NZ Rental Property Tax
Mikä on Rental Income Tax Calculator (NZ)?
▾
Uudessa-Seelannissa kaikki asuin- tai liikekiinteistön vuokrauksesta saadut vuokratulot ovat veronalaisia ja ne on ilmoitettava tuloveroilmoituksessasi. Erillistä vuokratuloveroa ei ole – vuokratulot yksinkertaisesti lisätään muihin tuloihisi (palkka, yritystulo jne.) ja verotetaan yksilön marginaaliverokannan mukaan, joka vaihtelee 10,5 %:sta 39 %:iin kokonaistuloista riippuen. Verotettava vuokratulo lasketaan vähentämällä mahdolliset vähennykset bruttovuokratuloistasi. Asuntojen vuokrakiinteistöjen sallitut vähennykset sisältävät korot (neuvoston hinnat), vakuutusmaksut, kiinteistönhoitomaksut, korjaukset ja ylläpidon (ei pääomaparannukset), vuokrasopimuksen uusimisesta aiheutuvat lakikulut, kirjanpitomaksut ja – merkittävien käytäntömuutosten jälkeen – asuntolainan korot vaiheittain. Asuntolainojen korkojen käsittely on ollut viime vuosien merkittävin muutosalue. Asuntosijoittajat menettivät 1.10.2021 alkaen mahdollisuuden vähentää asuntolainojen korkoja osana hallituksen pyrkimystä hillitä asuntomarkkinoita. Käytäntö kuitenkin käännettiin ja korkovähennysoikeus otettiin asteittain käyttöön: 50 % koroista oli vähennyskelpoisia 31. maaliskuuta 2024 päättyneenä vuonna, nousi 60 prosenttiin 1.4.2024 alkaen, sitten 80 %:iin 1.4.2025 alkaen ja täysi 100 %:n vähennysoikeus palasi 1.4.2024 alkaen. Rakennusten poistot on jätetty pois vuoden 2011 Christchurchin maanjäristyksen jälkeen (kun rakennusten poistot poistettiin), mutta irtaimet (irtattavat tavarat, kuten kodinkoneet, matot ja verhot) voidaan silti poistaa IR:n määräämällä tavalla. Monikäyttöiset loma-asunnot – kiinteistöt, joita käytetään osittain yksityiskäyttöön ja osittain vuokraukseen – edellyttävät tulojen ja menojen suhteellista jakautumista IR:n asettaman kaavan mukaan. Kirkasviivatesti voi myös synnyttää verovelvollisuuden, jos asuinkiinteistö myydään 2 vuoden sisällä hankinnasta (1.7.2024 tai sen jälkeen ostetuille kiinteistöille).
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Nettovuokratuotot = bruttovuokratulo − Sallitut vähennykset; Maksettava vero = nettovuokratulo × marginaaliverokanta; Koron omavastuu = asuntolainan korko × sovellettava vaiheittainen prosenttiosuus (60 % 2024, 80 % 2025, 100 % 2026+)Muuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| GR | Bruttovuokratulot | NZD ($/year) | Vuokralaisilta verovuoden aikana saadut vuokratulot yhteensä, mukaan lukien mahdolliset takavarikoinnit ja menetetyn vuokran vakuutustulot |
| D | Sallitut vähennykset yhteensä | NZD ($/year) | Kaikki vähennyskelpoiset kulut, mukaan lukien hinnat, vakuutukset, hallinnointipalkkiot, korjaukset, sallitut korot ja irtaimen poistot |
| NRI | Nettovuokratulot | NZD ($/year) | Verotettava vuokratulo: bruttovuokratulo vähennettynä mahdollisilla vähennyksillä |
| r_m | Rajaveroprosentti | Percentage (%) | Veronmaksajan kokonaistulon ylimpään siivuun sovellettava yksilön tuloverokanta, joka vaihtelee 10,5 prosentista 39 prosenttiin |
| p_i | Koron vaiheittainen prosenttiosuus | Percentage (%) | Kuluvana vuonna verotuksessa vähennyskelpoinen asuntolainan korkojen osuus: 60 % (2024/25), 80 % (2025/26), 100 % (2026/27 alkaen) |
Kuinka Rental Income Tax Calculator (NZ)
▾
- 1Kirjaa kaikki verovuoden aikana saadut bruttovuokratulot, mukaan lukien vuokra, vuokratakuutulot, jos ne menetetään, mahdolliset vakuutuskuitit menetetyistä vuokrasta ja vuokralaisten maksamat summat, jotka ovat normaalisti sinun vastuullasi.
- 2Tunnista kaikki sallitut vähennykset: kunnallishinnat, vesimaksut (jos maksat ne), vuokranantajavakuutukset, kiinteistönhoitomaksut, vuokramaksut, vuokralainaan liittyvät pankkikulut, korjaukset ja ylläpito (ei parannukset), vuokrauksen kirjanpito- ja lakiasiainkulut.
- 3Laske asuntolainan koron omavastuuosuus nykyisen vaiheittaisen koron perusteella: 60 % 31.3.2025 päättyneeltä tilikaudelta, 80 % 31.3.2026 päättyneeltä tilikaudelta, 100 % 1.4.2026 alkaen.
- 4Laske irtaimen (koneita, mattoja, lämpöpumppuja jne.) poistot IR:n ohjeiden mukaan. Rakennuksista ei tehdä poistoja, mutta kiinteistön sisällä olevasta irtaimesta voidaan tehdä poistoja.
- 5Noudata sekakäytön omaisuussääntöjä, jos kiinteistö on yksityiskäytössä jonkin osan vuotta – tulot ja kulut tulee jakaa kaavalla: (vuokrapäivät / (vuokrapäivät + yksityispäivät)) × kokonaiskulut.
- 6Laske nettovuokratuotot tai -tappiot: kokonaistuotot miinus kaikki sallitut vähennykset. Jos syntyy tappiota, asuntojen vuokratappiot erotetaan toisistaan – ne voidaan kuitata vain samojen tai muiden kiinteistöjen tulevista vuokratuloista, ei palkasta tai palkoista.
- 7Sisällytä nettovuokravoitto henkilökohtaiseen veroilmoitukseesi (IR3) ja maksa tulovero marginaaliverosi mukaan. Jos sinulla on vuokratuloja, sinun on yleensä tehtävä IR3-ilmoitus, vaikka saisit myös palkkaa.
Ratkaistut esimerkit
▾
Vain 60 % asuntolainan koroista on vähennyskelpoisia kaudella 2024/25; täysi omavastuupalautus 1.4.2026 alkaen
Vähennykset: $ 2 500 + $ 1 200 + $ 2 400 + $ 10 800 = $ 16 900. Nettotulos: $ 24 000 - $ 16 900 = $ 7 100. Vero: 7 100 $ × 33 % = 2 343 $.
Rajoitussäännöt tarkoittavat, että tappio voidaan siirtää vain tulevia vuokratuloja vastaan
Vuodesta 2019 voimassa olleiden eristyssääntöjen mukaan asuntojen vuokratappioita ei voida käyttää muiden tulojen veron alentamiseen. 4 000 dollarin tappio siirretään tulevien vuokratulojen kattamiseksi.
Sekakäyttökaava: vuokrapäivät / (vuokrapäivät + yksityispäivät) = 60/90 = 66,7 % kuluista omavastuu
60 / (60 + 30) = 66,7 % 15 000 $ = 10 000 $ omavastuu. Bruttovuokra 9 000 dollaria miinus 10 000 dollaria = 1 000 dollarin tappio, erotettu sekakäyttöisen omaisuuden tappioksi.
Rakennuksista ei tehdä poistoja, mutta vuokra-asunnoissa olevat irtaimet ovat silti oikeutettuja poistoihin
Lämpöpumppu: 4 500 dollaria × 18 % = 810 dollaria. Matto: 3 000 dollaria × 25 % = 750 dollaria. Ensimmäisen vuoden poistot yhteensä: 1 560 dollaria, mikä vähentää verotettavaa vuokratuloa.
Käytännön sovellukset
▾
Vuokranantaja, jolla on yksi vuokrakiinteistö, joka ansaitsee 26 400 dollaria vuodessa vuokraa, laskee verotettavan nettovuokratulon vähennettyään korko-, vakuutuksensa ja 60 % asuntolainakoroistaan ja maksaa sitten veron 33 %:n marginaalikorolla.
Kiinteistösijoittaja, jolla on neljä vuokra-asuntoa, käyttää laskentataulukkoa seuratakseen kunkin kiinteistön tuloja ja kuluja erikseen, eristäen tappiot kohteissa, joissa korkokustannukset ovat korkeat ja kompensoimalla tuotot koko salkussa.
Airbnb-isäntä, joka vuokraa kotinsa 80 päiväksi vuodessa ja asuu siinä loput 285 päivää, soveltaa sekakäyttöisen omaisuuden sääntöjä kulujen jakamiseen vähentäen vain vuokra-osuuden.
Pariskunta, joka omistaa vuokra-asuntonsa LTC-rakenteen kautta, huomaa, että vuokratappiot menevät heidän henkilökohtaisiin veroilmoituksiinsa, mutta ne ovat erillään – he eivät voi käyttää tappioita työtulojensa veron alentamiseen.
Verotusagentti neuvoo sijoittajaa harkitsemaan uuden rakennuksen vai vanhan asunnon ostamista vuokralle, ja selittää, että uudet rakennukset säilyttävät tällä hetkellä täyden koronvähennysoikeuden, kun taas olemassa olevat asunnot ovat edelleen asteittain takaisin 100 prosenttiin.
Erikoistapaukset
▾
Uusien rakennusten vapautus – koron vähennysoikeus
27.3.2021 tai sen jälkeen ostetut uudisrakennukset säilyttivät täyden asuntolainan koron vähennyskelpoisuuden koko ajan, jolloin muiden asuntojen korkoa ei anneta (2021–2024). Tämä tarkoittaa, että uusiin rakennuksiin sijoittavia sijoittajia ei sovellettu asteittaisen lopettamisen piiriin, mikä antoi heille merkittävän veroedun verrattuna olemassa olevien asuntojen sijoittajiin kyseisenä aikana.
LTC ja yritysrakenteet
Look-Through Companyn (LTC) kautta omistetut vuokrakiinteistöt käsitellään ikään kuin osakkeenomistajat omistaisivat kiinteistön suoraan verotuksessa. Tämä tarkoittaa, että tulot ja tappiot kulkevat osakkeenomistajille henkilökohtaisesti, ja erotus on edelleen voimassa. Tavallisten yhtiöiden kiinteistöjä verotetaan 28 %:n yhtiöverokannan mukaan, mutta tappiot eivät pääse kulkemaan osakkeenomistajille.
GST ja vuokra-asunto
Asunnon vuokratulo on vapautettu GST:stä. Tämä tarkoittaa, että et veloita GST:tä vuokrasta etkä voi vaatia GST:tä takaisin kiinteistökuluista. Kuitenkin, jos tarjoat myös lyhytaikaista majoitusta (kuten Airbnb) ja liikevaihtosi ylittää 60 000 dollaria, saatat joutua rekisteröitymään GST:hen. Liikekiinteistön vuokraus on GST:n alainen.
Ulkomaiset vuokratulot
Uuden-Seelannin verovelvollisten on ilmoitettava ulkomaisten kiinteistöjen vuokratulot Uuden-Seelannin veroilmoituksessaan. Kaksoisverotussopimukset voivat tarjota helpotusta, jos vero on jo maksettu kiinteistön sijaintimaassa. Ulkomaisia verohyvityksiä voidaan hakea kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi, mutta säännöt ovat monimutkaisia ja vaativat usein ammattiapua.
Asukkaat ja asukkaat
Jos vuokraat huoneen asukkaalle omassa kodissasi ja veloitat alle IR:n viikoittaisen kynnyksen (tällä hetkellä 279 dollaria/viikko per asukas), tulot ovat yleensä verovapaita. Tämän kynnyksen ylittävä osa on veronalaista. Tämä on eri asia kuin erillisen sijoituskiinteistön vuokraaminen, joka on aina täysin verollinen.
Uuden-Seelannin vuokrakiinteistöveron keskeiset säännöt
▾
| Tuote | Sääntö |
|---|---|
| Vuokratuloveroprosentti | Marginaaliverokanta (10,5–39 %) |
| Koron vähennysoikeus (2024/25) | Korosta 60 % omavastuu |
| Koron vähennysoikeus (2025/26) | 80% koroista vähennyskelpoinen |
| Koron vähennysoikeus (2026/27 alkaen) | 100 % korosta vähennyskelpoinen |
| Rakennuksen poistot | Ei vähennyskelpoinen (poistettu 2011) |
| Omaisuuden poistot | Sallittu IR määrätyillä hinnoilla |
| Vuokratappiot – asunto | Ring-aidattu; ei voi kompensoida palkkatuloja |
| Vuokratappiot — kaupalliset | Ei aidattu; voi kompensoida muita tuloja |
| Kirkkaan viivan testijakso (1.7.2024 alkaen) | 2 vuotta |
| Sekakäyttöisten omaisuuserien vähennysoikeus | Vuokrapäivät / (vuokrapäivät + yksityispäivät) × kulut |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Ovatko kaikki Uuden-Seelannin vuokratulot verollisia?
Kyllä. Kaikki Uudessa-Seelannissa kiinteistöjen vuokrauksesta saadut vuokratulot ovat veronalaisia riippumatta siitä, onko kiinteistö asuin- vai kaupallinen, ja summasta riippumatta. Vuokratuloille ei ole verovapaata kynnystä, vaan se lisätään muihin tuloihisi ja verotetaan marginaaliverokannan mukaan.
Voinko vähentää asuntolainan korot vuokra-asunnostani Uudessa-Seelannissa?
Kyllä, mutta säännöt muuttuivat merkittävästi. Koron vähennysoikeus poistettiin 1.10.2021 alkaen, minkä jälkeen se otettiin asteittain takaisin: 60 % omavastuu 1.4.2024 alkaen, 80 % 1.4.2025 alkaen ja 100 % 1.4.2026 alkaen. Uudet rakennukset, jotka ostettiin 27.3.2021 tai sen jälkeen, säilyttivät täyden vähennysoikeuden.
Mitä on vuokratulojen erottelu?
Rajoituksella tarkoitetaan sitä, että asunnon vuokratappioita ei voida käyttää muiden tulojen (kuten palkan) verotukseen. Jos sallitut vähennyksesi ylittävät vuokratulosi, tuloksena oleva tappio on "suojattu" ja sitä voidaan käyttää vain samojen tai muiden asuntojen vuokratulojen korvaamiseen. Liikekiinteistöjä ei ole aidattu.
Mikä on kirkkaan linjan testi ja miten se liittyy vuokratuloveroon?
Kirkas viiva testi verottaa myyntivoittoja asuinkiinteistöistä, jotka on myyty tietyn ostoajan kuluessa. 1.7.2024 alkaen testi koskee kiinteistöjä, jotka on myyty 2 vuoden sisällä ostopäivästä. Valonajan aikana myydyt kiinteistöt verotetaan voitosta omistajan marginaaliverokannan mukaan – samalla verokannalla kuin vuokratuloa. Tämä on erillään jatkuvasta vuokratuloverosta.
Miten monikäyttöisiä loma-asuntoja verotetaan?
Sekakäyttöiseen omaisuuteen (osittain yksityiskäyttöön, osittain vuokralle ja osittain tyhjillään olevat kiinteistöt) sovelletaan erityisiä jakosääntöjä. Kulut voidaan vähentää vain suhteessa vuokrapäivien lukumäärään jaettuna vuokrapäivien kokonaismäärällä plus yksityiskäyttöpäivät. Tällaisista kiinteistöistä saadut tulot on erotettu samasta omaisuudesta aiheutuvien kulujen korvaamiseksi.
Voinko vähentää vuokra-asuntoni korjauksista ja ylläpidosta?
Kyllä, mutta vain todellisiin korjauksiin ja ylläpitoon – kustannuksiin, jotka palauttavat kiinteistön alkuperäiseen kuntoonsa. Pääomaparannukset, jotka pidentävät kiinteistön käyttöikää tai lisäävät uusia ominaisuuksia, eivät ole vähennyskelpoisia ylläpitona; ne voidaan lisätä kiinteistön kustannuspohjaan tulevia poistoja varten (irtisanomista) tai laskettaessa myyntivoittoa.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Pääoman parannusten vähentäminen korjauksista — vuokrakiinteistön maalaus on kunnossapitoa; uuden kannen lisääminen tai kylpyhuoneen kunnostaminen on suuri parannus. Vain aito huolto ja korjaukset ovat välittömästi vähennyskelpoisia.
- !Sekakäyttöisten kiinteistöjen kulut unohdetaan jakaa – osittain yksityiskäytössä olevat loma-asunnot vaativat huolellista jakoa; Kaikkien kulujen vaatiminen vuokratuloista lisää vähennyksiä ja IR riitauttaa sen.
- !Väärän korkovähennysprosentin vaatiminen — vaiheittainen prosenttiosuudet muuttuivat 1.4.2024 ja uudelleen 1.4.2025. Väärän prosenttiosuuden soveltaminen väärään tulovuoteen on yleinen virhe.
- !IR3-ilmoituksen jättäminen – palkansaajat, joilla on myös vuokratuloa, olettavat usein, että työnantajan PAYE kattaa kaiken veronsa. Vuokratulo vaatii aina erillisen IR3-ilmoituksen ja väliaikainen vero voi olla myös voimassa.
- !Erillisten vuokratappioiden kuittaaminen työtuloista – tämä on nimenomaisesti kielletty asuntojen vuokratappioiden osalta. Siirrä ne vain tulevia vuokratuloja vastaan.
- !Et pidä kirjaa kaikista vuokrakuluista – IR-tarkastuksen yhteydessä sinun on esitettävä kuitit, laskut ja tiliotteet jokaisesta vähennyksestä. Digitaaliset asiakirjat tulee säilyttää vähintään seitsemän vuotta.
Ammattilaisen vinkki
Pidä omaa pankkitiliä kaikkia vuokratuloja ja -kuluja varten alusta alkaen. Kun kaikki tapahtumat kulkevat yhden tilin kautta, joka on linkitetty kuhunkin kiinteistöön, vuoden lopun kirjanpito on yksinkertaista, vähennykset on helppo perustella ja riski menetettyjen kulujen tai henkilökohtaisten kulujen sekoittumisesta vuokrakuluihin on minimoitu.
Tiesitkö?
Uuden-Seelannin korkovähennyskelpoisuuden poistaminen asuntovuokrakohteista vuonna 2021 oli yksi kiistanalaisimmista veropolitiikan muutoksista vuosikymmeniin – ja yksi lyhyimpiä. Se julkistettiin maaliskuussa 2021, siitä alettiin luopua vuonna 2024, ja sen on määrä kumota kokonaan huhtikuussa 2026, mikä tekee siitä harvinaisen esimerkin suuren veropolitiikan purkamisesta merkittävästi viiden vuoden kuluessa.
Viitteet
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Lue lisää →Ratings & comments
Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.