuokrasta tai kiinteästä maksusta |
| Mainonta | Yes | Työpaikkailmoitukset, listautumismaksut |
| Laki- ja kirjanpitokulut | Yes | Vuokraan liittyvä |
| Asuntolainapääoma | No | Pääoman palautus |
| Henkilökohtainen osuus kuluista | No | Sekakäyttöisten kiinteistöjen osalta henkilökohtainen osio ei sisällä |
| Pääomaparannukset | Ei (välitön) | Lisää CCA-pohjaan; vähennetään ajan myötä CCA:n kautta |
| Maa | No | Ei poistettavissa |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Voinko vähentää asuntolainan pääoman maksut vuokratuloista?
Ei. Vain asuntolainamaksujen korko-osa on vähennyskelpoinen. Pääoman takaisinmaksu katsotaan pääomanpalautukseksi, eikä se vähennä vuokratuloa. Voit tarkistaa korko-osuuden vuosittaisesta asuntolainailmoituksestasi. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä Kanadan vuokratuloverolaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Voinko vähentää CCA:n, jos se aiheuttaisi vuokratappiota?
Ei. CCA voi vain vähentää vuokratuloa nollaan – se ei voi luoda tai lisätä vuokratappiota. Lunastamaton CCA siirtyy eteenpäin ja voidaan lunastaa tulevina kannattavina vuokravuosina. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä Kanadan vuokratuloverolaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Mikä on käytönmuutossääntö?
Kun kiinteistö vaihtuu henkilökohtaisesta käytöstä (pääasunto) vuokrakäyttöön tai päinvastoin, luovutus katsotaan käypään markkina-arvoon. Tämä voi aiheuttaa pääomavoittoa. 45 §:n 2 momentin vaalit voivat lykätä voittoa enintään 4 vuodella vuokraksi muuttamisesta. Käytännössä tämä käsite on keskeinen Kanadan vuokratuloverossa, koska se määrittää syöttömuuttujien välisen ydinsuhteen.
Voivatko ulkomailla asuvat omistaa ja vuokrata kiinteistöjä Kanadassa?
Kyllä, mutta ulkomailla asuvan vuokranantajan on joko pidätettävä vuokralainen ja suoritettava 25 % bruttovuokrasta CRA:lle tai valittava pykälän 216 mukaisesti erityinen ulkomailla asuvien vuokrailmoitus, joka maksaa veroa nettotuloista. Pykälän 216 vaalit johtavat yleensä alhaisempaan veroon. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä Kanadan vuokratuloverolaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa.
Poistetaanko maasta CCA:ta?
Ei. Maa-alueista ei tehdä poistoja. Vain rakennus (rakenteet) on oikeutettu CCA:han. Vuokra-asuntoa ostettaessa kauppahinta on kohdistettava maan ja rakennuksen kesken – maanjako vähentää CCA-pohjaa. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä Kanadan vuokratuloverolaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Voinko vähentää kunnostuskulut?
Nykyiset korjaukset (alkuperäiseen kuntoon palauttaminen) ovat kulujen vähennyskelpoisia. Pääomaparannukset (lisäykset, suuret päivitykset, jotka pidentävät käyttöikää) eivät ole välittömästi vähennyskelpoisia – ne lisäävät CCA-pohjaa ja vähennetään CCA:n kautta useiden vuosien ajan. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä Kanadan vuokratuloverolaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Mitä tapahtuu CCA-pohjalle, kun myyn vuokra-asunnon?
Kiinteistön myynti voi käynnistää aiemmin vaaditun CCA:n "takaisinoton", jos myyntihinta ylittää jäljellä olevan UCC:n. Takaisin kerätty CCA lisätään tuloihin ja verotetaan täysillä, ei pääomatuloilla. Lopullinen tappio syntyy, jos myyntihinta on UCC:n alapuolella. Tämä koskee useita yhteyksiä, joissa Kanadan vuokratuloveroarvot on määritettävä tarkasti.
Ovatko vuokratulot oikeutettuja FHSA:n piiriin?
Ei. First Home Savings Account (FHSA) edellyttää, että ostettu asunto on omistusasunnon pääasiallinen asuinpaikka. Vuokratuloa varten ostetut kiinteistöt eivät kelpaa FHSA:n varoihin. Tämä on tärkeä näkökohta työskenneltäessä Kanadan vuokratuloverolaskelmien kanssa käytännön sovelluksissa. Vastaus riippuu tietystä syöttöarvosta ja kontekstista, jossa laskentaa käytetään.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Asuntolainan pääoman maksujen vähentäminen vuokrakuluina - vain korko-osa on vähennyskelpoinen
- !CCA:n vaatiminen vuokratappion luomiseksi tai lisäämiseksi – CCA voi vain vähentää tulot nollaan
- !Käytönvaihdoksen ilmoittamatta jättäminen pääasunnon muuttamisen yhteydessä vuokra-asuntoon, puuttuu 45 §:n 2 momentin vaaliikkuna
- !Ostohinnan jakamatta jättäminen maan (ei-poistokelpoisen) ja rakennuksen (poistokelpoisen) välillä CCA-pohjaa perustettaessa
- !25 %:n ulkomailla asuvien ennakonpidätysvaatimuksen puuttuminen johtaa luottoluokituslaitoksen korkoon ja sakkoihin ulkomailla asuville vuokranantajille
- !Pääoman parannuskustannusten vähentäminen korjauksista, kun ne pitäisi lisätä CCA-kantaan
Ammattilaisen vinkki
Jos haet CCA:ta vuokrakiinteistösi, ota huomioon, että myydessäsi saatat joutua takaisin haltuun – mikä tarkoittaa, että CCA-vähennykset tulevat takaisin tavallisina tuloina pääomavoittojen sijaan. Laske, onko CCA:n vaatimisesta hyötyä, jos aiot myydä lähitulevaisuudessa.
Tiesitkö?
Kanadan vuokra-asuntomarkkinat ovat muuttuneet dramaattisesti vuoden 2010 jälkeen. Kotinsa vuokraavien kanadalaisten osuus on noussut noin 30 prosentista yli 35 prosenttiin asumisen kohtuuhintaisuuden heikkenemisen myötä. Yksityiset vuokranantajat – joista useimmat omistavat vain yhden tai kaksi kiinteistöä – tarjoavat yli 85 % Kanadan vuokra-asuntokannasta.
Viitteet
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Lue lisää →Ratings & comments
Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.